Справа №752/22332/25
Провадження № 2/752/6145/26 

Р І Ш Е Н Н Я
Іменем України

04.05.2026 року Голосіївський районний суд м.Києва в складі:
головуючого судді Чекулаєва С.О.,
за участі секретаря Ільніцької І.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу 
за позовом  ОСОБА_1 
до ОСОБА_2 
ОСОБА_3 
про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та витребування нерухомого майна

за участю представників:
позивача - адвоката Чернілевського Віталія Григоровича (ордер на надання правничої допомоги серії АІ №1607671 від 09.05.2024);
відповідача 1 - адвоката Сергійчика Антона Олександровича (ордер на надання правничої допомоги серії АА №0045454 від 17.09.2024), суд
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 (надалі за текстом також - позивач) звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_2 (надалі за текстом також - відповідач-1) та ОСОБА_3 (надалі за текстом також - відповідач-2) про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та витребування нерухомого майна, в якому просив суд:
-визнати недійсним з моменту укладення 17.09.2015 Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між продавцем - ОСОБА_1 та покупцем - ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Лідією Миколаївною, за реєстровим номером № 1695;
- витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
Стислий виклад позиції позивача
17.09.2015 між позивачем та відповідачем-1 було укладено договір купівлі-продажу квартири ( АДРЕСА_2 ). Того ж дня, сторони уклали додаткову угоду, якою змінили ціну продажу на 2 182 260,00 гривень (еквівалент 100 000 доларів США), які відповідач-1 зобов`язався сплатити до 01.03.2021 року.
В день укладення додаткової угоди сторони дійшли згоди, що укладена ними Додаткова угода буде нотаріально посвідчена найближчим часом. Час і місце нотаріального посвідчення додаткової угоди повинен був визначити відповідач-1, що посвідчується відповідним розписом останнього у Вимозі-повідомленні від 17.09.2015.
Як стверджує позивач, обов`язку щодо визначення місця та часу здійснення нотаріального посвідчення додаткової угоди до Договору купівлі-продажу від 17.09.2015 відповідач-1 не виконав попри неодноразові вимоги-повідомлення позивача (від 2015, 2018, 2021 та 2023 років) та в подальшому неодноразово просив відтермінувати нотаріальне посвідчення укладеної угоди, посилаючись через різні причини особистого характеру. 
Станом на день звернення ОСОБА_1 до суду на виконання умов Договору відповідач-1 не передав позивачеві коштів в розмірі 2 182 260,00 гривень, що свідчить про укладення ним правочину без наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися даним договором - набуття права власності на квартиру в обмін на передачу позивачеві обумовленої сторонами суми коштів, та про завідомо сплановане відповідачем-1 заволодіння квартирою шляхом обману.
09.10.2024 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до умов якого відповідач-1 добровільно передав відповідачу-2 квартиру в рахунок виконання зобов`язань по договору позики від 25.08.2023. При цьому вартість квартири на момент укладення договору становила 3 749 986,00 гривень, про що вказано у п.3 даного Договору. 
Відповідно до п.4 Договору від 09.10.2024 відповідач-1 отримав від відповідача-2 грошові кошти у сумі 1 151 505,00 гривень в рахунок суми відшкодування різниці вартості квартири та суми боргу перед відподвічем-2.
Позивач вважає, що відповідач-1 від самого початку не мав наміру створювати правові наслідки (оплачувати майно), а його бездіяльність свідчить про умисне заволодіння квартирою шляхом обману. Відповідач-1 навмисно ввів позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення (готовність сплатити повну вартість), що є підставою для визнання договору недійсним. Позивач наполягає на тому, що правочин було вчинено під впливом обману з боку Відповідача-1, який отримав право власності на квартиру, не маючи наміру за неї розраховуватися.
Позивач наголошує, що оскільки первинний договір було укладено під впливом обману (ст. 230 ЦК), майно вибуло з володіння позивача поза його справжньою волею, це дає право на витребування майна навіть у добросовісного набувача в порядку віндикації (ст. 387, 388 ЦК України).
