ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"16" квітня 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/1908/24	

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.
при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» (65011, Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42, код ЄДРПОУ 33311910)
до відповідачів: 
1.Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, Думська площа, буд. 1, код ЄДРПОУ 04056919)
2.Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595)
про припинення володіння та скасування державної реєстрації, -

за участю учасників справи: 
від позивача: Топор І.В., адвокат, діє на підставі ордеру 
від відповідачів: Асташенкова О.І., діє в порядку положень про самопредставництво
від третьої особи: Сметанюк І.М., діє в порядку положень про самопредставництво

Суть спору: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Виконавчого комітету Одеської міської ради та Одеської міської ради, в якому просить суд:
- припинити володіння територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради нерухомим майном - нежитловими приміщеннями підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718);
- скасувати державну реєстрацію права власності, здійснену 05.08.2016 державним реєстратором Ярмошевичем Денисом Вікторовичем, запис про яку було здійснено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 30920111 від 12.08.2016.
Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» обґрунтовані тим, що територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради незаконно набула право комунальної власності на спірні приміщення, оскільки ці приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.05.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/1908/24; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 20.06.2024 о 14:30.
05.06.2024 за вх.№22447/24 до суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву, який у протокольній формі прийнято судом до розгляду, та додаткові документи, які судом у протокольній формі долучено до матеріалів справи. У поданому відзиві відповідач-2 просить суд відмовити у задоволенні позову та вказує, зокрема, наступне:
- на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10.03.2005 №123 Одеській міській раді видано свідоцтво від 20.01.2009 про право власності на нежитлові приміщення підвалу загальною площею 108,6 кв.м; вищевказане рішення Виконавчого органу Одеської міської ради прийнято на підставі норм чинного законодавства України, а саме: рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 №266-І «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області, статтей 29, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року №7/5; з урахуванням діючого на той час законодавства України територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради на законних підставах набула право власності на нежитлові приміщення підвалу загальною площею 108,6 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42; оскільки рішення Виконавчого комітету Одеської міської «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» 10.03.2005 №123 є обґрунтованим та законним, відповідно і державна реєстрація права власності територіальної громади м. Одеси на вищезазначені нежитлові приміщення підвалу, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, є дійсною та законною, що спростовує доводи позивача у справі та свідчить про безпідставність позовної заяви;
- обґрунтовуючи свої позовні вимоги, ОСББ «Успенське» посилається на те, що власники квартир в будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42 є співвласниками допоміжних приміщень, зокрема, нежитлових приміщень підвалу загальною площею 108,6 кв.м, водночас спірні приміщення є нежитловими, які не належать до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна та перебувають у власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради;
- у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо); у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає; для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання;
- позивачем не надано належних і допустимих доказів, які б підтверджували наявність у спірних приміщеннях інженерних комунікацій та технічних пристроїв, без доступу до яких експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, є неможливою; будинок передано на баланс позивача ще у 2005 році, втім ОСББ «Успенське» звернулося з позовом у даній справі лише у 2024 році, з огляду на що можна припустити, що позивач протягом 19 років забезпечував функціонування будинку без використання спірних нежитлових приміщень; 
- в обґрунтування належності приміщень підвалу нібито до допоміжних приміщень, які забезпечують функціонування та обслуговування будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, позивач надає разом із позовною заявою копію висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічного експертного дослідження, складеного 22.03.2024 №007/2024; Одеська міська рада акцентує увагу суду на тому, що вищевказаний висновок експерта містить достатньо суперечностей, які ставлять під сумнів обґрунтованість та достовірність висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічного експертного дослідження, складеного 22.03.2024 №007/2024, що підтверджується наступним: 
- за наслідками огляду нежитлових приміщень підвалу №№ І, ІІ, розташованих в житловому будинку № 42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, експерт встановив наявність тільки в нежитлових приміщеннях підвалу №ІІ інженерних комунікацій міста Одеси, у той же час вже у відповіді на друге питання експерт резюмує, що нежитлові приміщення підвалу №№ І, ІІ, розташовані в житловому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, можливо віднести до допоміжних приміщень вказаного будинку; таким чином, експерт нібито встановив наявність інженерних комунікацій тільки в нежитлових приміщеннях підвалу №ІІ, але робить висновок про те, що всі підвальні приміщення, які були досліджені експертом, можна віднести до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що вочевидь свідчить про передчасність та необґрунтованість висновку експерта;
- як вже зазначалося вище, до складу нежитлових приміщень підвалу №ІІ, які досліджувалися експертом, останнім віднесено 3 приміщення: приміщення №1 коридор, площею 8,6 кв.м; приміщення №2 - склад, площею 22,0 кв.м; приміщення №3 склад, площею 7,6 кв.м; проте за матеріалами фотофіксації, яка наявна у змісті висновку експерта, проходження металевих труб зафіксовано тільки в приміщенні №2 та приміщенні №3, тоді як жодного доказу, який підтверджує проходження металевих труб в приміщенні №1 експертом не надано; водночас, сформовано висновок про те, що в усіх нежитлових приміщеннях підвалу №ІІ транзитом проходять інженерні комунікації міста Одеси; вказане ще раз свідчить про безпідставність наданого висновку експерта, який не може враховуватися судом під час розгляду даної справи;
- Одеська міська рада зазначає, що експертом безпідставно встановлено, що спірні приміщення є допоміжними, адже виходячи із способу і порядку їх використання, місця їх розташування та загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень не доведено, що вони призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців і входять до житлового фонду; 
- експерт зазначає, що в нежитлових приміщеннях підвалу №ІІ транзитом проходять інженерні комунікації міста Одеси, а саме: діючі металеві труби опалення зовнішнім діаметром 51 см, при цьому не зрозуміло з яких саме документів експертом встановлено такі обставини, оскільки на дослідження експерту представлені технічний паспорт на багатоквартирний будинок станом на 2004 рік та інформація з державних реєстрів; Одеська міська рада звертає увагу суду на те, що виявлені експертом комунікації, як зазначає сам експерт, взагалі забезпечують територіальну громаду міста Одеси, а не конкретний будинок; більш того, жодного документу, який дійсно підтверджує, що дані комунікації є працюючими, у висновку експерта зазначено не було; втім, відповідаючи на перше питання про те, що в спірних приміщеннях транзитом проходять інженерні комунікації саме міста Одеси, у відповіді на наступне питання експерт вже робить висновок про те, що нежитлові приміщення підвалу №№ І, ІІ, розташовані в житловому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, можливо віднести до допоміжних приміщень вказаного будинку, так як розташовані у підвалі, який призначений для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців;
- ОСББ «Успенське» не надано доказів, які б підтверджували наявність у спірних приміщеннях інженерних комунікацій та технічних пристроїв, без доступу до яких експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, є неможливою; з огляду на те, що з жодного документу, що стали об`єктом дослідження експерта, неможливо встановити конкретне призначення вказаних комунікацій, відповідач-2 вважає, що твердження, викладені у висновку експерта, є безпідставними та не заслуговують на увагу суду.
