Справа № 761/43821/25
Провадження № 2/761/5153/2026

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 року Шевченківський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Романишеної І.П.
за участю секретаря Голуба О.А.,
представника позивача ОСОБА_1 
представника відповідача ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОСОБА_5 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», Димерська селищна рада, Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрозвитку) про витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2025 року ОСОБА_3 (далі по тексту - позивач) звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва через систему «Електронний суд» з даним позовом до ОСОБА_4 (далі по тексту - відповідач), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОСОБА_5 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», Димерська селищна рада, Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрозвитку) про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Згідно позовних вимог просив суд: витребувати на користь ОСОБА_3  з чужого незаконного володіння  ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60, 30 квадратних метрів.
Короткий зміст та узагальнені доводи позовної заяви.
Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_3 являється законним власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право власності серії НОМЕР_1 від 12 листопада 2012 року. Однак, за інформацією від ОСББ будинку, позивачу стало відомо про те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за квартирою зареєстроване за іншою особою. З реєстру прав на нерухоме майно позивачем було встановлено, що належна йому на праві власності квартира неодноразово відчужувалась без волі дійсного власника майна. Станом на день звернення до суду з даним позовом власником спірної квартири є відповідач. Підстава для набуття права: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Сорокою В.О., зареєстрований в реєстрі за № 892. Водночас, позивач вказує, що уклав договір про участь у фонді фінансування будівництва, у зв`язку з реалізацією якого набув майнові права на об`єкт інвестування. Майнові права тотожні праву власності на спірну квартиру належать виключно позивачу, як довірителю, що повністю виконав зобов`язання щодо оплати вартості квартири за договором про участь у фонді фінансування будівництва. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Оскільки позивач вважає, що він являється єдиним законним власником спірної квартири, а враховуючи виконання умов договору про участь у фонді фінансування будівництва та додержання порядку одержання об`єкту інвестування та передачі майнових прав, жодна інша особа не могла володіти майновими правами на спірну квартиру.
Провадження у суді та позиція сторін щодо предмету спору.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.10.2025 року матеріали справи передані для розгляду судді Романишеній І.П.
Ухвалою суду від 20.10.2025 року позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків.
Ухвалою суду від 12.11.2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.
21.11.2025 року через систему «Електронний суд» від відповідача надійшло клопотання про залучення до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Димерську сільську раду та Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрозвитку).
21.11.2025 року через систему «Електронний суд» від представника відповідача надійшов відзив на позов. Згідно відзиву відповідач заперечував з приводу позовних вимог та просив відмовити у його задоволенні. Вказував, що позивачем не надано жодних доказів, що свідоцтво від 19.11.2012 року (видане Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)) було ним зареєстроване в передбаченому законодавством порядку. Правомірність набуття ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» майнових прав на спірну квартиру свідчить про правомірність всіх подальших дій (правочинів) зі спірною квартирою - зокрема її придбання відповідачем. Також вказував, що сума витрат позивача на професійну правничу допомогу (у розмірі 20 000,00 грн.) навіть без врахування безпідставності та необґрунтованості позовних вимог є явно завищеною та необґрунтованою.
05.01.2026 року від третьої особи Димерської сільської ради надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника третьої особи.
