КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/8879/2026
Справа № 761/6925/24

П О С Т А Н О В А

 
Іменем України

24 червня 2026 року 
м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Кашперської Т.Ц.,
суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,
за участю секретаря Діденка А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Сіті Ірпінь» на рішення Шевченківського районного суду м. Києва, ухвалене у складі судді Матвєєвої Ю.О. в м. Київ 04 лютого 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Сіті Ірпінь», третя особа фізична особа підприємець ОСОБА_2 про стягнення коштів,
заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, 

в с т а н о в и в :

У лютому 2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, уточнивши позовні вимоги в липні 2025 року в порядку усунення недоліків, просив стягнути з ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» на свою користь грошові кошти у розмірі 343453,03 грн., покласти на відповідача судові витрати.
Заявлені вимоги мотивував тим, що 25 квітня 2018 року уклав з ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» договір купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113, за умовами якого позивач купив, а відповідач продав майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Об`єктом нерухомості, за умовами договору, є складова та невід`ємна частина об`єкта капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснював відповідач. Об`єктом капітального будівництва є багатоквартирний житловий будинок, що мав бути збудований на земельних ділянках за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0006), 77 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0038), 77/3 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0034), 79 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0043), за будівельною (проектною) адресою АДРЕСА_2 . 
Відповідно до п. 2.2 договору визначено наступні характеристики об`єкта нерухомості: номер об`єкта нерухомості: 113, загальна площа: 69,2 кв.м., поверх: 2, плановий термін закінчення будівництва: ІІ квартал 2019 року, плановий термін прийняття в експлуатацію: ІV квартал 2019 року. Відповідно до п. 4.1 договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості встановлено у розмірі 686850 грн. Відповідно до п. 4.2 договору покупець перераховує на розрахунковий рахунок продавця гарантійний внесок у розмірі 100000 грн., що становить вартість 20,7 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості. Відповідно до п. 4.3 договору визначено, що решта вартості майнових прав у розмірі 586580 грн., що становить 48,5 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості, оплачуються до 30 серпня 2018 року.
Відповідно до п. 4.4 договору визначено порядок кінцевих розрахунків по договору. Зокрема, встановлено, що в разі, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об`єкта нерухомості виявиться більшою, ніж проектна, покупець зобов`язаний оплатити вартість майнових прав на площу, яка збільшилась по вартості 14500 грн. за 1 кв.м., в тому числі ПДВ 2416,67 грн.
Відповідно до п. 4.6 договору визначено, що в разі збільшення офіційного курсу НБУ долара США по відношенню до гривні більше ніж як на 6 %, неоплачена вартість майнових прав підлягає перегляду за формулою Р = PN*S1/S0, де Р - вартість одного квадратного метра, що підлягає оплаті внаслідок перерахунку, PN - вартість одного несплаченого квадратного метра, S1 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент зарахування платежу, S0 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент укладення договору. 
Строк дії договору встановлено до моменту повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором. Будь-яка домовленість між сторонами, яка тягне за собою нові зобов`язання та не випливає з цього договору, повинна бути підтверджена сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до договору. якщо інше не підтверджено договором. 
На виконання договору покупцем (позивачем) було здійснено наступні платежі: 200200 грн. 08 травня 2018 року, 200200 грн. 27 червня 2018 року, 238371,67 грн. 04 вересня 2018 року, всього 638371.67 грн., за рахунок вказаної суми було оплачено 65,23 кв.м. Таким чином, станом на 2018 рік позивачем не було оплачено 3,97 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості.
