Справа № 522/20831/25-Е
Провадження № 2/522/3887/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2026 року Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді Чорнухи Ю.В.,
за участю секретаря судового засідання Донцової Н.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору,-

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду м. Одеси через підсистему «Електронний суд» ЄСІТС надійшли матеріали позовної заяви ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору, у якій позивач просить:
визнати договір про надання комплексних послуг 14/04-20, укладений 14.04.2020 між Обслуговуючи кооперативом «Жемчужина на Бассейной» та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кадорр Групп Менеджмент", недійсним;
стягнути у рівних частках з Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной» та Товариства з обмеженою відповідальністю "Кадорр Групп Менеджмент" на користь ОСОБА_1 усі судові витрати. 
Позовна заява обґрунтована тим, що 31.05.2019 проведена державна реєстрація ОК «Жемчужина на Бассейной». Відповідно до розділу 2.1 Статуту ОК «Жемчужина на Бассейной» метою кооперативу є задоволення економічних, соціальних та інших потреб членів кооперативу (асоційованих членів) на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, поділу між ними ризиків, витрат і доходів, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю. ТОВ «ВАЛЕО-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 укладено договір №2-24-3/34 купівлі-продажу прав на об`єкт нерухомого майна самостійної квартири АДРЕСА_1 , тобто багатоповерховому житловому комплексі із вбудованими приміщеннями громадського призначення « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_2 . 10.04.2019 між ТОВ «ВАЛЕО-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 укладено Акт прийому-передачі в тимчасове користування квартири АДРЕСА_1 . Обслуговування та утримання будинку АДРЕСА_2 на підставі статуту та відповідних договорів із виконавцями та постачальниками житлово-комунальних послуг. Згідно розрахунку заборгованості за період з 01.12.2020 по 01.02.2023 загальна сума за комплекс спожитих житлово-комунальних послуг, надання яких забезпечив позивач складає 29521,39 грн.; інфляційні витрати в сумі 1609,92 грн.; 3% річних за прострочення виконання зобов`язань в сумі 247,24 грн. У якості доказів позивачем було надано копію договору про надання комплексних послуг 14/04-20, який укладено 14 квітня 2020 року між ОК «Жемчужина на Бассейной» та ТОВ "Кадорр Групп Менеджмент", згідно умов якого ТОВ "Кадорр Групп Менеджмент" зобов`язується надавати ОК «Жемчужина на Бассейной» послуги з комплексного обслуговування багатоквартирних будинків, що розташовані за адресою: АДРЕСА_3 (ЖК «34 ЖЕМЧУЖИНА») для забезпечення його належної експлуатації, а ОК «Жемчужина на Бассейной» зобов`язується прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим Договором. Позивач вважає вказаний договір таким, що підлягає визнанню недійсним. Здійснення управління через обслуговуючий кооператив, як окрему форму управління, діючим законодавством не передбачено. Оскаржуваний договір з боку співвласників багатоквартирного будинку був підписаний Головою правління ОК «Жемчужина на Бассейной» Сокура Сергієм Олеговичем, який діяв на підставі статуту Кооперативу. ОСОБА_2 не був уповноваженою особою від співвласників багатоквартирного будинку. Оспорюваний договір не відповідає приписам статей 9-11 Закону України 14 травня 2015 року № 417-VIII, таким чином є всі підстави для визнання такого договору недійсним, оскільки укладення спірного договору без рішення загальних зборів порушує право позивача як власника майнових прав на нерухоме майно у даному багатоквартирному будинку.
За результатами автоматизованого розподілу судової справи між суддями матеріали позовної заяви передані для розгляду судді Чорнусі Ю.В.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 10.11.2025 відкрите провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору. Цивільну справу призначено до розгляду у підготовчому засіданні за правилами загального позовного провадження на 20.01.2026.
