Справа № 133/2909/25
Провадження № 22-ц/801/1208/2026
Категорія: 30
Головуючий у суді 1-ї інстанції Дурач О. А.
Доповідач:Сало Т. Б.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 року	Справа № 133/2909/25	м. Вінниця	

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів: головуючого судді Сала Т.Б., суддів: Берегового О.Ю., Панасюка О.С., секретар Кулішко Б.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 26 лютого 2026 року, ухвалене суддею Дурач О.А., повне рішення складено 03 березня 2026 року, в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,
встановив:
У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із даним позовом, в якому просив:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, який розташований в АДРЕСА_1 , укладений 04 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
- визнати за ним право власності на житловий будинок, розташований в АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначив, що приблизно в червні 2012 року він домовився з ОСОБА_2 про купівлю-продаж житлового будинку, який розташований в нього по сусідству по АДРЕСА_1 . Вказаний будинок належав його батькові – ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . ОСОБА_2 повідомив позивача, що після оформлення всіх документів після смерті батька укладе з ним договір купівлі-продажу в нотаріальному порядку. Вони домовились про вартість в 5 000 доларів США.
Так як ОСОБА_2 є громадянином росії і проживає на території Молдови, яка відноситься до російської федерації, він виїхав за місцем проживання і залишив своїй далекій родичці ОСОБА_5 довіреність на оформлення до кінця всіх документів на будинок. 
Позивач вказує, що в грудні 2012 року він передав 5 000 доларів США за будинок представнику ОСОБА_2 – ОСОБА_3 , яка діяла від його імені по довіреності, і яка передала кошти ОСОБА_2 та пообіцяла, що після оформлення всіх документів ОСОБА_2 сам приїде і вони укладуть договір купівлі-продажу. Після передачі коштів, позивач почав користуватись будинком, прибирати територію, користуватись земельною ділянкою, всі оригінали документів на будинок були передані йому представником ОСОБА_2 .. За таких обставин фактично було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку. 
Проте, з 2012 року по даний час відвідати нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу в письмовій формі та його нотаріального посвідчення виявилось неможливим, оскільки ОСОБА_2 більше не приїздив в Україну, довіреність на ОСОБА_3 закінчилась, а після вторгнення росії в 2022 році з ним взагалі ніякого зв`язку немає. Протягом всього часу з дати укладення усного договору купівлі-продажу та передачі коштів позивач користувався будинком і земельною ділянкою біля будинку, який знаходиться в нього по сусідству, маючи надію на спільне з продавцем відвідання нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу будинку та подальшої реєстрації права власності на нього в установленому законом порядку. 
Разом з тим, у зв`язку із широкомасштабним вторгненням російської федерації на територію України можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку втрачена, враховуючи, що жодних засобів зв`язку з ОСОБА_2 , який є громадянином рф, у позивача немає. 
Вказане стало підставою для звернення до суду із даним позовом.
Рішенням Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 26 лютого 2026 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погодившись із вказаним рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та задовольнити позовні вимоги.
У скарзі зазначає, що довіреність від 21 червня 2012 року попала у його розпорядження вже після передачі ним коштів ОСОБА_3 та початку користування ним будинку. ОСОБА_3 мала право вчиняти дії щодо житлового будинку по АДРЕСА_1 від імені ОСОБА_2 .. Ніяких претензій щодо неправомірного користування житловим будинком ні ОСОБА_2 , ні ОСОБА_3 з 2012 року не заявляли. Посвідчити на даний час договір нотаріально немає можливості, оскільки з 2014 року відповідач ОСОБА_2 не виходить на зв`язок ні з позивачем, ні зі своєю родичкою ОСОБА_3 ..
Відзив на апеляційну скаргу не надійшов. 
Апеляційний суд, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги дійшов до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Встановлено, що право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 згідно матеріалів інвентаризаційної справи №1744 станом на 31 грудня 2012 року зареєстроване в цілому КП «ВООБТІ» за ОСОБА_4 на підставі договору дарування від 25 травня 1957 року, посвідченого державним нотаріусом Козятинського державної нотаріальної контори Вінницької області Сидоренко Е.Г., реєстровий номер №1876. Реєстрація КП «ВООБТІ» - 28 травня 1957 року, реєстровий №1210, реєстрова книга №8. Вказане підтверджується відповіддю керівника Козятинського відокремленого підрозділу КП «Вінницьке обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» №14 від 10 березня 2025 року на адвокатський запит (а.с.17). 
ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 27 грудня 2004 року (а.с.5).
Відповідач ОСОБА_2 є сином ОСОБА_4 , що підтверджується копією свідоцтва про народження серії НОМЕР_2 від 24 лютого 1956 року (а.с.6). 
Рішенням Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 05 грудня 2025 року задоволено позов ОСОБА_2 до Козятинської міської ради про визнання права власності на спадкове майно в цивільній справі №2-46 2005 р. Визнано за ОСОБА_2 право власності на спадковий житловий будинок з погосподарськими спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю 22008 гривень, що залишився після смерті батька – ОСОБА_4 .
Рішення набрало законної сили 16 грудня 2005 року.
21 червня 2012 року ОСОБА_2 видав довіреність на ім`я ОСОБА_3 , якою уповноважив останню бути її представником з усіма необхідними повноваженнями у відповідних уповноважених на те органах, установах, організаціях Вінницької області (зокрема – в органах місцевої влади, у виконавчих органах, в державних адміністраціях будь-якого рівня, органах технічної інвентаризації (з питань реєстрації будь-якого нерухомого майна та виготовлення технічної документації на нього), в землевпорядних органах (у відповідному уповноваженому органі по управлінню земельними ресурсами), тощо) з питань виготовлення технічної документації для передачі земельної(них) ділянок, які знаходяться на території Козятинської міської ради Козятинського району Вінницької області в оренду, в користування, або приватну власність, в тому числі, але не виключно, за адесою: АДРЕСА_1 . У силу повноважень, що ґрунтуються на цій довіреності, ОСОБА_3 має право, зокрема, вчинити комплекс дій, що пов`язані із реалізацією прав ОСОБА_2 , як власника будь-якого нерухомого майна, зокрема представляти його інтереси у зв`язку з цим у взаємовідносинах із фізичними особами. Вказана довіреність посвідчена приватним нотаріусом Козятинського районного нотаріального округу Безбахом Ю.А. і зберігає чинність до 21 червня 2015 року (а.с.10).
04 грудня 2012 року ОСОБА_3 надала розписку в тому, що вона отримала від ОСОБА_1 кошти в доларах 5 000 тисяч за продаж будинку по АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_2 (а.с.12).
Звертаючись до суду із вказаним позовом ОСОБА_1 стверджував про те, що оскільки ОСОБА_2 є громадянином росії і не приїздив в Україну, а з 2022 року будь-який зв`язок з ним припинений, відтак відвідування нотаріуса з 2012 року для укладення договору купівлі-продажу є неможливим. Оскільки він передав кошти за вказаний будинок уповноваженій власником особі та користувався ним протягом вказаного часу, відтак просить визнати дійсним договір купівлі-продажу та визнати за ним право власності на житловий будинок. 
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ч.1 ст.657 ЦК України).
Відповідно до частини першої, другої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Згідно з вимогами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У відповідності до вимог статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язуються передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну.
Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.
Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
Для визнання такого договору дійсним обов`язковою умовою, як і для будь якого іншого договору, є відповідність його змісту Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина 3 статті 209, частина 1 статті 203 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.
Суд першої інстанції, дослідивши матеріали справи вважав, що нотаріальне посвідчення договору, який позивач просить визнати дійсним, не було здійснено ані під час його укладання, ані на теперішній час. Не надано і доказів відповідно до вимог ст.ст. 76-80 ЦПК України, що між сторонами досягнуто згоди щодо істотних умов договору, що відповідач отримав у повному обсязі обумовлені сторонами кошти за належний йому житловий будинок, з огляду на відсутність повноважень відповідача ОСОБА_3 на укладення договору купівлі продажу та отримання грошових коштів за продаж спірного житлового будинку, з чим позивач був обізнаний, оскільки довіреність від 21 червня 2012 року перебувала в його розпорядженні, а також не надано належних, достатніх та допустимих доказів того, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору. Можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не втрачена і у сторін відсутні перешкоди для цього. 
Оскільки факт порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу позивача як відповідачем ОСОБА_2 , так і, враховуючи предмет розгляду даної справи, відповідачем ОСОБА_3 не доведений матеріалами справи, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позовних вимог з наведених вище підстав.
Апеляційний суд не погоджується із вказаними висновками суду першої інстанції, оскільки судом першої інстанції не в повній мірі надано оцінку наявним у справі доказам.
