ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/3839/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О. 
Номер провадження: 22-ц/819/872/26 Доповідач: Майданік В.В. 

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2026 року         м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ; 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 02 березня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення – 04 березня 2026 року, у справі за позовом адвоката Промітного Дмитра Сергійовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

17 червня 2025 року адвокат Промітний Дмитро Сергійович, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просив:
--- розірвати договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600002 від 09.02.2009 року;
--- розірвати додаткову угоду № 1500007-3 від 28.02.2018 року та № 1500007-2 від 19.08.2019 року (новий орендар ТОВ "Перемога-Плюс" ЄДРПОУ 33251307 згідно договір відчуження №1704/25-05 від 17.04.2025 року номер запису про інше речове право щодо земельної ділянки № 32169156), предметом є земельна ділянка кадастровий номер якої 6520981500:06:035:0001, яка розташована в межах території Брускинської сільської ради, Бериславського району (раніше Великоолександрівського району), Херсонської області.

Позов обґрунтований наступним.
Позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001, площею 9,9604 га, право власності на яку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ІІІ-ХС № 029750 від 30 травня 2001 року. Земельна ділянка розташована в межах території Брускинської сільської ради Бериславського району Херсонської області та має цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 09 лютого 2009 року між позивачем як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600002, предметом якого є вказана земельна ділянка. 
У подальшому сторонами укладалися додаткові угоди до договору оренди. Зокрема, 28 липня 2017 року укладено Додаткову угоду №1500007, якою продовжено строк оренди землі до 30 листопада 2021 року. Надалі 28 лютого 2018 року укладено Додаткову угоду №1500007-3, якою строк оренди продовжено до 30 листопада 2025 року. Також 19 серпня 2019 року укладено Додаткову угоду №1500007-2, якою строк оренди продовжено до 30 листопада 2030 року.
Згідно умов договору та додаткових угод до нього орендна плата підлягає внесенню орендарем у грошовій формі в розмірі, визначеному сторонами, від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, із застосуванням індексів інфляції. При цьому строк внесення орендної плати встановлено з 01 серпня по 31 грудня кожного року шляхом перерахування коштів на банківський рахунок орендодавця.
Також представник позивача зазначив, що відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 429082213 від 29 травня 2025 року позивачу стало відомо про відчуження права оренди земельної ділянки орендарем ТОВ "Ютс-Агропродукт" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на підставі договору відчуження №1704/25-05 від 17 квітня 2025 року, внаслідок чого до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли права та обов`язки орендаря щодо спірної земельної ділянки.
Крім того, представник позивача зазначив, що ним здійснювалася спроба направлення листа новому орендарю за юридичною адресою, однак поштове відправлення було повернуто з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що, на думку позивача, свідчить про ускладнення належної комунікації з орендарем та ризик невиконання ним договірних зобов`язань.
Відповідачі не виконують істотний обов`язок орендаря щодо своєчасної та повної сплати орендної плати, оскільки позивач не отримав орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік, 2023 рік та 2024 рік, що свідчить про систематичність порушення умов договору оренди землі.
Систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою та дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку, з урахуванням положень п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України, а також правових висновків Верховного Суду щодо можливості розірвання договору оренди землі у разі встановлення факту систематичної несплати орендної плати незалежно від подальшого погашення заборгованості.
У зв`язку з наведеним позивач просить розірвати договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600002 від 09 лютого 2009 року, а також розірвати додаткові угоди до нього, зокрема Додаткову угоду №1500007-3 від 28 лютого 2018 року та Додаткову угоду №1500007-2 від 19 серпня 2019 року, що стосуються оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001.