11.02.2026 року від третьої особи Міністерства розвитку громад та територій України надійшли пояснення. Згідно змісту письмових пояснень представник третьої особи зазначав, що спірна квартира була придбана за рахунок житлового сертифікату, реєстраційний номер в РПЗМ ЖС-14.04.2025-17223, дата реєстрації запису про житловий сертифікат 14.04.2025. (дата закінчення дії житлового сертифіката 14.04.2030), розмір компенсації, на який видано житловий сертифікат 2380452,37 гривні 37 копійок відповідно до Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об`єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (далі - Закон), а також постанови Кабінету Міністрів України від 30.05.2023 N 600 «Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені об`єкти нерухомого майна» (далі - Порядок N 600). Відповідач вважає, що в разі гіпотетичного задоволення позовних вимог у Димерської селищної ради можуть виникнути певні обов`язки щодо поновлення чинності вказаного житлового сертифіката. Відповідно до абзацу 1 пункту 49 Порядку № 600 пошук житла, вартість, а також умови придбання житла, яке придбавається з використанням житлового сертифіката, узгоджуються з власником або замовником будівництва отримувачем компенсації самостійно. У даному випадку гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання об`єкта житлової нерухомості виконано та відповідач отримавши житловий сертифікат, скористався своїм правом на отримання компенсації за знищений об`єкт нерухомого майна шляхом його використання. Також, 01.12.2025 в Мінрозвитку за №С-12535/0/2025 зареєстровано звернення ОСОБА_4 за яким заявник інформував про те, що був власником об`єкту нерухомого майна (будинку) за адресою АДРЕСА_2 , знищеного в ході агресії російської федерації проти України, внаслідок чого ОСОБА_4 видано житловий сертифікат (реєстраційний номер житлового сертифіката в РПЗМ - ЖС-14.04.2025-17223), яким передбачено компенсацію в розмірі 2380452,37 грн. та який реалізовано останнім за Договором купівлі-продажу від 06.08.2025, посвідченим приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Сорокою В.О. за реєстровим номером 892 на придбання квартири АДРЕСА_1 . Вказаним зверненням поінформовано про розгляд справи №761/43821/25, предметом у якій є спір стосовно квартири, придбаної за реалізацією житлового сертифіката ЖС-14.04.2025-17223 та запитано роз`яснення законодавчого механізму дій зацікавленої особи для поновлення використаного житлового сертифікату у випадку його використання на придбання іншої нерухомості замість знищеного, проте з незалежних причин позбавлено права власності на придбану нерухомість. Листом Мінрозвитку від 18.12.2025 № 10431/28/ЗВГ-25 заявнику надано відповідь про те, що для відновлення дії житлового сертифіката власнику майна необхідно отримати підтвердження від АТ «Укрпошта» щодо зарахування повної повернутої суми у розмірі, зазначеному у житловому сертифікаті, на рахунок АТ «Укрпошта» та звернутися до нотаріуса, який укладав угоду купівлі- продажу об`єкта нерухомого майна для проведення операції по скасуванню договору купівлі-продажу та внесення відповідних відомостей в Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України. Враховуючи викладене, просив врахувати викладене у поясненнях Мінрозвитку при розгляді справи та здійснювати її розгляд за відсутності представника Міністерства розвитку громад та територій України.
Від інших третіх осіб у справі пояснень чи заперечень з приводу позовної заяви до суду не надходило.
Ухвалою суду від 12.03.2026 року закрито підготовче судове засідання у справі та призначено до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.
10.06.2026р. від представника позивача надійшло клопотання про долучення доказів.
В судовому засідання 11.06.2026 року представник позивача позовні вимоги підтримав та просив задовольнити з викладених у позовній заяві підстав. Також просив визнати поважними причини неподання клопотання про долучення доказів, оскільки долучені документи не мав можливості отримати раніше.
Представник відповідача з приводу позовних вимог заперечував та наполягав на відмові у задоволенні позову. Щодо клопотання про долучення доказів - заперечував.
Представники третіх осіб в судове засідання не з`явились, про час та дату судового засідання повідомлялись у встановленому законом порядку.
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення по суті, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Фактичні обставини спірних правовідносин сторін, які вбачаються з матеріалів справи та встановлені судом.
16 березня 2010 року між ОСОБА_3 (надалі за договором - Довіритель) та ПАТ «АРТЕМ-БАНК» (надалі за договором - Управитель) укладено договір № 496 про участь у фонді фінансування будівництва.
Відповідно до цього договору, Довіритель зобов?язується передати Управителю, в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність об?єкта інвестування, а Управитель зобов?язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами ФФБ. Фонд фінансування будівництва є ФФБ виду А, де поточну ціну вимірної одиниці об?єкта будівництва, споживчі властивості об?єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає Забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об?єкта будівництва. Довіритель набуває прав і обов?язків Довірителя після передачі грошових коштів у довірчу власність Управителя. Згідно цього договору Довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі: 100 % вартості об?єкту інвестування, що складає 744 883,94 (сімсот сорок чотири тисячі вісімсот вісімдесят три грн. 94 коп.), крім цього ПДВ 148 976,78 грн., всього: 893 860,73 (вісімсот дев?яносто три тисячі вісімсот шістдесят грн. 73 коп.) та повинен сплатити до 15 жовтня 2010 року.