25.11.2025 до суду через підсистему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» надійшов відзив на позовну заяву, у якому вона просила відмовити у задоволенні позову. Відзив на позовну заяву обґрунтований тим, що право власності на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_1 не зареєстровано, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.11.2025. ОСОБА_1 не є співвласницею багатоквартирного будинку, оскільки право власності не зареєстровано. Позивачем не доведено належними та достатніми доказами наявності у неї права, яке могло б бути порушене відповідачами внаслідок укладення договору про надання комплексних послуг. Незгода позивачки з формою управління багатоквартирним будинком – а саме, шляхом створення Обслуговуючого кооперативу, не свідчить про наявність підстав для оскарження укладеного між відповідачами договору. Договір про надання комплексних послуг від 14.04.2020 був укладений не від співвласників, а від Обслуговуючого кооперативу – як окремої юридичної особи, яка має самостійні права та обов`язки. В самому договорі зазначено, що він укладається головою Сокуром С.О. як представником Обслуговуючого кооперативу, який діє на підставі Статуту, а не від імені та не в інтересах співвласників. Голова Обслуговуючого кооперативу має право укладати договори від імені Кооперативу, Статут не містив обмежень на укладення вказаного договору. ОК «Жемчужина на Бассейной» не є об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та не є управителем, в розумінні ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а тому, твердження про те, що для укладення Кооперативом договорів необхідне рішення співвласників – не ґрунтується но нормах законодавства. Позивач не зазначає, яким чином будуть поновлені права внаслідок визнання договору недійсним, якщо взагалі мало місце порушення будь-яких прав. Позивач не зазначає, які саме права та обов`язки породжував договір про надання комплексних послуг – для позивача, як для мешканця будинку та особи у якої наявні тимчасові майнова права на квартиру.
26.11.2025 до суду через підсистему «Електронний суд» від представника Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной» надійшов відзив на позовну заяву, у якому вона просила відмовити у задоволенні позову, застосувати позовну давність до вимог ОСОБА_1 , стягнути витрати на правову допомогу. Відзив на позовну заяву обґрунтований тим, що позовна заява ОСОБА_1 , подана з пропуском строку позовної давності, що відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України, є підставою для відмови в задоволенні позову. Зокрема, Договір №2-24-3/34 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна між ОСОБА_1 та ТОВ «ВАЛЕО-ІНВЕСТ» укладено 19.02.2018, акт приймання –передачі в тимчасове користування - 10.04.2019 Договір №14/04-20 про надання комплексних послуг був укладений 14.04.2020. В свою чергу, представник позивача, лише у вересні 2025 року , звертається до суду з позовною заявою про визнання договору недійсним, при цьому не вказує поважність причини пропуску із зверненням. 14.04.2020 року між Обслуговуючим кооперативом «Жемчужина на Бассейной» та ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент» було укладено договір про надання комплексних послуг №14/04-20. Вказаний договір було розірвано за угодою сторін з 01.07.2024. Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной» є єдиним органом, що організовує та забезпечує утримання будинку АДРЕСА_3 в якому знаходиться квартира позивача. Позивачем не наведено жодного аргументу, який би підтверджував, яке саме право або інтерес ОСОБА_1 було порушено внаслідок укладення відповідного Договору. Позивач не була стороною вказаного договору, а сам договір не породжував для неї ні прав, ні обов`язків, а отже, не міг жодним чином порушити її інтереси. Відповідно до п. 8.1.4. Статуту, кооператив має право укладати договори, пов`язані з експлуатацією і ремонтом будинку і надвірних будівель та утримання прибудинкової території, а також інші договори відповідно до цілей його діяльності. Також, відповідно до п. 12.5 Статуту, Голова кооперативу: укладає правочини, що стосуються діяльності кооперативу, самостійно обираючи контрагентів. 
У судове засідання 20.01.2026 учасники справи не з`явились, про дату, час і місце розгляд справи повідомлені належним чином. Від представника позивача надійшла заява про здійснення розгляду справи 20.01.2026 без участі представника позивач та відсутність заперечень проти закриття підготовчого провадження. Від представника відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» надійшла заява про проведення судового засідання, призначеного на 20.01.2026 без участі представника відповідача та відсутність заперечень проти закриття підготовчого провадження.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 27.01.2026 закрите підготовче провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору. Призначено цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору - до судового розгляду по суті на 12.03.2026.
У судове засідання 12.03.2026 з`явились представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» та представник відповідача Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной». Представник позивача у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив. Розгляд справи відкладений на 11.05.2026, у зв`язку з неявкою позивача та представника позивача.
У судове засідання 11.05.2026 з`явились представник позивача, представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» та представник відповідача Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной». Представники підтримали вимоги і заперечення, наведені у заявах по суті.