Ухвалою суду від 19.06.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом і постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження з повідомлення учасників справи.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та відмовити у стягненні з відповідача судових витрат, зокрема судового збору і витрат на правничу допомогу. При цьому зазначив наступне.
Спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001 перебуває в оренді ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі договору оренди землі від 09 лютого 2009 року, право оренди за яким передано відповідачу на підставі додаткової угоди від 28 липня 2017 року, та розташована на території Брускинської сільської ради Бериславського району Херсонської області. 
З 24 лютого 2022 року в Україні запроваджено воєнний стан у зв`язку зі збройною агресією рф, внаслідок чого частина території Херсонської області була тимчасово окупована. При цьому Бериславська територіальна громада, до якої належить відповідна територія, згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, була тимчасово окупованою у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року.
Зазначені обставини призвели до об`єктивної неможливості використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та здійснення господарської діяльності, оскільки підприємство було позбавлене доступу до майна та матеріально-технічної бази, а саме майно було знищене та розграбоване під час окупації.
Для підтвердження наведеного відповідач послався на витяг з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, внесеного за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 438 КК України (порушення законів та звичаїв війни). У межах цього провадження, як зазначено у відзиві, встановлювались факти протиправного заволодіння майном підприємства під час окупації, зокрема 09 квітня 2022 року невстановлені особи у військовій формі заволоділи автомобілем КАМАЗ та вивезли три дрони для проведення сільськогосподарських робіт; також повідомлялось про проникнення до території підприємства та позбавлення доступу до майна; крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства військові рф захопили 11 мультикоптерів DJI Argas (CE).
Знищення та викрадення майна підприємств у період окупації населеного пункту Новорайськ Бериславського району Херсонської області неодноразово підтверджувалось рішеннями національних судів у справах про відшкодування шкоди, завданої збройною агресією рф, які наводились у відзиві як приклади судової практики.
Після деокупації територія, де розташована спірна земельна ділянка, залишається потенційно небезпечною, оскільки забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування. Відсутність розмінування, на переконання відповідача, унеможливлює будь-яку діяльність на ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, а перебування працівників на такій території без проведення відповідних робіт становить пряму загрозу для їх життя та здоров`я.
На підтвердження цих доводів відповідач послався на розпорядження Бериславської міської військової адміністрації № 343 від 06 листопада 2023 року, яким земельну ділянку з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001 визнано потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами.
У правовому обґрунтуванні відзиву відповідач зазначив, що відповідно до ст.617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за його порушення, якщо доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Також відповідач послався на ч.6 ст.762 ЦК України, згідно з якою наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, та зазначив, що судова практика поширює дію цієї норми на орендні відносини щодо земельних ділянок у випадку об`єктивної неможливості їх використання.
Крім того, відповідач послався на ч.2 ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні", відповідно до якої форс-мажорними обставинами є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, та зазначив, що військова агресія рф, тимчасова окупація, бойові дії та наслідки таких подій є саме такими обставинами.
Також відповідач вказав на норми податкового законодавства, а саме підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, згідно з якими з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. На думку відповідача, зазначене законодавче регулювання підтверджує об`єктивну неможливість повноцінного використання земель на таких територіях та відсутність підстав для нарахування орендної плати у відповідний період.
Окремо представник відповідача послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, у якій суд, з урахуванням підтверджених обставин непереборної сили та потенційного забруднення земель вибухонебезпечними предметами, дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі та про те, що невиплата орендної плати у період 2022-2023 років була зумовлена настанням обставин непереборної сили, які відповідно до ст.617 ЦК України звільняють від відповідальності, а також у порядку частини шостої ст.762 ЦК України звільняють від плати за час, коли майно не могло бути використане через обставини, за які орендар не відповідає.
Узагальнюючи доводи відзиву, відповідач зазначив, що позивач, обґрунтовуючи позов вимогами про розірвання договору у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, не враховує наявність об`єктивних обставин, пов`язаних із воєнним станом, окупацією, бойовими діями, знищенням і викраденням майна та потенційним замінуванням території, які унеможливлювали використання земельної ділянки та, відповідно, виконання зобов`язань зі сплати орендної плати. Відповідач наголосив, що не відмовляється від виконання договірних зобов`язань, однак вказує на неможливість їх належного виконання до усунення наслідків збройної агресії та до моменту проведення повного розмінування земельної ділянки.