Стислий виклад позиції відповідача-1
ОСОБА_2 подав до суду відзив, в якому вказує на безпідставність позовних вимог.
Відповідач-1 стверджує, що предметом судового розгляду вже була справа про визнання Додаткової угоди від 17.09.2015 діючої, де було встановлено, що 17.09.2015 між сторонами укладено договір купівлі-продажу квартири; відсутність нотаріального посвідчення поданої стороною позивача Додаткової угоди; відсутність факту повного або часткового виконання Додаткової угоди до договору; відсутність факту ухилення відповідача -1 від нотаріального посвідчення Додаткової угоди.
За наслідками судового розгляду суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання Додаткової угоди діючою. При ухваленні рішення судом було дотримано практики Верховного Суду, відповідно до якої «для визначення судом угоди дійсною повинен мати місце факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди».
Відповідач-1 стверджує, що таким судовим рішенням встановлені обставини щодо відсутності будь-яких правових наслідків, які б могла породити Додаткова угода, та як наслідок відсутності зобов`язань у відповідача-1 за такою Додатковою угодою.
Відповідач-1 наголошує на тому, що Додаткова угода, якою вносилися зміни до Договору купівлі-продажу також, як і основний договір повинна була бути посвідчена нотаріально. В свою чергу, сторони не здійснили нотаріальне посвідчення Додатквої угоди, що на думку відповідача-1 свідчить про недосягнення згоди сторонами на внесення змін до Договору купівлі-продажу квартири.
Відповідач-1 також зазначає, що сторони у добровільному порядку узгодили вартість квартири, яка була предметом оспорюваного договору, а відповідач-1 не мав намір вводити позивача в оману.

Стислий виклад позиції відповідача-2
04.12.2025 представник відповідача-2, адвокат Палієнко Олександр Андрійович ознайомився з матеріалами справи, проте, відповідач-2 своїм правом на подання відзиву на позов не скористався.

Процесуальні дії у справі 
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.09.2025 головуючим суддею у справі визначений суддя Чекулаєв С.О.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 17.09.2025 позовну заяву залишено без руху. 
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 18.09.2025 в даній справі відкрито провадження; справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 19.09.2025 задоволено заяву позивача від 19.09.2025 про забезпечення позову та накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
17.02.2026 у підготовчому судовому засіданні були виконані завдання підготовчого провадження передбачені цивільним процесуальним законодавством для початку судового розгляду справи по суті. За результатами підготовчого засідання суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 29.04.2026.
У судовому засіданні 29.04.2026, після судових дебатів, суд, керуючись положеннями статті 244 ЦПК України, оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та відклав ухвалення та проголошення судового рішення на 04.05.2026.
Фактичні обставини встановлені судом 
17.09.2015 між ОСОБА_1 , як продавцем та ОСОБА_2 , як покупцем, був укладений Договір купівлі-продажу, згідно п.1 якого позивач зобов`язується передати у власність відповідача-1 квартиру під номером АДРЕСА_1 (загальна площа квартири 67,7 кв.м., в тому числі житлова 41,8 кв.м.), а відповідач-1 зобов`язується прийняти цю квартиру та сплатити за неї ціну відповідно до умов що визначені цим Договором.
Згідно пункту 3 Договору купівлі-продажу визначено, що за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 434 400,00 гривень, які повністю сплачені покупцем продавцю до підписання цього договору.

Вказаний Договір купівлі-продажу квартири був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Лідією Миколаївною за реєстровим № 1695.
17.09.2025 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була підписана Додаткова угода до Договору купівлі-продажу квартири, згідно умов якої, сторони дійшли згоди викласти пункт 3 Договору купівлі - продажу квартири в наступній редакції: «3. Продаж зазначеної квартири вчиняється за ціною 2 182 260,00 гривень, що за офіційним курсом НБУ становить 100 000,00 доларів, які ПОКУПЕЦЬ зобов`язаний передати ПРОДАВЦЕВІ з відстрочкою оплати у строк до 01.03.2021».