На підставі ч. 1 ст. 244 ЦПК України 11.05.2026 суд перецшов до стадії ухвалення рішення та відклав ухвалення та проголошення рішення до 21.05.2026.
Повно та всебічно дослідивши обставини справи, надавши оцінку доводам сторін та наявним у матеріалах справи доказам, суд дійшов наступних висновків.
Згідно з ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст.2 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляді вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч.1 ст. 5 ЦПК України).
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною 6статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Згідно з ч. ч. 1, 4 статті 319 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власність зобов`язує.
Відповідно до ч. 1 ст. 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (ч. 2 ст. 382 ЦК України).
Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі - Закон № 417-VIII) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Відповідно до пунктів 1-2, 10 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі Закон № 417-VIII) співвласники зобов`язані: забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.
Згідно ч. 2 ст. 7 Закону № 417-VIII кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Відповідно до п. 12 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 5 Закону № 2189-VIII житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.
Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Згідно з п. 1-2 ч. 4 ст. 8 Закону № 2189 -VIII управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний:
1) забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг;
2) від імені співвласників багатоквартирного будинку вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна багатоквартирного будинку від протиправних посягань та стягнення з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або викраденні спільного майна, відшкодування завданих збитків.
Суд встановив, що 19.02.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Валео-Інвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договорі № 2-24-3/34 від 19.02.2018 (надалі – договір № 2-24-3/34 від 19.02.2018) відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупця майнове право, а покупець зобов`язався прийняти майнове право і сплатити продавцю суму договору.
Пунктом 1.1. договору № 2-24-3/34 від 19.02.2018 визначено, що цей договір є договором купівлі-продажу майнових прав відповідно до ст. 656 Цивільного кодексу України.
Згідно п. 1.2. договору № 2-24-3/34 від 19.02.2018 визначено, що цей договір регулює відносини між сторонами з приводу купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що розташована в багатоквартирному житловому комплексі з вбудованими приміщеннями громадського призначення « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_2 .
Пунктом 2.6. договору № 2-24-3/34 від 19.02.2018 визначено, що тимчасові експлуатаційні витрати – витрати по утриманню Об`єкта будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна: сплата за спожиту електроенергію, холодну та гарячу воду, водовідведення (за даними загально будинкового лічильника), тепло; зовнішнє освітлення, освітлення приміщень загального користування (східних клітин, коридорів, вестибюлів та інш.), прибирання території та сходових кліток, послуги з дезінфекції, дезінсекції, дератизації (при їх проведенні), плата за землю (пропорційно до загальної площі новозбудованого майна), сплата за надання телекомунікаційних послуг, послуг системи відеонагляду та домофонної системи, вивіз сміття (твердого побутового та інш.), витрати по обслуговуванню та ремонту ліфтів та інш.
10.04.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю «Валео-Інвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) склали акт прийому-передачі в тимчасове користування, відповідно до якого продавець добудував і передав в тимчасове користування покупцеві об`єкт нерухомості – квартиру АДРЕСА_5 ), згідно з Договором № 2-24-3/34 від 19.08.2018, а покупець прийняла в тимчасове користування об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_5 ).
Згідно п. 1.1. акта прийому передачі від 10.04.2019 новозбудованим майном є квартира АДРЕСА_5 , в багатоповерховому житловому комплексі з вбудованими приміщеннями громадського призначення «Тридцать Четвертая Жемчужина» за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 1.5. акта прийому передачі від 10.04.2019 з дати підписання цього акта і до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_5 ), а саме витрати відповідно з нормативно-правовими актами в галузі цивільного, житлового законодавства, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за утримання об`єкта будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна лежить на покупцеві.
Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 453315912 від 24.11.2025 станом на 24.11.2025 в Державному реєстрі речових прав відсутні відомості про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_6 .
Таким чином, відповідно до умов договору № 2-24-3/34 від 19.02.2018 та акта прийому передачі від 10.04.2019 на позивача покладається обов`язок нести витрати по утриманню нерухомого майна – квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_6 , в тому числі і за період до моменту державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна.
Утримання будинку АДРЕСА_2 здійснює Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной». Вказана обставини не заперечується учасниками справи, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.
