ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 червня 2026 року  Справа №924/22/25 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
Головуючий суддя Мельник О.В.
суддя Гудак А.В. 
суддя Петухов М.Г. 
секретар судового засідання Левчук Н.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 09.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Хмельницької області від 25.03.2026 (суддя Субботіна Л.О., повне рішення складено 19.03.2026, додаткове рішення - 25.03.2026)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" 
про встановлення сервітуту на нежитлове приміщення
за участю представників: 
позивача - Богача А.А.,
відповідача - Кримчака О.А.,

ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 09.03.2026 позов задоволено.
Суд першої інстанції, посилаючись на положення Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статуту ОСББ "Фортеця 57" та враховуючи наявні в матеріалах справи докази, вказав, що системи електропостачання (електрощитової), система водопостачання (водомірного вузла), сміттєвої камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку 57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому та перебувають на балансі ОСББ "Фортеця 57" з метою здійснення управління, утримання і використання такого майна. 
Господарський суд врахував, що відповідно до висновку експерта №29/25 від 02.12.2025 у позивача відсутня можливість експлуатації та проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, без проходу через приміщення, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м. Хмельницький проспект Миру, 57/3. Вказаним висновком експерта підтверджено технічну можливість встановлення сервітуту в приміщеннях відповідача.
При цьому, суд зауважив, що позивач не має потреби набути у володіння та користування на постійній основі в межах визначеного договором строку приміщення відповідача. У нього існує потреба лише у наданні доступу до належного йому майна, що є неможливим без проходу через приміщення відповідача.
Таким чином, оскільки позивач довів належними та допустимими доказами об`єктивну неможливість нормального використання належних співвласникам загальнобудинкових мереж та устаткування без обтяження сервітутом майна відповідача, а доказів, які б могли свідчити про те, що встановлення безоплатного сервітуту відносно майна відповідача буде надмірно обтяжливим для ТОВ "ВК-Білдінг" відповідач не надав, тому суд дійшов висновку про задоволення позову.
Додатковим рішенням Господарського суду Хмельницької області від 25.03.2026 заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" про стягнення судових витрат задоволено.
Проаналізувавши фактичний обсяг наданих адвокатом послуг та докази, що їх підтверджують, зважаючи на співмірність суми заявлених витрат зі складністю справи, відповідність суми понесених витрат критеріям реальності і розумності, суд дійшов висновку, що позивач обґрунтовано заявив до стягнення судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10000,00 грн, які відповідно до ч.4 ст.129 ГПК України підлягають стягненню з відповідача, з огляду на задоволення позову.
Крім того, оскільки при винесенні рішення у даній справі суд не вирішив питання про розподіл вищевказаних судових витрат, то враховуючи приписи ст.129 ГПК України, зважаючи на задоволення позову, суд зазначив, що витрати на проведення будівельно-технічної експертизи в розмірі 12116,48 грн підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" звернулось з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить оскаржувані рішення скасувати та ухвалити нове – про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Апелянт, зокрема, зазначає, що ОСББ "Фортеця 57" не було надано належних і допустимих доказів, того, що на даний час вони, є балансоутримувачами будинку по пр.Миру, 57/3 в м. Хмельницький. 
Зауважує, що господарським судом не надано доводам і поданим відповідачем доказам, зокрема, рішенню Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 21.10.2021 року в цивільній справі №686/10882/21.
Також скаржник вказує, що рішенням Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 року у справі №924/88/22 підтверджено лише факт незаконності правочинів із передачі багатоквартирного житлового будинку по пр. Миру, 57/3 в м.Хмельницькому з балансу ОСББ на баланс ТОВ "Новолуння" та з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9". Водночас, господарськими судами не з`ясовувалися обставини щодо діяльності управителя з надання послуг по утриманню будинку та прибудинкової території, а також обставини щодо оплати власниками житлових і нежитлових приміщень цих послуг. Таким чином, вказане рішення господарського суду не підтверджує тієї обставини, що саме ОСББ "Фортеця 57/3" надає послуги по обслуговуванню будинку.
Апелянт зазначає, що висновок експерта № 29/25 від 02.12.2025 не відповідає вимогам пунктів 4.12-4.14 розділу IV Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень щодо його оформлення, що, на його думку, ставить під сумнів якість проведеної експертизи та об`єктивність її висновків. Крім того, апелянт вважає, що, визнавши допустимими висновки судових експертиз від 25.02.2014 № 66/13 та від 02.12.2025 № 29/25, суд першої інстанції встановив обставини, які суперечать обставинам, визначеним рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 19.02.2015 у справі № 686/4123/13-ц. Також, на думку апелянта, суд безпідставно встановив сервітут щодо всіх спірних приміщень, хоча експерт визначив лише проходи до них, не досліджував проходи до інженерних комунікацій і не визначав площу, необхідну для їх обслуговування.
При цьому, зауважує, що докази ж про те, що спірні нежитлові приміщення на момент здачі будинку в експлуатацію та на момент придбання позивачами квартир використовувались як допоміжні та, що без доступу до них балансоутримувач не має технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок в цілому, суду надані не були.
Із посиланням на ст.210, 211 ГПК України, скаржник вважає, що долучені позивачем копії протоколів допиту у кримінальному провадженні, є неналежними та недопустимими доказами, а тому суд першої інстанції не мав права на них посилатися, оскільки вони не були допитані в судовому засідання та у інший спосіб передбачений ГПК України.
Відповідач зазначає, що судом першої інстанції було допущено неправильне застосуванням норм матеріального права, оскільки зі змісту ч.2 ст.382 ЦК України чітко вбачається, що право спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку виникає у разі державної реєстрації таких прав. Водночас, ні до позовної заяви, ні до відповіді на відзив, не було долучено жодного доказу, який би підтверджував зареєстровані права власності ОСББ "Фортеці 57" на спільне майно (відсутній список майна з документами, що підтверджують право власності), а тому їхні вимоги про встановлення їм сервітуту з правом проходу до їхнього (якого саме) майна, є повністю безпідставними та необґрунтованими.
Звертає увагу, що суд першої інстанції встановлюючи сервітут, загальною площею близько 150 кв.м. (згідно зміненого предмету позову) без конкретизації технічної мети (прокладання/ експлуатація конкретної мережі), підмінив поняття сервітуту фактичним встановленням контролю над приміщеннями відповідача, що суперечить суті інституту сервітуту, а також праву власності відповідача. Не відповідають вимогам закону посилання суду першої інстанції про те, що відсутність домовленості, є підставою для встановлення сервітуту.
Таким чином, позивачем не надано жодного доказу того, що якимось чином порушуються права співвласників багатоквартирного будинку, оскільки їм було запропоновано різні умови вирішення спору щодо приміщень де знаходяться комунікації, а їхнє небажання укладати договір не є підставою встановлення сервітуту за рішенням суду, оскільки в них є інші способи задоволення потреб.
Щодо судових витрат апелянт вказує, що в разі відмови у задоволені позову, вони не підлягають стягненню, а тому додаткове рішення суду від 25.03.2026 року, також підлягає скасуванню.
У відповідності до ст.263 ГПК України позивач подав відзив на апеляційну скаргу, однак з пропуском строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження від 09.04.2026 року.
Обґрунтовуючи клопотання про поновлення строку на подання відзиву, позивач зазначає, що справа розглядається в умовах дії воєнного стану. Крім того, з матеріалів справи вбачається, що представник ОСББ "Фортеця 57" отримав можливість ознайомитися з апеляційною скаргою та доданими до неї документами лише після задоволення апеляційним судом заяви про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді, поданої 23.04.2026. 
Щодо вказаного клопотання суд зазначає, що відповідно до ч.8 ст.165 ГПК України відзив подається в строк, встановлений судом, який не може бути меншим п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. Суд має встановити такий строк подання відзиву, який дозволить відповідачу підготувати його та відповідні докази, а іншим учасникам справи - отримати відзив не пізніше першого підготовчого засідання у справі.
Частинами 1, 2 ст.119 ГПК України передбачено, що суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення. Встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
Таким чином, пропущений процесуальний строк може бути поновлений лише за заявою учасника справи у разі, якщо суд визнає наведені причини пропуску цього строку поважними.
З огляду на викладене, враховуючи, що позивач звернувся до суду із клопотанням про поновлення строку на подання відзиву та обґрунтував причини пропуску встановленого судом строку, суд дійшов висновку про поновлення пропущеного процесуального строку для подання відзиву.
Як вбачається зі змісту відзиву на апеляційну скаргу, позивач зазначає, що доводи апеляційної скарги щодо відсутності в ОСББ "Фортеця 57" статусу балансоутримувача є безпідставними, оскільки після набрання чинності Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" поняття "балансоутримувач" втратило самостійне правове значення у відносинах співвласників. 
Позивач наголошує, що ОСББ, створене співвласниками для управління та утримання спільного майна, є належним суб`єктом здійснення прав щодо інженерних мереж і має право звернутися до суду з позовом про встановлення сервітуту, яке є похідним від права спільної сумісної власності співвласників на спільне майно будинку.
Звертає увагу, що доводи апеляційної скарги щодо неналежності та необґрунтованості висновку судової будівельно-технічної експертизи є безпідставними, оскільки під час вирішення питання про призначення експертизи апелянт не запропонував іншого експерта чи експертної установи, а під час розгляду справи не заявляв клопотань про призначення повторної або додаткової експертизи у зв`язку з можливими сумнівами щодо правильності, повноти чи ясності висновку експерта. Крім того, експерт Марченков Г.Г. був викликаний до суду та надав усні пояснення щодо свого висновку, у зв`язку з чим, на думку позивача, твердження апелянта про його некоректність є суб`єктивними, не підтверджені належними доказами та не спростовують встановленої експертизою технічної неможливості забезпечення іншого доступу до спільного майна співвласників.
Вважає, що суд першої інстанції обґрунтовано встановив необхідність постійного безоплатного сервітуту як єдиного ефективного способу забезпечення безпечної експлуатації будинку та запобігання надзвичайним ситуаціям. Спірні приміщення мають технічне призначення, а розміщені в них інженерні мережі є спільною сумісною власністю співвласників згідно зі статтею 382 ЦК України. Відтак, суд, оцінивши всі істотні обставини справи, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Позивач просить апеляційну скаргу ТОВ "ВК-Білдінг" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 09.03.2026 року та додаткове рішення Господарського суду Хмельницької області від 25.03.2026 – без змін. 
29.06.2026 року від апелянта надійшли письмові пояснення, згідно яких зауважує, що позивачу було запропоновано альтернативні способи задоволення його потреб без встановлення сервітуту та обмеження прав власності ТОВ "ВК-Білдінг". Водночас, на думку відповідача, саме дії ОСББ свідчать про недобросовісну поведінку, спрямовану на фактичне використання спірних приміщень без належних правових підстав.
Скаржник зазначає, що обов`язковою умовою встановлення сервітуту є вжиття позивачем заходів щодо його добровільного погодження, зокрема звернення до іншої сторони з пропозицією укладення відповідного договору. Невчинення таких дій до звернення до суду свідчить про відсутність підстав для задоволення позову. Встановлення сервітуту у цьому випадку призведе до дублювання вже існуючих прав та створення додаткового обтяження для власника майна.
Вважає, що встановлення сервітуту там, де достатньо реалізації прав, передбачених Законом України "Про житлово-комунальні послуги", порушує баланс інтересів сторін та принцип найменшого обтяження власника майна, а тому доводи ОСББ "Фортеця 57" викладені у відзиві на апеляційну скаргу, не заслуговують на увагу апеляційного суду.
28.06.2026 року відповідач подав клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, а саме рішення Господарського суду Хмельницької області від 25.06.2026 року у справі №924/37/26 за позовом ТОВ "ВК-Білдінг" до ОСББ "Фортеця 57" про усунення перешкод у користуванні приміщеннями шляхом демонтажу та винесення загальнобудинкового майна (мереж водопостачання, електрощитової, ліфтового обладнання тощо)
Розглянувши вказане клопотання, колегія суддів встановила, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 25.06.2026 у справі №924/37/26 не набрало законної сили, а отже не є належним та допустимим доказом у спірних правовідносинах. З огляду на це апеляційний суд не приймає вказаний доказ до уваги та не надає оцінку останньому. 
Крім того, суд враховує положення статті 269 ГПК України, якою визначено межі перегляду справи судом апеляційної інстанції. Зокрема, частиною третьою цієї статті передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються апеляційним судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи доведе неможливість їх подання з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Відповідно до ч.1, 4 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в них, відзив на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваних судових рішень норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, згідно з декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області 08.12.2011 за №ХМ14311096942, введено в експлуатацію 10-ти поверховий житловий будинок у м.Хмельницькому, проспект Миру, 57/3, забудовником будівництва якого було ЗАТ "Хмельницьклегпром".
На установчих зборах мешканців будинку по проспекту Миру, 57/3, які відбулись 14.12.2011, було затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" (далі - Статут), відповідно до п. 1.1 якого об`єднання створене власниками квартир багатоквартирного будинку по проспекту Миру в місті Хмельницькому, відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об`єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3.
На підставі акта приймання-передачі від 15.01.2012 члени комісії від об`єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" та від ЗАТ "Хмельницьклегпром" провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, що передається на баланс і обслуговування Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" і встановили, що 60-ти квартирний 10-ти поверховий житловий будинок має, зокрема, облаштування водопроводом, каналізацією, загальним опаленням, у тому числі від власної котельні, гарячим водопостачанням, електроосвітленням, газопостачанням, газовими плитами, ліфтом вантажно-пасажирським, шахтою ліфтовою, загальнобудинковими електролічильниками №763199, №054133206, №069978, обладнанням котельні та ін. 
Згідно з актом уповноваженні представники об`єднання співвласників "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. Закрите акціонерне товариство "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акту.
У подальшому рішенням загальних зборів власників квартир (приміщень) багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, оформленим протоколом №8 від 21.08.2014 року, затверджено Статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (нова редакція), який зареєстрований 10.09.2014 року (далі - статут).
Пунктом 1.1 статуту передбачено, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" перейменовано з "Житлово-комунальний центр - 57/3" та є його правонаступником усіх майнових та немайнових прав та обов`язків, створено власниками квартир та/або приміщень багатоквартирного будинку №57/3 (житловий комплекс) по проспекту Миру в м.Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об`єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, кв.57.
Як встановлено судами у справах №924/88/22, №924/567/17, 25.10.2013 комісією у складі представників ТОВ "Новолуння" (правонаступника ЗАТ "Хмельницьклегпром") та ОСББ "ЖКЦ-57/3" складено акт приймання-передачі житлового комплексу за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 з балансу ОСББ на баланс забудовника. Відповідно до акта, ТОВ "Новолуння" прийняло на баланс 10-поверховий 60-квартирний будинок разом із технічною документацією, інженерними системами та квартирами з установленим обладнанням і оздобленням, а ОСББ передало відповідальність за його подальшу експлуатацію з моменту підписання акта.
10.01.2014 генеральним директором ТОВ "Кін-Так", яке є правонаступником ТОВ "Новолуння", видано наказ № 2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3", яким передбачено передачу зазначеного житлового комплексу з балансу ТОВ "Кін-Так" на баланс ОК "ЖЕК №9", а також укладення відповідного договору про передачу майнового комплексу для його подальшого утримання та управління.
15.01.2014 комісією у складі представника ТОВ "Кін-Так" та за участю представників ОК "ЖЕК №9" складено акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс згідно з яким ОК "ЖЕК №9" отримав від ТОВ "Кін-Так" житловий комплекс (його частини) житлові і нежитлові приміщення та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Згідно з актом №1 ТОВ "Кін-Так" знімає, а ОК "ЖЕК №9" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта. 
15.01.2014 між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" укладено договір про утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 1.1 договору ТОВ "Кін-Так" передало на баланс ОК "ЖЕК №9" житловий комплекс та інше нерухоме майно для здійснення функцій з його утримання та управління, а ОК "ЖЕК №9" прийняло зазначене майно на баланс і зобов`язалося здійснювати його експлуатацію, управління, а також розрахунки зі споживачами та комунальними підприємствами.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 01.02.2016 у справі №924/2030/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 15.03.2016, було визнано незаконною передачу житлового будинку з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" (після перейменування - ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57") на баланс ТОВ "Новолуння", а також скасовано наказ № 2 від 10.01.2014 ТОВ "Кін-Так" і визнано недійсним договір від 15.01.2014 між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9". Водночас постановою Верховного Суду від 23.10.2019 зазначені судові рішення скасовано, а провадження у справі № 686/2030/15-ц закрито.
У подальшому рішенням Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 у справі № 924/88/22, залишеним без змін постановами Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та Верховного Суду від 11.01.2023, було задоволено позов ОСББ "Фортеця 57" та визнано недійсними з моменту вчинення правочини щодо передачі житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", оформлений актом від 25.10.2013, а також подальші правочини щодо передачі цього будинку на баланс ОК "ЖЕК № 9", зокрема акт від 15.01.2014, наказ ТОВ "Кін-Так" № 2 від 10.01.2014 та договір від 15.01.2014 між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК № 9".
Суди встановили, що у матеріалах справи відсутні докази прийняття рішення загальними зборами ОСББ "ЖКЦ-57/3" щодо передачі житлового комплексу на баланс іншої юридичної особи та укладення з нею відповідного договору, як це передбачено Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженим постановою КМУ від 11.10.2002 № 1521. З огляду на це, правочин щодо передачі багатоквартирного будинку з балансу ОСББ на баланс ТОВ "Новолуння", оформлений актом від 25.10.2013, визнано таким, що не відповідає вимогам законодавства та порушує право ОСББ на управління спільним майном. Відповідно, подальші правочини щодо зміни балансоутримувача та управителя будинку також є незаконними як похідні від первісно недійсного правочину.
Відповідно до інформаційної довідки №391735685 від 20.08.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта:
- 11.09.2017 проведена державна реєстрація права власності ТОВ "ВК-Білдінг" на нежитлове приміщення, загальною площею 506,6 кв.м. на підставі договору дарування №3032 від 11.09.2017; 
- 21.10.2015 проведена державна реєстрація права власності ТОВ "ВК-Білдінг" на нежитлове приміщення цоколя № 5, загальною площею 147,8 кв.м., що складається з: цоколь №1 приміщення, площею 22,3 кв.м., № 2 приміщення, площею 13,4 кв.м., №3 коридор, площею 7,0 кв.м., №4 приміщення, площею 12,5 кв.м., №5 коридор, площею 8,9 кв.м., №6 кладова, площею 3,0 кв.м., №7 приміщення, площею 52,3 кв.м., №8 приміщення, площею 6,4 кв.м., №9 санвузол, площею 13,9 кв.м., № 10 приміщення площею 3,7 кв.м., № 11 коридор площею 4,4 кв.м., на підставі договору купівлі-продажу № 2443 від 21.10.2015. 
У зв`язку зі створенням перешкод у доступі до загальнобудинкових комунікацій та з метою врегулювання питання встановлення сервітуту ОСББ "Фортеця 57" звернулося до ТОВ «ВК-Білдінг» з листом №1/2024 від 10.10.2024, у якому запропонувало погодити умови використання нежитлових приміщень та підписати проект договору сервітуту, який залишено товариством без відповіді.
Враховуючи відсутність у ОСББ "Фортеця 57" безперешкодного доступу до загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання, що унеможливлює їх належне обслуговування та експлуатацію, позивач звернувся до суду з даним позовом.
Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду справи по суті заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне. 
Згідно з ч.1, 3 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
За положеннями ч.1 ст.385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон України "Про ОСББ"), Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (абз.3 ст.1 Закону України "Про ОСББ"). 
Частиною 1, 4 ст.4 Закону України "Про ОСББ" передбачено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Як встановлено судами, рішенням установчих зборів співвласників від 14.12.2011 створено ОСББ "Житлово-комунальний центр – 57/3", якому за актом приймання-передачі від 15.01.2012 забудовник передав житловий будинок разом із загальнобудинковими інженерними мережами та обладнанням. З моменту підписання акта ОСББ прийняло відповідальність за експлуатацію будинку, збереження спільного майна, укладення договорів щодо функціонування інженерних мереж та їх належне обслуговування. У подальшому ОСББ "Житлово-комунальний центр – 57/3" було перейменовано в ОСББ "Фортеця 57", яке є його правонаступником.
Згідно з п.п. 2.1, 2.2 статуту, метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його членів відповідно до цього статуту та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Завданням та предметом діяльності об`єднання є: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації та захисту прав власників квартир (приміщень) будинку на володіння та користування спільним майном членів об`єднання; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Положеннями п.2.6 статуту передбачено, що об`єднання зобов`язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об`єднання; забезпечувати виконання вимог статуту об`єднання; у випадках, передбачених законодавством, Статутом об`єднання, представляти інтереси членів об`єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Аналіз викладеного дає підстави для висновку, що ОСББ "Фортеця 57" створене для забезпечення належного утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, управління і збереження спільного майна співвласників, а також представництва та захисту їхніх прав у відносинах з третіми особами.
Відповідно до ст.1 ст.5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", спільне майно багатоквартирного будинку - це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч.1 ст.5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
Відповідно до ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;
Згідно з п. 1.8 статуту, майно об`єднання утворюється з: загального та неподільного майна житлового комплексу, прийнятого на баланс об`єднання; майна, переданого йому членами об`єднання у власність; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Майно об`єднання складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. До неподільного майна належить в тому числі: частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території (ліфтові, щитові, котельні, насосні, технічні коридори, сміттєкамери, приміщення охорони, інші технічні приміщення); технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території) (п.п. 3.1, 3.2.1 статуту).
Таким чином, колегія суддів, аналізуючи викладене, погоджується з судом першої інстанції, що системи електропостачання (електрощитової), система водопостачання (водомірного вузла), сміттєвої камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку 57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому та перебувають на балансі ОСББ "Фортеця 57" з метою здійснення управління, утримання і використання такого майна. 
Твердження скаржника з посиланням на ч. 2 ст. 382 ЦК України про те, що право спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку виникає лише у разі державної реєстрації таких прав, є необґрунтованими, оскільки таке положення стосується виключно земельної ділянки.
За загальним правилом усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна на праві спільної сумісної власності (ч. 2 ст. 382 ЦК України), що узгоджується зі спеціальним Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (п. 6 ст. 1, ст. 5 цього Закону). 
Апелянт, заперечуючи обставини щодо здійснення ОСББ "Фортеця 57" управління та обслуговування багатоквартирного будинку, зазначає, що його утримання здійснює ТОВ "КК ЖЕК №9", яке є балансоутримувачем будинку.
Оцінюючи відповідні доводи апелянта, колегія суддів враховує, що згідно з актом №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016 житловий будинок за адресою: проспект Миру, 57/3, м. Хмельницький, був переданий ТОВ "Кін-Так" на баланс та обслуговування ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9".
Разом із тим, зазначений акт сам по собі не підтверджує наявності у ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" повноважень щодо управління чи утримання багатоквартирного будинку після створення ОСББ та не свідчить про виникнення у цього товариства відповідних прав та обов`язків всупереч рішенням співвласників будинку. Передача об`єкта "з балансу на баланс" не є правовою підставою для набуття повноважень з управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ст.1, 4, 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників, належного утримання та використання спільного майна, а також забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів. Управління багатоквартирним будинком після створення ОСББ здійснюється об`єднанням через його органи управління відповідно до закону та рішень співвласників. Разом з тим, ОСББ не зобов`язане самостійно виконувати всі роботи з утримання будинку, а вправі для забезпечення належного утримання спільного майна укладати договори із суб`єктами господарювання, які надають відповідні спеціалізовані послуги.
Водночас, будь-які належні та допустимі докази у розумінні ст.76, 77 ГПК України на підтвердження того, що після створення ОСББ співвласниками було прийнято рішення про обрання ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" управителем будинку або що з цим товариством було укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у порядку, визначеному ст.11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", сторонами суду не надано. 
Як вірно вказано судом першої інстанції, ТОВ "Кін-Так", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовник), з моменту введення в експлуатацію багатоквартирного будинку у м. Хмельницькому по проспекту Миру, 57/3, та передачі вказаного будинку за актом приймання-передачі від 15.01.2012 на баланс і обслуговування ОСББ "Житлово-комунальний центр-57/3", правонаступником якого є ОСББ "Фортеця 57", не є уповноваженою особою на підписання акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016.
За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що саме ОСББ, як юридична особа, створена співвласниками відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", є належним суб`єктом здійснення повноважень щодо управління, утримання та представництва інтересів співвласників у спірних правовідносинах. Посилання апелянта на акт приймання-передачі від 03.11.2016 не спростовує зазначених висновків суду та не свідчить про наявність у ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" повноважень, які законом і рішенням співвласників покладені на ОСББ.
Крім того, суди враховують, що на момент підписання акта від 03.11.2016 був чинним акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 15.01.2014, відповідно до якого ТОВ "Кін-Так" уже передало на баланс ОК "ЖЕК №9" житловий комплекс та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Правочин, оформлений вказаним актом, був визнаний недійсним рішенням Господарського суду Хмельницької області у справі №924/88/22 від 31.05.2022, яке залишено без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.01.2023. 
Надані відповідачем договір позички електрообладнання та електромережі від 15.01.2014, договір №1075 про постачання електричної енергії юридичним та фізичним особам - суб`єктам підприємницької діяльності від 26.03.2014 з додатковою угодою від 16.09.2015, акт про пломбування приладів обліку електричної енергії від 25.03.2014, акт від 26.03.2014 про проведення зміни власника електроустановки за адресою: проспект Миру, 57/3 з ОСББ "ЖКЦ-57/3" на ОК "ЖЕК №9"; паспорт ліфта з відображенням здійснення перереєстрації на нового володільця ОК "ЖЕК №9", були оформлені в зв`язку із підписанням акта №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 15.01.2014, який був визнаний недійсним.
У силу приписів ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
З огляду на викладене, усі вищевказані докази жодним чином не підтверджують, що саме ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" є балансоутримувачем та надає послуги з обслуговування багатоквартирного будинку по проспекту Миру, 57/3 у м.Хмельницькому. 
Доводи скаржника про перебування технічної та дозвільної документації на ліфт (технічну споруду у багатоквартирному будинку) у ТОВ "КК ЖЕК № 9" як доказ належності останнього є безпідставними, оскільки самі по собі такі документи не підтверджують ані права власності, ані права управління відповідним майном. Ліфт є складовою частиною багатоквартирного будинку та належить до його інженерних систем, обслуговування яких об`єктивно неможливе без забезпечення доступу до них незалежно від суб`єкта, у якого перебуває технічна документація.
Колегія суддів, надаючи оцінку необхідності безперешкодного доступу до спільного майна багатоквартирного будинку усіма співвласниками, в тому числі і до загальнобудинкових мереж та устаткування, та відповідно встановлення сервітуту, виходить з такого. 
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 391735685 від 20.08.2024, ТОВ "ВК-Білдінг" є власником нежитлового приміщення, загальною площею 506,6 кв.м., та нежитлового приміщення цоколя №5, загальною площею 147,8 кв.м., що складається з: цоколь №1 приміщення, площею 22,3 кв.м., № 2 приміщення, площею 13,4 кв.м., №3 коридор, площею 7,0 кв.м., №4 приміщення, площею 12,5 кв.м., №5 коридор, площею 8,9 кв.м., №6 кладова, площею 3,0 кв.м., №7 приміщення, площею 52,3 кв.м., №8 приміщення, площею 6,4 кв.м., №9 санвузол, площею 13,9 кв.м., № 10 приміщення площею 3,7 кв.м., № 11 коридор площею 4,4 кв.м. 
Як вбачається зі змісту висновку судового експерта №29/25 від 02.12.2025, складеного за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, система електропостачання (електрощитова), система водопостачання (водлмірний вузол), сміттєзбірна камера, ліфтове та інше обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканів багатоквартирного будинку, знаходяться в приміщеннях, належних на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, зокрема: приміщення №8 (приміщення) площею 6,4 кв.м.; приміщення №6 (кладова) площею 3,0 кв.м.; приміщення №10 (приміщення) площею 3,7 кв.м.; приміщення №5 (коридор) площею 8,9 кв.м.; приміщення №7 (приміщення) площею 52,3 кв.м.; приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шафа), що є складовою частиною приміщень знаходиться в «нежитловому приміщення цоколя №5, згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5 виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014. 
Можливість експлуатації та проходу до системи електропостачання (електрощитова), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, без проходу через приміщення, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 – відсутня (п.3 висновку експерта). 
Апеляційний суд, зважаючи на обізнаність експерта про передбачену ст. 384 та ст. 385 КК України кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку, що свідчить про відсутність обґрунтованих сумнівів у правильності дослідження, приймаючи до уваги відсутність встановлених судом порушень під час проведення експертного дослідження, а також з огляду на те, що відповідач не спростував висновків експертизи, колегія суддів вважає, що зазначений висновок експерта відповідає вимогам ст.98, 101 ГПК України та є належним і допустимим доказом у розумінні ст.76, 77 цього Кодексу.
Крім того, обставини знаходження загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання в приміщеннях, належних на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" також підтверджуються висновком експертного дослідження № 2062-ед/013 будівельно-технічної експертизи, складеним ТОВ "Бюро судових будземекспертиз" 18.02.2013, висновком судової будівельно-технічної експертизи № 66/13 від 25.02.2014, а також змістом позовної заяви ТОВ "ВК-Білдінг" до ОСББ "Фортеця 57" про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням цоколя № 5 та нежитловим приміщенням (на 11-ому поверсі) в будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 шляхом зобов`язання вчинення дій по демонтажу та винесенню з приміщення майна ОСББ "Фортеця 57" (загальнобудинкових інженерних комунікацій та технічного обладнання, що забезпечує життєдіяльність будинку), яка розглядається у справі № 924/37/26.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, позивач не має безперешкодного доступу до загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання, що підтверджується висновком експерта №29/25 від 02.12.2025, актом про відсутність доступу до машинного приміщення від 20.01.2017, заявою ОСББ "Фортеця 57" №11/12 від 11.12.2023, листом АТ "Хмельницькобленерго" № 2022-27-1273 від 18.10.2022, актом від 25.12.2025 про аварійну ситуацію, що трапилась на системі водовідведення в будинку по проспекту Миру, 57/3.
При цьому, протоколи допиту свідків ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 від 23.09.2024, що були складені дізнавачем СД ВнП № 1 ХРУП ГУНП в Хмельницькій області, з урахуванням ст.210, 211 ГПК України апеляційний суд до уваги не приймає, оскільки останні долучені з порушенням установленого процесуального порядку. 
Разом з тим, із врахуванням висновку експерта №29/25 від 02.12.2025, а також виходячи з оцінки кожного доказу окремо і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності згідно ст.86 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про встановлення та доведення факту знаходження загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання в приміщеннях, належних на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг", та відповідно відсутність можливості експлуатації та проходу до вказаних мереж. 
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 395 ЦК України, одним із різновидів речових прав на чуже майно є право користування (сервітут).
Згідно із ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки або особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, суперфіцію. Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту (ст. 402 ЦК України).
За змістом ст.403 ЦК України сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку. Особа, яка користується сервітутом, зобов`язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.
Згідно зі ст.404 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).
Метою сервітуту є задоволення потреб власника для ефективного використання належного йому майна.
Однією з основних ознак сервітуту, який підлягає встановленню за рішенням суду, є неможливість задоволення такої потреби у будь-який інший спосіб у ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди щодо встановлення сервітуту або способу його здійснення, плати тощо.
При цьому, обов`язковою умовою для встановлення сервітуту є вжиття особою (позивачем), яка вимагає такого встановлення, заходів щодо встановлення сервітуту в добровільному порядку, а якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв`язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
Отже, закон вимагає від позивача надання суду доказів на підтвердження того, що обслуговування та користування належний йому майном є неможливим без обтяження сервітутом чужого майна. При цьому позивачу слід довести, що задоволення потреб позивача неможливо здійснити яким-небудь іншим способом.
Із метою вирішення питання щодо укладення договору про встановлення сервітуту ОСББ "Фортеця 57" зверталось до ТОВ "ВК-Білдінг" з листом № 1/2024 від 10.10.2024, в якому просило розглянути запропоновані ОСББ "Фортеця 57" умови використання нежитлових приміщень, які належать ТОВ "ВК-Білдінг", та підписати примірник договору або запропонувати інші умови використання нежитлових приміщень.
Однак домовленості про встановлення сервітуту та про його умови сторони не досягли. Відповідно, як вірно вказав суд першої інстанції, позивач набув права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
Відповідно до змісту висновку експерта №29/25 від 02.12.2025 підтверджено технічну можливість встановлення сервітуту в приміщеннях відповідача.
Таким чином, оскільки позивач належними та допустимими доказами підтвердив об`єктивну неможливість здійснення співвласниками багатоквартирного будинку повноцінного користування належними їм загальнобудинковими інженерними мережами та обладнанням без встановлення сервітуту щодо майна відповідача, а відповідач у свою чергу не надав доказів того, що встановлення безоплатного сервітуту призведе до надмірного обтяження його права власності чи іншим чином істотно порушить його законні права та інтереси, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Доводи апелянта про перевищення господарським судом своїх повноважень, оскільки експерт встановив лише проходи до приміщень, але не встановив проходи до комунікацій та не визначив площі технічно необхідної для обслуговування мереж, не заслуговують на увагу та є безпідставними, оскільки використання у висновку експерта формулювання "проходи до приміщень" замість "проходи до комунікацій" на правильність та обґрунтованість висновків суду по суті спору жодним чином не впливає. Комунікації, доступ до яких прагне отримати позивач, розташовані у відповідних приміщеннях, власником яких є відповідач, а сервітут встановлюється саме щодо приміщень належних позивачу та в тих їх технічних параметрах і конфігурації, які вказані в технічному паспорті. 
Сервітут на прохід та експлуатацію комунікацій передбачає можливість доступу до комунікацій для їх обслуговування та ремонту, однак не передбачає постійного перебування у приміщенні, де вони розміщені. Таке право не є тотожним постійному користуванню приміщенням чи його фактичному відчуженню, на що посилається апелянт.
Крім того, колегія суддів зауважує, що згідно з ч.5 ст.403 ЦК України сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпорядження цим майном, що спростовує відповідні доводи апеляційної скарги.
Посилання ТОВ "ВК-Білдінг" на положення п. 6 ч. 3 ст. 8 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" як на підставу для відмови в укладенні сервітуту не впливає на зміст спірних правовідносин, оскільки зазначена норма лише визначає перелік прав управителя багатоквартирного будинку, що не може гарантувати безумовного виконання власником приміщення свого обов`язку, який кореспондується відповідним правом управителя.
Судом встановлено, що поведінка ТОВ "ВК-Білдінг" зводиться до категоричного заперечення права проходу та доступу до мереж загального користування. Натомість відповідач у спірних правовідносинах фактично намагається трансформувати сервітутні правовідносини у спонукання позивача до укладення договору оренди або договору купівлі-продажу приміщення, в якому розміщені загальнобудинкові мережі.
Разом з тим, апеляційний суд зауважує, що з урахуванням того, що мережі загального користування є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, їх утримання, обслуговування та забезпечення доступу до них не можуть ставитися у залежність від вимог щодо укладення договору оренди або купівлі-продажу приміщення, в якому вони розміщені, оскільки такі вимоги фактично спрямовані на обмеження реалізації прав співвласників на користування спільним майном.
Твердження скаржника про те, що встановлення сервітуту призведе до дублювання прав, які вже існують у силу закону, а також про обрання позивачем неефективного способу захисту, спростовуються постановою Касаційного господарського суду від 14.01.2026 у справі №916/3998/24, згідно з якою Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що вирішення спору між сторонами щодо надання доступу до підвального приміщення в будинку, в якому розміщено обладнання та комунікації водопостачання, є можливим, зокрема, шляхом встановлення сервітуту на підставі договору або за рішенням суду.
У силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, зазначені в апеляційній скарзі доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та досліджені судом апеляційної інстанції в розумінні ст.73, 76-79, 86 ГПК України.
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування ухваленого у справі рішення, а наведені в ній доводи ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом першої інстанції обставин справи.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення рішення Господарського суду Хмельницької області від 09.03.2026 без змін, з огляду на що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" задоволенню не підлягає.
Щодо оскарження додаткового рішення суду першої інстанції, колегія суддів, враховуючи положення ст.269 ГПК України щодо меж перегляду оскаржуваного судового рішення, зважаючи на те, що фактично єдиною підставою для скасування додаткового рішення у даній справі апелянт вказує його похідний характер від основного рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що додаткове рішення від 25.03.2026 підлягає залишенню без змін, у зв`язку із залишенням без змін рішення суду першої інстанції від 09.03.2026 про задоволення позовних вимог, та як наслідок стягнення з відповідача 10000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу та 12116,48 грн витрат на проведення будівельно-технічної експертизи у відповідності до ст.129 ГПК України. 
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема судів, мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28.10.2010) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Зважаючи на викладене, апеляційний суд зазначає, що надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і в процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують вказаного висновку.
Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:
Рішення Господарського суду Хмельницької області від 09.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Хмельницької області від 25.03.2026 у справі №924/22/25 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена "06" липня 2026 р.

Головуючий суддя Мельник О.В. 

Суддя   Гудак А.В. 

Суддя   Петухов М.Г.