Крім того, 25 квітня 2018 року між позичальником та ФОП ОСОБА_2 було укладено договір № Н.б.10-113 на виконання оздоблювальних робіт, за умовами якого третя особа прийняла на себе зобов`язання виконати загальнобудівельні внутрішні оздоблювальні роботи у квартирі АДРЕСА_3 (об`єкт нерухомості, визначений попереднім договором). Перелік робіт визначено п. 2.2 договору на виконання оздоблювальних робіт. Відповідно до п. 2.1 договору на виконання оздоблювальних робіт, визначено вартість робіт у розмірі 150470 грн. Відповідно до п. 2.2 договору, вартість робіт оплачується у наступному порядку: 50470 грн. в момент підписання договору, 100000 грн. до 05 травня 2018 року. Початок виконання та закінчення робіт визначається згідно з графіком будівництва об`єкта капітального будівництва. За даним договором позивачем було сплачено 50470 грн. 25 квітня 2018 року, і борг станом на 2018 рік становив 100000 грн. Жодного спеціального механізму перегляду даного боргу договір не передбачав.
Повідомляв, що оскільки станом на кінець 2018 року, виходячи з термінів виконання будівельних робіт відповідачем, було очевидно, що будівництво не буде закінчене в планові терміни, визначені договором, то позивачем було тимчасово призупинено оплату боргів за обома укладеними з відповідачем і третьою особою договорами. Фактично будівництво було закінчено в кінці 2021 року. Рішенням Ірпінської міської ради від 03 вересня 2021 року № 224/1 новоствореному об`єкті нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, майнові права на яку було придбано позивачем у відповідача, було присвоєно адресу АДРЕСА_4 , а квартира позивача отримала № 5. 
В грудні 2021 року позивач отримав від відповідача повідомлення про те, що у будинку проведено технічну інвентаризацію та за її результатами встановлено що фактично площа квартири позивача становить 71,8 кв.м. Крім того, представниками відповідача було проінформовано позивача, що оздоблювальні роботи в квартирі на підставі договору на виконання оздоблювальних робіт будуть закінчені в березні 2022 року, тоді ж відповідач планував передати позивачу ключі від квартири.
Однак 24 лютого 2022 року розпочалось повномасштабне вторгнення рф в Україну, офіс відповідача було знищено російськими військами. В січні 2023 року представники відповідача вийшли на зв`язок з позивачем та запропонували провести зустріч з приводу завершення виконання договорів та оформлення права власності. В ході зустрічі позивачу було висловлено усну вимогу про те, що для оформлення права власності позивач має доплатити на користь відповідача грошові кошти у розмірі 579355 грн. Вказану суму було визначено відповідачем наступним чином: позивач не доплатив за 13,953 кв.м. плюс додаткові 2,6 кв.м., визначені за результатами технічної інвентаризації, всього 16,533 кв.м., які було запропоновано позивачу викупити за 35000 грн. В ході подальших переговорів позивач так і не зміг з`ясувати, яким чином відповідачем було визначено залишок квадратних метрів у розмірі 16,533 кв.м. та як було визначено вартість 1 кв.м. у розмірі 35000 грн. 20 лютого 2023 року позивач отримав від відповідача повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав з 15 березня 2023 року. Після цього позивач змушений був сплатити відповідачу грошову суму, яку вимагав останній. Крім того, в ході переговорів вдалось зменшити вартість 1 кв.м. з 35000 грн. до 33000 грн. 
Оплату було проведено всього на суму 554539 грн., в той же час фактично позивач повинен був сплатити відповідачу 111085,97 грн. за договором купівлі-продажу майнових прав та 100000 грн. за договором на виконання оздоблювальних робіт, всього на суму 211085,97 грн. Відповідно сума у розмірі 343453,03 грн. підлягає поверненню відповідачем позивачу.
Звертав увагу, що жодні зміни в договір купівлі-продажу майнових прав чи договір на виконання оздоблювальних робіт не вносились. Нарешті 22 вересня 2023 року позивачу були передані ключі від квартири, а 27 вересня 2023 року на його ім`я оформлено право власності. 

