СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2026 року м. Харків Справа №922/3319/25 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Гетьман Р.А., суддя Россолов В.В.,
за участю секретаря судового засідання Ярош В.В., 
за участю представників:
позивача – Романенко О.М. (адвокат), свідоцтво №1584 від 10.09.2008 року, ордер серія АХ№1238310 від 06.02.2025 року
відповідача – Штирхун І.В. (адвокат), свідоцтво серія ДП№5034 від 22.01.2021 року, довіреність від 06.05.2026 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції матеріали апеляційної скарги позивача – Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (вх.№999Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25,
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (61001, м. Харків, вул. Військова, 37),
до Акціонерного товариства «Українська залізниця» (м. Київ, вул. Єжи Гедройця, 5), в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» (03035, м. Київ, вул. Гетьмана Павла Скоропадського, 61),
про внесення змін до договору,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (позивач) надав до Господарського суду Харківської області позовну заяву до Акціонерного товариства «Укрзалізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» АТ «Укрзалізниця» (відповідач), в якій просив суд:
- внести зміни до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 року, шляхом підписання додаткової угоди №2 про зміну орендованої площі та пропорційне зменшення орендної плати, з 28.03.2023 року, а саме зобов`язати Акціонерне товариство «Укрзалізниця», в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» підписати відповідну додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38–ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та розмір орендної плати, з 28.03.2023 року, з наступним формулюванням змінених умов пункту 1.1 договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38–ВУМ, а саме: « 1.1. На умовах та в порядку, визначених цим договором, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно, загальною площею 321,06 кв.м, а саме: частину критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. “Н/1-1” - складські та підсобні приміщення №8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходяться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 (далі - майно), відповідно до акта приймання-передачі майна, що складає невід`ємну частину цього договору. Ці зміни набирають чинності з 28.03.2023 року і діють до 27.03.2027 року та в будь-якому разі до повного виконання сторонами своїх зобов`язань»;
- судові витрати по справі покласти на Акціонерне товариство «Укрзалізниця».
Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25 (повне рішення складено 13.04.2026 року, суддя Ольшанченко В.І.) у позові відмовлено повністю.
Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до суду апеляційної інстанції зі скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм права, на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, просить:
- скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25;
- ухвалити нове судове рішення, яким внести зміни до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 28.03.2023 року до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 року про зміну орендованої площі, у наступній редакції: «Сторони Договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020: «Акціонерне товариство «Укрзалізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» (орендодавець) з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (орендар) з другої сторони прийшли до узгодженого рішення скоротити площу орендованих приміщень (об`єкту оренди) частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. “Н/1-1” - складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкту оренди становить 321,06 кв.м. Ці зміни набирають чинності з 28.03.2023 і діють до 27.03.2026 та в будь-якому разі до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Інші умови договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 залишаються незмінними»;
- судові витрати по справі покласти на відповідача.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту, зазначений у вищевказані заяві від 23.09.2025 року відповідає критеріям ефективності та практиці Верховного Суду, оскільки у прохальній частині позову зафіксовано бажаний для позивача текст додаткової угоди, який може бути у випадку задоволення позову викладений в резолютивній частині рішення суду. За твердженням позивача, відсутність у позовній заяві вимог щодо зміни розміру орендної плати даного висновку не спростовує, оскільки у п. 3.1. спірного договору визначено розмір орендної плати за 1 кв.м орендованого нерухомого майна, а п. 3.2. спірного договору містить розмір загальної орендної плати за перший базовий місяць користування об`єктом оренди, який корегувався в подальшому щомісячно відповідно до умов даного договору. На думку позивача, у випадку зміни площі орендованих приміщень, автоматично відбувається перерахування загального розміру орендної плати, а тому внесення зміни до вищевказаних пунктів спірного договору не є необхідним.
Заявник апеляційної скарги зазначає, що судом першої інстанції було порушено ч. 4 ст. 75 ГПК України, відповідно до якої обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Так, на думку позивача, суд мав врахувати встановлені обставини у спірних правовідносинах, викладені у постанові Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 року у справі №922/296/25. Вважає, що факт направлення позивачем додаткової угоди №5 встановлений постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 року у справі №922/296/25 та не підлягав доведенню в рамках справи №922/3319/25.
