Справа № 569/25808/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2026 року 

Рівненський міський суд Рівненської області в складі:
головуючого судді - Тимощука О.Я.,
при секретарі – Ковальчук О.Б.,
за участю представника позивача – Кунаш Т.В.,
відповідача – ОСОБА_1 ,
представника відповідача – адвоката Курганської О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Рівне цивільну справу за позовом Рівненської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Комунальне підприємство «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації» про скасування реєстрації права власності,-

ВСТАНОВИВ:

Рівненська міська рада звернулася до Рівненського міського суду Рівненської області з позовною заявою до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Комунальне підприємство «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації» про скасування реєстрації права власності.
В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що за Договором міни № 5103 від 16.12.1999 року відповідач ОСОБА_1 набув у власність нежитлові приміщення загальною площею 81,5 кв.м., які розташовані у житловому будинку на АДРЕСА_1 . Однак, 26.06.2017 року державним реєстратором КП «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації» за відповідачем зареєстроване право власності на кафе-магазин площею 146,5 кв.м., що на 65,3 кв.м. більше, ніж належало відповідачу. Вважає, що приміщення площею 65,3 кв.м. відповідач набув незаконно, так як розпорядженням Рівненського міського голови № 296-р від 11.02.2004 року йому було надано дозвіл на реконструкцію саме вбудованих приміщень, які перебували у його власності, а Декларація про готовність об`єкта до експлуатації стосується проведення робіт щодо внутрішнього перепланування. Вважає, що приміщення площею 65,3 кв.м. утворилися внаслідок нового будівництва, а не реконструкції, тому це самочинні будівельні роботи тераси кафе-магазину, в результаті яких фактично зашито підколонний простір багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 . Вказує, що об`єкт нерухомого майна, що належить ОСОБА_1 знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності, і яку незаконними діями захопив відповідач, оскільки Рівненською міською радою не приймалися рішень про передачу у власність/користування земельної ділянки на АДРЕСА_1 для обслуговування кафе-магазину. Вказує, що Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю РМР дозвільних документів на виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 не реєструвалось та не видавалось. Зазначає, що судовою будівельно-технічною експертизою, проведеною в межах кримінального провадження № 12024181010000882 Рівненським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром МВС України встановлено, що об`єкт під назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 є прибудовою до комерційних приміщень першого поверху багатоквартирного житлового будинку та не відповідає наданому експерту плану будівлі від 24.02.2000 року, виготовленому Рівненським міським бюро технічної інвентаризації. Просить позовні вимоги задовольнити та скасувати реєстрацію права власності відповідача на нежитлові приміщення кафе-магазину, зобов`язати відповідача за власний рахунок знести самочинно побудовану прибудову до комерційних приміщень та привести об`єкт нерухомого майна у відповідність до плану будівлі від 24.02.2000 року. 
08.02.2026 року через підсистему «Електронний суд» відповідачем ОСОБА_1 подано відзив на позовну заяву і вказує, що власником житлового будинку на АДРЕСА_1 та користувачем прибудинкової території є ОСББ «Небесна Сотня-24», а він як власник нежитлових приміщень у цьому будинку також є співвласником житлового будинку та має право на користування прибудинковою територією. Вказує, що Рівненська міська рада не є уповноваженим органом здійснювати контроль за об`єктами будівництва. Зазначає, що усі будівельні роботи по реконструкції належних йому нежитлових приміщень він здійснював на підставі дозволів уповноважених органів згідно із чинним на час їх отримання законодавством, копії яких долучив до відзиву. Вказує, що скасування державної реєстрації права власності є неефективними способами захисту права власника (навіть у разі їх порушення), а вимоги позивача спрямовані не на захист порушених прав, а на непропорційне втручання у мирне володіння майном. Просить у позові відмовити. 