Повна вартість об?єкта інвестування (квартири) складає: 744 883, 94 (сімсот сорок чотири тисячі вісімсот вісімдесят три грн. 94 коп.), крім цього ПДВ 148 976,78 грн., всього: 893 860,73 (вісімсот дев?яносто три тисячі вісімсот шістдесят грн. 73 коп.). Для обліку грошових коштів Довірителя, переданих у довірчу власність, Управитель відкриває Довірителю рахунок №9790 5 8736.496 у системі обліку ФФБ. Довіритель повинен спрямовувати грошові кошти на рахунок № НОМЕР_2 , в АТ "АРТЕМ-БАНК", МФО 300885, код ЄДРПОУ 05395919 в строки, передбачені п.1.4 цього договору. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ, Управитель видає Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі Довірителя у ФФБ, в якому вказується плановий термін введення будинку в експлуатацію ( IV кв. 2010 р.), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . Розмір вимог Довірителя на об?єкт інвестування визначається кількістю закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування (закріплення здійснюється з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об?єкта інвестування). (п.п. 1.1.-1.7 Договору).
Згідно інформаційного листа виданого КП "Житомирбудзамовник" вбачається, що за довірителем ОСОБА_3 , закріплений об?єкт інвестування, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Повна вартість об?єкта інвестування (квартири) складає: 744 883, 94 (сімсот сорок чотири тисячі вісімсот вісімдесят три грн. 94 коп.) крім цього ПДВ 148 976,79 грн., - всього: 893 860, 73 (вісімсот дев?яносто три тисячі вісімсот шістдесят грн. 73 коп.).
Поточна вартість м житла складає 14 777, 00 (чотирнадцять тисяч сімсот сімдесят сім грн. 00 коп.), в т.ч. ПДВ 2 462,83 грн.
27.05.2010р., 23.03.2011р., 30.06.2011р., 30.09.2011р., 02.12.2011р. між ОСОБА_3 та ПАТ «АРТЕМ-БАНК» були укладені додаткові угоди до договору № 496 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до яких сторони домовилися внести зміни до графіку інвестування.
Зокрема, відповідно до додаткової угоди №5 до договору № 496 про участь у фонді фінансування будівництва від 02.12.2011 року, сторони домовилися внести зміни до графіку інвестування, та викласти п.1.4 Договору у наступній редакції:
1.4. Згідно цього договору Довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі: етап - 55 % вартості об?єкту інвестування, що складає: 360 551,67 (триста шістдесят тисяч п?ятсот п?ятдесят одна грн. 67 коп.), крім цього ПДВ 71 910,33 грн., всього: 431 462,00 (чотириста тридцять одна тисяча чотириста шістдесят дві грн. 00 коп.) та повинен сплатити до 02 грудня 2011 року;
2 етап - 45 % вартості об?єкту інвестування, що складає: 299 355,50 (двісті дев?яносто девять тисяч триста п?ятдесят п?ять грн. 50 коп.), крім цього ПДВ 59 871,10 грн., всього: 359 226,60 (триста п?ятдесят дев?ять тисяч двісті двадцять шість грн. 60 коп.) сплачується до 31 січня 2012 року.
Повна вартість об?єкта інвестування (квартири) складає: 658 907,18 (шістсот п?ятдесят вісім тисяч дев?ятсот сім грн. 18 коп.), крім цього ПДВ 131781,42 грн., всього: 790 688,60 (сімсот дев?яносто тисяч шістсот вісімдесят вісім грн. 60 коп.)".
На виконання умов Договору № 496 від 16 березня 2010 року ОСОБА_3 було сплачено Управителю грошові кошти в розмірі 891 053,10 грн., про що ПАТ «АРТЕМ- БАНК» видало довідку № 496 від 30 січня 2012 року згідно якої ОСОБА_3 дійсно сплатив повну вартість квартири АДРЕСА_4 .