Позивач зазначає, що до матеріалів справи долучено акти приймання-передачі про повернення частини приміщень, які свідчать про припинення фактичних орендних правовідносин щодо спірної площі з 27.03.2023 року та надано висновки Торгово-промислової палати про істотну зміну обставин.
Заявник апеляційної скарги також зазначає, що ТОВ «Імпексінвест» неодноразово зверталося до АТ «Укрзалізниця» та його філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» на стадії досудового врегулювання, щоб вирішити питання про внесення змін у договір оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38–ВУМ, а саме: листами від 25.08.2022 року за вих.№19 та від 14.12.2022 року за вих.№040, від 20.02.2023 року за вих.№07, від 27.03.2023 року за вих.№15, а також щодо звільнення позивача від сплати орендної плати за період з березня по травень 2022 року та зменшення у подальшому вартості орендної плати, що підтверджується листами від 25.08.2022 року за вих.№18, від 14.12.2022 року за вих.№039, від 01.02.2023 року за вих.№05, від 27.03.2023 року за вих.№16, 18, від 28.12.2023 року за вих.№062. Позивач стверджує, що одночасно із листами від 27.03.2023 року за вих.№15, 16 позивачем на адресу відповідача направлено акт прийому-передачі про повернення орендарем орендодавцю частини приміщень загальною площею 262,6 кв.м, за підписом директора ТОВ «Імпексінвест» Скопіної О.М. та копію додаткової угоди №5 до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38-ВУМ, в якій було запропоновано узгодити рішення щодо скорочення площі орендованих приміщень: частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м.Харкові та знаходяться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Такі дії, на думку позивача, свідчать про намір підприємства вирішити питання мирним шляхом, уникнувши судових процедур та затягування розгляду, а також про добросовісність його дій.
Вважає, що з урахуванням встановлених судами фактичних обставин справи, а також беручи до уваги надані суду дискреційні повноваження відповідно до ч. 5 ст. 188 Цивільного кодексу України щодо визначення моменту набрання чинності змінами до договору, встановлення дати внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38ВУМ з 28.03.2023 року (тобто з наступного дня після закінчення строку його дії) є обґрунтованим, правомірним та таким, що відповідає принципам справедливості, пропорційності й добросовісності сторін у договірних відносинах.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.05.2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивача – Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25. Відповідачу встановлено строк до 29.05.2026 року протягом якого він має право подати відзиви на апеляційну скаргу, який повинен відповідати вимогам ч.2 ст.263 Господарського процесуального кодексу України, а також докази надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи з урахуванням положень статті 42 цього Кодексу. Встановлено, що учасники справи мають право до 04.06.2026 року подати до апеляційного господарського суду клопотання, заяви та документи в обґрунтування своїх вимог і заперечень по справі з відповідним мотивуванням їх подання. Справу призначено до розгляду в судове засідання і роз`яснено шляхи реалізації права учасників справи на участь у судовому засіданні, а також шляхи реалізації права учасників справи на подання документів до суду засобами електронного зв`язку через підсистему Електронний суд. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/3319/25.
Вказана ухвала була направлена учасникам справи через підсистему Електронний суд до кабінету користувача і доставлена їм 14.05.2026 року (вважається врученою 15.05.2026 року).
19.05.2026 року матеріали справи №922/3319/25 на вимогу надійшли до Східного апеляційного господарського суду.
Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу (вх.№6070 від 01.06.2026 року) з клопотанням (вх.№6072 від 01.06.2026 року), в яких зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об`єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення норм матеріального чи процесуального права, у зв`язку з чим просить поновити строк на подання відзиву, оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
Позивач надав клопотання (вх.№5789 від 25.05.2026 року), в якому просить відкласти розгляд справи на іншу дату, оскільки представник не зможе з`явитись у судове засідання через перебування в цей день у м. Києві для участі у засіданні колегії Вищої кваліфікаційної комісії суддів.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 року клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» про відкладення розгляду справи задоволено. Розгляд апеляційної скарги позивача – Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25 відкладено на 25.06.2026 року на 12:00 год. Повідомлено учасників справи про дату, час та місце розгляду справи в судовому засіданні. Забезпечено участь представника відповідача – адвоката Штрихун І.В. у судовому засіданні у справі №922/3319/25, розгляд якої призначено на 25.06.2026 на 12:00 год., та наступні судові засіданні у режимі відеоконференції відповідно до Положення про порядок функціонування окремих підсистем (модулів) Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.