23.02.2026 року через підсистему «Електронний суд» Рівненською міською радою подано відповідь на відзив, в якій вказує, що земельна ділянка для ОСББ «Небесна Сотня-24» не виділена, а об`єкт нерухомого майна, який належить ОСОБА_1 знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055, яка перебуває у комунальній власності, та яку незаконними діями захопив відповідач. Зазначає, що оскільки виконавчі органи Рівненської міської ради створюються радою, і їй підзвітні, а 20.10.2022 року на сесії міської ради рішенням № 2545 було затверджене Положення про Управління містобудування та архітектури, то Рівненська міська рада як суб`єкт створення конкретних виконавчих органів, які здійснюють перевірку, не позбавлена та має право здійснювати захист порушеного права в судовому порядку. Вказує, що приміщення загальною площею 65,3 кв.м. утворені відповідачем внаслідок нового будівництва, а не реконструкції та поза межами належних відповідачу приміщень, тому є самочинним будівництвом, яким порушено право Рівненської міської ради, і міська рада як власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво.
02.03.2026 року через підсистему «Електронний суд» подано заперечення на відповідь на відзив, в яких відповідач вказує про відсутність порушеного права позивача, відсутність доказів самовільного зайняття відповідачем земельної ділянки, відсутність самочинного будівництва, обрання позивачем неналежного способу захисту та презумпцію набуття відповідачем права власності на майно. 
Представник позивача - Кунаш Т.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити повністю з підстав, викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.
Відповідач ОСОБА_1 та його представник – адвокат Курганська О.В. в судовому засіданні просять в задоволенні позовних вимог відмовити з підстав наведених у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив. 
Представник третьої особи – Комунального підприємства «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації» Тарасюк М.М. в судове засідання не з`явився, повідомлявся про час та дату розгляду справи належним чином, подав через підсистему «Електронний суд» 07.05.2026 року заяву, в якій просить розгляд справи проводити у його відсутність. 
Заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи, оцінивши досліджені в судовому засіданні докази, суд прийшов до наступного.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником нежилого приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 площею 146, 5 кв.м., до складу якої входять примішення: 1-1 тамбур, 3,5 кв.м., 1-2 тамбур, 6,0 кв.м., 1-3 тераса, 46,2 кв.м., 1-4 тамбур 3,1 кв.м., 1-5 санвузол, 2,5 кв.м., 1-6 тамбур, 0,9 кв.м., 1-7 тамбур, 3,1 кв.м., 1-8 кафе, 50,2 кв.м., 1-14 санвузом, 2,3 кв.м., 1-15 торговий зал 26,8 кв.м., 1-16 тамбур, 1,9 кв.м, на підставі договору міни від 16.12.1999 року № 5103, висновку про технічний стан об`єкту нерухомого майна № 20-06-3/2017 від 20.06.2017 року, виданого приватним підприємством «Техно ком», Декларації про готовність об`єкта до експлуатації РВ14217152215, виданої 01.06.2017 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області, що стверджується Витягом з реєстру речових прав № 432730797 від 24.06.2025 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1288491456101. Підставою реєстрації є Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 35924019 від 30.06.2017 року ОСОБА_2 , Комунальне підприємство «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації». 
Розпорядженням міського голови Рівного від 20.06.2001 року № 1382-р ОСОБА_1 надано дозвіл на реконструкцію власного та орендованого вбудованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 під майстерню по ремонту побутових електроприладів з влаштуванням додаткового входу відповідно до представленого проекту. Зобов`язано забудовника отримати дозвіл на проведення будівельних робіт в міській інспекції державного архітектурно-будівельного контролю
20.07.2001 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю ОСОБА_1 видано Дозвіл №181 на виконання будівельних робіт з реконструкції власного та орендованого приміщення під майстерню з влаштуванням додаткового входу по АДРЕСА_1 . 
Розпорядженням міського голови Рівного від 16.11.2001 року № 2716-р ОСОБА_1 дозволено розробку проектно-кошторисної документації на реконструкцію фасадів вбудованого приміщення та благоустрій прилеглої території по АДРЕСА_2 .