Внесення грошових коштів згідно договору також підтверджується випискою про рух коштів, з якої вбачається, що ОСОБА_3 було внесено грошові кошти згідно Договору №496 від 16.03.2010 про участь у ФФБ виду А за програмою КА "Житомирбудзамовник" на спорудження об`єкту в АДРЕСА_3 , ОСОБА_3 
30 січня 2012 року між ПАТ «АРТЕМ-БАНК» та ОСОБА_3 укладено Договір відступлення майнових прав № 496, у відповідності до умов якого Управитель відступив Довірителю майнові права на об`єкт інвестування, а саме: на квартиру АДРЕСА_1 .
28 серпня 2012 року між ОСОБА_3 та Забудовником - Приватним підприємством «ПІД КЛЮЧ» (код за ЄДРПОУ 33020013) було складено Акт приймання-передачі квартири від 28 серпня 2012 року.
19 листопада 2012 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) було видано свідоцтво про право власності серія НОМЕР_1 , яким засвідчено право власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 .
Судом також встановлено, що 17.04.2015 року між ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» укладено договір № 199/158/щ.
Згідно п. 1.1 Договору продавець продає, а Покупець купує майнові права на технічне приміщення (далі - об`єкт) у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж).
Відповідно до п. 1.2 Договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира, розташована в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_5 з наступним характеристиками: номер секції 2, номер квартири АДРЕСА_6 . Поверх 10, кількість кімнат 1, загальна площа 60, 3 кв. м.
Згідно витягу з Єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається, що 24 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. здійснено реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 . Запис до реєстру було внесено щодо ЗАКРИТОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ІМЕНЕРОС СТАТИБА», код ЄДРПОУ: 286719130, країна реєстрації: Республіка Литва. Підставою для внесення запису стали наступні документи: Акт приймання-передачі майнових прав, серія та номер: б\н, виданий 23.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА»; ДОВІДКА, серія та номер: 154, виданий 23.04.2015, видавник: ТОВ "ПІД-КЛЮЧ"; ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ, серія та номер: 199/158/Щ, виданий 17.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
В подальшому, 03 листопада 2021 року ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» на підставі договору купівлі- продажу продало вказану вище квартиру ТОВ «ПЕРЛИНА НИВОК» (код за ЄДРПОУ 44527921).
21 червня 2023 року між ТОВ «ПЕРЛИНА НИВОК» та фізичною особою ОСОБА_6 укладено Договір іпотеки, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., за яким спірна квартира була передана в іпотеку.
17 квітня 2025 року за заявою ОСОБА_6 іпотеку з вказаної квартири було знято.
17 квітня 2025 року між ТОВ «ПЕРЛИНА НИВОК» та ОСОБА_5 укладено Договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т.М., зареєстровано в реєстрі за N 818.
06.08.2025 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Сорокою В.О.
За цим договором Продавець зобов?язується передати у власність Покупцеві, а Покупець зобов?язується прийняти на умовах цього договору квартиру за АДРЕСА_1 (надалі за текстом цього договору - «квартира», «житло»), зі сплатою за неї в порядку та розмірі, визначеними цим договором, відповідної грошової суми.
1.2. Опис квартири: Квартира складається з однієї житлової кімнати, житлова площа 21,2 кв.м., загальна площа 60,3 кв.м.
1.3. Квартира належить Продавцеві на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бондар Т.М. 17 квітня 2025 року за реєстраційним номером 818. право власності зареєстровано 17 квітня 2025 року за N?59526576, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна: 2467416132200, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав N?438384445 від 06 серпня 2025 року, сформованою приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Сорокою В.О.
Згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 11.10.2025 року, право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта 2467416132200, квартира АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_4 .
Відповідно до листа вих.№_/11-26/01 від 11.03.2026 року, вбачається, що між ПАТ «АРТЕМ-БАНК», як Управителем, та Довірителем було укладено: Договір про участь у фонді фінансування будівництва №496 від 16 березня 2010 року, ОСОБА_3 , майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
Після оплати грошових коштів на підставі вищевказаного Договору про участь у фонді фінансування будівництва, між ПАТ «АРТЕМ-БАНК», як Управителем, та Довірителем, було укладено Договір відступлення майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 , а після введення об?єкта будівництва в експлуатацію, Довірителю було видано всі необхідні документи для оформлення права власності на квартиру. ПАТ «АРТЕМ-БАНК», як Управитель, у зв?язку із викупом та передачею майнових прав на вищезазначений об?єкт інвестування Довірителю фонду, направило лист приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. з проханням зняти заборону відчуження на об?єкти інвестування у складі об?єкта будівництва згідно переліку №1, в тому числі, квартири АДРЕСА_6 .