Вказана ухвала була направлена учасникам справи через підсистему Електронний суд до кабінету користувача і доставлена їм 12.06.2026 року.
У судовому засіданні 25.06.2026 року представник позивача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити; представник відповідача проти апеляційної скарги заперечував.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 1 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення. 
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
01.04.2020 року між Акціонерним товариством «Українська залізниця», в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Українська залізниця» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ (надалі – договір), за яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, загальною площею 585,60 кв.м, а саме: частину критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. Н/1-1 – складські та підсобні приміщення №6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, що розташований в місті Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, №114, літ. Н/1-1, загальною площею 668,40 кв.м (далі- майно), в тому числі коефіцієнт загальних площ 87,61% згідно з планом за поверхами, з викопіюванням поповерхового плану, відповідно до акта приймання-передачі майна, що складає невід`ємну частину цього договору.
Відповідно до п. 1.3 договору майно надається орендарю для його використання за цільовим призначенням – вільне призначення.
Згідно з п. 2.1 договору передача орендареві майна в строкове платне користування здійснюється на підставі акта приймання-передачі майна від орендодавця до орендаря, складеного згідно з формою, що є невід`ємною частиною цього договору (додаток 1). Майно вважається переданим орендодавцем орендарю з дати підписання уповноваженими представниками сторін акта приймання-передачі майна та скріплення печатками (у разі наявності) в строки, встановлені цим договором. При цьому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання сторонами акта приймання-передачі майна від орендодавця до орендаря.
Пунктом 2.4 договору передбачено, що орендар не пізніше останнього дня строку дії цього договору зобов`язаний повернути, а орендодавець прийняти майно за актом приймання-передачі майна від орендаря до орендодавця, що складається та підписується сторонами відповідно до форми, наведеної у додатку 2 до цього договору. Майно має бути повернуто з усіма поліпшеннями, які неможливо відокремити від майна без нанесення шкоди цьому майну, в стані не гіршому, ніж на момент прийняття майна в оренду за актом приймання-передачі майна від орендодавця до орендаря, з урахуванням нормального зносу. Вартість здійсненого орендарем ремонту та/або поліпшення майна орендодавцем не компенсується. У випадку погіршення стану майна понад нормальний знос або його знищення орендар повинен за вибором орендодавця відновити майно до відповідного стану, що був на момент передачі майна орендареві, або відшкодувати орендодавцю вартість пошкодженого або знищеного майна.
Відповідно до п. 2.5. договору майно вважається повернутим орендодавцю з дати підписання уповноваженими представниками сторін акта приймання-передачі майна від орендаря до орендодавця та скріплення печатками (у разі наявності).
Пунктом 2.6. договору визначено, що орендар зобов`язаний повернути та звільнити майно від будь-яких власних речей, що перешкоджатимуть орендодавцю у подальшій реалізації свого права на майно, не пізніше останнього дня строку (терміну) дії цього договору.
Після спливу строку (терміну), визначеного пунктом 2.6 договору, з метою повернення та звільнення майна від речей, що не належать орендодавцю, орендодавець має право застосувати заходи щодо самостійного входу чи із залученням правоохоронних органів до повернення майна та передачі залишених речей на відповідальне зберігання за рахунок орендаря, про що складається акт про вжиття заходів передачі речей на відповідальне зберігання, та/або акт про вжиття заходів повернення майна орендодавця, в довільній формі. Орендар зобов`язується відшкодувати орендодавцю понесені ним витрати на вжиття зазначених заходів. (п. 2.7 договору)
Згідно з пунктами 3.1, 3.2 договору розмір орендної плати визначається за результатами електронних торгів (аукціону), який відбувся у березні 2020 року і становить за перший базовий місяць березень 2020 року користування за 1 кв.м майна 50,91 грн, крім того ПДВ 10,18 грн, а всього разом з ПДВ 61,09 грн. Загальний розмір орендної плати за перший базовий місяць березень 2020 року користування майном становить 29810,00 грн, крім того ПДВ 5952,00 грн, а всього разом з ПДВ 35772,00 грн. У разі підписання сторонами акту приймання-передачі майна від орендодавця до орендаря у місяці, що не є місяцем проведення аукціону, розмір орендної плати з перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць, визначений у пункті 3.1 договору, на індекс інфляції за місяць, що передують місяцю підписання та за місяць підписання сторонами акту приймання-передачі майна від орендодавця до орендаря. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Сторони погодили, що для розрахунків приймається індекс інфляції розрахований Державною службою статистики України, та опублікований на офіційному ресурсі http://index.minfin.com.ua/economy/index/inflation/. 