Згідно із Робочим проектом реконструкції фасадів та прилеглого благоустрою вбудованих приміщень в житловому будинку по АДРЕСА_2 , розробленим Рівненською філією «ДІПРОМІСТО», погодженим 22.11.2002 р. начальником управління містобудування та архітектури Рівненського міськвиконкому передбачено План 1-го поверху та експлікацію приміщень (1-12) загальною площею 208,92 кв.м., в тому числі тераси площею 84,21 кв.  
АДРЕСА_2 ОСОБА_3 надав ОСОБА_1 погодження на реконструкцію нежитлових приміщень в будинку АДРЕСА_3 під кафе, яке 26.01.2004 року затверджене начальником ЖКП «Центральне» Михайліченком М.М., у якому зокрема, передбачена умова: в підколонному просторі передбачити літню площадку та добудувати козирьок.
Розпорядження міського голови Рівного від 11.02.2004 року № 296-р ОСОБА_1 дозволено реконструкцію вбудованих нежитлових приміщень під кафе в житловому будинку на АДРЕСА_1 .
03.06.2004 року ОСОБА_1 надано Дозвіл Житлово-комунального підприємства «Центральне» на проведення ремонтних робіт підколонного простору (тераси магазину) згідно Паспорта зовнішнього опорядження вбудованих приміщень в житловому будинку по АДРЕСА_1 . 
09.12.2004 року начальником управління містобудування та архітектури Рівненського міськвиконкому А.Храбаном погоджено Робочий проект реконструкції вбудованих нежитлових приміщень під кафе в житловому будинку по АДРЕСА_2 , розроблений Рівненькою філією УДНДІПМ «Діпромісто». Проектом в експлікації приміщень (1-13), передбачено літній майданчик. Проект також містить погоджений начальником управління містобудування та архітектури Рівненського міськвиконкому А.Храбаном План земельної ділянки (прибудинкової території) АДРЕСА_2 , АДРЕСА_4 , 24,26 площею 0, 9280 га з розрахованою умовною часткою земельної ділянки ОСОБА_1 площею 0,0122 га та План 1 поверху погоджений 05.03.2003 року начальником управління містобудування та архітектури ОСОБА_4 , погоджений 02.04.2003 року головою будинкового комітету Епіком М.Т., погоджений 05.05.2003 року начальником ЖКП «Центральне» Михайліченком М.М., погоджений 11.03.2003 року начальником управління житлово-комунального господарства Собчуком. Робочий проект містить погодження СДПЧ-1 м. Рівне, Міської санітарно-епідеміологічної станції, Управління житлово-комунального господарства.
Відповідно до листа Рівненського міського управління земельних ресурсів від 11.06.2006 року за № 21-06-700/03 про склад угідь та облік земельної ділянки орієнтовно площею 84 кв.м. згідно із обліковими даними станом на 11.07.2006 року вищезгадана земельна ділянка знаходиться в межах прибудинкової території житлових будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_4 та будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , яка затверджена рішенням Рівненської міської ради №2040 від 09.03.2006 року.
23.05.2017 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Рівненській області за № РВ 082171430483 зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлового приміщення під кафе-магазин подану замовником – ОСОБА_1 проектною документацією якої передбачена загальна площа 50,2 кв.м., основна площа 46, 2 кв.м., допоміжна площа 4,0 кв.м.
01.06.2017 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Рівненській області за № РВ 082171430483 зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності: АДРЕСА_1 ; Реконструкція нежитлового приміщення під кафе-магазин; код об`єкта 1230,9; категорія складності -ІІ, загальна площа будівлі 50,2 кв.м., основна площа 46,2 кв.м.