14.04.2020 Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной» (замовник) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» (виконавець) уклали договір № 14/04-20 про надання комплексних послуг (далі – договір № 14/04-20 від 14.04.2020), відповідно до п. 2.1. якого виконавець зобов`язався надавати замовнику послуги з комплексного обслуговування багатоквартирних будинків, що розташовані за адресою: АДРЕСА_7 ) для забезпечення його належної експлуатації, а змовник зобов`язався прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором.
Пунктом 2.4. договору № 14/04-20 від 14.04.2020 визначено, що послуги з комплексного обслуговування будинку полягають у забезпеченні виконавцем належних умов проживання та задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку, його прибудинкової території та включають в себе:
-утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем);
-поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
-ведення бухгалтерського обліку та фінансової звітності;
-первинну та вторинну правничу допомогу;
-розробку та підтримку інформаційного ресурсу (web-site).
Послуги з комплексного обслуговування надаються відповідно до вимог якості згідно з додатком № 4 до цього договору, що є його невід`ємною частиною.
Пунктом 2.5. договору № 14/04-20 від 14.04.2020 передбачено, що технічна документація на будинок передається виконавцю згідно з актом приймання-передачі технічної документації відповідно до додатка № 3 цього договору.
Відповідно до п. 3.1. договору № 14/04-20 від 14.04.2020 для приймання-передачі будинку в комплексне обслуговування утворюється відповідна комісія у складі представника замовника та виконавця.
Згідно п. 4.3.1, 4.3.6 договору № 14/04-20 від 14.04.2020 замовник має право вимагати від виконавця належного виконання покладених на нього обов`язків щодо комплексного обслуговування будинку; здійснювати контроль за якістю надання виконавцем послуг з комплексного обслуговування будинку, а також здійснювати перевірку дотримання виконавцем норм чинного законодавства при надання ним комплексних послуг, в разі ненадання, надання неналежної якості послуг замовник має право викликати виконавця для перевірки її якості. За результатами перевірки складається акт-претензія, яка підписується обома сторонами. Виконавець протягом 5-ти днів вирішує питання щодо задоволення вимог, викладених в акт-претензії або видає відмову в задоволенні претензії.
Пунктом 5.2. договору № 14/04-20 від 14.04.2020 визначено, що плата за послугу з комплексного обслуговування будинку нараховується виконавцем щомісячно та щомісячно сплачується замовником.
Відповідно до пунктів 6.1-6.3. договору № 14/04-20 від 14.04.2020 договір набирає чинності з моменту підписання сторонами та діє упродовж одного року з моменту підписання. Якщо будь-яка зі сторін за два календарних місяця до закінчення терміну дії договору письмово не повідомить іншу по розірвання договору, договір вважається продовжений на аналогічний строк. Дія цього договору може бути достроково припинена за взаємною згодою сторін.
Як вбачається з копії додаткової угоди від 28.06.2024 до договору про надання комплексних послуг № 14/04-20 від 14.04.2020 Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной» (замовник) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» (виконавець), керуючись умовами договору і власним волевиявленням, дійшли згоди розірвати договір про надання комплексних послуг № 14/04-20 від 14.04.2020 з 01.07.2024. Сторони погодили, що останні день надання послуг за договором вважати – 30.06.2024.
Пунктом 2 додаткової угоди від 28.06.2024 до договору про надання комплексних послуг № 14/04-20 від 14.04.2020 визначено, що з моменту набрання чинності цією Додатковою угодою зобов`язання сторін, що виникли з договору, припиняються і сторони не вважають себе пов`язаними будь-якими правами та обов`язками, що викали з договору. 
Згідно п. 4 додаткової угоди від 28.06.2024 до договору про надання комплексних послуг № 14/04-20 від 14.04.2020 сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за договором, до моменту його розірвання.
Позивач наводить декілька підстав позову, які на його думку свідчать про наявність підстав для визнання недійсним договору № 14/04-20 від 14.04.2020:
-відсутність повноважень у голови правління Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной» Сокура Сергія Олеговича підписувати оспорюваний правочин, оскільки він не був уповноважений на підписання такого договору співвласниками багатоквартирного будинку у порядку, визначеному Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
-невідповідність договору Типовому договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;
-здійснення управління через обслуговуючий кооператив, як окрему форму управління, чинним законодавством не передбачено, а укладення оспорюваного договору призвело до того, що фактично дві сторони оспорюваного договору є управителями, що суперечить ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Обґрунтовуючи порушення своїх прав оспорюваним договором, позивач зазначила, що у неї існує обов`язок утримаувати майно, на яке вона набула майнові права, Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной» звернувся до суду із позовом про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги за зазначеним об`єктом нерухомого майна, оскільки вартість послуг з управління залежала від існування оспорюваного договору № 14/04-20 від 14.04.2020, позивач вважає, що цей договір, який не відповідає наведеним вище вимогам, порушує її права. Представник позивача заначив у судовому засіданні, що позивач не згода із тарифами за управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).