Згідно пункту 6.2.20 договору орендар зобов`язаний у разі припинення/розірвання цього договору повернути орендодавцю майно в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі йому в оренду, з урахуванням нормального зносу.
Відповідно до п. 11.1 договору цей договір набирає чинності з дати його підписання уповноваженим представниками сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток сторін (за наявності) і діє до 27 березня 2023 року та в будь-якому разі до повного виконання сторонам своїх зобов`язань.
Згідно з підпункту 11.7.2 пункту 11.7. договору договір припиняється в разі закінчення його строку, на який було укладено договір.
Пунктом 11.10 передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов не менше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, про що сторони укладають додаткову угоду до договору.
Актом приймання-передачі майна від 02.04.2020 року відповідач передав позивачу в строкове платне користування нерухоме майно: частину критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. Н/1-1 – складські та підсобні приміщення №6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, що розташований в місті Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, №114, літ. Н/1-1, загальною площею 585,60 кв.м.
17.03.2021 року сторони уклали додаткову угоду №1 до договору, якою внесено зміни до розділу 12 договору, виклавши його у новій редакції.
За твердженням позивача, Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» листами від 25.08.2022 року вих.№18, від 14.12.2022 року вих.№039 зверталося до відповідача з проханням не нараховувати та не стягувати орендну плату за період з березня по травень 2022 року у зв`язку з російською агресією та початком активних військових дій на території м. Харкова та Харківської області. 
Крім того, листами від 25.08.2022 року вих.№19, від 14.12.2022 року вих.№040 позивач повідомляв відповідача про те, що комерційна діяльність підприємства суттєво скорочена, оскільки надходження імпортних товарів на територію України на даний час неможливе через заблоковані порти та залізничні путі, а також через те, що місто Харків постійно знаходиться у зоні бойових дій, що також заважає вести комерційну діяльність з іншими містами України, у зв`язку із чим просило розглянути питання щодо скорочення площі орендованих складських приміщень до 324 кв.м та зменшення орендної плати до 20%.
Листом від 01.02.2023 року вих.№5 позивач звернувся до відповідача про перерахунок суми орендної плати по договору оренди з урахуванням ситуації, яка склалася та не стягувати орендну плату з березня по травень 2022 року та зменшити у подальшому вартість орендної плати до 50% від розрахункової вартості.
Позивач у листі від 01.02.2023 року вих.№6 повідомив відповідача, що станом на 01.01.2023 року виникла заборгованість перед АТ «Укрзалізниця» за сплату орендної плати та відшкодування витрат балансоутримувачу з березня 2022 року та просив погодити продовження дії договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 року на термін передбачений умовами договору. 
Листом від 22.02.2023 року вих.№08 про зміни умов договору позивач просив відповідача в порядку п. 11.10 договору переглянути умови діючого договору та змінити його умови в частині орендованої площі, а саме: виключити з договору складське та підсобне приміщення №6, 7, загальною площею 258,60 кв.м та перерахувати орендну плату пропорційно до зайнятої площі. При цьому повідомив, що з вересня 2022 року зазначені приміщення вільні від вантажів, споруд та майна орендаря та можуть бути передані представнику орендодавця у будь-який зручний час.
Повідомленням вих.№07 від 20.02.2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» проінформувало відповідача, що не має можливості сплачувати орендні платежі в повному обсязі та вимушено відмовитися від частини площі складських приміщень та частково припинити дію договору оренди нерухомого майна та надалі сплачувати орендну плату складських приміщень загальною площею 321,06 частину критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення №8,9,10,11,23, що розташований у м. Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, №114. Також повідомлено, що складські приміщення (частина критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення №6,7) вільні від вантажів, споруд та майна підприємства та можуть бути передані орендодавцю в будь-який зручний час. 