Відповідно до Висновку про технічний стан об`єкта нерухомого майна № 20-06-3/2017 від 20.06.2017 року на кафе-магазин за адресою: АДРЕСА_1 зареєстрований за ОСОБА_1 на підставі Договору міни, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В.І. 16.12.1999 року № 5103 та на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, зареєстрованої Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції 01.06.2017 року за № 1421711522151, технічна характеристика – загальна площа 146,5 кв.м., приміщення 1,2,3,4,5,6,7 перебувають у користуванні ОСОБА_1 згідно декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, зареєстрованої Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції 01.06.2017 року за № 1421711522151; приміщення 9,10,11,12,13 загальною площею 25,5 кв.м. орендуються згідно договору оренди приміщення від 14.06.2006 року № 1690; приміщення 8,14,15,16 належать ОСОБА_1 на підставі Договору міни, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В.І. 16.12.1999 року № 5103.
Відповідно до Висновку експерта № СЕ-19/118-25/8340-БТ від 08.07.2025 року, виконаного експертом Рівненського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Свиріпою О.О. у кримінальному провадженні № 12024181010000882 об`єкт під назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1288491456101) є прибудовою до комерційних приміщень першого поверху багатоквартирного будинку та не відповідає наданому експерту плану будівлі від 24.02.2000 року, виготовленому Рівненським міським бюро технічної інвентаризації. 
Згідно із Інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055 від 10.06.2024 року категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання: для реконструкції частини житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями під центр фінансових та страхових послуг з добудовою, для обслуговування частини приміщення магазину, для обслуговування філії банку, для обслуговування приміщення ательє, для реконструкції квартири, для реконструкції квартири АДРЕСА_6 .
Відповідно до листа Комунального підприємства «Графос» № 44 від 30.05.2024 року та графічного матеріалу до листа об`єкт нерухомості, що оглядався за адресою: АДРЕСА_1 розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055. 
Відповідно до листа Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради № 01-11/578/323/24 від 30.05.2024 року містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва в порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» за адресою: АДРЕСА_1 управління не надавались.
Листом № 01-17/200-24/63-24 від 03.06.2024 року Управління Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Рівненської міської ради повідомлено, що 23.05.2017 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області зареєстровано за № РВ 082171430483 декларацію про початок виконання будівельних робіт на об`єкт будівництва – «Реконструкція нежитлових приміщень під кафе-магазин; АДРЕСА_1 ; 01.06.2017 року Управлінням ДАБІ зареєстровано за № РВ 142171522151 декларацію про готовність зазначеного об`єкта до експлуатації.
Допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_5 , голова ОСББ «Небесна Сотня-24», вказав, що у житловому будинку на АДРЕСА_1 є вбудовані нежитлові приміщення, які виходять на АДРЕСА_4 . Відповідачем будівельні роботи у підколонному просторі проведені давно і він сплачує внески до ОСББ на всю зареєстровану за ним площу. Зазначив, що йому не передавали погоджень на виконання будівельних робіт, однак він бачив такі погодження із підписами колишніх домкомів. Зазначив, що підколонний простір є частиною будинку, який підпирає другий поверх і ОСББ немає претензій до відповідача з приводу закриття підколонного простору біля його приміщень. Також, ОСББ не заперечує проти закриття іншої частини підколонного простору іншими власниками, оскільки там збираються на ночліг «бомжі», і якби там було закрито, то було б краще. Також повідомив, що на даний час ОСББ «Небесна Сотня-24» звернулося до міської ради про погодження документів на земельну ділянку-прибудинкову територію. 
Статтями 15 та 16 Цивільного кодексу (далі ЦК) України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у випадку його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Статтею 317 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. 
Із наданих суду доказів вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055 розташовані житлові будинки АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 та АДРЕСА_1 .
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
За визначенням термінів, наведеним у статті 1 зазначеного Закону, прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 4); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6).
У ч. 2 ст. 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно з частиною першою статті 5 Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (частина перша статті 1 Закону про приватизацію). Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених ЗК України (частина п`ята статті 10 Закону про приватизацію).
Відповідно до ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (частина перша). Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина друга).
Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (постанова Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року в справі № 344/12943/15).
Верховний Суд у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 січня 2020 року у справі № 461/4181/18 зазначив, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
У постанові Верховного Суду від 05 листопада 2020 року в справі № 766/8919/18 зазначено, що сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.