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 04 лютого 2026 року позов задоволено, стягнуто з ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 343453,03 грн. та судовий збір у розмірі 3434,53 грн.

Відповідач ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь», не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 04 лютого 2026 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в позові.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, наводив зміст ст. 2, 10 ЦПК України, рішення ЄСПЛ у справі «Воловик проти України», ст. 1212 ЦК України, правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 910/1238/17, Великої Палати Верховного Суду у постанові від 26 червня 2018 року у справі № 910/9072/17.
Наголошував, що для виникнення зобов`язання, передбаченого ст. 1212 ЦК України, важливим є сам факт безпідставного набуття або збереження, а не конкретна підстава, за якої це відбулося.
Водночас майно не може вважатися набутим чи збережним без конкретних правових підстав, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб, з метою забезпечення породження учасниками відповідних цивільних правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, зокрема внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які прямо передбачені ч. 2 ст. 11 ЦК України.
Вказував, що набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто у разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, ст. 1212 ЦК України може бути застосована тільки після того, якщо така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі, і така ж правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30 серпня 2018 року у справі № 334/2518/16-ц, від 13 січня 2021 року у справі № 539/3403/17 від 27 січня 2021 року у справі № 910/16334/19, від 04 березня 2021 року у справі № 910/15621/19, від 07 грудня 2021 року у справі № 910/13182/20, від 10 лютого 2022 року у справі № 918/339/21 та інших.
Посилався на постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22, від 25 вересня 2024 року у справі № 201/9127/21 у подібних правовідносинах, вказував, що заперечуючи проти позову, ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» посилалося на відповідну сталу судову практику Верховного Суду і що норми ст. 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов`язань.
Разом з тим, суд першої інстанції у порушення вимог ст. 264 ЦПК України не спростував доводи відзиву на позовну заяву, не мотивовано погодився виключно з доводами позивача про те, що за існуючим укладеним між сторонами договором купівлі-продажу майнових прав ним було переплачено 343543,03 грн., які підлягають поверненню в порядку ст. 1212 ЦК України.
Відмічав, що в судовому рішенні відсутні жодні висновки про те, чому до спірних правовідносин суд не враховує актуальні висновки про застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, на які посилається ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь». 
Також відсутнє спростування доводів відзиву на позовну заяву про те, що саме доводами позовної заяви підтверджується те, що оспорювані кошти вносились позивачем добровільно на виконання саме умов укладеного сторонами договору, який ніким не оспорювався ані в цілому, ані в будь-якій його частині. Результатом такого внесення коштів є повне виконання з боку позивача умов укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав та оформлення за позивачем права власності на квартиру, яка була предметом договору, укладений між сторонами договір припинив свою дію в зв`язку з повним його виконанням. 
Звертав увагу на судову практику, на яку посилався суд першої інстанції, а саме на позицію, викладену в постановах Верховного Суду України, на яку також міститься посилання в позові. 
Натомість, у наведених постановах викладено правовий висновок про те, що системний аналіз положень ст. 11, 17, 202, 1212 ЦК України дає можливість дійти висновку про те, що чинний договір чи інший правочин є достатньою та належною правовою підставою набуття майна (отримання грошей). Загальна умова ч. 1 ст. 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) правовідносинах. Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто в разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття (збереження) майна, ст. 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена бо була відсутня взагалі. Договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень ст. 1212 ЦК України.
Тобто наведена і стороною позивача і врахована судом першої інстанції практика Верховного Суду України повністю спростовує зміст позовної заяви, та повністю узгоджується з доводами відзиву на позовну заяву.
Отже, враховуючи наведені обставини, правові норми, які регулюють спірні правовідносини, та беручи до уваги відсутність жодних належних та допустимих доказів позовної заяви, а саме факту безпідставного набуття або збереження відповідачем спірних грошових коштів, а навпаки, такі доводять договірний характер правовідносин, що виключало можливість застосування до них судом положень ст. 1212 ЦК України та свідчить про необґрунтованість та недоведеність позовних вимог, що давало суду правові підстави для відмови в задоволенні позову.

Позивач ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив поновити пропущений з поважних причин строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу, яку залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Послався на те, що отримати ухвалу суду про відкриття апеляційного провадження та апеляційну скаргу позивач не зміг в зв`язку з тим, що на даний час проходить військову службу в ЗСУ та майже постійно перебуває на території пунктів тимчасової дислокації своєї військової частини, які знаходяться за межами м. Києва. На підтвердження зазначених обставин долучив до відзиву копію військового квитка з відмітками про проходження військової служби.

Апеляційний суд приходить до висновку, що повідомлені позивачем причини пропуску строку для подання відзиву є обґрунтованими, і що право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, відтак прийняття відзиву на апеляційну скаргу та його оцінка є необхідними для повного, всебічного та об`єктивного з`ясування обставин, що мають значення для справи в межах апеляційного перегляду.
В зв`язку з вищевикладеним апеляційний суд продовжує позивачу строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та приймає його.

У відзиві на апеляційну скаргу наведено зміст ст. 526, 530, 610, 611, 651, 655, 669, 670, 691, 692, 1212 ЦК України, зазначено, що отримання відповідачем грошових коштів у розмірі 343453,03 грн. не ґрунтується на укладених сторонами договорах та нормах чинного законодавства. Системний аналіз положень ст. 11, 177, 202, 1212 ЦК України дає можливість дійти висновку про те, що чинний договір чи інший правочин є достатньою і належною правовою підставою набуття майна (отримання грошей). Загальна умова ч. 1 ст. 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах. Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто у разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття майна, ст. 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі. Таким чином, договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень ст. 1212 ЦК України, і виключенням є випадки, коли майно безпідставно набуте у зв`язку з зобов`язанням (правочином), але не відповідно до його умов, і відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у справі № 910/17567/19 від 12 серпня 2021 року.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.

З матеріалів справи вбачається і судом встановлено, що 25 квітня 2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» договір купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113 (а. с. 10 - 14).
Згідно п. 2.1 договору, продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Згідно п. 2.2 договору, характеристика об`єкта нерухомості: номер об`єкта нерухомості: 113, загальна площа (проектна): 69,2 кв.м., поверх: 2.
Згідно п. 2.5, 2.6, 3.3 договору, плановий термін закінчення будівництва об`єкта капітального будівництва - ІІ квартал 2019 року, плановий термін прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта капітального будівництва - ІV квартал 2019 року. Після прийняття об`єкта нерухомості за актом приймання-передачі та оформлення права власності на нього, покупець має право володіти. користуватись та розпоряджатися об`єктом нерухомості.
Згідно п. 4.1 договору на дату підписання цього договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за офіційним курсом НБУ гривні до долара США, при зазначеній проектній площі, складає 686850 грн., в тому числі ПДВ 114475 грн. за 69,2 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості. 
Згідно п. 4.2 договору в підтвердження наміру придбати майнові права на об`єкт нерухомості, покупець перераховує на розрахунковий рахунок продавця до 15 травня 2018 року включно гарантійний внесок у сумі 100000 грн., в тому числі ПДВ 16666,67 грн., що становить вартість майнових прав на 20,7 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості.
Згідно п. 4.3 договору, решта вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, за офіційним курсом НБУ гривні до долара США в день підписання даного договору становить 585850 грн., в тому числі ПДВ 97808,33 грн. за 48,5 кв.м. проектної площі нерухомості. Вартість майнових прав за один кв.м. проектної площі становить 12100 грн., в тому числі ПДВ 2016,67 грн. Покупець зобов`язаний перераховувати на розрахунковий рахунок продавця решти вартості майнових прав до 30 серпня 2018 року. Сторони дійшли згоди, що всі платежі, які перераховує покупець на поточний рахунок продавця, здійснюються не пізніше 25 числа відповідного місяця. У випадку порушення терміну оплати (здійснення платежу після 25 числа відповідного місяця) покупець сплачує на користь продавця пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла в період, за який нараховується пеня, від суми простроченого платежу, за кожен день прострочення. Офіційний курс НБУ гривні до долара США, в день підписання даного договору становить 26,11 грн. за один долар США. 
У разі несплати частини вартості майнових прав до вказаної дати, покупець має право письмово звернутися до продавця з проханням продовжити термін дії договору. У такому випадку продавець має право переглянути вартість неоплачених квадратних метрів, про що складається додаткова угода.
Згідно п. 4.4 договору, кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються наступним чином: якщо за результатами обмірів суб`єкта господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, загальна площа об`єкта нерухомості виявиться більшою за проектну, то покупець зобов`язаний протягом десяти банківських днів з дня отримання від продавця відповідного повідомлення оплатити вартість майнових прав на площу, яка збільшилася. Вартість майнових прав за один квадратний метр площі, що збільшилася, становить 14500 грн., в тому числі ПДВ 2416,67 грн.
Згідно п. 4.6 договору, сторони погодили, що у випадку збільшення офіційного курсу НБУ долара США по відношенню до гривні більше ніж як на 6 %, з моменту підписання даного договору, вартість неоплачених квадратних метрів підлягає перегляду за формулою Р = PN*S1/S0, де Р - вартість одного квадратного метра, що підлягає оплаті внаслідок перерахунку, PN - вартість одного несплаченого квадратного метра, S1 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент зарахування платежу, S0 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент укладення договору. 
08 травня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» підписали акт приймання-передачі грошових коштів, згідно якого та згідно п. 4.3 договору купівлі-продажу майнових прав, покупець передав, а продавець прийняв кошти у сумі 200200 грн. в рахунок оплати майнових прав на об`єкт нерухомості (а. с. 18).
27 червня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» підписали акт приймання-передачі грошових коштів, згідно якого та згідно п. 4.3 договору купівлі-продажу майнових прав, покупець передав, а продавець прийняв кошти у сумі 200200 грн. в рахунок оплати майнових прав на об`єкт нерухомості (а. с. 18 зворот).
04 вересня 2018 року ОСОБА_1 здійснив перерахування на розрахунковий рахунок ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» кошти в розмірі 235980 грн. (а. с. 19).

Також 25 квітня 2018 року ОСОБА_1 уклав договір № Н.б.10-113 з ФОП ОСОБА_2 (а. с. 15 - 16).
Згідно п. 1.1 договору, в порядку та на умовах, визначених цим договором, виконавець зобов`язується виконати в квартирі АДРЕСА_3 , а замовник зобов`язується оплатити виконавцю виконані роботи відповідно до умов даного договору. 
Згідно п. 1.3 договору, сторони погодили, що гарантом виконання робіт, передбачених даним договором, виступає ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» відповідно до договору про співпрацю від 10 січня 2018 року № 10/01-1.
Згідно п. 2.1 - 2.3 договору вартість робіт становить 150470 грн. Замовник сплачує виконавцю в момент підписання даного договору 50470 грн. Решту, а саме 100000 грн., замовник перераховує на картковий рахунок виконавця до 05 травня 2018 року включно. Вартість роботи може переглядатися сторонами в разі прийняття нових законодавчих і нормативних актів, що безпосередньо впливають на вартість робіт та матеріалів та потребує укладення сторонами додаткових умов до договору. 
25 квітня 2018 року ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі грошових коштів, згідно якого замовник передав, а виконавець прийняв грошові кошти у сумі 50470 грн. в рахунок загальнобудівельних робіт по внутрішньому оздобленню на об`єкті нерухомості (а. с. 17).
20 лютого 2023 року ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення про розірвання договору, за змістом якого, станом на сьогодні було сплачено покупцем 235980 грн., останній платіж було здійснено 04 вересня 2018 року. Крім того, за результатами обмірів БТІ площа об`єкта нерухомості збільшилася на 2,6 кв.м. У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань згідно умов договору, продавець має право розірвати договір в односторонньому порядку та повернути сплачені покупцем кошти відповідно до умов договору. Зважаючи на викладене та керуючись пунктами договору і чинним законодавством України, повідомлено, що починаючи з 15 березня 2023 року договір купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113 від 25 квітня 2018 року вважатиметься розірваним, а квартиру буде виставлено на продаж (а. с. 20).

На а. с. 21 - 29 знаходиться роздруківка електронного листування ОСОБА_1 з 18 січня 2023 року по 09 травня 2023 року з приводу сплати вартості об`єкта нерухомості, в якому співрозмовник ОСОБА_1 повідомляє банківські реквізити ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» (а. с. 28).

Згідно наданих позивачем платіжних інструкцій, ОСОБА_1 здійснено наступні платежі: 03 березня 2023 року сплачено 52000 грн., 08 березня 2023 року - 50000 грн., 10 березня 2023 року - 43000 грн., 14 квітня 2023 року - 140000 грн., 11 травня 2023 року - 75000 грн., 26 червня 2023 року - 194527 грн., всього на суму 554527 грн. із призначенням платежу «оплата згідно договору купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113 від 25.04.2018 р.».

Рішенням виконавчого комітету Ірпінської міської ради від 03 вересня 2021 року № 224/4 присвоєно новоствореному об`єкту нерухомого майна - житловому будинку, який розташований на земельних ділянках з кадастровими номерами 3210900000:01:157:0006, 3210900000:01:157:0038, 3210900000:01:157:0034, 3210900000:01:157:0043, поштову адресу АДРЕСА_4 (а. с. 33).
Згідно довідки ФОП ОСОБА_3 від 27 лютого 2023 року, відповідно до проведеної технічної інвентаризації від 27 лютого 2023 року, квартира за адресою АДРЕСА_5 , має такі показники: загальна площа 71,8 кв.м., житлова площа 33,6 кв.м. (а. с. 42).

22 вересня 2023 року ОСОБА_1 зареєстрував право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_5 (а. с. 46).

06 лютого 2024 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» вимогу про повернення грошових коштів у розмірі 343453,03 грн. (а. с. 49 - 52).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Під час розгляду спору суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що хоча між сторонами існували договірні правовідносини, отримання відповідачем спірних грошових коштів відбулося поза межами погоджених сторонами договірних умов, без внесення відповідних змін до договорів, а отже - без достатньої правової підстави, тому грошові кошти у розмірі 343453,03 грн. були набуті відповідачем без достатньої правової підстави та підлягають поверненню позивачу.

Апеляційний суд не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, враховуючи наступне.

Згідно ч. 1 ст. 655, ч. 2 ст. 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

За змістом частини першої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
У п. 73 - 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 вересня 2024 року у справі № 201/9127/21 (провадження № 14-33цс24), на яку містяться посилання в апеляційній скарзі, зазначено: 
«Зобов`язання з повернення безпідставно набутого (збереженого) майна випливає із загальної для права заборони безпідставного збагачення: той, хто збагатився за рахунок іншого, без належної на те правової підстави зобов`язаний повернути предмет власного збагачення.
Традиційно в доктрині цивільного права зобов`язання, які є наслідком безпідставного збагачення, іменуються кондикційними (з лат. «condictio sine causa» - повернення збагачення, одержаного без правової (справедливої) підстави).
Приписи глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача такого майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (частина друга статті 1212 ЦК України).
Характерною особливістю кондикційних зобов`язань є те, що підстави їх виникнення мають широкий спектр: зобов`язання можуть виникати як із дій, так і з подій, причому з дій як сторін зобов`язання, так і третіх осіб, із дій як запланованих, так і випадкових, як правомірних, так і неправомірних.
Кондикційні зобов`язання виникають тоді, коли дії особи або події призводять до неправового результату у виді юридично безпідставного майнового блага, що перейшло до набувача та сприяло його безпідставному збагаченню.
Безпідставне збагачення може полягати як у так званому «фактичному» збагаченні, коли набувач, не отримуючи права на річ, фактично володіє і користується нею, так і в «юридичному» збагаченні, коли набувач отримує суб`єктивне право на предмет збагачення.
Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: 1) набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) набуття чи збереження майна відбулося без правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала (постанова Верховного Суду України від 02 березня 2016 року у справі № 6-3090цс15).
Конструкція частини першої статті 1212 ЦК України свідчить про необхідність установлення так званої «абсолютної» безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.
Сутність зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави полягає у вилученні в особи - набувача частини її майна, що набута поза межами правової підстави, у випадку якщо правова підстава переходу відпала згодом, або взагалі без неї - якщо майновий перехід не ґрунтувався на правовій підставі від самого початку правовідносин, та передання майна тій потерпілій особі, яка має належний правовий титул на нього (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06 березня 2019 року у справі № 910/1531/18).
Під відсутністю правової підстави розуміють такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується прямо на законі, або суперечить меті правовідносин і їх юридичному змісту. Отже, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином (постанови Верховного Суду у складі колегій суддів Касаційного господарського суду від 01 квітня 2019 року у справі № 904/2444/18, від 23 квітня 2019 року у справі № 918/47/18, від 23 січня 2020 року у справі № 910/3395/19).
Договір чи інший правочин є достатньою та належною правовою підставою набуття майна (отримання коштів). Якщо майно набуте на підставі правочину, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або її не було взагалі. 
Винятком є випадки, коли майно безпідставно набуте у зв`язку із зобов`язанням (правочином), але не відповідно до його умов».

Сплата однією стороною грошових коштів другій стороні поза межами платежів, передбачених договором чи договорами, зокрема переплата понад визначену в договорі (договорах) суму, не може бути визнана такою, що здійснена на підставі відповідного договору.

Аналогічний висновок міститься у пункті 43 постанови Верховного Суду від 20 грудня 2018 року у справі № 920/169/18, в постанові від 24 листопада 2021 року в справі № 658/2337/20.

Так, судом першої інстанції встановлено, що жодних письмових змін чи доповнень до договору купівлі-продажу майнових прав або договору на виконання оздоблювальних робіт сторонами укладено не було, однак, незважаючи на відсутність договірних підстав для збільшення ціни об`єкта нерухомості, позивач був вимушений сплатити відповідачу грошові кошти з метою оформлення права власності на квартиру, що підтверджується платіжними документами. Загальний розмір таких коштів становить 343 453,03 грн.

Разом із тим, судом першої інстанції залишено поза увагою положення п. 4.4 договору від 25 квітня 2018 року № Н.б.10-113, яким передбачено, що кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються наступним чином: якщо за результатами обмірів суб`єкта господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, загальна площа об`єкта нерухомості виявиться більшою за проектну, то покупець зобов`язаний протягом десяти банківських днів з дня отримання від продавця відповідного повідомлення оплатити вартість майнових прав на площу, яка збільшилася. Вартість майнових прав за один квадратний метр площі, що збільшилася, становить 14500 грн., в тому числі ПДВ 2416,67 грн. 
Згідно п. 4.6 договору, сторони погодили, що у випадку збільшення офіційного курсу НБУ долара США по відношенню до гривні більше ніж як на 6 %, з моменту підписання даного договору, вартість неоплачених квадратних метрів підлягає перегляду за формулою Р = PN*S1/S0, де Р - вартість одного квадратного метра, що підлягає оплаті внаслідок перерахунку, PN - вартість одного несплаченого квадратного метра, S1 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент зарахування платежу, S0 - офіційний курс НБУ долара США до гривні на момент укладення договору. 

Судом першої інстанції допущено неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, та не враховано, що за умовами наведених п. 4.4, 4.6 укладеного сторонами договору від 25 квітня 2018 року № Н.б.10-113, укладення доповнень, змін або будь-яких інших додаткових угод не вимагається, оскільки процедура кінцевих розрахунків між сторонами та перегляду вартості неоплачених квадратних метрів визначена самим договором.

Водночас, апеляційний суд приймає до уваги, що відповідачем ані під час розгляду справи в суді першої інстанції, ані в апеляційній скарзі не спростовано доводи і розрахунки позивача, відповідно до яких ОСОБА_4 повинен був сплатити відповідачу 111085,97 грн. за договором купівлі-продажу майнових прав та 100000 грн. за договором на виконання оздоблювальних робіт, всього на суму 211085,97 грн., і що відповідно сума у розмірі 343453,03 грн. сплачена ним не відповідно до умов договору.

Заперечуючи проти позову, ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» розрахунки позивача не спростувало і власного конррозрахунку не навело.

Разом із тим, перевіряючи обґрунтованість позову, апеляційний суд виходить із того, що при визначенні, чи підлягають безпідставно набуті грошові кошти потерпілій особі, слід враховувати, що акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад, зокрема, добросовісності. Безпідставно набуті грошові кошти не підлягають поверненню, якщо потерпіла особа знає, що в неї відсутнє зобов`язання (відсутній обов`язок) для сплати коштів, проте здійснює таку сплату, тому що вказана особа поводиться суперечливо, якщо згодом вимагає повернення сплачених коштів.

Такі правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 04 серпня 2021 року у справі № 185/446/18 (провадження № 61-434св20), від 11 січня 2023 року у справі № 548/741/21 (провадження № 61-1022св22), від 17 квітня 2024 року у справі № 127/12240/22 (провадження № 61-18405 св 23), від 13 листопада 2025 року у справі № 209/2493/22 (провадження № 61-2678св25), від 17 грудня 2025 року у справі № 766/14835/17 (провадження № 61-13712св25).

У справі, яка переглядається, вбачається, що ОСОБА_1 передав ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» грошові кошти, знаючи, що між ним та відповідачем відсутнє зобов`язання, на підставі якого такі кошти мали б бути передані, а тому поведінка позивача є суперечливою (тобто, потерпіла особа вільно і без помилки погодилася на настання невигідних для себе наслідків), отже, підстави для задоволення позову та стягнення з відповідача коштів на користь позивача відсутні.

При цьому позивач, як підтверджується наявними у справі доказами, надавав відповідачу кошти впродовж тривалого часу, а саме 03 березня 2023 року сплачено 52000 грн., 08 березня 2023 року - 50000 грн., 10 березня 2023 року - 43000 грн., 14 квітня 2023 року - 140000 грн., 11 травня 2023 року - 75000 грн., 26 червня 2023 року - 194527 грн., всього на суму 554527 грн. із призначенням платежу «оплата згідно договору купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113 від 25.04.2018 р.», що виключає наявність рахункової помилки. Так як позивач вважав, що не мав правових підстав надавати кошти, проте він здійснював ці платежі неодноразово, його поведінка щодо вимоги повернення цих коштів є вочевидь суперечливою.

Наведені обставини залишились поза увагою суду першої інстанції, допущено неправильне застосування норм матеріального права, а саме ст. 1212 ЦК України, та здійснено передчасні та помилкові висновки про задоволення позову. 

Отже, як вбачається із доказів, наявних у матеріалах справи, отримання відповідачем грошових коштів від позивача не може вважатися збереженням майна без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), оскільки платежі позивача не були помилковими, а вчинені за волі позивача, тому поведінка позивача щодо вимоги повернення цих коштів є вочевидь суперечливою, за даних обставин у їх сукупності позов підлягав залишенню без задоволення як недоведений та необґрунтований.

Крім того, пославшись на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 03 червня 2015 року у справі № 6-100цс15, від 25 лютого 2015 року у справі № 3-11гс15 та від 24 вересня 2014 року у справі № 6-122цс14, суд першої інстанції не дотримався вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України, якою передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, пославшись на постанови Верховного Суду України, суд першої інстанції не врахував правові висновки Верховного Суду, як це вимагає ч. 4 ст. 263 ЦПК України, а також не перевірив релевантність постанов Верховного Суду України, на які він послався. 
Суд першої інстанції хибно зазначив, що згідно наведених постанов Верховного Суду України положення статті 1212 ЦК України застосовуються у разі, коли майно набуте однією стороною у зв`язку з виконанням зобов`язання, але не на умовах, передбачених договором. Наведені ним постанови таких правових висновків не містять, а зазначено натомість, що набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним (постанова від 03 червня 2015 року у справі № 6-100цс15); що договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень статті 1212 ЦК України (постанова від 25 лютого 2015 року у справі № 3-11гс15); оскільки відносини, які склалися між сторонами, є договірними, то судом помилково застосовано до них ст. 1212 ЦК України (постанова від 24 вересня 2014 року у справі № 6-122цс14).

З огляду на викладене апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування із прийняттям нової постанови про відмову в позові.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат та стягує з позивача на користь відповідача судовий збір, сплачений ним за подання апеляційної скарги в розмірі 5151,80 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд, 

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Сіті Ірпінь» задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 04 лютого 2026 року скасувати та прийняти нову постанову.
Відмовити ОСОБА_1 в позові до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Сіті Ірпінь», третя особа фізична особа підприємець ОСОБА_2 про стягнення коштів.
Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Сіті Ірпінь» (м. Київ вул. Б.Хмельницького 55 код ЄДРПОУ 41141113) судовий збір в розмірі 5151,80 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 25 червня 2026 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.