Згідно ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. (ч. 1 ст. 215 ЦК України).
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2 ст. 2015 ЦК України).
Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (ч. 1 ст. 216 ЦК України).
Відповідно до ч. 12 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник зобов`язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.
Утримання будинку АДРЕСА_2 здійснює Обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Бассейной». 
Зазначений будинок був переданий в управління Обслуговуючому кооперативу "Жемчужина на Бассейной" забудовником після введення будинку в експлуатацію. Вказана обставини не заперечується учасниками справи, докази протилежного в матеріалах справи відсутні. Отже, передання будинку в управління відбулось на підставі ч. 12 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Частиною першою статті 9 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі Закон № 417-VIII) передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків (ч. 1 ст. 10 Закону № 417-VIII).
Відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону № 417-VIII збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Частиною 2 статті 10 Закону № 417-VIII визначено, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком
Ініціатором зборів співвласників є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень, або управитель, обраний відповідно до цього Закону (ч. 3 ст. 10 Закону № 417-VIII).
Як вбачається з наведеного правового регулювання закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, замовник зобов`язаний передати об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію. У подальшому збори співвласників багатоквартирного будинку можуть прийняти рішення щодо форми управління будинком. При цьому, збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку, а ініціатором зборів співвласників є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
У матеріалах справи відсутні докази прийняття співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , будь-яких рішень, спрямованих на реалізацію прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку, визначення форми управління багатоквартирним будинком, здійснення управління самостійно, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, обрання управителя або зміни існуючого управителя.
Позивач не оспорює правомірність передання забудовником багатоквартирного будинку в управління Обслуговуючому кооперативу «Жемчужина на Бассейной». Докази визнання неправомірним правочину з передання будинку в управління Обслуговуючому кооперативу «Жемчужина на Бассейной» у матеріалах справи відсутні. 
Чинне законодавство не визначає вимог до організаційно-правової форми особи, якій може бути передано в управління багатоквартирний будинок. 
Отже, доводи позивача в тій частині, що здійснення управління через обслуговуючий кооператив, чинним законодавством не передбачено, не відповідають норма чинного законодавства та є безпідставними.
Щодо повноважень голови правління Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной» на укладення договору № 14/04-20 від 14.04.2020.
Відповідно до ч. 1 ст. 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Згідно ч. 3 ст. 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, а також яка є членом колегіального виконавчого органу юридичної особи, з моменту її вступу на посаду набуває обов`язків щодо такої юридичної особи, зокрема зобов`язана діяти виключно в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно, у межах повноважень, наданих статутом юридичної особи і законодавством, і у спосіб, який, на її добросовісне переконання, сприятиме досягненню мети діяльності юридичної особи, у тому числі уникаючи конфлікту інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України «Про кооперацію» виконавчим органом кооперативу є правління, яке очолює голова, повноваження якого визначаються статутом кооперативу. Виконавчий орган підзвітний вищому органу управління кооперативу і несе перед ним відповідальність за ефективність роботи кооперативу.
Згідно положень ч. 3 ст. 16 Закону України «Про кооперацію» виконавчий орган кооперативу: здійснює управління кооперативом у період між загальними зборами членів кооперативу, забезпечує виконання їх рішень; представляє кооператив у відносинах з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, міжнародними організаціями, юридичними та фізичними особами; укладає угоди між кооперативом та іншими особами; діє від імені кооперативу в межах, передбачених статутом кооперативу.
Згідно абзацу 1 розділу 1 Статуту Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», затвердженого Загальними зборами членів Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», протокол № 1 від 30.05.2019 (надалі – Статут), зазначений кооператив є юридичною особою, яка утворюється шляхом об`єднання фізичних та/або юридичних осіб, створюється і іє у відповідності до Конституції України, Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про кооперацію», на підставі рішення установчих зборів на добровільних засадах, для експлуатації та управління житловим комплексом, який складається з багатоповерхового житлового комплексу з приміщеннями соціально-оздоровчого призначення та паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Басейна, 6-А (ЖК «34 Жемчужина»).
Відповідно до п. 8.1.3. Статуту кооператив має право укладати договори, пов`язані з експлуатацією і ремонтом будинку і надвірних будівель, та утримання прибудинкової території, а також інші договори, відповідно до цілей його діяльності.
Згідно п. 12.3 Статут голова кооперативу без довіреності виконує дії від імені кооперативу в межах компетенції, визначеної цим Статутом та протоколами загальних зборів членів кооперативу.
Голова кооперативу представляє кооператив у відносинах з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, міжнародними організаціями, юридичними і фізичними особами, а також суді, господарському суді, адміністративному суді; укладає правочини, що стосуються діяльності кооперативу самостійно обираючи контрагентів (п. 12.4 Статуту).
Таким чином, згідно вимог чинного законодавства та статут голова Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной» мав повноваження укладати договір № 14/04-20 від 14.04.2020, відповідно до умов якого відповідач2 зобов`язався надавати відповідачу1 послуги з комплексного обслуговування багатоквартирних будинків, що розташовані за адресою: АДРЕСА_7 ) для забезпечення його належної експлуатації, а відповідач1 зобов`язався прийняти та оплатити такі послуги ва порядку, передбаченому цим договором. 
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.
Згідно ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Згідно ч. 5 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
Із наведеного правового регулювання вбачається, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників, у разі прийняття рішення зборами співвласників про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з певним управителем.
Як уже зазначалось, в існуючих правовідносинах співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , не приймали рішень, спрямованих на визначення форми управління багатоквартирним будинком, здійснення управління самостійно, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, обрання управителя або зміни існуючого управителя. 
Договір № 14/04-20 від 14.04.2020 був укладений управителем будинку АДРЕСА_2 - Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», з іншою юридичною особою - Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» з метою забезпечення утримання будинку у належному технічному стані.
У судовому засіданні представники відповідачів пояснили, що технічна документація на будинок Обслуговуючим кооперативом «Жемчужина на Бассейной» Товариству з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» не передавалась, акт приймання-передачі будинку не складався та фактично будинок не передавався в управління Товариству з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент», останнє виконувало частину робіт, пов`язаних з обслуговуванням будинку. Докази протилежного у матеріалах справи відсутні.
Таким чином, договір № 14/04-20 від 14.04.2020 не є договором співвласників з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, відповідно для укладення такого договору не передбачено надання повноважень зборами співвласників, та форма такого договору не має відповідати формі Типового договору, затвердженого Правилами надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 
Окрім незгоди із тарифами за управління багатоквартирним будинком, позивач не зазначив яким чином порушуються його права.
При цьому, позивач, посилаючись на те, що укладення оспорюваного договору № 14/04-20 від 14.04.2020 порушує його права, оскільки впливає на вартість тарифів, які мають сплачуватись за управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 , не надав суду жодних доказів, з яких можливо встановити розмір тарифів та їх збільшення, у зв`язку з укладенням оспорюваного договору № 14/04-20 від 14.04.2020. 
Враховуючи не надання позивачем доказів порушення його прав, у зв`язку з укладенням оспорюваного договору № 14/04-20 від 14.04.2020, відсутні підстави для застосування під час вирішення цієї справи висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 906/1308/19, оскільки у зазначеній справі, оспорювався договір, укладений об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, на відміну від цієї справи, а також у справі № 906/1308/19 судами було встановлено порушення прав позивача у зв`язку із погіршенням якості надання послуг з управління багатоквартирним будинком та збільшення вартості цих послуг, на відміну від цієї справи, у якій такі обставини судом не встановлені.
З огляду на досліджені докази та встановлені обставини, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Повний текст рішення суду складений 11.06.2026, з урахуванням періоду перебування судді на навчанні та періоду тимчасової непрацездатності судді.
Керуючись ст. ст. 2, 4, 5, 133, 141, 258, 259, 263-265, 273, 352, 354-355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Жемчужина на Бассейной», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент» про визнання недійсним договору – відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складений 11.06.2026.

Суддя         Юлія ЧОРНУХА

21 травня 2026 року