Отже, на підставі приписів пункту 6 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 382 ЦК України, статті 42 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.
Згідно з матеріалами справи земельна ділянка, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, однак згідно з викладеними вище правовими висновками суду касаційної інстанції реалізація співвласниками свого права користування прибудинковою територією не залежить від наявності у них землевпорядної документації та оформленого у встановленому законом порядку права власності чи права користування та не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території.
Виникнення прав на земельну ділянку у власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартиру або нежитлове приміщення.
Отже, сама собою відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності або право користування на земельну ділянку не позбавляє його права на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок.
Оскільки відповідач ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку на АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055, то він набув у встановленому законом порядку право користування (право власності) земельною ділянкою, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку.
І відсутність у відповідача документів, які б підтверджували право власності або право постійного користування на земельну ділянку, яка є прибудинковою територією домоволодіння на АДРЕСА_1 , не позбавляє його такого права, оскільки саме на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення Європейського суду з прав людини «Лелас проти Хорватії» від 20 травня 2010 року, «Тошкуце та інші проти Румунії» від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси («Онер`їлдіз проти Туреччини» та «Беєлер проти Італії»).
При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама собою не є способом набуття права власності.
Відповідно до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (частина перша). Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають: співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п. «д» частини другої) 
Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:015:0055, на якій знаходяться належні відповідачу нежитлові приміщення є прибудинковою територією у тому числі багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , яка на законних підставах перебуває у користуванні співвласників квартир та нежитлових приміщень, зокрема і відповідача. 
Також, відповідач як співвласник житлового будинку в установленому порядку отримував згоду балансоутримувача будинку, голови будинкового комітету та інших уповноважених органів на проведення відповідних будівельних робіт з реконструкції належних йому нежитлових приміщень. 
Тому у Рівненської міської ради як власника земельної ділянки комунальної власності відсутні підстави вимагати у відповідача усунення перешкод у користуванні цією земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знесення частини приміщень кафе-магазину та приведення приміщень у відповідність до плану будівлі від 24.02.2000 року. 
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суд враховує таке. 
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить.
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
За висновками Верховного Суду стаття 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 316/2082/19. Тому саме по собі посилання у статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" на скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав не є встановленням приватно-правових способів захисту прав, адже такі способи встановлюються ЦК України, ГК України, а також договором та законом, що регулює цивільні відносини.
Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 96), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 48).
Принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89)) передбачає, що відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 100)).
Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права власності не відповідає належному способу захисту.
Відповідні висновки щодо такого способу захисту, як скасування державної реєстрації права власності викладено у пунктах 112 та 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, де зазначено таке: 
''112. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
113. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно''.
У своїх постановах Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 року у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 року у справі № 48/340, від 22.10.2019 року у справі № 923/876/16).
Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).
За наведених обставин, враховуючи зазначене та заявлені позивачем вимоги про скасування державної реєстрації права власності за відповідачем на нежитлові приміщення кафе-магазину загальною площею 146, 5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 така позовна вимога Рівненської міської ради задоволенню не підлягає з підстав обрання неефективного способу захисту. 
Щодо доводів позивача про здійснення відповідачем самочинного будівництва суд виходить із того, що правовідносини щодо самочинного будівництва врегульовані спеціальною нормою, а саме ст. 376 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Окрім того, ч. 7 ст. 367 ЦК України вказує, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Відповідно до наданого позивачем Висновку експерта Рівненського науково-дослідного експертно-криміналістичного центр МВС України № СЕ-19/118-25/8340-БТ від 08.07.2025 року цей висновок не містить відповіді на питання про: «істотне відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил». Тобто, немає конкретної відповіді на питання, яке підлягає з`ясуванню для застосування ст. 376 ЦК України.
Із змісту ч. 7 ст. 367 ЦК України, слідує, що спір щодо самочинного будівництва може ініціювати відповідний орган державної влади або органи місцевого самоврядування. При цьому, вказана спеціальна норма Закону не наділяє правом Рівненську міську раду звертатися до суду із таким позовом, як засновника виконавчого органу ради, який наділяється такими повноваженнями. 