Так, проаналізувавши зміст довіреності від 21 червня 2012 року апеляційним судом встановлено, що за змістом цієї довіреності ОСОБА_3 мала право, зокрема, вчинити комплекс дій, що пов`язані із реалізацією прав ОСОБА_2 , як власника будь-якого нерухомого майна, зокрема представляти його інтереси у зв`язку з цим у взаємовідносинах із фізичними особами. 
Вказана довіреність діяла до 21 червня 2015 року.
Тобто майно у цій довіреності не конкретизоване і стосується усього нерухомого майна, належного ОСОБА_2 , яким є і спірний будинок.
04 грудня 2012 року ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_1 кошти в сумі 5 000 доларів США за продаж будинку по АДРЕСА_1 , який належав ОСОБА_2 
ОСОБА_3 була обізнана про знаходження даної справи на розгляді суду першої інстанції. Будь-яких заперечень щодо позовних вимог ОСОБА_1 у процесі розгляду справи не висловила, тобто факт наявності у неї повноважень на розпорядження майном ОСОБА_2 станом на момент виникнення спірних правовідносин, узгодження усіх умов щодо відчуження будинку та отримання у ОСОБА_1 коштів за належний ОСОБА_2 будинок не заперечила.
02 червня 2026 року, під час апеляційного перегляду справи, у судовому засіданні було оголошено перерву з метою з`ясування у судовому засіданні позиції ОСОБА_3 щодо заявлених позовних вимог.
У наступне судове засідання, яке призначене на 11 червня 2026 року, ОСОБА_3 не з`явилася. Подала нотаріально посвідчену заяву від 10 червня 2026 року, у якій вказала про неможливість явки в судове засідання у зв`язку із станом свого здоров`я. Вказала, що заявлені позовні вимоги, вимоги апеляційної скарги визнає у повному обсязі, не заперечує проти їх задоволення. Розгляд справи просить проводити без її участі.
На підтвердження стану здоров`я надано виписку із медичної карти амбулаторного (стаціонарного) хворого 164.
Враховуючи вік відповідача ОСОБА_3 (85 років) та віддаленість місця її проживання від місця знаходження апеляційного суду, апеляційний суд вважає за можливе взяти до уваги подану нею нотаріально посвідчену заяву. Позиція ОСОБА_3 з приводу обставин справи та вимог позову, за відсутності можливості повідомити ОСОБА_2 про дату та час судового засідання, є важливою та необхідною при вирішенні спору.
Суд першої інстанції повинен був пересвідчитись в дійсності намірів обох сторін договору через з`ясування позиції ОСОБА_3 як особи, яка отримала кошти за договором та діяла на підставі чинної на той момент довіреності.
Що стосується відповідача ОСОБА_2 , то з матеріалів спадкової справи №442/05 до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 слідує, що останнім відомим місцем проживання та реєстрації ОСОБА_2 є м. Рибниця Придніпровської Молдавської Республіки, з якою Україна не має офіційних договірних відносин.
Як стверджує у позовній заяві ОСОБА_1 , ОСОБА_2 після видачі на ім`я своєї далекої родички ОСОБА_3 довіреності не приїжджав в Україну, а після повномасштабного вторгнення росії в 2022 році з ним немає взагалі ніякого зв`язку. У зв`язку з цим, можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку була втрачена.
З матеріалів справи встановлено, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, відбулося повне виконання умов договору, що підтверджується розпискою ОСОБА_3 , як уповноваженої особи, про отримання коштів та фактичним прийняттям майна позивачем. 
Однак, враховуючи вказані вище обставини, зокрема, що ОСОБА_2 протягом тривалого часу (більше 10 років) не приїжджав до України, проживає на території Придніпровської Молдавської Республіки, яка фактично контролюється рф, і дія виданої ним довіреності на ім`я ОСОБА_3 вичерпала свою дію, апеляційний суд вважає, що факт безповоротного ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення правочину доводиться матеріалами справи, і як втрата можливості його посвідчити.
Отже, оскільки сторонами договору купівлі-продажу були в повному обсязі виконані усі його умови, наявні підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку та визнання за позивачем права власності на нього.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є  неповне з`ясування обставин, що мають значення для справ и.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову. 
Керуючись ст. 137, 141, 367, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України,
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 26 лютого 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, який розташований в АДРЕСА_1 , укладений 04 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , право власності на житловий будинок, розташований в АДРЕСА_1 .
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 12 червня 2026 року.

Головуючий Т.Б. Сало

Судді О.Ю. Береговий

О.С. Панасюк