Сторони також дійшли згоди щодо внесення змін до пункту 4 Договору купівлі - продажу квартири, шляхом його викладення в наступній редакції: «4. Я, ПРОДАВЕЦЬ, своїм підписом під цим Договором підтверджую згоду розрахунку за продану квартиру, шляхом одержання від ПОКУПЦЯ грошей в сумі 2 182 260,00 гривень, що за офіційним курсом НБУ становить 100 000,00 доларів, з відстрочкою платежу у строк до 01.03.2021 року».
17.09.2015 позивач надав відповідачу-1 вимогу-повідомлення в якій просив ОСОБА_2 визначитися із датою та місцем здійснення нотаріального посвідчення Додаткової угоди від 17.09.2015 до Договору купівлі-продажу квартири від 17.09.2015. Вказана вимога-повідомлення була отримана відповідачем-1 17.09.2015, що підтверджено його власноручним написом про отримання та підписом. 
30.08.2018 позивач надав відповідачу-1 вимогу-повідомлення в якій просив ОСОБА_2 визначитися із датою та місцем здійснення нотаріального посвідчення Додаткової угоди від 17.09.2015 до Договору купівлі-продажу квартири від 17.09.2015. Вказана вимога-повідомлення була отримана відповідачем-1 30.08.2018, що підтверджено його власноручним написом про отримання та підписом.
01.03.2021 позивач надав відповідачу-1 чергову вимогу-повідомлення в якій просив ОСОБА_2 визначитися із датою та місцем здійснення нотаріального посвідчення Додаткової угоди від 17.09.2015 до Договору купівлі-продажу квартири від 17.09.2015, а також передати йому 2 182 260,00 гривень, що за офіційним курсом НБУ становить 100 000,00 доларів, які відповідач-1, як покупець зобов`язаний передати з відстрочкою оплати до 01.03.2021. Вказана вимога-повідомлення була отримана відповідачем-1 02.03.2021, що підтверджено його власноручним написом про отримання та підписом.
01.03.2023 позивач надав відповідачу-1 чергову вимогу-повідомлення в якій просив ОСОБА_2 визначитися із датою та місцем здійснення нотаріального посвідчення Додаткової угоди від 17.09.2015 до Договору купівлі-продажу квартири від 17.09.2015, а також передати йому 2 182 260,00 гривень, що за офіційним курсом НБУ становить 100 000,00 доларів, які відповідач-1, як покупець зобов`язаний передати з відстрочкою оплати до 01.03.2021. Вказана вимога-повідомлення була отримана відповідачем-1 01.03.2023, що підтверджено його власноручним написом про отримання та підписом.
Власного обов`язку щодо визначення місця та часу здійснення нотаріального посвідчення додаткової угоди до Договору купівлі-продажу від 17.09.2015 відповідач-1 не виконав, нотаріального посвідчення Додаткової угоди не здійснив, кошти, на виконання умов Договору позивачу не передав.Станом на момент подачі позовної заяви до суду на виконання умов Договору відповідач-1 не передав позивачу грошові коштів в розмірі 2 182 260,00 гривень. 
09.10.2024 року між відповідачем-1 та відповідачем-2 було укладено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до умов якого відповідач-1 добровільно передав відповідачу-2 квартиру в рахунок виконання зобов`язань по договору позики від 25.08.2023.
Як пояснив в судовому засіданні представник позивача по суті позову, обман позивача вбачається з послідовних дій відповідача-1. Ні в момент укладення договору та Додаткової угоди до даного Договору купівлі-продажу, ні в обумовлені в додатковій угоді строки, відповідачем-1 не було передано на користь позивача коштів. Правочин було укладено відповідачем-1 без наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися даним договором - набуття права власності на квартиру в обмін на передачу позивачеві обумовленої сторонами суми коштів. Відповідач-1 навмисно ввів позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для укладення правочину (зокрема, щодо наміру сплатити повну вартість квартири), що є підставою для визнання договору недійсним відповідно до статті 230 Цивільного кодексу України. Вчинена бездіяльності відповідача-1, що полягає в умисній не передачі коштів та ухилення від нотаріального посвідчення додаткової угоди, свідчить про завідомо сплановане відповідачем-1 заволодіння квартирою шляхом обману. Підтвердженням недобросовісної поведінки та завідомо спланованого обману позивача зі сторони відповідача-1 є укладення ним 25.08.2023 договору іпотеки на цю ж квартиру з відповідачем-2 та Договору про задоволення вимог іпотекодержателя 09.10.2024, відповідно до умов якого відповідач-1 добровільно передав відповідачу-2 квартиру в рахунок виконання зобов`язань по договору позики від 25.08.2023.