Матеріали справи містять лист Департаменту майнової політики АТ «Укрзалізниця» від 07.03.2023 року №ЦКМ-13/890, яким погоджено продовження строку дії договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за умови відсутності заборгованості з орендної плати на дату його продовження. Також у листі зазначено, що після укладення додаткової угоди щодо продовження строку дії договору кольорову сканкопію внести до модуля «Оренда» підсистеми АСМК.
Листом від 27.03.2023 року вих.№15 позивач звернувся до відповідача, в якому просив провести аукціон на нову площу складу з ринковою вартістю, актуальною для даного часу та для діючих умов, та гарантував прийняття участь у новому аукціоні.
Як зазначає позивач у своєму позові, що одночасно із листами від 27.03.2023 року за вих.№16, 18 ним направлено на адресу відповідача акт прийому-передачі про повернення орендарем орендодавцю частини приміщень загальною площею 262,6 кв.м та копію додаткової угоди №5 до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38-ВУМ.
Так, позивачем до позову надано додаток 5 до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 року наступного змісту:
«АТ "Українська залізниця" (орендодавець), в особі директора філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" Стратійчука Олексія Сергійовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої 12.02.2020 приватним нотаріусом КМНО Ісаєнко О.В., зареєстрованої в реєстрі за №1061, та в особі заступника директора філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" Радченка Євгена Миколайовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої 12.02.2020 приватним нотаріусом КМНО Ісаєнко О.В., зареєстрованої в реєстрі за №1061, з однієї сторони та
Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест" (орендар), в особі директора Скопіної Олени Миколаївни, діючої на підставі Статуту підприємства шляхом перемов та на підставі п. 10.1, 10.3, 11.5.4.(б) договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020.,
прийшли до узгодженого рішення скоротити площу орендованих приміщень (об`єкту оренди): частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. "Н/1-1" - складські та підсобні приміщення №8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходяться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкта оренди має становити 321,06 кв м.
Усі інші умови та положення договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 є дійсними та залишаються без змін.
ПІДПИСИ СТОРІН
Орендодавець:
Директор філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства «Українська залізниця»___________ Стратійчук О.С.
Заступник директора філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства «Українська залізниця»___________ Радченко Є.М.
Орендар: ТОВ "Імпексінвест"
Директор _________ О.М. Скопіна».
Втім, у цих листах відсутні додатки. Докази відправки відповідачу цих листів з актом та додатковою угодою, а також самих акту і додаткової угоди суду не надано.
28.12.2023 року листом вих.№062 позивач вже вкотре звернувся з проханням зменшити вартість орендної плати.
Листом від 02.04.2024 року відповідач зазначив, що підстав для задоволення вимог, викладених у листі від 28.12.2023 року не вбачається. Також відповідач зазначив про відсутність письмових доказів на підтвердження форс-мажорних обставин та недотримання процедури ініціювання внесення змін до договору.
Відповідно до сертифікату Харківської Торгово-промислової палати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) №6300/25-0031 від 08.01.2025 року засвідчено форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) Товариству з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» щодо обов`язку (зобов`язання), а саме: використовувати за цільовим призначенням об`єкт оренди: нерухоме майно загальною площею 585,60 кв.м, а саме частину критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення №6, 7, 8, 9,10,11,12, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, буд. 114 у термін з 24 лютого 2022 року за договором оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 року, які унеможливили його виконання в зазначений термін (період дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) - дата настання: 24 лютого 2022 року, дата закінчення: 31 травня 2022 року).
У висновку Харківської Торгово-промислової палати (hardship) про істотну зміну обставин, яка зменшує можливість користуватися майном та впливає на виконання зобов`язань за договором оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38-ВУМ зазначено, що у зв`язку із настанням істотної зміни обставин, згідно зі ст. 652 Цивільного кодексу України, ТОВ «Імпексінвест» має право ініціювати внесення змін до договору оренди від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38-ВУМ в частині зменшення площі орендованих приміщень та зменшення орендної плати. 
Враховуючи неможливість врегулювання спору мирним шляхом та внесення змін до договору в результаті переговорів між сторонами, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про внесення змін до договору у судовому порядку відповідно до положень ст. 651 ЦК України.