05.06.2024 за вх.№22450/24 до суду від відповідача-2 надійшло клопотання про залучення до участі у справі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
19.06.2024 за вх.№24001/24 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача-2, яка прийнята судом до розгляду. У поданій відповіді на відзив позивач вказує, зокрема, наступне:
- законність та обґрунтованість рішення Одеської обласної ради від 25.11.1991 «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області» слід розглядати лише як акт індивідуальної дії, який впорядкував приналежність майнового фонду виходячи з територіальної розташування; в той же час в подальшому при набутті прав власності та реєстрацій вказаних прав на кожний конкретний об`єкт у відповідному реєстрі чи при отриманні свідоцтва в кожному конкретному випадку особи, які реєстрували відповідне право, мали керуватись і іншими нормами законів та підзаконних нормативно-правових актів; 
- віднесення приміщення підвалу до допоміжного підтверджується висновком експертизи, поданим до суду; 
- в приміщенні підвалу проходять мережі теплопостачання; доступ до вказаних мереж повинен забезпечуватись на постійній основі; необхідність доступу до мереж в багатоквартирному будинку є одним із критеріїв, чому право власності на допоміжні приміщення не реєструється за певним власником, оскільки існують ризики блокування доступу до мереж; мова йде не про внутрішньоквартирні мережі, а саме про загальнобудинкові; використання мешканцями будинку теплопостачання від даної конкретної труби не змінює її впливу на весь будинок, оскільки будь-яке її пошкодження може призвести до високих ризиків для майна співвласників будинку; будинок досить старий, побудований із ракушняку, а труба теплопостачання досить суттєвого діаметру; будь-які конструкції, захисні споруди, мережі, тощо, що можуть суттєво впливати на безпеку будинку та забезпечення захисту майнових прав співвласників, мають бути розташовані в місцях, де до них буде доступ уповноважених осіб співвласників будинку, зокрема ОСББ; наявність в підвалі комунікацій, навіть якщо вони не підключені безпосередньо до певних квартир, не означає, що вони не впливають на безпеку для всього будинку; безпека є не менше важливим критерієм, ніж потенційне відключення певної квартири від постачання певними комунальними послугами; крім того, в будь-який момент співвласники будинку можуть ініціювати процедуру підключення до центральної системи теплопостачання міста Одеси та дана труба стане безпосереднім джерелом тепла;
- приміщення підвалу є єдиним та розподіл його на частини визначає лише його технічні характеристики, як наприклад квартира поділена на кімнати; в той же час описані частини підвалу не виділені в натурі в окремі частини; окрім того, частина підвалу, визначена під №І, не має окремого входу та за жодними іншими критеріями не може експлуатуватись без приміщення №ІІ; комунікації найчастіше проходять не по всьому периметру приміщень і це не робить частину приміщення допоміжним, тоді як інша частина стає нежитловим приміщенням; отже, в цій частині недоліки експертизи, визначені відповідачем, є безпідставними;
- вказуючи на неправильність висновків експертизи, відповідач-2 зазначає, що експерт не надав пояснення з приводу того, яким чином йому стало відомо, що труба теплопостачання, розташована в підвалі, відноситься до працюючої системи теплопостачання; позивач наголошує на тому, що експерт наділений не тільки правом надавати певні висновки, але на нього також покладена відповідальність за порушення закону у разі, якщо висновки є неправомірними або не відповідають дійсності; нездійснення деталізації джерел з яких експерту стало відомо, що відповідна труба використовується по її безпосередньому призначенню, не спростовує самих висновків експертизи; окрім того, відповідач-2, ставлячи під сумнів висновки експерта, не надав жодних доказів на підтвердження власності позиції, зокрема щодо того, що труба є непрацюючою;
- Одеська міська рада стала власником спірного приміщення в тому числі у зв`язку та на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №123 від 10.03.2005; в подальшому Виконком видав свідоцтво про право власності на спірний об`єкт нерухомості від 20.01.2009; у разі задоволення позовних вимог, вказані рішення та дії хоч і не будуть скасовані або визнані протиправними, проте наслідком рішення суду буде зафіксовано стан правовідносин, який передбачає, що всі дії та рішення, вчинені та прийняті для забезпечення реєстрації права власності на спірне приміщення, перестануть бути підставою для володіння спірним приміщенням в силу норм закону; отже, таке судове рішення безпосередньо вплине на права за інтереси Виконкому і з метою надання Виконкому можливості захисту власних прав і інтересів, його було залучено до участі у справі у якості відповідача.
У підготовчому засіданні 20.06.2024 судом у протокольній формі задоволено клопотання відповідача-2 про залучення третьої особи за вх.№22450/24 від 06.06.2024 та залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595), оскільки рішення у справі може вплинути на його права або обов`язки; запропоновано залученій третій особі надати до суду пояснення по суті спору у строк до 18.07.2024.
У підготовчому засіданні 20.06.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 177 ГПК України про продовження строків підготовчого провадження на 30 днів та в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 18.07.2024 о 14:20.
05.07.2024 за вх.№26079/24 до суду від відповідача-2 надійшли заперечення на відповідь на відзив, які прийнято судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих запереченнях відповідач-2 вказує, зокрема, наступне:
- позивач помилково вважає спірне приміщення допоміжним, виходячи лише із місця його розташування у підвалі будинку та наявності у цьому приміщенні мережі теплопостачання (належність якої саме до житлового будинку №42 та використання якої в обслуговуванні цього будинку не підтверджена); 
- при вирішенні цього спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, а саме встановлення того, чи належить спірне приміщення до числа допоміжних чи є нежитловим приміщенням у структурі житлового будинку; Одеська міська рада зауважує, що оскільки у нежитлових приміщеннях підвалу №№ I, II, розташованих в житловому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, які належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, не виявлено установлених технічних пристроїв, механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, прокладених мереж інженерних комунікацій з установленою на них запірно-розподільчою арматурою, які необхідні для забезпечення експлуатації та обслуговування квартир мешканців будинку, то вказані приміщення не можуть відноситися до допоміжних з огляду на відсутність вищевказаних засобів; 
- транзитне проходження інженерних комунікацій міста Одеси, а саме діючих металевих труб опалення, без наявності запірно-розподільчої арматури, яка б давала змогу контролювати чи перекривати потоки гарячої води у будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, не є самостійною підставою для висновку про те, що спірні приміщення є саме допоміжними, адже транзитне розташування комунікацій ніяк не впливає на забезпечення експлуатації та обслуговування квартир мешканців будинку №42 по вулиці Успенська у місті Одесі; доказів, які б вказували на те, що виявлені труби відносяться до труб опалення та є діючими, позивачем не надано;
- як вбачається з листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 11.06.2024 №01-19/1396 та доданих документів, 25.06.2011 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Малишевою Н.М. укладено договір оренди спірного приміщення №19/6 під розміщення майстерні побутових послуг; даний договір оренди укладено за результатом проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), які є комунальною власністю; 08.11.2018 договір оренди від 25.06.2011 року №19/6 розірвано за погодженням сторін та за актом приймання-передачі об`єкт оренди передано орендарем орендодавцю; розміщення у спірному приміщенні майстерні побутових послуг вказує на те, що спірні нежитлові приміщення мають цільове призначення для потреб непромислового характеру і не задіяні в обслуговуванні будинку; як висновок, правовий статус спірних нежитлових приміщень підвалу №№ I, II є визначеним, а саме, вони є ізольованими, не належать до житлового фонду і є самостійними об`єктами, а отже не відносяться до спільної сумісної власності, що вказує на те, що Одеська міська рада законно володіє такими нежитловими приміщеннями, а позовні вимоги у свою чергу є необґрунтованими;
- з дослідженої експертом копії технічного паспорта на житловий будинок №42 станом на 14.12.2004, а саме з аркушу «Технічна характеристика жилих і підсобних приміщень», вбачається, що будинок обладнано АГВ (автономними газовими водонагрівачами), що додатково вказує на те, що наявні у нежитлових приміщеннях комунікації технічно не пов`язані з будинковою мережею та не відносяться до комунікацій, які забезпечують експлуатацію будинку №42; відсутність у висновку експерта посилань на документи, які дали йому змогу дійти до висновку, що наявні інженерні комунікації є діючими трубами опалення, вказує на наявність обґрунтованих сумнівів щодо достовірності висновків такого експертного дослідження, у зв`язку з чим Одеська міська рада просить критично оцінити висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічного експертного дослідження від 22.03.2024.
У підготовчому засіданні 18.07.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 12.09.2024 о 12:30.
22.07.2024 за вх.№27809/24 до суду від відповідача-2 надійшла заява про застосування строків позовної давності. У поданій заяві відповідач-2 зазначає наступне: 
- починаючи ще з 10.03.2005 позивач мав змогу дізнатись про реєстрацію спірного об`єкта комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради;
- Одеська міська рада не вважає позов у справі №916/1908/24 таким, що має ознаки негаторного з огляду на таке: заявлені позивачем вимоги (припинення володіння та скасування державної реєстрації права власності) не можуть бути кваліфіковані як негаторний позов, адже вони не пов`язані з усуненням перешкод у здійсненні позивачем права користування чи розпорядження своїм майном, так як позивач ним не володіє; сутність заявлених позовних вимог не виключає застосування до них загальної позовної давності тривалістю три роки;
- Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» звернулося більше ніж через 19 років (30.04.2024) до Господарського суду Одеської області із даним позовом, тобто поза межами трирічного строку позовної давності, а отже з пропуском строку звернення до суду; отже, заперечуючи проти задоволення позову по суті, Одеська міська рада, у випадку, якщо судом буде встановлено невідповідність оскаржуваного рішення про державну реєстрацію права власності вимогам законодавства, просить застосувати до спірних правовідносин положення ст. 267 ЦК України та відмовити в позові у зв`язку зі спливом строку позовної давності.
05.09.2024 за вх.№32259/24 до суду від позивача надійшло клопотання про залучення доказів, яке судом у протокольній формі задоволено, та додаткові документи, які судом долучено до матеріалів справи.
06.09.2024 за вх.№32553/24 до суду від третьої особи надійшли письмові пояснення, які судом прийнято до розгляду, та додаткові документи, які судом долучено до матеріалів справи. У поданих поясненнях третя особа вказує, зокрема, наступне:
- на виконання покладених повноважень Представництво по управлінню комунальною власністю виконкому Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради) забезпечувало реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, а саме: на підставі розпорядження міського голови від 23.01.2003 №82-01р між Представництвом по управлінню комунальною власністю виконкому Одеської міської ради (далі - Департамент) та ТОВ «РАФ-Плюс» було укладено договір оренди від 23.01.2003 №19/6 на нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 109,2 кв.м, під пункт з приймання склотари, строком до 07.12.2006; в подальшому, між Департаментом та ФОП Малишевою Н.М. було укладено договір оренди від 25.06.2011 №19/6 на нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, під розміщення майстерні побутових послуг, строком до 25.05.2014; тобто, спірний об`єкт, що належить з 1991 року Територіальній громаді м. Одеси, використовувався як нежитлове приміщення, яке призначене для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру;
- спірний об`єкт нерухомості протягом тривалого часу, починаючи з 23.01.2003 і до 08.11.2018, використовувався як самостійний об`єкт цивільно-правових відносин - був об`єктом договорів оренди нерухомого майна, орендодавцем в яких виступали виконавчі органи Одеської міської ради у вигляді Представництва по управлінню комунальною власністю (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради), про що вже було зазначено Департаментом.
06.09.2024 за вх.№32558/24 до суду від третьої особи надійшло клопотання про призначення експертизи, в якому третя особа просила суд призначити у справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.
У підготовчому засіданні 12.09.2024 судом у протокольній формі з метою повного та всебічного розгляду даної справи викликано у підготовче засідання по справі №916/1908/24, яке відбудеться 03.10.2024 о 12:30, експерта Мазурову Інгу Станіславівну (свідоцтво №1790 від 27.05.2016) для надання роз`яснень щодо висновку експерта від 22.03.2024 за №007/2024 будівельно-технічного дослідження.
У підготовчому засіданні 12.09.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 03.10.2024 о 12:30.
У підготовчому засіданні 03.10.2024 експерт Мазурова Інга Станіславівна надала відповіді на питання суду та учасників справи щодо висновку експерта від 22.03.2024 за №007/2024 будівельно-технічного дослідження.
Ухвалою суду від 03.10.2024 клопотання третьої особи за вх.№32558/24 про призначення експертизи задоволено частково; призначено у справі №916/1908/24 будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та поставлено на вирішення експерта/-ів наступні питання: - Чи відносяться нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, до нежитлових об`єктів нерухомого майна або до допоміжних приміщень вказаного будинку та чи можлива їх окрема експлуатація? - Чи перебували станом на момент оформлення речових прав Одеською міською радою у 2005 році в нежитлових приміщеннях підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, інженерні комунікації?; витрати з проведення експертизи покладено на третю особу - Департамент комунальної власності Одеської міської ради; в решті клопотання третьої особи відмовлено; провадження у справі №916/1908/24 на час проведення експертизи зупинено; надіслано Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України матеріали справи №916/1908/24.
19.11.2024 за вх.№41773/24 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов лист разом з клопотанням експерта та матеріали справи №916/1908/24. У вказаному листі ОНДІСЕ просило погодити проведення експертизи у строк понад 90 календарних днів. У клопотанні експерт просив надати визначені у ньому додаткові матеріали, надати згоду на використання публічної інформації, яка є у вільному доступі, в тому числі мережі Інтернет, друкованих виданнях та інших, а також просив копії усіх перерахованих документів, графічних матеріалів тощо, у тому числі матеріалів, наданих у складі господарської справи №916/1908/24 (т.2, а.с. 46-50; 55-66) надати в паперовому вигляді, у форматах та якості оригіналів, а саме: у масштабі та чіткості, достатніх для розгляду та прочитанню (без зменшення листів, розрізання листів на дві частини тощо).
Ухвалою суду від 19.11.2024 поновлено провадження у справі №916/1908/24 з 22.11.2024; призначено судове засідання з розгляду клопотання експерта на 22.11.2024 о 13:45.
Ухвалою суду від 22.11.2024 клопотання експерта за вх.№41773/24 від 19.11.2024 у справі №916/1908/24 задоволено; зобов`язано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "УСПЕНСЬКЕ", Виконавчий комітет Одеської міської ради, Одеську міську раду та Департамент комунальної власності Одеської міської ради в строк до 12.12.2024 надати до суду всі наявні у них, витребувані експертом у клопотанні за вх.№41773/24 від 19.11.2024 та необхідні експерту для проведення призначеної експертизи, додаткові матеріали (документи), які перелічені у клопотанні експерта; зобов`язано третю особу (Департамент комунальної власності Одеської міської ради) в строк до 12.12.2024 надати в паперовому вигляді, у форматах та якості оригіналів, а саме: у масштабі та чіткості, достатніх для розгляду та прочитанню (без зменшення листів, розрізання листів на дві частини тощо) матеріали, надані у складі господарської справи №916/1908/24 (т.2, а.с. 46-50; 55-66); провадження у справі №916/1908/24 на час проведення експертизи зупинено.
04.03.2025 за вх.№7159/25 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов лист разом з клопотанням експерта та рахунок на оплату, в якому експерт просив для проведення судової будівельно-технічної експертизи за матеріалами господарської справи №916/1908/24 вирішити питання щодо прибуття експерта, безперешкодного доступу до об?єкту обстеження - приміщень підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані у правовортньому фасадному флігелі літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, а також належних умов праці 20.03.2025 о 14.00 годині, у присутності усіх сторін по справі (або їх законних представників) та забезпечити повернення експерта до експертної установи; всі питання щодо прибуття експерта і забезпечення безперешкодного доступу до об?єкта дослідження просить узгодити за електронною адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1.
Листом від 05.03.2025 судом повідомлено час та дату обстеження об`єкту дослідження, який знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, яке відбудеться 20.03.2025 о 14:00, резервна дата: 27.03.2025 о 14:00.
24.11.2025 за вх.№37336/25 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов висновок експерта №24-6098 від 31.10.2025 та матеріали справи №916/1908/24.
Ухвалою суду від 25.11.2025 поновлено провадження у справі №916/1908/24 з 02.12.2025; призначено підготовче засідання на 02.12.2025 о 15:45.
28.11.2025 за вх.№38035/25 до суду від третьої особи надійшла заява про відшкодування витрат за проведення судової експертизи та додаткові документи.
У підготовчому засіданні 02.12.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 24.12.2025 об 11:00. У підготовчому засіданні 24.12.2025 судом у протокольній формі відкладено підготовче засідання на 23.01.2026 об 11:00.
24.12.2025 за вх.№41335/25 до суду від позивача надійшло клопотання про витребування доказів, на розгляді якому позивач у підготовчому засіданні 11.02.2026 не наполягав, у зв`язку з чим судом у протокольній формі вказане клопотання залишено без розгляду.
08.01.2026 за вх.№532/26 до суду від відповідача-2 надійшли письмові пояснення з урахуванням висновку експерта, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях відповідач-2 вказує, зокрема, наступне:
- Одеська міська рада вважає, що висновок експерта №24-6098 від 31.10.2025 є достовірним, вичерпним та таким, що відображає реальний стан об`єкта нерухомості та його призначення; так, на стор. 17 висновку експерта зазначено наступне: «нежитлові приміщення, загальною площею 108,6 кв.м, займають внутрішній простір підвального поверху 1-поверхового правоворотнього фасадного флігелю літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42; входи (спуск) до приміщень підвалу з боку вул. Успенська по відокремленим сходам та з території двору»; відповідач-2 наголошує, що сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин;
- експерт у вказаному висновку посилається на лист КП «Теплопостачання міста Одеси» від 30.07.2024 №02-01-01-205, з якого вбачається, що теплова мережа, яка проходить по підвальним приміщенням правоворотнього фасадного флігелю літ. «А» по вул. Успенська, 42, є транзитною, а тому вказане ще раз підтверджує, що приміщення « 2», площею 22,0 кв.м та « 3», площею 7,7 кв.м не відносяться до технічних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які призначені для розміщення обладнання теплових пунктів, електрощитових, венткамер та інше;
- відсутність матеріалів інвентаризаційної справи та проектної документації на будівництво багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42 не свідчить про неможливість проведення експертизи чи її необ`єктивність, а лише виключає можливість отримання інформації щодо передбачуваного (проектного), первісного та фактичного використання вищевказаних підвальних приміщень, а саме: протягом часу існування об`єкта до 04.12.2004; як вірно зазначено експертом у висновку, що у випадку, якщо проектна документація на будинок відсутня або відомості щодо проектного функціонального призначення приміщення відсутні, то питання щодо категорії даного приміщення вирішується відповідно до положень чинних нормативно правових актів та Методичних рекомендацій; експерт дійшов вірного висновку, що експлуатація нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42 можлива окремо;
- Одеська міська рада не погоджується з позовними вимогами ОСББ «УСПЕНСЬКЕ» та зазначає, що виходячи з функціонального призначення спірного приміщення, способу і порядку його використання, місця розташування та загальної характеристики сукупності властивостей такого приміщення, з урахуванням висновку експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз від 31.10.2025 №24-6098, позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Підготовче засідання 23.01.2026 об 11:00 не відбулось на підставі акту Господарського суду Одеської області від 22.01.2026, складеного керівником апарату і відповідальними працівниками суду із засвідченням того факту, що в будівлі суду сталась розгерметизація системи опалення і наступне різке охолодження повітря в адміністративній будівлі, у зв`язку з чим з 22.01.2026 до усунення відповідних несправностей було призупинено як реєстрацію вхідної кореспонденції, так і проведення призначених судових засідань.
26.01.2026 за вх.№2583/26 до суду від позивача надійшли письмові пояснення з урахуванням висновку експерта, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях позивач вказує, зокрема, наступне:
- сам факт наявності правовстановлюючих документів не може бути підтвердженням віднесення приміщення до нежитлового, оскільки предметом розгляду даної справи є визначення протиправності проведення реєстраційних дій; більше того, експертиза за своїм видом є будівельно-технічною, а не юридичної, у зв`язку з чим має базуватись на будівельних та технічних нормах та регламентах, які визначають порядок користування нерухомістю та відповідність об`єкта нерухомості тим чи іншим будівельним нормам та стандартам; вказані в правовстановлюючих документах визначення об`єкта зрозумілі і без експертного висновку, проте в тому числі і від висновку експерта залежить чи будуть правовстановлюючі документи скасовані; виходить, що експерт у справі з вимогою про скасування реєстрації права власності посилається на вказану реєстрацію як на підставу для надання висновку; дані обставини є досить суперечливим та ставлять під сумнів обґрунтованість експертного висновку; 
- експерт посилається на наявність двох входів у приміщення як на підставу визнання його нежитловим, при цьому він не посилається на вказівки норм ДБН чи інших нормативних актів, які регулюють сферу будівництва та проектування, та які б прямо вказували на дані ознаки як на такі, що визначають призначення приміщення; в будинку є ряд приміщень, в тому числі коридорів та горищ, які мають кілька входів, та це не визначає дані приміщення як нежитлові; ознака входів може впливати на евакуацію/ пожежні вимоги, але не є визначальною для віднесення до "допоміжних/нежитлових" без аналізу функціонального призначення; наведення висновків без відповідного обґрунтування суперечить п.2.2 розд. ІІ Інстуркції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5;
- на сторінках 14 та 15 висновку експерт вказує на те, що згідно із діючими нормативно правовими актами нумерація сходових клітин та інших допоміжних приміщень спільного загальнобудинкового користування та неопалювальних приміщень має позначатись римськими цифрами; далі експерт вказує, що дослідивши всі матеріали господарської справи виявлено, що на усіх планах приміщення підвалу позначені арабськими цифрами, а не римськими цифрами як допоміжні; дані твердження експерту є такими, що не відповідають фактичним обставинам; так у стовбці 2 технічного паспорту під назвою «№№ квартир или помещений» навпроти приміщень підвалів вказано саме римські цифри. А от в стовбці 3 під назвою «№№ частей помещений, комнат, кухонь, коридоров и т.п.» вказано арабські цифри; але арабські цифри вказувались саме при нумерації складових частин підвалів, а не самих приміщень підвалів; отже, якщо керуватись нормативно правовими актами які наведені експертом, то приміщення підвалу як раз відносяться до допоміжних, а не навпаки;
- на сторінці 26 експерт взагалі вказує на неможливість визначення проектного або цільового призначення приміщення до моменту складання технічного паспорту 04.12.2004 і що в зв`язку з чим питання щодо категорії даного приміщення вирішується відповідно до положень чинних нормативно-правових актів та методичних рекомендацій; перед експертом не ставилось завдання визначити цільове приміщення підвалу до певної дати; більше того, керуватись нормативно правовими-актами та методичними рекомендаціями слід в будь-якому разі навіть за наявності достатніх матеріалів; не зовсім зрозуміла в даному контексті позиція експерта; якщо наданих на дослідження доказів недостатньо для надання висновку, то експерту слід про це повідомити та відмовитись від проведення експертизи; так як експерт підготував висновок за відсутністю певних документів, це означає, що відсутні документи не мають вирішального значення, а наявних документів достатньо для надання висновку;
- спосіб використання приміщення не визначає цього цільове призначення; тим більше, що спосіб використання може суперечити цільовому призначенню об`єкта нерухомості; 
- по другому питанню експертом було надано наступну відповідь: на момент оформлення речових прав Одеською міською радою на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10.03.2005 №123 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси», в нежитлових приміщеннях підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, перебували інженерні комунікації водопроводу, каналізації, електроосвітлення; дане питання було поставлено з метою додаткового доведення факту використання приміщення як допоміжного шляхом розміщення в ньому комунальних мереж будинку; на жаль в експертному висновку не надається підтверджень та не робиться висновок про характеристику відповідних мереж та їх вплив на співвласників будинку;
- з урахування вищенаведеного, позивач вважає, що висновки експертного дослідження є спірними, частково такими, що суперечать дослідженим документам, певні документи та інформація взагалі проігнорована, а по ряду тверджень експерта не надано їх аналізу для використання у зроблених висновках, а відтак зроблені експертом експертні висновки не можуть бути підставою для прийняття законного та обґрунтованого рішення у справі.
Ухвалою суду від 27.01.2026 підготовче засідання призначено на 11.02.2026 об 11:20. У підготовчому засіданні 11.02.2026 судом у протокольній формі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.03.2026 об 11:30. У судовому засіданні 05.03.2026 судом у протокольній формі відкладено розгляд справи на 26.03.2026 о 10:00. У судовому засіданні 26.03.2026 судом оголошено перерву до 16.04.2026 об 11:15.
У судовому засіданні 16.04.2026 представник позивача просить суд задовольнити позов.
Представники відповідачів та третьої особи у судовому засіданні 16.04.2026 просять суд відмовити у задоволенні позову.
У зв?язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 12 січня 2026 року №40/2026, затвердженим Законом України від 14.01.2026 №4757-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 03 лютого 2026 року строком на 90 діб.
Справа №916/1908/24 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.
Жодних заяв та/або клопотань, пов`язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв`язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від сторін не надійшло.
У відповідності до вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.
У судовому засіданні 16.04.2026 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.
Відповідно до ст. 240 ГПК України у судовому засіданні 16.04.2026 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Натомість повне рішення складено 12.05.2026 у зв`язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об`єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді. Відповідні процесуальні строки на апеляційне оскарження вказаного рішення обчислюються з дати складання повного тексту (12.05.2026), на що суд звертає увагу учасників справи.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши учасників справи, господарський суд встановив:
09.12.2004 було проведено державну реєстрацію позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "УСПЕНСЬКЕ".
В матеріалах справи наявний акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, а саме: житлового комплексу за адресою: вул. Успенська, буд. 42, який був переданий з балансу Одеської міської ради на баланс ОСББ "УСПЕНСЬКЕ". У вказаному акті наведено, зокрема, загальні відомості: рік введення в експлуатацію - до 1917 року; матеріали стін - ракушняк; група капітальності - 3; кількість поверхів - 1/2; площа забудови - 870 кв.м; загальна площа квартир - 478,3 кв.м; загальна площа допоміжних приміщень - 565,1 кв.м; підвали - 137,2 кв.м; площа прибудинкової території - 220 кв.м.
Розпорядженням міського голови м. Одеси від 16.01.2005 передано на баланс ОСББ "УСПЕНСЬКЕ" житловий будинок, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42.
Відповідно до рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №123 від 10.03.2005 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності» проведено технічну інвентаризацію об`єктів нежитлового фонду комунальної власності, зокрема: підвального приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42; вирішено оформити та видати Одеській міській раді свідоцтва на право власності на об`єкти, зазначені в п.1 цього рішення та зареєструвати їх за Одеською міською радою. 
В матеріалах справи наявне Свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення підвалу САС №635433 від 20.01.2009, яке видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради та посвідчує, що об`єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42, дійсно належить Територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності.
У витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно КП «»ОМБТІ та РОН» зазначено наступне:
- номер витягу: 21820647; дата: 10.02.2009;
- реєстраційний номер: 26383718;
- тип об`єкта: нежитлові приміщення підвалу; адреса: м. Одеса, вул. Успенська (вул. Чичеріна), буд. 42;
- номер запису: 342 в книзі 10ог-13;
- власник/форма власності: Територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради; комунальна;
- підстава: свідоцтво про право власності САС №635433 від 20.01.2009
- дата прийняття рішення про реєстрацію права власності: 10.02.2009.
В матеріалах справи наявний Технічний паспорт на нежитлові приміщення підвалу, площею 108,6 кв.м, в житловому буднику №42 по вул. Успенській, виготовлений КП «БТІ та РОН» 02.12.2008.
В матеріалах справи наявні надані третьою особою наступні документи:
- договір оренди від 23.01.2003 №19/6 на нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 109,2 кв.м, під пункт з приймання склотари, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю виконкому Одеської міської ради та ТОВ «РАФ-Плюс»;
- Технічний паспорт на житловий будинок №42 по вул. Успенській, складений КП «»ОМБТІ та РОН» 14.12.2004;
- договір оренди №19/6 нежитлового приміщення від 28.06.2011, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ФОП Малишевої Н.М., відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42; акт прийому-передачі нежитлового приміщення від 25.06.2011 до договору №19/6; акт прийому-передачі (повернення) нежитлового приміщення від 08.11.2018 до договору №19/6.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 998999951101 (нежитлові приміщення підвалу, об`єкт житлової нерухомості, площею 108,6 кв.м, яке знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42, номер об`єкта в РПВН 26383718):
- актуальна інформація про речове право: номер відомостей про речове право - 15887091; тип речового права - право власності; дата державної реєстрації - 05.08.2016; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 30920111 від 12.08.2016, Ярмошевич Денис Вікторович, Юридичний департамент Одеської міської ради; документи, подані для державної реєстрації - технічний паспорт, серія та номер: б\н, виданий 02.12.2008, видавник: КП «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості», витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, серія та номер: 21820647, виданий 10.02.2009, видавник КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомого майна», свідоцтво про право власності, серія та номер: б/н, виданий 20.01.2009, видавник: Виконавчий комітет Одеської міської ради; розмір частки - 1/1; власники - Територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради; відомості про реєстрацію до поновлення/перенесення - реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 26383718, 10.02.2009.
В матеріалах справи наявний доданий позивачем до позовної заяви висновок експерта Мазурової І.С. №007/2024 від 22.03.2024, складений за результатами проведення будівельно-технічного експертного дослідження із відміткою про обізнаність експерта про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку відповідно до ст. 384 КК України. Так, у вказаному висновку зазначено наступне:
- об`єктами дослідження є: нежитлові приміщення підвалу №№ І,ІІ, розташовані в багатоквартирному будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська;
- на дослідження представлені наступні документи: копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб- підприємців ОСББ «УСПЕНСЬКЕ» на 2-х аркушах; копія Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №346338692 від 13.09.2023 на 3-х аркушах; копія Технічного паспорта на житловий будинок №42, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН», станом на 14.12.2004 на 8-ми аркушах; 
- для вихідних даних використовувалась та була досліджена інформація з наданої замовником документації, зазначеної у вихідних даних висновку, з результатів обстеження, а також з нормативних документів, чинних в галузі будівництва, діючих на території України на час складання висновку;
- висновки: 1.Виходячи з результатів проведеного огляду нежитлових приміщень підвалу №№ І, ІІ, розташованих в житловому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, які належать Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, експертом встановлено, що дійсно в нежитлових приміщеннях підвалу №ІІ транзитом проходять інженерні комунікації міста Одеси, а саме діючі металеві труби опалення зовнішнім діаметром 51 см; 2.Виходячи з результатів проведеного огляду нежитлових приміщень підвалу №№ I,II, розташованих в жилому будинку №42 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, які належать Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, та зіставляючи з вищенаведеними вимогами нормативно-правових актів, експерт прийшов до висновку про те, що нежитлові приміщення підвалу №№ І, ІІ, розташовані в житловому будинку №2 за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, можливо віднести до допоміжних приміщень вказаного будинку, так як розташовані у підвалі, який призначений для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
У листі від 30.07.2024 КП «Теплопостачання міста Одеси» у відповідь на адвокатський запит повідомило, що через територію двора та підвального приміщення багатоквартирного будинку №42 по вул. Успенській у місті Одеса проходить діюча теплова мережа (Ду 150 мм), яка перебуває на балансі КП «ТМО» та надає теплоносій до інших будинків, розташованих за адресами: вул. Пушкінська, 36 та вул. Троїцька, 33; з огляду на наведене, демонтаж або будь-яке інше несанкціоноване втручання у сталу роботу вказаної теплової мережі є не припустимими.
Вважаючи незаконними дії щодо реєстрації права власності та видання розпорядчих документів, на підставі яких за відповідачем-2 було зареєстровано право власності на спірні приміщення, внаслідок чого було порушено право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на спірне майно, позивач звернувся до господарського суду з відповідним позовом про припинення володіння та скасування державної реєстрації.
Під час розгляду судом справи №916/1908/24 в результаті розгляду та часткового задоволення клопотання третьої особи ухвалою суду від 03.10.2024 була призначена будівельно-технічна експертиза, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та поставлено на вирішення експерта/-ів наступні питання: - Чи відносяться нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, до нежитлових об`єктів нерухомого майна або до допоміжних приміщень вказаного будинку та чи можлива їх окрема експлуатація?; - Чи перебували станом на момент оформлення речових прав Одеською міською радою у 2005 році в нежитлових приміщеннях підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, інженерні комунікації?
Відповідно до висновку експерта будівельно-технічної експертизи №24-6098 ОНДІСЕ, із відміткою про обізнаність експерта про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку відповідно до ст. 384 КК України, за результатами проведення експертизи за матеріалами справи №916/1908/24 зазначено наступне:
- при ознайомленні із наданими матеріалами господарської справи №916/1908/24 встановлена наявність наступних документів: копія рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10.03.2005 №123 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» (т.1, а.с. 156-159); копія Свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення підвалу від 20.01.2009 (т.1, а.с. 160); копія Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, видане КП «ОМБТІ та РОН» від 10.02.2009 (т.1, а.с. 161); копія Технічного паспорту на нежитлові приміщення підвалу площею 108,6 кв.м, в житловому буднику №42 по вул. Успенській, виготовлений КП «БТІ та РОН» 02.12.2008 (т.1, а.с. 162-168); копія Розпорядження Одеського міського голови від 23.01.2003 №82-01р «Про передачу в оренду приміщення нежитлового фонду у Приморському районі» (т.2, а.с. 45); копія Технічного паспорту на нежитлові приміщення підвалу S=109,2 кв.м в житловому будинку №42 по вулиці Успенській, Жовтневий район, місто Одеса; власник - Одеська міська рада, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН» станом на 27.09.2002 (т.2, а.с. 52-54); копія листа КП «БТИ» ОМР від 08.12.2024 №5194/03.01-06 із додатками (т.2, а.с. 172-191);
- згідно матеріалів технічної інвентаризації, наданих із супровідним листом КП «БТІ» ОМР від 08.12.2024 №5194/03.01-06 (т.2, а.с.176), встановлено, що станом на 14.12.2004 нежитлові підвальні приміщення, згідно яких поставлені питання в ухвалі суду, складалися з двох окремих груп приміщень (умовно позначених №1 та №2), які були відокремлені між собою, спуск до яких здійснювався по окремих сходах;
- відповідно до технічного паспорту на нежитлові приміщення підвалу S=108,6 кв.м в житловому будинку №42 по вулиці Успенській, Приморський район, місто Одеса, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН» станом на 02.12.2008, користувач (юридична, фізична особа) - Територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської Ради; згідно інформації, наданій у розділі III «Технічна характеристика підсобних приміщень» зазначеного вище технічного паспорту станом на 02.12.2008, нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, обладнані наступними інженерними комунікаціями: водопроводом, каналізацією, електропостачанням; центральне або місцеве опалення у приміщеннях відсутні;
- при порівнянні всіх наявних у складі господарської справи матеріалів технічної інвентаризації щодо приміщень, згідно яких поставлені питання в ухвалі суду, встановлено, що на усіх планах підвалу вони позначені арабськими цифрами, а не римськими цифрами - як допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, у громадських, виробничих будівлях, захисних спорудах та спорудах подвійного призначення нумеруються римськими; незначна відмінність у показниках загальної площі нежитлових приміщень підвалу, яка становить 109,2-108,6 = 0,6 кв.м, можливо пояснити використанням у різні часи різних вимірювальних пристроїв, технічними похибками, які могли бути допущені при обмірах та підрахунку показників, строку експлуатації приміщень з урахуванням проведених ремонтних робіт, внутрішнього оздоблення тощо; при зіставленні наявної у складі справи технічної документації на приміщення, згідно яких поставлені питання в ухвалі суду, з урахуванням результатів проведеного огляду приміщень, було встановлено, що в процесі експлуатації була проведена їх часткова реконструкція;
- у п.6 «Наслідки огляду та випробувань елементів житлового комплексу (його частини)» акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, складеного комісією за результатами проведеного 15.02.2005 обстеження значиться: «Будинок аварійний - розпорядження Жовтневого районного виконавчого комітету №867 від 17.06.1993»; як було визначено вище, матеріали інвентаризаційної справи на правоворотній фасадний флігель літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, та завірена належним чином якісна копія розпорядження Жовтневого районного виконавчого комітету №867 від 17.06.1993 не представлені (клопотання експерта від 14 11.2024 №24-6098); відсутність у матеріалах справи розпорядження Жовтневого районного виконавчого комітету №867 від 17.06.1993 не дає можливості встановити на підставі яких даних зазначене розпорядження видавалося та що у ньому було зазначено; 
- відсутність матеріалів інвентаризаційної справи не дає можливості встановити фактичне використання підвальних приміщень правоворотнього фасадного флігелю літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, у період з дати проведення первинної інвентаризації по 27.09.2002 - дата виготовлення КП «ОМБТІ та РОН» технічного паспорту на нежитлове приміщення підвалу S=109,2 кв.м в житловому будинку за адресою: м. Одеса, Жовтневий район, вул. Успенська, буд. №42, а саме: чи використовувалися вказані приміщення під житло, як нежитлові чи допоміжні приміщення, а також причини їх звільнення цих приміщень, або переведення їх у інший статус;
- під час огляду об`єкту дослідження встановлено наступне: виконана реконструкція вхідного вузла у приміщення з боку вул. Успенська із улаштуванням прибудови над приямком із сходами спуску у підвал; частково змінена конфігурація сходів з боку вул. Успенської; виконане часткове перепланування приміщень; покриття підлог відсутнє; зафіксовано сліди протікання на стінах та стелях, відшарування, здуття і обвалення штукатурного та фарбувального шарів, сколи керамічних плиток у туалеті тощо; відсутнє заповнення віконного та внутрішніх дверних отворів; у приміщенні « 7» пл. 4,4 кв.м встановлені сантехнічні прибори, що підключенні до мереж водопровід та каналізації, які на час проведення огляду знаходяться у неробочому і пошкодженому стані; підвальні приміщення були підключені до мереж електропостачання, які на час проведення огляду знаходяться в неробочому і пошкодженому стані (відсутні), освітлення приміщень на момент огляду відсутнє; об`єкт обстеження знаходиться у незадовільному стані та не експлуатується;
- за результатами проведеного огляду нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, розташованих за адресою : м. Одеса, вул. Успенська, 42, виявлено, що через приміщення « 2» пл. 22,0 кв.м та « 3» пл. 7,7 кв.м транзитом проходять діючі металеві труби опалення; зазначені труби проходять у самостійних шахтах, які відгороджені перегородками із цегли; зазначена мережа опалення проходить через зазначені приміщення підвалу, прибудинкову територію (літ. «Б») та крізь прямоворотній дворовий флігель літ. «В» багатоквартирного житлового будинку по вул. Успенська, 42, на суміжні території; 
- згідно інформації, наданій у листі КП «ТМО» від 30.07.2024 № 02-01-01-205 теплова мережа, яка проходить по підвальним приміщенням правоворотнього фасадного флігелю літ. «А» по вул. Успенська, 42, є транзитною, а як слідство приміщення « 2» пл. 22,0 кв.м та « 3» пл. 7,7 кв.м не відноситься до технічних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які призначені для розміщення обладнання теплових пунктів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок; за результатами проведених досліджень було встановлено, що нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, які знаходяться у правоворотньому флігелі літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м Одеса, вул. Успенська, 42, в цілому, дійсно на підставі свідоцтва про право власності серія САС №535433 від 20.01.2009 належать Територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради;
- визначальним при розгляді питання щодо визначення категорії того чи іншого приміщення житлового багатоквартирного будинку є його функціональне призначення, передбачене проектною документацією будівництва будинку та проектною документацією розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту будинку, якщо таке проводилось; враховуючи, що матеріали інвентаризаційної справи та проектна документація на будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, у складі господарської справи відсутні, встановити приблизний рік побудови зазначеного об`єкту, передбачуване (проектне) або фактичне функціональне призначення приміщень, які є об`єктом дослідження та розташовані у підвалі правоворотнього фасадного флігеля літ. «А», не надається можливим; іншими словами, відсутність зазначених вище документів виключає можливість отримати інформацію щодо передбачуваного (проектного), первісного та фактичного використання підвальних приміщень правоворотнього фасадного флігеля літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, а саме: протягом часу існування об`єкта до 04.12.2004 - дати складання технічної інвентаризації, наявної у складі матеріалів справи; однак слід зазначити, що при проведенні дослідження матеріалів технічної інвентаризації, було встановлено, що станом на 04.12.2004 підвальні приміщення правоворотнього фасадного флігеля літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, фактично використовувалися як нежитлові приміщення, а саме - складські приміщення;
- у випадку, якщо проектна документація на будинок відсутня або відомості щодо проектного функціонального призначення приміщення відсутні, то питання щодо категорії даного приміщення вирішується відповідно до положень чинних нормативно-правових актів та Методичних рекомендацій; 
- при проведенні огляду об`єкта дослідження - нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані у правоворотньому фасадному флігелі літ «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська 42 було встановлено наступне: вхід до приміщень, які були обстежені, окремий, який можливо здійснювати тільки з боку вул. Успенської, двома сходами спуску у підвальні приміщення; на час проведення огляду приміщення не експлуатуються; підвальні приміщення були підключені до мереж електропостачання, які на час проведення огляду знаходяться в неробочому і пошкодженому стані (відсутні); освітлення приміщень на момент огляду відсутнє; будь-які щитки, будинкові лічильники та інше електротехнічне обладнання, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку в приміщеннях відсутнє; у приміщенні туалету « 7» пл. 4,4 кв.м встановлені унітаз із змивним бачком та умивальник, які призначені лише для обслуговування приміщень, згідно яких поставлені питання в ухвалі суду; труби водопостачання та водовідведення, які були прокладені у даному приміщенні та призначені виключно для забезпечення їх експлуатації, знаходяться у неробочому і пошкодженому стані; центральне опалення, опалення від власної та групової котельної, від ТЕЦ, індивідуальне опалення у приміщеннях відсутнє; на момент проведення обстеження в досліджуваних приміщеннях загальнобудинкові мережі теплопостачання, холодного водопостачання, газопостачання, електропостачання та обладнання, системи опалення, охолодження, вентиляції, кондиціонування не виявлено (не проходять); системи протипожежного захисту, вентиляційні канали/шахти та димоходи; сміттєпроводи, пристрої ліфтів, центральних розподільних щитів, індивідуальних і квартирних теплових пунктів, системи зв?язку та сигналізації, теле-, радіо-, інтернет-комунікації та обладнання, бойлерні, відсутні;
- разом з тим, такий критерій, як прокладення комунікацій через приміщення є не зовсім точним, оскільки інженерні комунікації проходять практично через всі приміщення будинку, включаючи нежитлові приміщення та приміщення приватизованих квартир, однак це не є підставою для віднесення таких приміщень до спільної власності власників квартир житлового будинку; тому, відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, підвальні приміщення відносяться до допоміжних приміщень лише у випадку, якщо вони відповідають загальній ознаці допоміжних приміщень, а саме - призначені для експлуатації та обслуговування будинку;
- таким чином, за результатами проведеного дослідження матеріалів господарської справи №916/1908/24, керуючись вимогами законодавчих та підзаконних нормативно-правових актів у галузі будівництва, враховуючи результати проведеного обстеження, встановлено, що нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані у правоворотньому фасадному флігелі літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, і які на підставі свідоцтва про право власності серія САС №535433 від 20.01.2009 належать Територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, мають функціональне призначення - нежитлові приміщення; нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані у правоворотньому фасадному флігелі літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, що підтверджується наявністю правовстановлюючих документів; в досліджуваних приміщеннях загальнобудинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання та обладнання, системи опалення, охолодження, вентиляції, кондиціонування не проходять; системи протипожежного захисту, вентиляційні канали/шахти та димоходи; сміттєпроводи, пристрої ліфтів, центральних розподільних щитів, індивідуальних і квартирних теплових пунктів, системи зв`язку та сигналізації, теле-, радіо-, інтернет-комунікації та обладнання, бойлерні відсутні; 
- крім того ці нежитлові приміщення мають окремі виходи на вулицю та на територію двору, не відносяться до житлового фонду і не є складовими житлових квартир в багатоквартирному житловому будинку; експлуатація нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42 (правоворотній фасадний флігель літ. А) можлива окремо;
- з урахування викладеного можливо зробити висновок, що станом на момент прийняття Виконавчим комітетом Одеської міської ради рішення від 10.03.2005 №123 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» в нежитлових приміщеннях підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, перебували інженерні комунікації водопроводу, каналізації електроосвітлення; інформація про період прокладки транзитної мережі опалення, яка проходить через приміщення « 2» пл. 22,0 кв.м та « 3» пл. 7,7 кв.м, перебуває на балансі КП «ТМО» та надає теплоносій до інших будинків, розташованих за адресами: вул. Пушкінська, 36 та вул. Троїцька, 33, у матеріалах господарської справи №916/1908/24 відсутня; враховуючи, що методика по встановленню року побудови будівель та споруд, прокладки інженерних комунікацій відсутня, встановити період побудови шахти для мережі опалення не надається можливим; 
- висновки: 1) Нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою, м. Одеса, вул. Успенська, 42, відносяться до нежитлових об`єктів нерухомого майна, а не до допоміжних приміщень вказаного будинку. Дане підтверджується наявністю правовстановлюючих документів як на самостійний об`єкт цивільно-правових відносин. Ці нежитлові підвальні приміщення мають окремі виходи на вул. Успенську та у двір багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42; 2) На момент оформлення речових прав Одеською міською радою на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10.03.2005 №123 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси», в нежитлових приміщеннях підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, перебували інженерні комунікації водопроводу, каналізації, електроосвітлення.
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.
За ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Згідно зі ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
За ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до ч.1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частинами 1-6 ст. 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності.
За ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно зі ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Статтею 355 ЦК України передбачено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Відповідно до ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім`ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.
За ч.1 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Згідно з ч.2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ч.2 ст. 382 ЦК України (в редакції, чинній на момент прийняття рішення від 10.03.2005) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; 2) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); 3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового будинку-приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
В силу пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: « 1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».
В рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 додатково роз`яснено: « 1.В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року №2482-ХІІ зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою».
За ч.1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до п.5 ч.1 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі: набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ.
Згідно з ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
Згідно зі ст.ст. 76-78 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), №37801/97, п.36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п.30, від 27 вересня 2001 року).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Господарський суд зазначає, що предметом позову у даній справі є: припинення володіння територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради нерухомим майном - нежитловими приміщеннями підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718); скасування державної реєстрації права власності, здійсненої 05.08.2016 державним реєстратором Ярмошевичем Денисом Вікторовичем, запис про яку було здійснено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 30920111 від 12.08.2016.
При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних або є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у низці постанов останнього, зокрема, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18 та від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а, як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру. Даний висновок господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 30.06.2022 у справі №922/1406/21, від 17.01.2023 у справі №924/195/22 та від 26.10.2022 у справі №916/2022/21.
Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
В матеріалах справи відсутні та відповідачами до суду не надано належних доказів на підтвердження того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення (зокрема, проектної документації, акту введення будинку в експлуатацію тощо). Відсутні у матеріалах справи також і докази проведення реконструкції спірних приміщень, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (зокрема, акт введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень тощо).
Окрім того, господарський суд враховує, що частиною 1 статті 98 ГПК України передбачено, що висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Згідно зі статтею 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні. Системний аналіз змісту вказаних норм процесуального законодавства свідчить, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, наряду з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України (правова позиція викладена у постанові КГС ВС від 06.03.2019 у справі №910/16715/17).
За таких обставин, оцінюючи наявні в матеріалах справи висновки експертів, суд враховує, що обидва висновки експертів не містять посилань на дослідження проектної документації на будівництво багатоквартирного житлового будинку, проектної документації розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту будинку, якщо таке проводилось, таких документів на жодну з експертиз не подано, з чого експерти мали б встановити функціональне призначення спірних приміщень. Натомість суд приймає до уваги, що:
- висновок експерта Мазурової І.С. №007/2024 від 22.03.2024 наданий позивачем, в той час як обов?язок доведення виняткового статусу спірних приміщень покладено на відповідача, при цьому у наданому позивачем висновку також не встановлено таких обставин;
- як було зазначено судом, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень;
- щодо висновку експерта будівельно-технічної експертизи №24-6098 ОНДІСЕ від 30.10.2025, суд вбачає, що у вказаному висновку експертом зазначено, зокрема, що:
1.відсутність матеріалів інвентаризаційної справи не дає можливості встановити фактичне використання підвальних приміщень правоворотнього фасадного флігелю літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, у період з дати проведення первинної інвентаризації по 27.09.2002 - дата виготовлення КП «ОМБТІ та РОН» технічного паспорту на нежитлове приміщення підвалу S=109,2 кв.м в житловому будинку за адресою: м. Одеса, Жовтневий район, вул. Успенська, буд. №42, а саме: чи використовувалися вказані приміщення під житло, як нежитлові чи допоміжні приміщення, а також причини їх звільнення цих приміщень, або переведення їх у інший статус;
2.визначальним при розгляді питання щодо визначення категорії того чи іншого приміщення житлового багатоквартирного будинку є його функціональне призначення, передбачене проектною документацією будівництва будинку та проектною документацією розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту будинку, якщо таке проводилось; враховуючи, що матеріали інвентаризаційної справи та проектна документація на будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, у складі господарської справи відсутні, встановити приблизний рік побудови зазначеного об`єкту, передбачуване (проектне) або фактичне функціональне призначення приміщень, які є об`єктом дослідження та розташовані у підвалі правоворотнього фасадного флігеля літ. «А», не надається можливим; іншими словами, відсутність зазначених вище документів виключає можливість отримати інформацію щодо передбачуваного (проектного), первісного та фактичного використання підвальних приміщень правоворотнього фасадного флігеля літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42, а саме: протягом часу існування об`єкта до 04.12.2004 - дати складання технічної інвентаризації, наявної в матеріалах справи;
- разом з тим, експертом зроблено висновок, що при проведенні дослідження матеріалів технічної інвентаризації було встановлено, що станом на 04.12.2004 підвальні приміщення правоворотнього фасадного флігеля літ. «А» багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 42 фактично використовувалися як нежитлові приміщення, а саме - складські приміщення. 
Таким чином, господарський суд звертає увагу на те, що експертом зроблено висновок про віднесення спірних приміщень до нежитлових без наявних в матеріалах справи доказів функціонального призначення спірних приміщень, що передбачене проектною документацією будівництва будинку та проектною документацією розширення, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації та капітального ремонту будинку, якщо таке проводилось, натомість в матеріалах справи відсутні відомості та докази, що вказані приміщення з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інші призначення, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
При цьому обладнання приміщень інженерними комунікаціями, наявність різних входів, позначення приміщень арабськими/римськими цифрами тощо не можуть бути підставою для віднесення таких приміщень до нежитлових за відсутністю таких належних доказів, про що зазначено судом вище, оскільки, як було встановлено судом, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Окремо суд наголошує, що надання в оренду спірних приміщень також не змінює їх статусу як допоміжних.
Як було вище зазначено судом, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна. Таким чином, виходячи з наявних матеріалів справи відповідачем-2 у даній справі не доведено винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна та будувались для іншого призначення.
Враховуючи вищевикладене, господарський суд дійшов висновку, що за своїм правовим статусом спірні приміщення належать до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав. Саме такий правовий висновок Верховного Суду відображений в постанові від 16.12.2020 у справі №914/554/19.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.
Отже, сам по собі факт здійснення за Одеською міською радою державної реєстрації права комунальної власності на спірні приміщення жодним чином не змінює їх правового статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, тим більше, що вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. 
Відповідно до ч.2 ст. 5 ГПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Враховуючи вищевикладене, з огляду на те, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону знаходяться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку і для підтвердження набутого права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, що водночас унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності, господарський суд, з урахуванням ч.2 ст. 5 ГПК України, дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог позивача - володіючого власника про усунення перешкод шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 30920111 від 12.08.2016 про реєстрацію права власності за Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718), оскільки для реєстрації речового права за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради не існувало правових підстав.
Посилання відповідача-2 на необхідність заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, господарський суд не приймає до уваги, оскільки спірні допоміжні приміщення не вибували та не могли вибути з фактичного володіння власника, у зв`язку з чим позивачем правильно обрано спосіб захисту у вигляді негаторного позову. Саме така правова позиція про те, що негаторний позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку з вимогами про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права комунальної власності на допоміжні приміщення виступає належним та ефективним способом захисту, викладений в постанові Верховного Суду від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Разом з тим, вимога позивача про припинення володіння територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради нерухомим майном - нежитловими приміщеннями підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718) не є належним та ефективним способом захисту у спірних правовідносинах, у зв`язку з чим в цій частині у задоволенні позову судом відмовляється. 
Окремо суд наголошує, що відповідно до положень п.5 ч.1 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ.
Слід зауважити, що відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
Враховуючи задоволення судом позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, то задоволення іншої позовної вимоги у цьому випадку не є необхідним.
Твердження відповідача про пропуск позивачем строку позовної давності відхиляються судом з огляду на наступне.
Згідно зі ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем протягом часу існування відповідного правопорушення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц).
Таким чином, позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов`язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв`язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.04.2024 у справі №753/20662/17.
Відтак, враховуючи те, що позов у цій справі є негаторним, господарський суд зазначає про те, що на нього не поширюється позовна давність, оскільки порушення прав власника має триваючий характер і, як наслідок, строк позовної давності до заявлених в межах цієї справи вимог не може бути застосований.
Проаналізувавши наявні матеріали справи, враховуючи вищевстановлені судом обставини, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позову шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 30920111 від 12.08.2016 про реєстрацію права власності за Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718), в решті позову судом відмовляється з підстав, викладених вище.
Іншого учасниками справи не доведено.
Інші доводи учасників справи не створюють підстав для іншої оцінки судом спірних правовідносин.
Інші наявні в матеріалах справи докази вищевикладених висновків суду не спростовують.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 3028 грн. покладаються на відповідачів.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
ВИРІШИВ:
1.Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» - задовольнити частково.
2.Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 30920111 від 12.08.2016 про реєстрацію права власності за Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 108,6 кв.м, які розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 998999951101, номер об`єкта в Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 26383718).
3.Стягнути з Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, Думська площа, буд. 1, код ЄДРПОУ 04056919) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» (65011, Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42, код ЄДРПОУ 33311910) 1514 /одну тисячу п`ятсот чотирнадцять/ грн. судового збору.
4.Стягнути з Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «УСПЕНСЬКЕ» (65011, Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 42, код ЄДРПОУ 33311910) 1514 /одну тисячу п`ятсот чотирнадцять/ грн. судового збору.
5.В решті позову - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повне рішення складено 12 травня 2026 р. у зв`язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об`єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді.

Суддя Ю.С. Бездоля