У відповіді на відзив представник позивача зазначив, що відзив ТОВ "Ютс-Агропродукт" є безпідставним і необґрунтованим та не спростовує позовних вимог, у зв`язку з чим просив відмовити у його задоволенні. Зазначив, що порушення відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати є підставою для застосування наслідків, передбачених статтями 610, 611, 614 ЦК України, зокрема для розірвання договору. 
Щодо витягу з ЄРДР у кримінальному провадженні №42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1 ст.438 КК України представник позивача зазначив, що цей документ стосується воєнних злочинів та пошкодження або викрадення майна підприємства, має інформаційний характер і не підтверджує неможливість використання саме спірної орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням. Наголосив, що матеріали справи не містять доказів визнання земельної ділянки непридатною або небезпечною для сільськогосподарського використання, а також доказів встановлення санітарних, техногенних чи екологічних обмежень. Відтак сам факт відкритого досудового розслідування не може звільняти відповідача від сплати орендної плати чи виправдовувати невиконання договору.
Представник позивача заперечив посилання відповідача на воєнний стан та окупацію частини території Херсонської області, зазначивши, що після деокупації відповідач не вчиняв належних дій щодо відновлення господарської діяльності, розмінування та комунікації з орендодавцями, натомість у 2022, 2023 та 2024 роках ігнорував їхні вимоги.
Також представник позивача спростував доводи про форс-мажор, пославшись на практику Верховного Суду та зазначивши, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року має загальний характер, не є сертифікатом у розумінні ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" та не доводить неможливість виконання конкретного договору. Наголосив, що сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між відповідними обставинами і неможливістю виконати конкретне зобов`язання, однак сертифікат Торгово-промислової палати України, виданий за зверненням ТОВ "Ютс-Агропродукт", відсутній. Також відповідач не надав доказів зупинення діяльності підприємства (зокрема наказу про зупинення роботи) та не повідомляв орендодавців про неможливість користування землею.
Представник позивача зазначив, що відповідач не надав доказів сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки і фактично не заперечує несплату. Додатково вказав на відчуження права оренди 17 квітня 2025 року на користь ТОВ "Перемога-Плюс" за ціною 100 грн за 1 га строком на один рік, що, на думку представника позивача, свідчить про відсутність об`єктивної неможливості використання земельних ділянок.
Окремо представник позивача навів доводи про зловживання відповідачем процесуальними правами, посилаючись на ст.44 ЦПК України, зазначивши, що відповідач штучно затягує розгляд справ, у тому числі шляхом подання численних заяв, клопотань, відводів, апеляційних скарг із недоліками та інших процесуальних дій, що порушує принцип розумності строків та створює штучне навантаження на суд.
Крім того, представник позивача зазначив, що розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 має організаційно-декларативний характер, не містить норм про звільнення від цивільно-правової відповідальності та не припиняє і не призупиняє нарахування та сплату орендної плати.
У підсумку представник позивача послався на норми ст.ст.629, 529, 526 ЦК України, ст.96 ЗК України, ст.ст.24 та 32 Закону України "Про оренду землі", вказавши, що прострочення сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки є невиконанням обов`язків орендаря та підставою для дострокового розірвання договору. У зв`язку з цим просив суд прийняти доводи відповіді на відзив до уваги та зазначив, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі без змін.