Так, 30.01.2025 року позивач звертався до Господарського суду Харківської області з позовом до Акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Українська залізниця», в якому просив: внести зміни до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020 року, а саме: скоротити площу орендованих приміщень до 321,06 кв.м, виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. “Н/1-1” - складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м, а також встановити нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі, та застосувати зазначені зміни до даних правовідносин з 28.03.2023 року; зобов`язати АТ «Українська залізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» АТ «Українська залізниця» укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та встановити нові умови орендної плати з 28.03.2023 року. 
Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.05.2025 року у справі №922/296/25 позов ТОВ «Імпексінвест» задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020 року, а саме, скорочено площу орендованих приміщень до 321,06 кв.м, виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. “Н/1-1” складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул.Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м, а також встановлено нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі. Зобов`язано АТ «Українська залізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Українська залізниця» укласти з ТОВ «Імпексінвест» відповідну додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та розмір орендної плати. Присуджено до стягнення з АТ «Українська залізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Українська залізниця» на користь ТОВ «Імпексінвест» 4844,80 грн судового збору сплаченого при подачі позову.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 року у справі №922/296/25, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04.03.2026 року, рішення Господарського суду Харківської області від 16.05.2025 року у справі №922/296/25 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким в позові відмовлено.
У вказаній постанові колегія суддів Касаційного господарського суду погодилася з висновком апеляційного господарського суду про те, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає критерію ефективності, закріпленому у статті 16 ЦК України, створює правову невизначеність у спірних правовідносинах і не здатний забезпечити поновлення порушеного права без нових спорів між сторонами.
У подальшому, 12.09.2025 року позивач звертається до Господарського суду Харківської області з позовом у даній справі до Акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» акціонерного товариства «Українська залізниця», в якому просить внести зміни до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 року, шляхом підписання додаткової угоди № 2 про зміну орендованої площі та пропорційне зменшення орендної плати, з 28.03.2023 року, а саме зобов`язати Акціонерне товариство «Укрзалізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» підписати відповідну додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38–ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та розмір орендної плати, з 28.03.2023 року, з наступним формулюванням змінених умов пункту 1.1 договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 року №БМЕС-01/38–ВУМ, а саме: « 1.1. На умовах та в порядку, визначених цим Договором, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме Майно, загальною площею 321,06 кв.м, а саме: частину критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 (далі - Майно), відповідно до Акта приймання-передачі майна, що складає невід`ємну частину цього Договору. Ці зміни набирають чинності з 28.03.2023 і діють до 27.03.2027 та в будь-якому разі до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань.». Також просить судові витрати по справі покласти на Акціонерне товариство «Укрзалізниця».
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 17.09.2025 року у справі №922/3319/25 було залишено без руху позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест». Надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» строк для усунення недоліків, а саме на подання Господарському суду Харківської області, зокрема, письмового уточнення змісту позовних вимог.
Матеріали справи містять заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» про уточнення позовних вимог (вх.№22107/25 від 24.09.2025 року), в якій позивач просить прийняти уточнену редакцію позовних вимог, а саме:
«Внести зміни до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди від 28.03.2023 до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 про зміну орендованої площі, у наступній редакції:
«Сторони Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020: Акціонерне товариство «Укрзалізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» (Орендодавець) з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (Орендар) з другої сторони прийшли до узгодженого рішення скоротити площу орендованих приміщень (об`єкту оренди) частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» -складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкту оренди становить 321,06 кв.м. Ці зміни набирають чинності з 28.03.2023 і діють до 27.03.2027 та в будь-якому разі до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань. Інші умови Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 залишаються незмінними».
ПІДПИСИ СТОРІН».
У подальшому, 07.10.2025 року від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог №23179/25, в якій позивач просив прийняти уточнену редакцію позовних вимог, а саме:
« 1. Внести зміни до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди від 28.03.2023 до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 про зміну орендованої площі, у наступній редакції:
«Сторони Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020: Акціонерне товариство «Укрзалізниця» в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Укрзалізниця» (Орендодавець) з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (Орендар) з другої сторони прийшли до узгодженого рішення скоротити площу орендованих приміщень (об`єкту оренди) частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкту оренди становить 321,06 кв.м. Ці зміни набирають чинності з 28.03.2023 і діють до 27.03.2027 та в будь-якому разі до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань. Інші умови Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 залишаються незмінними».
ПІДПИСИ СТОРІН».