Представник відповідача-1, в ході розгляду справи проти задоволення позову заперечвував. Зазначав про відсутність факту обману чи порушень при укладенні правочину, наголошуючи, що незадоволення позивача розрахунками за додатковою угодою не може бути підставою для визнання основного договору недійсним та витребування майна у нинішнього власника. По суті спірного договору заперечень не надав.

Мотиви, з яких суд дійшов висновків та закон, яким керувався суд
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Спір виник з приводу договірних відносин.
Відповідно до ч. 1 ст.655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ч.2 ст.640 Цивільного кодексу України, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відповідно до норми статті 640, 655 Цивільного кодексу України - договір купівлі-продажу за своїм юридичним змістом є реальним договором, який вважається таким, що потягнув правові наслідки для його сторін - з моменту фактичного виконання Сторонами умов такого договору, а саме - Продавець - передав право власності на нерухоме майно та прийняв від Покупця кошти в обумовленому Сторонами розмірі, а Покупець - передав на користь Продавця кошти в обумовленому Сторонами розмірі та прийняв від Продавця квартиру у власність. Лише при виконанні сторонами відповідних обов`язків - договір може вважатися таким, що спрямований на створення правових наслідків для Сторін. Обумовлених умовами Договору. 
Відповідно до частини 1 ст.230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.
Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Неотримання цієї вимоги в момент вчинення правочину за змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою його недійсності.
Вказана вимога до правочину містить дві складові: по-перше, відповідність волевиявлення внутрішній волі учасника правочину, по-друге, відсутність дефекту волі такого учасника, коли його воля зазнала протиправного впливу внаслідок обману, насильства, погрози, важких обставин або була спотворена внаслідок зловмисної домовленості представника суб`єкта з іншою стороною.
За змістом п. 20 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Як визначено у п. 3.10 Постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», під обманом слід розуміти умисне введення в оману представника підприємства, установи, організації або фізичної особи, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину.
Як зазначає позивач, введення в оману позивача відповідачем-1 полягало у зловживанні давніми дружніми та довірчими стосунками з метою створення уявлення про добросовісність та чесність своїх намірів. Відповідач-1 використав довірчі відносини, щоб схилити позивача до укладення угоди на вигідних для себе умовах (низька ціна в основному договорі), а потім, прикриваючись Додатковою угодою, та обіцянками, уникнув належної оплати. Його дії були свідомими та спрямованими на створення хибного уявлення, що є класичним прикладом обману в контексті статті 230 Цивільного кодексу України.
З матеріалів справи та доводів сторін, такі обставини укладення договору знаходять своє підтвердження. Сторонами не заперечується факт укладення спірного договору та Додаткової угоди. В результаті укладення договору відповідач-1 набув у власність квартиру. Сторонами не заперечується, що відповідач-1 розрахунку за умовами договору не здійснив. Факт укладення Додаткової угоди, яка містила узгоджену ціну в $100 000 (по курсу на момент укладення договору) відповідач-1 не спростував. На момент розгляду справи судом, оцінюючи дану угоду відповідач-1 заявив щодо нікчемності даної Додаткової угоди з причини не дотримання нотаріального посвідчення, при цьому, не надав суду доказів не укладення ним даної Додаткової угоди, не заперечував самого факту укладення відповідачем-1 такої угоди, не надав суду доказів не отримання повідомлень позивача про необхідність нотаріального посвідчення Додаткової угоди.