В обґрунтування додаткових пояснень представник відповідача зазначив такі доводи та обґрунтування.
Постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 "Про деякі питання створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами" затверджено Порядок ведення, адміністрування та користування відомостями реєстру територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. У зв`язку з прийняттям зазначеної постанови запроваджено відповідний реєстр територій та геоінформаційну систему, якій відповідає інтерактивна карта територій, що адмініструється Державною службою України з надзвичайних ситуацій.
Зазначив, що відповідно до даних інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на офіційному вебсайті «Розмінування України», територія Великоолександрівської селищної територіальної громади, до складу якої входить Брускинська сільська рада, належить до територій, де виявлені або імовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети.
Також представник відповідача звернув увагу суду на те, що аналогічні висновки щодо наявності відповідних обставин містяться у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 та № 485/582/25.
Крім того, представник відповідача зазначив, що наведені обставини підтверджуються відомостями з публічного джерела, а саме з офіційного вебсайту Державної служби України з надзвичайних ситуацій, у зв`язку з чим такі відомості є загальновідомими та відповідно до положень ст.82 ЦПК України не потребують доказування.
Додатково представник відповідача звернув увагу суду на географічне розташування відповідної території, зазначивши, що відстань між Брускинською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка на даний час перебуває під окупацією рф, становить близько 50 км.
З огляду на викладене представник відповідача вказав, що на спірній земельній ділянці наявні обставини, за які орендар не відповідає у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України, зокрема можливе забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, ризик її замінування, а також постійні атаки російських FPV-дронів та ракетні обстріли, що створюють реальну загрозу життю та здоров`ю працівників підприємства.
На думку представника відповідача, за таких умов фактичне використання земельної ділянки за її цільовим призначенням є неможливим, що унеможливлює проведення посівної кампанії, збирання врожаю та здійснення господарської діяльності на відповідній земельній ділянці в цілому.
У зв`язку із зазначеним представник відповідача дійшов висновку, що за наявності наведених обставин у орендаря відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою.
В обґрунтування клопотання про долучення доказів представник відповідача зазначив такі доводи та обґрунтування.
Представник відповідача вказав, що з метою повного та всебічного розгляду справи просить долучити до матеріалів цивільної справи № 650/3839/25 постанову Верховного Суду від 26 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, у якій сформульовано правові висновки, релевантні до спірних правовідносин.
Зазначив, що у наведеній постанові Верховний Суд, з посиланням на правову позицію у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22, роз`яснив, що посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для уникнення негативних наслідків такого невиконання, при цьому доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання, і саме вона має подати відповідні докази у разі виникнення спору. Аналогічні підходи Верховний Суд висловлював також у постановах від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року та 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.
Представник відповідача зазначив, що у справі № 650/3776/24 суд апеляційної інстанції встановив наявність обставин непереборної сили, які не залежали від волевиявлення відповідача та перешкоджали здійсненню ним господарської діяльності, і такі обставини були посвідчені, зокрема: розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року № 163, відповідно до якого земельні ТОВ "Ютс-Агропродукт", визнавалися непридатними для користування у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; рішенням Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", до переліку яких включено ТОВ "Ютс-Агропродукт". 
Додатково представник відповідача навів, що у постанові Верховного Суду проаналізовано компетенцію органів місцевого самоврядування та військово-цивільних адміністрацій щодо питань регулювання земельних відносин, із посиланням, зокрема, на пункт 21 статті 43 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтю 1 та пункт 27 статті 4 Закону України "Про військово-цивільні адміністрації", статтю 140 Конституції України, статті 8 та 12 ЗК України. З урахуванням наведеного зроблено висновок, що посвідчення факту неможливості використання земельних ділянок з причин їх непридатності внаслідок потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами належить до компетенції відповідних органів у сфері земельних відносин, а тому відповідні акти можуть бути належними і допустимими доказами.
Представник відповідача також послався на те, що обов`язок орендаря щодо виконання умов договору оренди лежить у площині земельних правовідносин, а у разі систематичної несплати орендної плати орендодавець, за загальним правилом, може вимагати захисту права та ініціювати розірвання договору. Водночас законодавець передбачив можливість звільнення сторони від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо доведено, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (з посиланням на статті 614, 615, 617 ЦК України).
Окремо зазначив, що Верховний Суд у наведеній постанові звернув увагу на імперативне правило ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якого наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. У зв`язку з цим у разі встановлення обставин непереборної сили, які унеможливили користування об`єктом оренди, може бути зроблено висновок про відсутність підстав для стягнення орендної плати за відповідний період.
Також представник відповідача зазначив, що доводи касаційної скарги у справі № 650/3776/24 зазначених висновків не спростували та зводились до переоцінки доказів і посилань на нерелевантні правові висновки Верховного Суду, ухвалені за інших фактичних обставин.

У судове засідання позивач не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. 

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився, про причини неявки судне повідомив. 