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Таким чином, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має, і визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Аналогічну позицію викладено у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі №910/15993/16.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства.
З матеріалів справи вбачається, що первинна реєстрація права власності на спірний об`єкт відбулася на підставі рішення приватного нотаріуса Київського МНО Литвин А.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 60654642 від 24.09.2021. Рішення прийняте на підставі правочинів, виданих ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА», а саме:
1. Акт приймання-передачі майнових прав, серія та номер: б/н, виданий 23.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА»;
2. Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 199/158/щ, виданий 17.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Відповідно до пункту 1.1. договору №199/158/щ від 17.04.2015 його предметом є «Майнові права на технічне приміщення». Пунктом 1.2. договору вже передбачено, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором є квартира АДРЕСА_1 .
При цьому, в розділі «Терміни та їх визначення» зазначено, що майнові права - це всі права на Об`єкт нерухомості, які належать Продавцю на підставі Договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26 квітня 2012 року між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ» та полягають у праві продавця набути право власності на Об`єкт нерухомості після введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.
У той же час, реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_7 , здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007р. між ТОВ «АРТЕМ-БАНК», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_7 .
Згідно ст. 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» система функціонування ФФБ передбачає в тому числі: укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення управителем за довірителем обраного ним об`єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта інвестування як складової частини об`єкта будівництва; відкриття управителем рахунку довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ; передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об`єкти інвестування, майнових прав на ці об`єкти інвестування за договором про уступку майнових прав; здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об`єктів інвестування; набуття довірителями у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ.
Статтею 14 цього Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
На момент укладення вказаного Договору про заміну сторони від 26.04.2012 майнові права на квартиру по АДРЕСА_7 , в тому числі, на квартиру АДРЕСА_6 в будинку, передано позивачу, оскільки 30 січня 2012 року між ПАТ «АРТЕМ-БАНК» та ОСОБА_3 укладено Договір відступлення майнових прав № 496.
Відповідно до правового висновку, відображеного в постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 18 лютого 2020 року в справі № 917/154/15, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 06 лютого 2020 року в справі № 922/5787/15, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21 січня 2020 року в справі № 911/3883/16, постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 11 грудня 2019 року в справі 923/1382/16 та багатьох інших: «Преюдицію утворюють ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта».
Згідно з постановою Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21 січня 2020 року в справі № 911/3883/16: «Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Преюдиціальне значення мають рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини».
Судом також встановлено, що питання законності реалізації житлових приміщень в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_7 досліджувалось під час розгляду справи № 04/01/5026/1089/2011 та було встановлене постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 та постановою Верхового Суду від 11.11.2020.
Так, вказаними судовими рішеннями, зокрема, встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_7 могла здійснюватися виключено через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва використанням коштів фонду фінансування виду А за програмою будівництва об`єкту.
Також зазначеними рішеннями суду встановлено, що ані Управлінням державної охорони України (замовник) та КП «Житомирбудзамовник» (забудовник), ані ПП «ПІД-КЛЮЧ» (генеральний підрядник) та всі інші підрядники які брали участь у будівництві об`єкту, інші фізичні або юридичні особи не могли придбати майнові права на об`єкти нерухомості, інакше як через фонд фінансування будівництва і лише за умови здійснення інвестування.
Таким чином, суд звертає увагу та те, що ТОВ «ПІД-КЛЮЧ» не могло мати і не мало майнових прав на об`єкт інвестування та, не могло їх передати жодній фізичній чи юридичній особі.
Як вже вказувалось, первинне внесення відомостей до Реєстру речових прав на нерухоме майно відбулося лише 24 вересня 2021 року, тобто вже після набуття усіх прав на спірну квартиру позивачем.