2. Стягнути з Акціонерного товариства «Українська залізниця» (03680, м. Київ, вул. Єжи Ґедройця, 5; ідент. код 40075815) в особі філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» Акціонерного товариства «Українська залізниця» (03035, м. Київ, вул. Гетьмана Павла Скоропадського, 61) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» (61001, м. Харків, вул. Військова, 37, ідент. код 31236774) 4844,80 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири гривні 80 копійок) гривень, як судові витрати по сплаті судового збору за подання позову.»
Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 20.10.2025 року судом прийнято до розгляду заяву про уточнення позовних вимог.
Відмовляючи у позові, суд першої інстанції зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню повністю
Надаючи правову оцінку обставинам справи, апеляційний господарський суд зазначає таке.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
За умовами частини першої статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Положеннями частини другої статті 67 Господарського кодексу України (далі - ГК України) також передбачено, що підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов`язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.
Відповідно до статті 180 ГК України встановлено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
З урахуванням вищенаведеного, цивільне та господарське законодавство України зобов`язує сторін правочину (договору) при його вчиненні (укладенні) включити до змісту правочину (договору) передбачені законодавством обов`язкові умови та надає право сторонам правочину (договору) на власний розсуд визначити та погодити будь-які інші умови, в тому числі умови стосовно припинення договірних правовідносин.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» обґрунтовує позовні вимоги істотною зміною обставин, викликаною воєнним станом, активними бойовими діями у м. Харкові та форс-мажорними обставинами, які підтверджує сертифікатом Харківської ТПП №6300/25-0071 від 08.01.2025 року (форс-мажор з 24.02.2022 року по 31.05.2022 року) та висновком Харківської ТПП №14/63.01-6 від 17.01.2025 року про істотну зміну обставин. 
Правовою підставою для внесення змін у договір, позивачем визначено ст. 652 ЦК України.
Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з частиною 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Частиною 2 статті 652 ЦК України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зі змісту статті 652 ЦК України вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте під час виконання договору можуть виявлятися обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали би договір або уклали би його на інших умовах (аналогічний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 16.02.2022 року у справі №910/13557/21, від 16.08.2023 року у справі №910/17639/21, від 26.03.2024 року у cправі №920/475/23).
Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору. Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.
Аналогічні висновки, викладено у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 року у справі №910/15484/17, від 21.07.2021 року у справі №912/3323/20.
Отже, законодавство України пов`язує можливість внесенні зміни договору безпосередньо не лише з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю існування одночасно всіх чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.
Колегія суддів звертає увагу, що на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання. На відміну від форс-мажору, істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин).
Суд також звертає увагу на те, що внесення змін до договору за рішенням суду є виключною мірою, яка пов`язана із втручанням суду в свободу договору, господарську діяльність сторін, і таке втручання може відбуватися лише у разі виникнення значного і вочевидь несправедливого дисбалансу між інтересами сторін внаслідок зміни обставин. Такі висновки Верховного Суду викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.08.2023 року у справі №910/17639/21.
У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (частини 1, 3 статті 653 ЦК України).
Натомість, колегія суддів зауважує, що за змістом зазначених норм внесення змін можливе лише до чинного договору (такого, що діє на час звернення до суду з позовом та ухвалення відповідного судового рішення). В іншому випадку буде відсутній предмет спору, яким і є у такому разі договір, до якого вносяться зміни (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 10.02.2021 року у справі №910/288/20 та від 09.03.2023 року у справі №914/3461/21).
Як вбачається зі змісту укладеного договору, договір діє до 27 березня 2023 року (п.11.1).
При цьому, умови укладеного договору не передбачають такої підстави для продовження дії договору оренди як «мовчазна згода», адже сторони у договорі оренди, користуючись принципом свободи договору, чітко передбачили обов`язок укладення додаткової угоди до договору у разі його продовження.
Натомість матеріали справи не містять укладеної додаткової угоди щодо продовження строку дії договору.
Як обґрунтовано звернув увагу суд першої інстанції, наявний в матеріалах справи додаток №5 до спірного договору, який не скріплений ані підписами уповноважених сторін, ані печатками юридичних осіб, не містить в собі умов щодо продовження строку дії договору.
При цьому встановлений факт направлення позивачем додаткової угоди №5 у постанові Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 року у справі №922/296/25 не свідчить про його погодження відповідачем. 