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 02 березня 2026 року позов був задоволений. Суд вирішив: 
--- розірвати Договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600002 від 09.02.2009 року;
--- розірвати: Додаткову угоду № 1500007-3 від 28.02.2018 року та № 1500007-2 від 19.08.2019 року кадастровий номер: 6520981500:06:035:0001 (новий орендар ТОВ "Перемога-Плюс" ЄДРПОУ 33251307 згідно договір відчуження №1704/25-05 від 17.04.2025 року номер запису про інше речове право щодо земельної ділянки № 32169156), предметом є земельна ділянка кадастровий номер якої 6520981500:06:035:0001, яка розташована в межах території Брускинської сільської ради, Бериславського району (раніше Великоолександрівського району), Херсонської області;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн. 

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач зобов`язаний був нарахувати орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, однак цього не зробив, що орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001 встановлена у розмірі 7,87% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (361 331,92 грн), що складає 28 436,82 грн за один повний рік оренди. А відтак загальна сума заборгованості за вказаний період становить 85 310,46 грн, що складається із сум орендних платежів за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, цей факт не заперечується відповідачами, також представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також суд виходив з того, що відповідачами не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.
Також суд не погодився з наведеними у відзиві доводами відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками за відповідний період.
Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Суд зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.
Також суд виходив з того, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 
Також суд виходив з того, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 
Також суд виходив з того, що відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 територія Бериславської селищної територіальної громади, до якої належить Брускинська сільська рада, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою російською федерацією з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. Тобто, вважав суд, протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, на думку суду, не існувало. 
Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №?24, суд зазначив, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договором оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.
Також суд виходив з того, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою (яка є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду і весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря), має вирішити питання щодо розмінування та привести земельні ділянки в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності. Крім того, як вважав суд, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, зазначив суд, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договором оренди не виконувались. Суд зазначив, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд виходив з того, що відповідно до змісту вказаних розпоряджень пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість, вказав суд, спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, на думку суду, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються. Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначив, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. При цьому суд вказав, що відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання за 2023 та 2024 роки.
Щодо посилання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначив, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України – порушення законів і звичаїв війни. Як вказав суд, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження. Відтак, зазначив суд, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки. 
Також суд зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, як вказав суд, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. 
Щодо посилань позивача про виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку суду, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, вказав суд, доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими. 
Однак вказане, на думку суду, не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати. Відтак, як зазначив суд, орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 56 873,64 грн, що складається із сум орендних платежів за 2023 та 2024 роки (по 28 436,82 грн за кожен повний рік оренди), однак цього не виконав. А тому, як вказав суд, вказана заборгованість є підтвердженням істотного порушення орендарем умов договору оренди землі та відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України є підставою для його дострокового розірвання. 
Таким чином, підсумовуючи викладене, суд вказав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
При вирішенні даного спору суд також враховував, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей, на думку суду, є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання. Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено ТОВ "Ютс-Агропродукт". Відповідно до розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 21.11.2023 № 1431 було визнано непридатними земельні ділянки, які перебувають у користування ТОВ "Ютс-Агропродукт" у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, що розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади за 2022 рік відповідно до додатку 1 і за 2023 рік відповідно до додатку 2. Також було встановлено податкову пільгу за сплати місцевих податків та зборів за землю, якою користується ТОВ "Ютс-Агропродукт" у розмірі 100 % у зв`язку із потенційною загрозою забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами відповідно до додатків № 1 і № 2. 
Також зазначив, що суд залишив поза увагою долучений відповідачем доказ – лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, який є підтвердженням того, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. На думку скаржника даний доказ підтверджує наявність обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.
Також вказав, що судом першої інстанції не було належно повідомлено ТОВ "Перемога-Плюс" про дату, час і місце засідання суду, а також в матеріалах справи відсутні докази які б підтверджували таке повідомлення.
Також зазначив, що суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження, що є безумовною підставою для його скасування.
Також вказав, що суд порушив процесуальний розгляд заяви про відвід. Так, 01 жовтня 2025 року відповідачем було подано відвід судді Сікора О.О., в обґрунтування якої зазначено, що між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та суддею Олександром Олександровичем Сікорою існує потенційний конфлікт інтересів, особливо у контексті поданої скарги до Вищої ради правосуддя. Така ситуація може викликати серйозні сумніви щодо неупередженості судді, адже можливий взаємний інтерес або вплив можуть вплинути на об`єктивність прийняття рішення у справі, де сторонами є згадані особи. 02 жовтня 2025 року суддя Сікора О.О., в провадженні якої перебуває справа, залишив вказаний відвід без розгляду, хоча вирішення питання про відвід здійснюється суддею, який не входить до складу суду. На думку скаржника, порушення порядку визначення судді для розгляду справи передбаченого ст. 36, 40 ЦПК України є обов`язковою підставою для скасування рішення суду першої інстанції у відповідності до ст.376 ЦПК України.
Також зазначив, що суд не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справах № 905/1436/20, № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23, № 650/3776/24.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 11.05.2026 року о 08:00 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,9604 га, кадастровий номер 6520981500:06:035:0001, яка розташована на території Брускинської сільської ради Бериславського району Херсонської області, за межами населеного пункту, із цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності позивача на вказану земельну ділянку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-ХС №029750 від 30 травня 2001 року.

09 лютого 2009 року між орендодавцем та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" було укладено договір оренди землі №4АА002346-040971600002, предметом якого є передача в строкове платне користування земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001 площею 9,9604 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Надалі сторони змінювали умови договору оренди шляхом укладення додаткових угод. 

Так, 28 липня 2017 року між орендодавцем та орендарем укладено Додаткову угоду №1500007, якою строк дії договору оренди землі продовжено до 30 листопада 2021 року.

У подальшому 28 лютого 2018 року сторони уклали Додаткову угоду №1500007-3, якою строк оренди земельної ділянки продовжено до 30 листопада 2025 року.

Також 19 серпня 2019 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1500007-2, якою строк дії договору оренди землі продовжено до 30 листопада 2030 року.

Відповідно до умов зазначених додаткових угод орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та визначена у розмірі 6,44 % та 7,87 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Згідно з умовами договору оренди та додаткових угод орендна плата підлягає сплаті щорічно в період з 01 серпня до 31 грудня шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця.

З витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №НВ-9966190362025 вбачається, що станом на 06 червня 2025 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 361 331,92 грн.

Разом з тим судом встановлено, що орендна плата за користування земельною ділянкою за 2022 рік, 2023 рік та 2024 рік позивачу не була сплачена, наявна заборгованість зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у загальній сумі 85 310,46 грн.

Крім того, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №429082213 від 29 травня 2025 року встановлено, що 17 квітня 2025 року ТОВ "ЮТС-Агропродукт" уклало договір відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок №1704/25-05, у зв`язку з чим право оренди, зокрема щодо спірної земельної ділянки, було передано ТОВ "Перемога-Плюс", про що внесено відповідний запис про інше речове право щодо земельної ділянки №32169156. 

Позивач вживав заходів для повідомлення нового орендаря та направляв на його адресу лист засобами поштового зв`язку, однак поштове відправлення було повернуто відправнику з відміткою: "Адресат відсутній за вказаною адресою".

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. 

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України — порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки — зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 — на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області. 

Відповідно до розпорядження начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 листопада 2023 року № 343 "Про надання пільг Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 рік" ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів у частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб за 2023 рік, за період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2023 року.
Цим же розпорядженням визнано, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на території Бериславської міської територіальної громади, є непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, та у 2023 році не є об`єктом оподаткування на території деокупованої Бериславської міської територіальної громади у період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2023 року. 

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 
Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".
Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0001 (361 331,92 грн) та узгоджений розмір орендної плати в 7,87% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмір орендної плати в 2022-2024 роках складає 28 436,82 грн за повний рік за один рік оренди (361 331,92 грн х 7,87%) і відповідно 85 310,46 грн за три роки оренди (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити позивачу як орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 85 310,46 грн (28 436,82 грн за 1 рік х 3 роки), однак цього не виконав. 

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, Новорайської селищної територіальної громади. 

У період з 09.04.2025 р. по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2022-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 
У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказана земельна ділянка була тимчасово окупованою в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають. 
За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки. 

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі. 

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі. 