Отже, суд дійшов висновку майнові права на спірну квартиру належать позивачу та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між ТОВ «ПІД- КЛЮЧ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Частинами першою, другою і четвертою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частин першої і третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами першою і п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ч. 2 ст. 228 ЦК України, правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Згідно з ст. 6 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.
Відповідно до Договору про участь у фонді фінансування будівництва №496 від 16.03.2010 року майнові права на спірну квартиру управителем передані позивачу.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
За ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Нормою ст. 658 ЦК встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
З цього випливає і те, що Договір N 199/158/щ купівлі-продажу майнових прав від 17 квітня 2015 року порушує публічний порядок, оскільки цей правочини спрямований на порушення майнових прав дійсного власника квартири - ОСОБА_3 , які і інші правочини спрямовані на зміну власника спірної квартири.
Таким чином, майнові права на квартиру АДРЕСА_8 належать виключно позивачу, як довірителю, що повністю виконав зобов`язання щодо оплати вартості квартири за договором про участь у фонді фінансування будівництва.
Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі N 916/3156/17.
При цьому, у Постанові ВС від 29.10.2025 у справі №761/14373/23 вказано наступне.
Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (частина третя статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
У статті 190 ЦК України визначено, що майно є особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «майновими правами», а отже і «майном» (пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав окреслено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі № 363/641/22.
Таким чином, майнове право, яке є предметом договору - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).
У статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновки про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Велика Палата Верховного Суду наголошувала, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19) та багатьох інших.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 (провадження № 61-6067св22), від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23), від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19 (провадження № 61-3645св23), від 12 жовтня 2023 року у справі № 761/15699/16 (провадження № 61-4491св23) та інших.
З приводу тверджень представника відповідача у відзиві на позов, що право власності на квартиру позивачем не зареєстрованому відповідно до закону, суд вказує наступне.
Згідно зі ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Таким чином, саме факт придбання позивачем зазначеної квартири обумовлює виникнення права власності на неї. 
Державна реєстрація прав власності за ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА», а в подальшому щодо ТОВ «Перлина Нивок», ОСОБА_5 та відповідачем, сама по собі не створює правових підстав для набуття права власності на квартиру останнім. 
З огляду на викладене, не заслуговують на увагу доводи відповідача про те, що позивач не довів факту реєстрації свого права власності на об`єкт нерухомого майна.
Враховуючи приписи ст. 388 ЦК України, вказана вище квартира придбана ТОВ «Перлина Нивок», а після ОСОБА_5 та в подальшому ОСОБА_4 у особи, яка не мала права її відчужувати. Зазначене майно вибуло з володіння позивача не з його волі.
Згідно з частиною першою статті 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони.
За нормами ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 89 ЦПК України).
Повно та всебічно з`ясувавши обставини справи, оцінивши зібрані у справі докази, зважаючи на встановлені під час розгляду справи обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ґрунтуються на вимогах закону, обставини справи підтверджені належними засобами доказування, а тому позовну заяву необхідно задовольнити.
На підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 15 140, 00 грн.
Керуючись ст.ст. 259, 265, 268, 273, 353-355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОСОБА_5 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», Димерська селищна рада, Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрозвитку) про витребування майна з чужого незаконного володіння- задовольнити.
Витребувати від ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60, 30 квадратних метрів.
Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 15 140, 00 грн.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
ОСОБА_3 : АДРЕСА_9 , рнокпп НОМЕР_3 ;
ОСОБА_4 : АДРЕСА_10 , рноокпп НОМЕР_4 ;
ОСОБА_5 : АДРЕСА_11 , рнокпп НОМЕР_5 ;
Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок»: адреса 02094, місто Київ, вулиця Червоноткацька, будинок 61, ЄДРПОУ 44527921;
Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест»: 04050, м. Київ, вул. Січових Стрільців, 77, код ЄДРПОУ 40252414;
Димерська селищна рада: 07330, Київська обл., Вишгородський район, смт. Димер, вул. Соборна, 19, код ЄДРПОУ 04359488;
Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрозвитку): 01135, м. Київ, просп. Берестейський, 14, код ЄДРПОУ 37472062.
Повне рішення виготовлено 22.06.2026.

СУДДЯ        І.П. РОМАНИШЕНА