ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2026 року
м. Київ 

справа № 478/1215/23
провадження № 61-15154св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Воробйової І. А, Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., 

учасники справи:
позивач (відповідач за первісним позовом) - ОСОБА_1 ,
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 ,
відповідачі за первісним позовом:  ОСОБА_3 , Приватне підприємство «Агромир»,
треті особи за первісним позовом: приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж Марина Василівна, Казанківська селищна рада Баштанського району Миколаївської області,
третя особа за зустрічним позовом - ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватного підприємства «Агромир», треті особи: приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж Марина Василівна, Казанківська селищна рада Баштанського району Миколаївської області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_3 , про скасування реєстрації договору оренди землі

за касаційною скаргою представника ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та Приватного підприємства «Агромир» - адвоката Василенко Наталії Володимирівни на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року, додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року у складі судді Уманської О. В., постанову Миколаївського апеляційного суду від 05 листопада 2025 року та додаткову постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2025 року у складі колегії суддів: Тищук Н. О., Лівінського І. В., Шаманської Н. О.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, що посвідчений приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М. В. 19 травня 2023 року за реєстровим номером 227, припинивши права та обов`язки ОСОБА_3 ; 
визнати недійсним договір оренди землі від 22 травня 2023 року № 177, укладений між ОСОБА_3 і Приватним підприємством «Агромир» (далі - ПП «Агромир»);
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67802651 від 30 травня 2023 року, 11:11:54, ОСОБА_4 , Казанківська селищна рада, Миколаївська область, за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 за договором оренди землі від 22 травня 2023 року № 177, укладеним між ОСОБА_3 і ПП «Агромир».

Обґрунтовуючи позовні вимоги,  ОСОБА_1 посилався на те, що 27 листопада 2009 року між ним як орендарем та ОСОБА_2 як орендодавцем укладено договір оренди землі строком на 30 років. Наприкінці травня 2023 року йому стало відомо, що вказаній земельній ділянці присвоєний інший кадастровий номер, після чого вона була відчужена ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 19 травня 2023 року. Згодом ОСОБА_3 передав зазначену земельну ділянку в оренду ПП «Агромир» на підставі договору від 22 травня 2023 року.

Посилаючись на те, що на час укладання вказаних правочинів строк оренди землі не сплив, і позивач мав переважне право купівлі спірної земельної ділянки, просив позов задовольнити.

У грудні 2023 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просив скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 27 вересня 2009 року, укладеного між ним і ОСОБА_1 , проведену Казанківським сектором реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 лютого 2010 року за № 041049100135. 

Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, ОСОБА_2 посилався на те, що договір оренди від 27 листопада 2009 року він не укладав, підпис у графі «Орендодавець» йому не належить. Непідписання договору оренди його стороною як свідчить про порушення вимоги щодо форми договору, так і підтверджує відсутність волевиявлення сторони договору щодо погодження його істотних умов, що є підставою для визнання його недійсним. Разом з тим зауважив, що власник земельної ділянки вправі захистити своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладання ним договору у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції 

Новобузький районний суд Миколаївської області рішенням від 21 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задовольнив. Перевів права та обов`язки покупця на ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:0096, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована: Миколаївська область, Баштанський (колишній Казанківський) район, Володимирівська сільська рада, який був укладений між продавцем ОСОБА_2 і покупцем ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М. В. 19 травня 2023 року за реєстровим номером 227, припинивши права та обов`язки ОСОБА_3 . Вирішив передати ОСОБА_3 грошові кошти в загальному розмірі 154 000,00 грн, що внесені ОСОБА_1 на депозитний рахунк Казанківського районного суду Миколаївської області. Визнав недійсним договір оренди землі від 22 травня 2023 року № 177, укладений між ОСОБА_3 і ПП «Агромир» та скасував рішення про його державну реєстрацію. Скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67802651 від 30 травня 2023 року, 11:11:54 за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 за договором оренди землі від 22 травня 2023 року № 177, укладеним між ОСОБА_3 і ПП «Агромир». У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що вимоги первісного позову є обґрунтованими та доведеними. При цьому суд виходив з того, що на момент продажу земельної ділянки був чинним договір оренди землі від 27 листопада 2009 року, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , а орендодавець не надав доказів повідомлення орендаря про намір продати цю земельну ділянку. Враховуючи факт унесення позивачем на депозитний рахунок суду компенсації покупцю ОСОБА_3 вартості земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 19 травня 2023 року у сумі 154 000,00 грн, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову, переведення з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу щодо спірної земельної ділянки, припинивши, відповідно, права та обов`язки ОСОБА_3 .

Крім того, суд зазначив, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не припинено та не розірвано, а тому на момент укладення оспорюваного договору оренди цієї ж земельної ділянки, тобто станом на 22 травня 2023 року, жодних правових підстав для укладення оспорюваного договору між ОСОБА_3 і ПП «Агромир» не було, у зв`язку з чим суд дійшов висновку, що укладений між відповідачами договір підлягає визнанню недійсним зі скасуванням рішення про право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що, звертаючись із зустрічним позовом, ОСОБА_2 вказав, що договір оренди від 27 листопада 2009 року він не підписував, і саме з цих підстав просив суд скасувати рішення про його державну реєстрацію. Вимог про визнання відсутнім права оренди ОСОБА_2 не заявляв, а тому немає правових підстав для кваліфікації оспорюваного договору оренди землі від 27 листопада 2009 року як неукладеного.

Новобузький районний суд Миколаївської області додатковим рішенням від 15 травня 2025 року стягнув з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ПП «Агромир» на користь ОСОБА_1 по 13 333, 33 грн витрат на правову допомогу.

Короткий зміст постанов апеляційної інстанції

Миколаївський апеляційний суд постановою від 05 листопада 2025 року апеляційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , подані адвокатом Бібіком М. В., на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року залишив без задоволення, а рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року - без змін. Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ПП «Агромир» - адвоката Василенко Н. В. на додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року задовольнив частково. Додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року змінив. Стягнув з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ПП «Агромир» на користь ОСОБА_1 по 4 000,00 грн судових витрат з кожного.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Миколаївський апеляційний суд додатковою постановою від 24 листопада 2025 року заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Філевського Р. М. про ухвалення додаткового рішення задовольнив частково. Стягнув з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ПП «Агромир» на користь ОСОБА_1 по 1 500,00 грн судових витрат з кожного.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У грудні 2025 року представник ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ПП «Агромир» - адвокат Василенко Н. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року, додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року, постанову Миколаївського апеляційного суду від 05 листопада 2025 року та додаткову постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2025 року, й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 відмовити повністю; мотивувальні частини оскаржуваних судових рішень в частині вирішення зустрічного позову змінити; у задоволенні заяв представника ОСОБА_1 - адвоката Філевського Р. М. про ухвалення додаткових рішень щодо розподілу судових витрат відмовити.

Підставою касаційного оскарження зазначила те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/14, від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19, від 07 липня 2020 року у справі № 910/10647/18, від 08 жовтня 2019 року у справі № 916/2084/17 та постановах Верховного Суду від 18 жовтня 2021 року у справі № 299/3611/19, від 22 січня 2019 року у справі № 912/1856/16, від 14 травня 2019 року у справі № 910/11511/18, від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17, від 15 листопада 2023 року у справі № 933/602/23, від 18 січня 2023 року у справі № 601/2139/21, від 24 травня 2023 року у справі № 567/792/22, від 19 червня 2023 року у справі № 601/1965/21, від 21 червня 2023 року у справі № 567/874/22, від 22 січня 2020 року у справі № 674/461/16-ц, від 14 лютого 2022 року у справі № 357/10397/19.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що рішення суду у справі № 478/2098/13-ц не створює преюдиційності при розгляді цієї справи. 

Суди попередніх інстанцій, встановлюючи наявність у ОСОБА_1 права оренди земельної ділянки, обмежилися копією договору оренди землі від 27листопада 2009 року, не пересвідчившись у його справжності та відповідності вимогам закону. Разом з цим ОСОБА_2 прямо заперечив факт підписання цього договору, що є запереченням укладення самого правочину, та наполягав на призначенні судової почеркознавчої експертизи. Разом з тим експертиза не була проведене судом першої інстанції у зв`язку з тим, що ОСОБА_1 на вимогу суду відмовився надати примірник оригіналу договору.

У ОСОБА_2 немає примірника оригіналу договору оренди землі від 27 листопада 2009 року, про що він прямо зазначав під час судового розгляду. На стадії розгляду справи у суді першої інстанції Головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області листом від 29 вересня 2024 року № 6485/24 повідомило, що у нього також немає примірника оригіналу спірного договору. Тобто жоден із примірників договору, які мали існувати щонайменше у трьох екземплярах, не надано. Це свідчить про те, що позивач за первісним позовом не надав достовірних доказів, які свідчили б про наявність у нього права оренди спірної земельної ділянки, а отже, немає переважного права на купівлю-продаж спірної земельної ділянки у нього.

При цьому, апеляційний суд безпідставно обмежив ОСОБА_2 у можливості довести свої вимоги шляхом проведення судово-почеркознавчої експертизи, коли було встановлено існування оригіналу оспорюваного договору оренди, його місцезнаходження (чого не було виявлено під час розгляду в суді першої інстанції) і заявлено про його витребування під час призначення судової експертизи.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд неправомірно вказав, що позовних вимог про визнання відсутнім права оренди ОСОБА_2 не заявляв, у зв`язку із цим немає підстав для кваліфікації оспорюваного договору оренди землі від 27 листопада 2009 року як неукладеного, через обрання неефективного способу захисту.

У січні 2026 року представник ОСОБА_1 - адвокат Філевський Р. М. подав відзиви на касаційну скаргу, в яких просив відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, посилаючись на те, що вони є законними й обґрунтованими. 

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 17 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

02 лютого 2026 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 11 червня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Апеляційний суд установив, що ОСОБА_5 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку від 19 листопада 2009 року, серія ЯИ № 148608 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,2800 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області. Вказана земельна ділянка буда видана на підставі розпорядження Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09 листопада 2009 року № 606-р. 

Право на отримання земельної ділянки у власність ОСОБА_2 набув на підставі свідоцтва про право на спадщину від 24 жовтня 2009 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1296.

Згідно з технічною документацією із землеустрою щодо складення документів, які посвідчують право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, земельній ділянці, що була надана розпорядженням Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09 листопада 2009 року № 606-р було присвоєно кадастровий номер 4823681400:17:000:0024.

З листа Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області від 09 серпня 2023 року № 29-14-0.110-2619/2-23 відомо, що земельної ділянки площею 6,2800 га, кадастровий номер 4823681400:17:000:0024, як об`єкт немає в Державному земельному кадастрі. Процедура присвоєння кадастрового номера земельній ділянці та внесення відповідних даних до державного реєстру земель визначалась Постановою Кабінету Міністрів України від 18 серпня 2010 року № 749 «Про затвердження тимчасового присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» (втратила чинність). Кадастровий номер 4823681400:17:000:0024 присвоювався згідно з цим порядком.

27 листопада 2009 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, який зареєстровано в Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 лютого 2010 року № 041049100135.

Рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 04 лютого 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Миколаївської області від 01 липня 2014 року, в задоволені позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі від 27 листопада 2009 року, з підстав не відповідності його вимогам Закону, відмовлено. 

19 травня 2023 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж М. В. за реєстровим № 227, за умовами якого продавець передав у власність покупцю земельну ділянку площею 6,2843 га, кадастровий номер 4823681400:07:000:0096, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Баштанського району Миколаївської області. 

Відповідно до пункту 2.1 договору купівлі-продажу від 19 травня 2023 року продаж земельної ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 154 800,00 грн.

Відповідно до пункту 1.3. вказаного договору земельна ділянка належить продавцю ОСОБА_2 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого Казанківською районною державною адміністрацією Миколаївської області 19 листопада 2009 року, оригінал якого було втрачено. Про це також зазначено в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 травня 2023 року № 332811569, сформованій приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М. В.

Тобто договір купівлі-продажу укладено на підставі того самого державного акта про право приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку, на підставі якого укладено й договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 27 листопада 2009 року.

Крім того, як відомо з відповіді ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області від 09 серпня 2023 року № 29-14-0.110-2619/2-23, кадастровий номер 4823681400:07:000:0096 був присвоєний земельній ділянці автоматично під час державної реєстрації на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності громадянину ОСОБА_2 на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код 2009МФ19МККА000099) та є правильним для земельної ділянки площею 6,2843 га, яка відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку від 19 листопада 2009 року серії ЯИ № 148608 перебуває у власності ОСОБА_2 та розташована в межах території колишньої Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області. Дата реєстрації в Державному земельному кадастрі - 18 лютого 2010 року.

Згідно з інформацією, наявною у відділі № 1 Управління надання адміністративних послуг, іншої документації із землеустрою щодо відведення земельних ділянок з кадастровими номерами 4823681400:07:000:0096 та 4823681400:17:000:0024, крім зазначеної вище, в місцевому фонді документації із землеустрою та оцінки земель немає.

Отже, встановлено, що земельна ділянка, яка перебувала в оренді ОСОБА_1 на підставі договору оренди від 27 листопада 2009 року, та земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, яка була предметом купівлі-продажу за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 19 травня 2023 року № 227, укладеним між продавцем ОСОБА_2 і покупцем ОСОБА_3 , є однією і тією самою ділянкою.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 серпня 2023 року № 341488554 право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 4823681400:07:000:0096, зареєстроване за ОСОБА_3 .

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з частинами першою, другою статті 9 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-ХІV) в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка. Якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах реалізація переважного права купівлі земельної ділянки на земельних торгах здійснюється на умовах та в порядку, визначених статтями 135-139 Земельного кодексу України. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах орендар повідомляється про намір продати земельну ділянку на умовах та в порядку, визначених статтею 135 Земельного кодексу України. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім продажу її на земельних торгах) орендар повідомляється у порядку, визначеному статтею 130-1 Земельного кодексу України.

Згідно з частиною третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25) зробила, зокрема, такі висновки.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України).
Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Наявність же сама по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним у силу загальних приписів статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України, а також спеціальних правил статей 229-233 цього Кодексу про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Тобто як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 цього Кодексу йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.
Закон за загальним правилом, викладеним у статті 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна зі сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).
Водночас виконання правочину його учасниками може бути способом волевиявлення до вчинення правочину відповідно до його суттєвих умов, передбачених законодавством.
Відповідне регулювання міститься і в положеннях ЦК України про договір. У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). 
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Ці умови є обов`язковими, та без досягнення згоди щодо них договір не вважається укладеним.

Щодо способу захисту порушеного права Велика Палата Верховного Суду зазначила, що заявлення негаторного позову шляхом повернення власнику майна дійсно не є єдиним універсальним способом захисту порушених прав власника майна, який має перешкоди в користуванні ним. 
Оскільки предметом негаторного позову є вимога позивача про усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, а підставою негаторного позову є обставини, що підтверджують вчинення відповідачем дій, що перешкоджають власнику майна використовувати належні йому права, позивач, з огляду на характер порушень, самостійно визначає спосіб, у який він вбачає можливим їх усунути.
Така особа може вимагати, щоб суд надав захист її праву на землю, заявляючи вимоги про усунення існуючих перешкод шляхом припинення дій, що порушують право або відновлюють становище, яке існувало до порушення права (вимоги про повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права тощо), залежно від того, у який спосіб чиняться перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження належним їй майном.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)].
Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України). Близькі за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23.
Спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Таким чином, коли власник землі обґрунтовує позовні вимоги наявністю перешкод у користуванні чи розпорядженні земельною ділянкою (безпідставним фактичним користуванням майном або реєстрацією речового права іншої особи), то залежно від позовних вимог, характеру порушених прав та фактичних обставин справи суд, якщо негаторний позов визнано обґрунтованим, може захистити права такого власника в незаборонений законом спосіб, спрямований на усунення порушень (у тому числі й шляхом повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права).
Для ефективного захисту прав власника нерухомого майна, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незаконно внесено запис про право користування іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, власник може звернутись з негаторним позовом, зокрема, але не виключно, шляхом пред`явлення вимоги про повернення майна, визнання відсутнім права оренди чи скасування державної реєстрації права користування іншої особи, залежно від обставин кожної конкретної справи.

У справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні зустрічного позову з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, оскільки вважали, що ефективним способом захисту за зустрічним позовом буде заявлення вимоги про визнання відсутнім права оренди.

З огляду на зазначене суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про обрання позивачем неефективного способу захисту за вимогами зустрічного позову та не вирішили його по суті.

Від вирішення зустрічного позову залежить і можливість задоволення первісних позовних вимог. 

Таким чином, оскаржувані судові рішення по суті вирішення позовів підлягають скасуванню.

Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування судових рішень по суті вирішеного спору, то додаткові рішення також підлягають скасуванню.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 

Враховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку про скасування оскаржуваних судових рішень та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, в тому числі вирішити питання щодо призначення експертизи для встановлення факту укладення договору оренди землі, та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та Приватного підприємства «Агромир» - адвоката Василенко Наталії Володимирівни задовольнити частково.

Рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року, додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року, постанову Миколаївського апеляційного суду від 05 листопада 2025 року та додаткову постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська 	
Судді:	І. А. Воробйова 	
	А. Ю. Зайцев  Є. В. Коротенко  	
	В. М. Коротун