Аналізуючи рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18.09.2024 у справі №752/9934/24 суд звертає увагу на те, що судом у вказаній справі було встановлено фактичне визнання відповідачем-1 обставин про які вказував позивач - ОСОБА_1 , а саме про те, що вимоги позивача про нотаріальне посвідчення Додаткової угоди він отримував, проте нотаріально Додаткову угоду так і не посвідчили з вини відповідача-1.
Суд також зазначає, що відмова у позові про визнання дійсною Додаткової угоди, яка була укладена між сторонами з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення договору не є підставою для відмови у позові про визнання недійсним Договору купівлі-продажу квартири на підставі статті 230 ЦК України. 
На переконання суду вказані обставини свідчать про те, що між позивачем та відповідачем-1 дійсно була досягнута домовленість про відчуження спірної квартири за грошові кошти розмір яких становив 100 000,00 доларів США, водночас, відповідач-1 фактично сплатив позивачу лише частину грошових коштів від реальної вартості, без наміру сплати іншої частини. 
Суд вважає, що відповідач-1 навмисно ввів позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення, а саме щодо розміру грошових коштів, які відповідач-1 має намір передати позивачу в рахунок оплати за придбану квартиру, що свідчить про вчинення ОСОБА_1 оспороюваного правочину під впливом обману.
Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.
Враховуючи викладені обставини суд вважає про наявність правових підстав для визнання недійсним з моменту укладення 17.09.2015 Договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між продавцем - ОСОБА_1 та покупцем - ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Лідією Миколаївною, за реєстровим номером № 1695 на підставі статті 230 ЦК України.
25.08.2023 відповідач-1 уклав договір іпотеки на квартиру з відповідачем-2. В подальшому відповідач-1 уклав з відповідачем-2 Договір про задоволення вимог іпотекодержателя 09.10.2024 відповідно до умов якого відповідач-1 добровільно передав відповідачу-2 квартиру в рахунок виконання зобов`язань по договору позики від 25.08.2023.
Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).
Статтею 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна відсутні договірні відносини і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
З аналізу змісту наведеного правила випливає, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Вибуття майна з володіння власника на підставі правочину, який визнаний надалі недійсним, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року в справі №911/3680/17 (провадження №12-104гс19).
За змістом постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (п.85, 86).
Вимога позивача до відповідача-2 про витребування квартири є законною та обґрунтованою, оскільки базується на принципах захисту права власності, закріплених у Цивільному кодексі України та підтверджених практикою Верховного Суду.
Відповідно до сталої практики Верховного Суду, витребування майна з чужого незаконного володіння є належним та ефективним способом захисту прав власника. Суд наголошує, що в ситуаціях, коли майно вибуло з володіння власника без його волі (як-от внаслідок недійсного правочину), він має право подавати віндикаційний позов безпосередньо до останнього набувача майна.
Згідно з правовими позиціями Верховного Суду, зокрема, викладеними в постановах Великої Палати, позивач не зобов`язаний визнавати недійсним весь ланцюг наступних договорів (включаючи договір іпотеки), на підставі яких відбулися перереєстрації. Такий підхід забезпечує ефективний захист права власності, оскільки усуває необхідність у довготривалих і складних судових процесах, які б могли залишити власника без захисту.
Таким чином, вимога позивача до відповідача-2 про витребування квартири є законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню судом, оскільки він має право на захист своєї власності шляхом віндикації.

Розподіл судових витрат
Питання про розподіл судових витрат між сторонами суд вирішує відповідно до положень статті 141 ЦПК України. 
Згідно з частиною другою статті 141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на відповідачів пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст.12, 13, 76, 77, 78, 81, 259, 261, 265, 273, 354 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:
позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання правочину недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення 17 вересня 2015 року Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між продавцем - ОСОБА_1 та покупцем - ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Лідією Миколаївною, за реєстровим номером № 1695.
Витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути соладірно з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ), ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_4 ) судовий збір у розмірі 13 080 (тринадцять тисяч вісімдесят) гривень 00 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: С.О. Чекулаєв