Водночас, колегія суддів звертає увагу на вказаний додаток 5 до договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 року наступного змісту:
«АТ "Українська залізниця" (орендодавець), в особі директора філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" Стратійчука Олексія Сергійовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої 12.02.2020 приватним нотаріусом КМНО Ісаєнко О.В., зареєстрованої в реєстрі за №1061, та в особі заступника директора філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" Радченка Євгена Миколайовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої 12.02.2020 приватним нотаріусом КМНО Ісаєнко О.В., зареєстрованої в реєстрі за №1061, з однієї сторони та
Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест" (орендар), в особі директора Скопіної Олени Миколаївни, діючої на підставі Статуту підприємства шляхом перемов та на підставі п. 10.1, 10.3, 11.5.4.(б) договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020
Прийшли до узгодженого рішення скоротити площу орендованих приміщень (об`єкту оренди): частини критого механізованого складу №9 нежитлової будівлі літ. "Н/1-1" - складські та підсобні приміщення №8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходяться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкта оренди має становити 321,06 кв м.
Усі інші умови та положення договору оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 є дійсними та залишаються без змін.
ПІДПИСИ СТОРІН
Орендодавець:
Директор філії ___________
Заступник директора філії ___________
Орендар: ТОВ "Імпексінвест"
Директор _________».
Як вбачається з його змісту, він не містить умови щодо зміни строку його дії. 
При цьому, колегія суддів зауважує, що пунктом 11.10 договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов не менше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, про що сторони укладають додаткову угоду до договору.
Ключовим у даному випадку є не лише обов`язковість укладення додаткової угоди до договору, а й «відсутність заяви сторони про припинення чи зміну його умов». 
Як вбачається з листування, позивач неодноразово ініціював саме питання зміни умов договору (зменшення площі орендованих приміщень і пропорційного зменшення орендної плати), без зазначення умов щодо строку його дії. А відповідач, надавши згоду на його продовження, зазначив про необхідність виконання умов - відсутність заборогованості з орендної плати на дату його продовження та укладення відповідної додаткової угоди (лист Департаменту майнової політики АТ «Укрзалізниця» від 07.03.2023 року №ЦКМ-13/890). 
Враховуючи, що позивачем не було оплачено заборгованість, додаткова угода про пролонгацію договору не було підписана відповідачем.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору лише щодо площі орендованого майна з 28.03.2023 року, заявлені після закінчення строку дії договору, без умов щодо продовження строку дії договору, є неналежним способом захисту, оскільки не вирішують спір по суті.
При цьому, матеріали справи містять лист позивача від 27.03.2023 року з пропозицією провести новий аукціон на меншу площу складу, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає необхідність розірвання чинного договору, укладеного за результатами електронних торгів (ст. 627, 629 ЦК України), та проведення нових торгів.
Водночас, відповідачем у травні 2025 року було оголошено аукціон на оренду частини нежитлової будівлі площею 258,60 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Георгія Тарасенка (Плеханівська), 114 (https://prozorro.sale/auction/RLE001-UA-20250523-66303/), так і на оренду частини нежитлової будівлі площею 327,0 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Георгія Тарасенка (Плеханівська), 114 (https://prozorro.sale/auction/RLE001-UA-20250909-68575/). Однак позивач не взяв участі в цьому аукціоні.
Колегія суддів зауважує, що фактично такі дії сторін (позивача – щодо пропозиції провести новий аукціон на меншу площу складу; відповідача – щодо оголошення та проведення аукціону щодо оренди спірної нежитлової будівлі) також свідчать про те, що договір між сторонами припинився. 
Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов?язки відповідно до договору.
Тож, за умовами договору, договір оренди нерухомого майна №БМЕС-01/38–ВУМ від 01.04.2020 року припинився внаслідок закінчення строку дії, на який його було укладено, 27.03.2023 року, тобто строк його дії станом на день звернення позивача з позовом до суду у даній справі закінчився. 
Враховуючи все вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність предмету спору, яким і є у такому разі договір, до якого вносяться зміни, що є підставою для відмови у позові. 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
На підставі викладеного, враховуючи, що суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25 без змін.
З урахуванням приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпексінвест» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2026 року у справі №922/3319/25 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 06.07.2026 року.

Головуючий суддя В.С. Хачатрян

Суддя Р.А. Гетьман 

Суддя В.В. Россолов