Як вбачається із наданих позивачем доказів – Декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої управлінням ДАБІ у Рівненській області 23.05.2017 р. №РВ 082171430483 та Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності зареєстрованої Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області 01.06.2017 року – вони є правовими актами індивідуальної дії, і суд у межах вирішення спору у цій справі позбавлений можливості оцінювати правомірність дій цього органу. 
Також виходячи із вказаних декларацій повноваженнями на звернення до суду у спорах щодо самочинного будівництва здійснювало Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області – орган державної виконавчої влади, після припинення якого такі повноваження були делеговані відповідним виконавчим органам місцевих рад. 
Згідно із ч.ч. 1.2 ст. 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.
Відповідно до п/п 1 п. б ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі будівництва належать такі делеговані повноваження: надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності";
Таким чином, наведені у п/п 1 п. «б» ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноваження є делегованими саме виконавчим органам місцевого самоврядування, а не сільським, селищним, міським радам, і з цих питань виконавчі органи підконтрольні органам виконавчої влади. 
Відповідно до Положення про Управління державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого рішенням Рівненської міської ради від 20.10.2022 року № 2546, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради (далі – Управління ДАБК) створене згідно з рішенням Рівненської міської ради (далі – міська рада) з метою реалізації покладених на органи місцевого самоврядування повноважень щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та є виконавчим органом міської ради. Управління ДАБК підконтрольне та підзвітне міській раді і підпорядковане її виконавчому комітету, міському голові та заступнику міського голови згідно з розподілом обов`язків. З питань здійснення повноважень, визначених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", Управління ДАБК є підконтрольним Державній інспекції архітектури та містобудування України (далі – ДІАМ) (пункти 1-3 Положення) Управління ДАБК є юридичною особою публічного права, має самостійний баланс, рахунки в органах Державної казначейської служби України, печатку із зображенням Державного Герба України та своїм найменуванням, інші печатки й штампи, бланки, а також інші реквізити, в тому числі електронні (пункт 5 Положення).
Слід враховувати, що для наявності права на судовий захист, порушення має бути реальним, обґрунтованим, стосуватися (зачіпати) зазвичай індивідуально виражені права чи інтересів особи, яка стверджує про їх порушення. 
Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Таким чином, суд в цій частині приходить до висновку про наявність виключного права на звернення з позовом до суду у справах про самочинне будівництво відповідного у органу державної влади або органу місцевого самоврядування (ч. 7 ст. 367 ЦК України), та, водночас, не доведення Рівненською міською радою наявності у неї суб`єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов, а також наявність факту їх порушення або оспорювання. Вказана обставина позбавляє Рівненську міську раду можливості звертатися до суду з даним позовом та є самостійною і безумовною підставою для відмови у позові.
Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч. 2 ст. 80 ЦПК України). Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (ч. 4 ст. 77 ЦПК України). Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ч. 1 та ч. 2 ст. 89 ЦПК України).
Як висновок, в цій справі,  фактом залишається те, що ОСОБА_1 набув право власності на спірний об`єкти у встановленому законом порядку, подавши державному реєстратору всі необхідні документи, на підставі яких реєстратором було прийнято рішення про реєстрацію права власності, і позивач не надав доказів здійснення відповідачем самочинного будівництва, самовільного зайняття земельної ділянки та порушення прав позивача реєстрацією права власності відповідача на нерухоме майно - нежитлові приміщення кафе-магазину площею 146,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . 
За сукупності вищенаведених підстав, суд приходить до висновку про безпідставність та необґрунтованість позовних вимог, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 4, 10, 12, 19, 81, 247, 259, 263-265, 273, 352, 354-355 ЦПК України, суд, - 

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Рівненської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Комунальне підприємство «Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації» про скасування реєстрації права власності - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Рівненської області через Рівненський міський суд шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення буде виготовлений 12 червня 2026 року.

Суддя Рівненського
міського суду О.Я. Тимощук