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташована орендована земельна ділянка; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Суд правильно зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд правомірно звернув увагу на те, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення відповідача було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 

Також суд обґрунтовано взяв до уваги те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Суд правильно зазначив, що загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. 

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди. 

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності. 

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення факту неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, оскільки, як вказав скаржник, це підтверджується тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, відповідними розпорядженнями військової адміністрації, якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення, листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані посилання без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, наведені розпорядження місцевої військової адміністрації (якими надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами) не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Крім того, зміст листа від 14.04.2025 № 1101, листа ГУ ДСУНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Що ж до посилань скаржника на неможливість використання земельної ділянки через її забрудненість, на Постанову Кабінету Міністрів України від 7 червня 2024 р. №740, то вони підлягають відхиленню, оскільки, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Апеляційний суд враховує, що потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

Також підлягають відхиленню й посилання скаржника на Лист Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 року, яким засвідчено форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України. При цьому суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено у вказаний період можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди.
Також слід залишити поза увагою й посилання скаржника на неналежне повідомлення ТОВ "Перемога-Плюс", яке не зареєструвало електронного кабінету, про дату, час і місце розгляду справи, оскільки скаржник не уповноважений діяти від імені вказаного ТОВ "Перемога-Плюс".
Також, не можуть бути прийняті до уваги посилання скаржника на неврахування судом того, що дана справа мала розглядатися в рамках загального позовного провадження. При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що у цій справі не встановлено наявність підстав, за якими справа не може бути розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, враховуючи підстави та предмет позову. 
Також підлягають відхиленню посилання на порушення судом процесуального розгляду заяви про відвід. При цьому суд апеляційної інстанції враховує наступне. Під час розгляду справи судом першої інстанції, 01 жовтня 2025 року відповідачем було подано відвід судді Сікора О.О., в обґрунтування якої зазначено, що між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та суддею Сікорою О.О. існує потенційний конфлікт інтересів у контексті поданої скарги до Вищої ради правосуддя. На думку заявника, така ситуація може викликати серйозні сумніви щодо неупередженості судді, адже можливий взаємний інтерес або вплив можуть вплинути на об`єктивність прийняття рішення у справі, де сторонами є згадані особи. 02 жовтня 2025 року суддя Сікора О.О., в провадженні якого перебуває справа, залишив вказаний відвід без розгляду з підстав того, що заява представника відповідача про відвід судді є завідомо безпідставною, не відповідає вимогам ч.1 ст.36 ЦПК України, не містить належного мотивування на підтвердження наявності обставин, які викликають сумнів у неупередженості чи об`єктивності судді, і є проявом зловживання процесуальними правами, відповідно до ч.3 ст.44 ЦПК України заява підлягає залишенню без розгляду. Аналогічно, ухвалами від 19 червня 2025 року та від 06 жовтня 2025 року були залишені без розгляду інші заяви про відвід судді. Апеляційний суд враховує, що кожна особа має право на справедливий суд, у зв`язку з чим може в повній мірі користуватися процесуальними правами. У даному ж випадку, на думку апеляційного суду, підстави відводу є необґрунтованими, враховуючи обставини, якими були обґрунтовані заяви про відвід. А тому, на думку апеляційного суду, у цій справі відсутні обґрунтовані підстави вважати, що наявні підстави для відводу судді, передбачені ст.36 ЦПК України, зокрема, що є обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді чи що суддя прямо чи побічно заінтересований у результаті розгляду справи. Відтак, як вважає апеляційний суд, заява про відвід подана без належного обґрунтування, тобто підстави відводу є необґрунтованими, що відповідно до п.2 ч.3 ст.376 ЦПК України виключає обов`язковість скасування рішення суду першої інстанції. Як наслідок, вказаний довід апеляційної скарги не є підставою для скасування оскаржуваного рішення. 
Також, слід залишити поза увагою й посилання на неврахування судом правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах по справах № 905/1436/20, № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23, № 650/3776/24. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах не є подібними. 

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого рішення та не містять в собі підстав для його скасування, підлягають відхиленню інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 02 березня 2026 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови – 11 травня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська