КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа №367/6843/21 Головуючий у І інстанції - Мерзлий Л.В.
апеляційне провадження №22-ц/824/5272/2026 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

07 квітня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
судді-доповідача Приходька К.П., 
суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,
за участю секретаря Миголь А.А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 листопада 2025 року 
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ренесанс Компані», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Світ Фінансів», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про витребування майна з чужого незаконного володіння

установив:

У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Ірпінського міського суду Київської області із позовом до ТОВ «Ренесанс Компані», треті особи: ТОВ «Світ Фінансів», ПН КМНО Пономарьова Д.В. про витребування майна з чужого незаконного володіння, мотивуючи свої вимоги тим, що 25 липня 2008 року між ВАТ «КБ Надра» та позивачем було укладено кредитний договір №286/П/55/200-840. 
На забезпечення виконання його умов 25 липня 2008 року між тими ж сторонами було укладено Договір іпотеки, предметом якого є двокімнатна квартира загальною площею 57,9 кв.м, житловою 29,7 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
09 грудня 2019 року ТОВ «Світ Фінансів» виграло аукціон, де здійснювався продаж майна банкрута - ВАТ «КБ Надра», внаслідок чого було складено протокол електронного аукціону за яким відповідач 1 отримав право вимоги за вищевказаним кредитним договором.
10 січня 2020 року між ВАТ «КБ Надра» та ТОВ «Світ Фінансів» укладено договір про відступлення прав вимоги за вказаним договором Іпотеки.
18 березня 2021 року ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» уклали між собою договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який був посвідчений ПН КМНО м. Києва Пономарьовою Д.В.
ТОВ «Світ Фінансів» здійснило продаж нерухомого майна позивача, а ТОВ «Ренесанс Компані» здійснило оформлення права власності на нього, без повідомлення позивача про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору у порядку, передбаченому ЗУ «Про іпотеку», чим порушив вимоги ЗУ «Про іпотеку» та п.5.3 Договору іпотеки від 25 липня 2008 року.
Вказує про те, що ТОВ «Світ Фінансів» не надсилало до позивача жодної письмової вимоги про усунення порушень та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.
Як наслідок приватний нотаріус Пономарьова Д.В. прийняла оскаржуване рішення та зареєструвала право власності за ТОВ «Ренесанс Компані» за відсутності на те відповідних правових підстав, порушення ст.ст.35,37 ЗУ «Про іпотеку», а саме за відсутності письмового повідомлення про усунення порушень за Кредитним та Іпотечним Договором та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що порушило вимоги ч.1 ст.35 та ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку», з боку нотаріуса, ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Крім того, ПН КМНО Пономарьова Д.В., діючи як державний реєстратор не перевірила наявності документів у ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» та підстав для проведення реєстраційних дій та вніс запис від 18.03.2021 року 18:43:36 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2315820932109) на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриття розділу, індексний номер 57166469 від 18.03.2021 18:37:31, прийнятого приватним нотаріусом з реєстрацією права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Ренесанс Компані».
Позивач з урахуванням зміненого предмету позову просила ???витребувати з чужого незаконного володіння, а саме у ТОВ «Ренесанс Компані» на користь ОСОБА_1 квартиру за адресою АДРЕСА_1 . Стягнути судові витрати з Відповідача на користь Позивача.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 03 листопада 2025 року, у задоволенні позову було відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 оскаржила його в апеляційному порядку, оскільки вважає рішення незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначила, що 25 липня 2008 року між ВАТ «КБ Надра» та Позивачем було укладено кредитний договір №286/П/55/200-840. 
На забезпечення виконання його умов 25 липня 2008 року між тими ж сторонами було укладено Договір іпотеки, предметом якого є двокімнатна квартира загальною площею 57,9 кв.м, житловою 29,7 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
09 грудня 2019 року ТОВ «Світ Фінансів» виграло аукціон, де здійснювався продаж майна банкрута - ВАТ «КБ Надра», внаслідок чого було складено протокол електронного аукціону за яким товариство отримало право вимоги за вищевказаним кредитним договором.
10 січня 2020 року між ВАТ «КБ Надра» та ТОВ «Світ Фінансів» укладено договір про відступлення прав вимоги за вказаним договором Іпотеки.
18 березня 2021 року ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» уклали між собою договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений ПН КМНО Пономарьовою Д.В.
ТОВ «Світ Фінансів» здійснило продаж нерухомого майна позивача, а ТОВ «Ренесанс Компані» здійснило оформлення права власності на нього, без повідомлення позивача про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору у порядку, передбаченому ЗУ «Про іпотеку», чим порушив вимоги ЗУ «Про іпотеку» та п.5.3 Договору іпотеки від 25 липня 2008 року.
Позивач наполягала на тому, що ТОВ «Світ Фінансів» не надсилало до позивача жодної письмової вимоги про усунення порушень та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.
Як наслідок ПН КМНО Пономарьова Д.В. прийняла оскаржуване рішення та зареєструвала право власності за ТОВ «Ренесанс Компані» за відсутності на те відповідних правових підстав, порушення ст.ст.35,37 ЗУ «Про іпотеку», а саме за відсутності письмового повідомлення про усунення порушень за Кредитним та Іпотечним Договором та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що порушило вимоги ч.1 ст.35 та ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку», з боку нотаріуса, ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Статтею 38 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. 
У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. 
З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. 
Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Позивач наполягала, що така норма не була дотримана Відповідачем та Третьою особою.
Крім того, ПН КМНО Пономарьова Д.В., діючи як державний реєстратор не перевірила наявності документів у ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» та підстав для проведення реєстраційних дій та внесла запис від 18.03.2021 року 18:43:36 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2315820932109) на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриття розділу, індексний номер 57166469 від 18.03.2021 18:37:31, прийнятого приватним нотаріусом з реєстрацією права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Ренесанс Компані».
Доводи суду першої інстанції ґрунтуються на позиції Відповідача, які зводяться до дотримання ним та ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» вимог ЗУ «Про іпотеку» та належного направлення вимоги Позивачу/Боржнику в порядку ст.35 ЗУ «Про іпотеку».
На підтвердження своїх доводів Відповідач надає копію листа-вимоги від 20 січня 2020 року вих.№20/01/2020-54 та копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №050075580447 (№0820515156184 (ІРПІНЬ-5)).
Також, Відповідач вказує про наявність у нього оригіналів доказів направлення такого листа-вимоги, в т.ч. рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №050075580447.
Позивач зазначає, що ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» здійснив продаж квартири Позивача за адресою: кв. АДРЕСА_2 , а Відповідач здійснив оформлення права власності на нього, без повідомлення Позивача про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору у порядку, передбаченому ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку» та ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку», чим порушив дану норму закону та п.5.3 Договору іпотеки від 25 липня 2008 року.
При цьому слід зазначити, що адвокатом Чуйко Я.В., який був одночасно представником Відповідача та ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ», було заявлено у судовому засіданні від 31 березня 2023 року про відсутність такого доказу у ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» в оригіналі, оскільки такий доказ був наданий, начеб-то, ПН КМНО Пономарьовій Д.В. при оформленні права власності на спірну квартиру.
Докази такого надання нотаріусу Відповідач та ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» не надали.
Просила скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 листопада 2025 року і ухвалити нове судове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити повністю.
На вказану апеляційну скаргу ТОВ «Світ Фінансів» подало відзив, в обґрунтування якого зазначило, що 25 липня 2008 року між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №286/П/55/2008-840 в забезпечення виконання якого між сторонами було укладено договір іпотеки від 25 липня 2008 року який було посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним М.С. та зареєстровано в реєстрі за №3025, предметом іпотеки якого є двокімнатна квартира загальною площею 57,9 кв.м, житловою площею 29,7 кв., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
09 грудня 2019 року за наслідками проведення електронних торгів (аукціону) на підставі протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-11-05-000013-a, ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» придбало право вимоги до позивача за договором кредиту та іпотечного договору.
10 січня 2020 року між ВАТ «КБ Надра» та ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» укладено договір про відступлення прав вимоги №GL3N21245 за вищевказаним кредитним та іпотечним договорами.
Звертає увагу, що п. 5.1 іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань за цим договором або якщо гарантії та запевнення, надані іпотекодержателю не відповідають дійсності.
Відповідно до п. 5.3 зазначеного договору, сторони дійшли згоди, що звернення стягнення на предмет іпотеки, серед іншого, може відбуватись через реалізацію права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь якій особі на підставі договору купівлі продажу у порядку встановленому статтею 38 ЗУ «Про іпотеку». 
Згідно п. 5.4 вказаного договору, іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах передбачених пунктом 5.3 цього Договору.
ОСОБА_1 взяті на себе зобов`язання за кредитним договором №286/П/55/2008-840-не виконала. 
Станом на 09 січня 2020 року у позивача за вказаним кредитним договором виникла заборгованість в розмірі 117958,04 доларів США, що еквівалентно 2811470,9 гривень з яких основний борг - 45846,94 доларів США, що еквівалентно 1092738,89 грн. та заборгованість за відсотками в розмірі 72111,1 доларів США, що еквівалентно 1718732,01 грн.
31 січня 2020 року з поштового відділення Київ-223 на ім`я ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 цінним листом з описом вкладення було направлено лист -вимогу від 20 січня 2020 року що доводиться копією опису вкладення у цінний лист (0500075580447).
Зауважує, що відповідно до копії паспорта позивача, яка долучена до позовної заяви, місце проживання ОСОБА_1 з 24 квітня 2012 року зареєстровано за адресою АДРЕСА_1 .
Зазначеним листом-вимогою від 20 січня 2020 року ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» вимагає від боржника ОСОБА_1 негайно у 30-ти денний термін повернути всю суму заборгованості за кредитним договором №286/П/55/2008-840 від 25 грудня 2008 року за яким товариство придбало право вимоги на підставі Договору №GL3N212458, що станом на 09 січня 2020 року становить 2811470,9 гривень за вказаними в листі реквізитами. 
При невиконанні в зазначений термін цієї вимоги, ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» повідомляє про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до Договору іпотеки від 25 липня 2008 року за яким товариство придбало право іпотекодержателя на підставі Договору №GL3N212458, а саме: набути право власності на предмет іпотеки, яким є квартира, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 у порядку встановленому цим договором та ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» або шляхом продажу предмету іпотеки третій особі в порядку ст. 38 «Про іпотеку».
Зазначений лист вимога підписана представником ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» за довіреністю - Василенко В.Г., копія якої наявна в матеріалах справи.
Як вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення за Ф-119, цінний лист від 31 січня 2020 року, який було направлено від ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» на ім`я ОСОБА_1 , 13 лютого 2020 року було вручено за адресою АДРЕСА_1 про що свідчить підпис особи в повідомленні.
В свою чергу, апелянт заперечує факт його повідомлення, зазначаючи в апеляційній скарзі про те, що в порушення ч.1 ст.35 та ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» ТОВ «Світ фінансів» не надсилав до позивача, який є іпотекодавцем за вищевказаним договором іпотеки, жодного письмової вимоги про усунення порушень та повідомлення про наміри укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки. 
Як наслідок, приватний нотаріус Пономарьова Д.В. прийняла оскаржуване рішення та зареєструвала право власності за ТОВ «РЕНЕСАНС КОМПАНІ» за відсутності на те правових підстав в порушення ст.ст.35,37 ЗУ «Про іпотеку», а саме за відсутності письмового повідомлення про усунення порушень за Кредитним та Іпотечним договором та повідомлення про наміри укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що порушило вимоги ч.1 ст.35 та ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку», ст.10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Також, апелянт наголосив, що копія листа-вимоги Відповідача-1 від 20 січня 2020 року, яка була досліджена у судовому засіданні, підписана неуповноваженим представником ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» Василенко В.Г., оскільки відсутні будь-які документи щодо його повноважень підписувати від імені ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» документи, а позивачу такі документи не надавалися та не надсилалися, а отже відсутнє належне повідомлення Позивача в порядку ст.ст. 35,38 ЗУ «Про іпотеку».
Враховуючи вищенаведене, апелянт зазначає що судом не було досліджено зазначені обставини, а отже рішення першої інстанції є незаконним та необґрунтованим.
Разом з тим, ТОВ «СВІТ ФІНАНСІВ» вважає, що судом першої інстанції в повному обсязі було досліджено письмові докази в цій частині заперечень, надано належну правову оцінку та враховано правові висновки Верховного Суду зроблені при розгляді спорів в подібних правовідносинах та як наслідок ухвалено законне рішення.
Просило апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 листопада 2025 року залишити без змін.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
Судом встановлено, що 25 липня 2008 року між АТ КБ «Надра» на позивачем ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №286/П/55/2008-840, відповідно до умов якого позивач отримала кредитні кошти в розмірі 46530 доларів США.
З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вищевказаним Кредитним договором, 25 липня 2008 року ВАТ КБ «Надра» (іпотекодержателем) та ОСОБА_1 (іпотекодавцем) було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним М.С., за яким в іпотеку було передано належну позивачу квартиру АДРЕСА_2 .
Відповідно до п.5.3. Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»; права Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право власності на квартиру АДРЕСА_2 з 18 березня 2021 року зареєстровано за ТОВ «Ренесанс Компані». 
Підставою для державної реєстрації став Договір купівлі-продажу, серія та номер: 648, виданий 18.03.2021, видавник: Пономарьова Д.В. , ПН Київського МНО. Підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57166469 від 18.03.2021 18:37:31, приватний нотаріус Пономарьова Д.В. Київський міський нотаріальний округ м. Київ.
У відповідь на адвокатський запит представника позивача ТОВ «Світ Фінансів» повідомила адвоката Шипілова О.В. про те, що 10 січня 2020 року між ВАТ «КБ Надра» та ТОВ «Світ Фінансів» укладено договір відступлення права вимоги за іпотечними договорами. 
18 березня 2021 року між ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , в порядку ЗУ «Про іпотеку» та Іпотечного договору. 
Додатково повідомили, що ТОВ «Світ Фінансів» за вих.№20/01/2020-54 від 20 січня 2020 року, на адресу позивача ( АДРЕСА_1 ) надіслано лист-вимогу, в порядку ст.ст.35,37,38,40 ЗУ «Про іпотеку». 
13 лютого 2020 року ОСОБА_1 зазначений лист отримала, що підтверджується повідомленням про вручення.
13 березня 2023 року від представника ТОВ «Світ Фінансів» надійшла відповідь на ухвалу суду від 21 вересня 2022 року, в якій повідомив про неможливість надати витребуваний судом оригінал повідомлення про вручення поштового відправлення, адже такий перебуває у матеріалах нотаріальної справи приватного нотаріуса Пономарьової Д.В.
15 серпня 2023 року Київський державний нотаріальний архів повідомив, що станом на 01 серпня 2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. не передавала архів та документи нотаріального діловодства на державне відповідальне зберігання Київського обласного державного нотаріального архіву. Вказали, що остання є діючим нотаріусом.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач ТОВ «Світ Фінансів» дотримався вимог передбачених ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» та Порядком №1127, тобто надіслав іпотекодавцю ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним Договором та Договором іпотеки від 09 січня 2020 року, рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
Факт надсилання позивачу саме листа-вимоги від 20 січня 2020 року №20/01/2020-54, та повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним Договором та Договором іпотеки від 09 січня 2020 року підтверджується і наявною в матеріалах справи копією опису вкладення у цінний лист.
Дана вимога та повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним Договором та Договором іпотеки були отримані 13 лютого 2020 року, про що свідчить підпис отримувача на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення АТ «Укрпошта».
Відтак, підстави для задоволення позовних вимог у суду першої інстанції були відсутні.
З висновками, викладеними у оскаржуваному рішенні погоджується і колегія суддів апеляційного суду, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.
Згідно зі ст. 12 ЗУ «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У статті 33 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. 
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. 
Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. 
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. 
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. 
Права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки, набутий у власність іпотекодержателем, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, втрачають чинність.
До особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Статтею 38 цього Закону визначено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. 
У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. 
З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. 
Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. 
Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. 
При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. 
У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
За приписами п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до п. 61 Порядку Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Відповідно до п.99 «Правил надання послуг поштового зв`язку», затверджених Постановою КМУ від 05 вересня 2009 року №270, в чинній на момент виникнення спірних відносин редакції рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою «Судова повістка»), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.
У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.
Так, згідно з Правилами надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270, розрахунковий документ (касовий чек, розрахункова квитанція тощо) видається відправникові з додержанням вимоги Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» і підтверджує факт надання послуг поштового зв`язку.
У відповідності до положень пунктів 59, 61 постанови Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270 «Про затвердження Правил надання послуг поштового зв`язку» внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. 
У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. 
Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля.
Із наведених норм вбачається, що належним доказом направлення копії заяви про заміну сторони у виконавчому провадженні та доданих до неї документів іншим учасникам справи може бути лише бланк опису вкладення, завірений відповідним відділенням зв`язку, разом з фінансовим чеком про відправлення.
Саме опис вкладення є офіційним підтвердженням наявності у відправленні того пакету документів, який був надісланий відправником (постанова Верховного Суду від 18 квітня 2019 року у справі №914/1955/17).
Згідно правового висновку викладеного у постанові Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі №222/1402/16 діє презумпція добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок про те, що відсутні підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки належними та допустимими доказами підтверджується факт того, що відповідач ТОВ «Світ Фінансів» дотримався вимог передбачених ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» та Порядком №1127, тобто надіслав іпотекодавцю ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним Договором та Договором іпотеки від 09 січня 2020 року.
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За правилами ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).
При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.
Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі. 
Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.
Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.
Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. 
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. 
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. 
Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. 
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Доводи, викладені в апеляційні скарзі, фактично зводяться до переоцінки доказів та незгодою з висновками суду по їх оцінці, повторюють доводи позовної заяви. При цьому, докази та обставини, на які посилається позивач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Крім того, відповідно до ст. 89ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Верховний Суд у ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 18 листопада 2019 року у справі №902/761/18, від 14 вересня 2021 року у справі №910/14452/20). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).
Колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції виконав вимоги ст. 89, ст. 264, ст. 265 ЦПК України, дав належну оцінку встановленим фактам, які підтверджені відповідними доказами, зробив правильні висновки по заявленим вимогам та навів мотивовані оцінки аргументів позивача, а також мотиви прийняття і відхилення наданих у справі доказів.
Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов`язки сторін, що брали участь у справі, обставини справи, перевірив доводи і заперечення сторін, дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджуються письмовими доказами.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що оскільки рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, і доводи апеляційної скарги позивача цього не спростовують, то рішення суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Керуючись ст.ст.7,367,369,374,375,381,382,389 ЦПК України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складений 07 травня 2026 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба