Номер провадження: 22-ц/813/777/26 
Справа № 522/23547/21
Головуючий у першій інстанції Свячена Ю.Б.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.2026 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Вадовської Л.М..
за участю секретаря: Турик А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Свяченої Ю.Б. 23 липня 2024 року у м. Одеса, -

встановила:

У грудні 2021 року до Приморського районного суду м. Одеси 28.03.2023 року надійшов позов ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому остання просила:
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 кв. АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46031301 від 19.03.2019 року, та припинити за ОСОБА_2 право власності на кв. АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 25 травня 2006 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Укрсоцбанк» був укладений договір кредиту 2006/13-2.06/516, відповідно до умов якого позивач зобов`язався надати позичальнику грошові кошти в сумі 190000,00 доларів США. В якості забезпечення виконання позичальником зобов`язань, між сторонами 08.06.2006 року укладено іпотечний договір, відповідно до п. 1.1 якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк» кв. АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 25.05.2006 року.
У наступному позивачу стало відомо, що зазначена квартира належить ОСОБА_4 на підставі договору дарування квартири, серія та номер: 783, виданий 19.03.2019 року. Вказану квартиру ОСОБА_4 відчужив ОСОБА_3 , який у свою чергу набув право власності на квартиру на підставі Договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 27.11.2018 року, виконавчого напису за №671 від 09.04.2008 року, іпотечного договору від 08.06.2006 року та рекомендованого відправлення від 28.11.2018 року.
Таким чином, на квартиру АДРЕСА_3 , було звернуто стягнення в порядку ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку».
ОСОБА_1 вважала, що звернення стягнення відбулось із порушенням порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме, під час звернення стягнення була відсутня оцінки предмету іпотеки, крім того, позивач не отримувала вимогу про усунення порушення, що свідчить про пряме порушення вимог п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23.07.2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 було відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не надано жодної правової оцінки тому факту що ОСОБА_1 не отримувалась письмова вимога про сплату суми боргу, оскільки підпис на повідомленні про доставку такої вимоги не належить позивачу.
Крім того, судом не було враховано, що Звіт про оцінку предмета іпотеки має бути не тільки наданий державному реєстратору, а ще й має бути внесений до Єдиної бази звітів про оцінку майна. У даному випадку, згідно відповіді ФДМУ, звіт про оцінку спірної квартири відсутній в Єдиній базі, у зв`язку із чим у суду не було правових підстав приймати його до уваги.
Сторони про розгляд справи на 04.06.2026 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились. 
03ю06ю2026 року на адресу Одеського апеляційного суду від ОСОБА_1 надійшло клопотання про відкладення судового засідання.
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п.п. 1-3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм матеріального права; невідповідність висновків суду обставинам справи.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Як вбачається з матеріалів справи, 08.06.2006 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено Іпотечний договір в забезпечення виконання зобов`язань за Договором кредиту №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року, укладеним між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 08.06.2006 року та внесено до реєстру за реєстровим №1379.
За вказаним договором, ОСОБА_1 було передано в іпотеку Акціонерному комерційному банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .
27.11.2018 року між АТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Лев Капітал» було укладено Договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, відповідно до якого до ТОВ «Лев Капітал» перейшло право вимоги за Іпотечним договором, укладеним Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 08.06.2006 року та внесений до реєстру за реєстровим №1379.
Того ж дня, між ТОВ «Лев Капітал» та ОСОБА_3 було укладено договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором, відповідно до якого до ОСОБА_3 перейшло право вимоги за Іпотечним договором, укладеним Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 .
На підставі вищезазначених договорів, ОСОБА_3 скористався своїм правом на позасудове врегулювання спору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Зі змісту укладеного між ОСОБА_1 та банком договору іпотеки, зокрема з п. 2.4.3 договору вбачається, що іпотекодержатель має право, у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання, задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.
Пунктом 1.4. Іпотечного договору визначено зміст, розмір та порядок виконання основного зобов`язання. Проте, Іпотекодавцем основне зобов`язання не виконувалось належним чином.
Згідно п. 2.4.7 Іпотечного договору, у разі виникнення права звернення стягнення на Предмет іпотеки, реалізувати його іпотекодержатель має право відповідно до приписів чинного законодавства України, зокрема, Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» тощо.
Згідно п. 4.1 Іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.
Пунктом 4.2 Іпотечного договору визначено, що у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі невиконання - звернути стягнення на Предмет іпотеки.
З огляду на невиконання боржником зобов`язань за Договором кредиту №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року, укладеним Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , 27.11.2018 року на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про сплату боргу за Кредитним договором №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року протягом 30-ти днів з моменту отримання вимоги.
Матеріали реєстраційної справи містять копію кур`єрської накладної №23719, згідно якої 28.11.2018 року ОСОБА_1 нібито було отримано вимогу про сплату боргу за Кредитним договором №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року.
Після сплину 30-ти днів з моменту отримання вимоги ОСОБА_1 не було виконано зобов`язання за Договором кредиту №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року і 08.01.2019 року Іпотекодержателем ОСОБА_3 було звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості.
19.03.2019 року дружина ОСОБА_3 - ОСОБА_2 , набула право власності на кв. АДРЕСА_1 , на підставі договору дарування, укладеного між нею та ОСОБА_3 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляшенко В.В. та внесеним до реєстру за №783.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, колегія суддів виходить з наступного.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. 1 та 2 ст. 5 ЦПК України).
За змістом ст. ст. 15 і 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Статтею 525 ЦК України передбачена недопустимість односторонньої відмови від зобов`язання.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» (зараз і надалі у редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених ст. 12 вказаного Закону.
Згідно ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора поділяються на: 1) судовий (на підставі рішення суду); 2) позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя), кожен з яких має власний правовий механізм реалізації.
Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду на підставі застереження в іпотечному договорі або в окремому договорі, укладеному сторонами в порядку досудового врегулювання.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені ст. 3 ЦК України.
Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; додержуватися моральних засад суспільства тощо (ст. 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (ст. 14 ЦК України).
У даній справі колегією суддів встановлено, що кредитор (іпотекодержатель) реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування позасудового способу врегулювання спору, передбачене ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (набуття права власності на предмет іпотеки), на підставі іпотечного застереження.
Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Частина 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання..
Згідно п. 61 Порядку № 1127 (зараз і надалі у редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Згідно ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Згідно з п. 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У справі, що переглядається, судом апеляційної інстанції встановлено, що у п. 6.2 ст. 6 Іпотечного договору зазначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. 
Аналіз п. 6.2 ст. 6 Іпотечного договору від 08.06.2006 року у взаємному зв`язку з положеннями ст. 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбачені ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення відправника.
Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, 27.11.2018 року іпотекодержателем ОСОБА_3 на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про сплату боргу за Кредитним договором №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року в сумі 12037137,04 грн. 
28.11.2018 року ОСОБА_1 було нібито отримано вимогу про сплату боргу за Кредитним договором №2006/13-2.06/516 від 25.05.2006 року, на підтвердження чого відповідачем надано копію кур`єрської накладної №23719. 
Крім того, у графі 11 накладної (інформація про вручення відправлення) не міститься жодних даних про особу, яка отримала таке відправлення, зокрема, відсутні прізвище та ім`я цієї особи.
Наявність на відправленні підпису невідомої особи, за умови, що у кур`єрській накладній №23719 не зазначено ПІБ отримувача, не може бути беззаперечним доказом того, що цей підпис належить саме ОСОБА_1 .
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 року № 270 (п. 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року справа № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).
Будь-яких інших документів, що підтверджують направлення та фактичне отримання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором від 25.05.2006 року, матеріали справи не містять.
З огляду на вказане колегія суддів доходить висновку, що матеріали справи не містять беззаперечних та допустимих доказів, що підтверджують факт належного надсилання іпотекодавцю ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що у свою чергу унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає недоведеним факт належного виконання іпотекодержателем ОСОБА_3 вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Окрім зазначеного, ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно з другим реченням ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2024 року у справі № 201/15228/17.
У постановах від 23.01.2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20.03.2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду також акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Як вбачається з матеріалів справи, представником ОСОБА_2 до матеріалів справи було залучено копію звіту про незалежну оцінку майна від 27.11.2018 року, згідно якого вартість спірного майна на дату 27.11.2018 року становила 1408000 грн.
Однак, з відповіді ФДМС від 14.11.2022 року вбачається, що за результатами аналізу інформації, внесеної до Єдиної бази звітів про оцінку майна відсутній звіт про оцінку майна – кв. АДРЕСА_1 , виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експерт Капітал». 
Згідно п. 1.2 постанови Кабінету Міністрів України від 21.08.2014 року № 358, чинної на час складення висновку про вартість майна, інформація із звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що складений для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно та безоплатно до єдиної бази даних звітів про оцінку. Зазначена інформація складається за встановленою Фондом державного майна формою та є додатком до звіту. Строк дії звіту про оцінку, що не може перевищувати шість місяців з дати оцінки, зазначається в такому звіті. Звіт про оцінку є дійсним за умови включення інформації з нього до єдиної бази даних звітів про оцінку.
Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що інформація зі звіту про оцінку майна не включена до єдиної бази даних звітів про оцінку, то судом не приймається до уваги, у якості доказу, звіт про оцінку спірної квартири. 
Вказане кореспондується із правовим висновком, викладеним Верховним Судом у постанові від 29.09.2021 року у справі № 310/2400/18.
Також, колегія суддів зауважує, що у направленій на адресу боржника ОСОБА_1 вимозі про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором від 25.05.2006 року не було зазначено ціни, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя. 
При цьому, неповідомлення боржника про ціну, за якою майно набувається у власність, позбавляє його можливості оспорити її в разі незгоди, та позбавляє боржника гарантій, встановлених ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення.
У разі звернення на предмет іпотеки у судовому порядку боржник не позбавлений можливості перевірки дотримання прав під час відповідних процедур, проте при позасудовому порядку саме дотримання процедури попередження у вимозі є гарантією не порушення його прав, а тому невідповідність вимоги про усунення порушення умовам договору є істотним порушенням, яке впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.
Окрім викладеного, колегією суддів встановлені наступні порушення норм права, про які не було зазначено ОСОБА_1 у позовній заяві. При цьому, колегія суддів виходить з положень ч. 4 ст. 367 ЦПК України, згідно якої суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Крім того, зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним під час вирішення судом питання про те, яким законом потрібно керуватися для вирішення спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2019 року у справі № 917/1739/17 наголосила, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яку правову норму необхідно застосувати для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Згідно статті 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
За ч. 1 ст. 513 ЦК України, правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.
Відповідно до ч. 1 ст. 517 ЦК України, первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.
Таким чином, у ЦК України встановлена можливість замінити кредитора у зобов`язанні шляхом відступлення права вимоги новому кредитору, вчинивши відповідний правочин у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким відступається.
Якщо предметом та метою укладеного договору є відступлення права вимоги, а інші умови договору притаманні як договору відступлення права вимоги, так і договору факторингу, то за відсутності доказів, що підтверджують надання новим кредитором фінансової послуги (надання грошових коштів за плату, тобто позики або кредиту) попередньому кредитору, відсутні і підстави вважати такий правочин договором факторингу, а не договором відступлення права вимоги.
Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.08.2023 року у справі № 910/8115/19
У постанові від 08.11.2023 року в справі № 206/4841/20 (провадження № 14-55цс22) Велика Палата Верховного Суду вкотре наголосила на сформульованій правовій позиції, що фізична особа в будь-якому статусі не наділена правом надавати фінансові послуги, зокрема за кредитним договором, оскільки такі надаються лише спеціалізованими установами, якими є банки, або інші установи, які мають право на здійснення фінансових операцій та внесені до реєстру фінансових установ. Відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням ч. 3 ст. 512 та ст. 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань, які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб`єкт, а саме кредитор - банк або інша фінансова установа. Це ж саме стосується переуступки права іпотеки, в тому випадку, коли вона забезпечує виконання кредитних зобов`язань.
У даному випадку, оскільки ОСОБА_3 , як фізична особа, в порушення вимог закону набув право вимоги за кредитним та іпотечним договорами іпотекодержателя на спірне майно, подальший перехід права власності за ОСОБА_3 на спірну квартиру в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, а також відчуження цієї квартири на користь ОСОБА_2 , були здійснені з порушенням вимог чинного законодавства.
За правилами доказування, визначеними ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У даному випадку колегія суддів, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, виходить з того, що наявні у матеріалах справи докази підтверджують, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» відбулася з численними порушеннями, що призвело до суттєвого обмеження прав боржника (іпотекодавця) та внаслідок чого квартира неправомірно вибула з володіння власника.
Вказані у сукупності обставини підтверджують незаконність вибуття з власності (володіння) іпотекодавця належної ОСОБА_1 спірної квартири, яка підлягає витребуванню на підставі ст. 388 ЦК України.
Щодо позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46031301 від 19.03.2019 року, та припинення за ОСОБА_2 право власності на кв. АДРЕСА_1 .
Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Суб`єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 11.02.2025 року у справі № 922/985/24, від 12.11.2024 року у справі № 911/3292/23, від 03.09.2024 року у справі № 907/358/20, від 27.08.2024 року у справі № 924/128/21, від 11.06.2024 року у справі № 914/3293/20, від 07.05.2024 року у справі № 910/11383/23.
Право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога щодо захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювалися Верховним Судом та узагальнено викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.
Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за ст. 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення ЄСПЛ у справі «Афанасьєв проти України» від 05.04.2005 року (заява № 38722/02)).
Додатково в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися з огляду на обставини справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, відповідати встановленим обставинам.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача в цих правовідносинах, позовні вимоги позивача не можуть бути задоволені. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року у справі № 916/1415/19 та постановах Верховного Суду від 11.02.2025 року у справі № 922/985/24, від 06.02.2024 року у справі № 916/1431/23, від 07.05.2024 року у справі № 910/11383/23.
Позов про витребування нерухомого майна є належним способом захисту прав іпотекодавця, який вважає, що його право порушене державною реєстрацією права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя). Вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на таке майно не є необхідними для відновлення його права.
Відповідний правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду від 13.07.2022 року у справі № 199/8324/19.
На підставі викладеного, колегія суддів доходить висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення права власності, оскільки такі вимоги є неналежними способами захисту прав позивача
Щодо витребування майна у кінцевого набувача ОСОБА_2 .
Згідно ст. 41 Конституції України та ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно з ч. 1 ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Згідно ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч. 3 ст. 388 ЦК України).
Крім цього, необхідно враховувати, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.
Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (ст. ст. 387, 388 ЦК України)) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).
Встановивши незаконність вибуття з володіння ОСОБА_1 спірного нерухомого майна – кв. АДРЕСА_1 , що була відчужена за безоплатним договором на користь відповідачки, колегія суддів доходить висновку про наявність правових підстав для його витребування на користь позивача від кінцевого набувача ОСОБА_2 .
В контексті оцінки добросовісності набувача спірного майна ОСОБА_2 колегія суддів враховує наступне.
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20), розглядаючи справи щодо застосування положень ст. 388 ЦК України у поєднанні з положеннями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягарю, покладеному на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
При вирішенні питання про витребування майна здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або чи міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06.07.2022 року у справі № 914/2618/16, п. 52).
Враховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна з порушеннями вимог закону, витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача, який набув майно за безоплатним правочином, від особи, яка не мала права його відчужувати, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
Згідно інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав, спірна квартира була обтяжена іпотекою, а право вимоги іпотекодержателя двічі відчужувалось, зокрема і на користь чоловіка відповідача - ОСОБА_3 , що свідчить про безумовну обізнаність ОСОБА_2 про вказані обставини.
Таким чином, оцінивши всі ризики, пов`язані з придбанням спірної квартири, ОСОБА_2 , набуваючи у власність спірне майно, мала можливість проявити розумну обачність при укладенні правочину дарування спірної квартири та володіти повною інформацію щодо квартири та прав на неї.
У контексті забезпечення справедливого балансу між інтересами сторін спору, слід зазначити, що ОСОБА_2 , як кінцевий набувач, з володіння якого витребовується нерухоме майно, не позбавлена можливості відновити права на підставі ч. 1 ст. 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до особи, якою було відчужене майно, про відшкодування збитків (схожий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2023 року у справі № 206/4841/20). 
Враховуючи зазначене, колегія суддів, приймаючи до уваги невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального права, не з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, доходить висновку про скасування рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23.07.2024 року із одночасним ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 .
Щодо судових витрат.
Згідно ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, у разі часткового задоволення позовних вимог - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Як вбачається з матеріалів справи, при подачі позову ОСОБА_1 було сплачено 11 804 грн. судового збору, а при подачі апеляційної скарги позивачем сплачено судовий збір в сумі 13620 грн., усього — 25424 грн.
Таким чином, враховуючи, що судом апеляційної інстанції позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково, а саме - з двох вимог позову задоволено одну, то з ОСОБА_2 на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, пропорційно розміру задоволених вимог, в сумі 12712 грн. (25424:2=12712).
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 — задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 липня 2024 року - скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння – задовольнити частково.
Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею -85,3 кв.м., житловою площею – 58,2 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1739234951101.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судові витрати в сумі 12 712 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 04 червня 2026 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Л.М. Вадовська

О.М. Таварткіладзе