Справа №295/5600/20
Категорія 42
2/295/1376/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.2026 року м. Житомир

Богунський районний суд міста Житомира у складі:
 
головуючого – судді Полонця С.М.,
 
секретарів с/з – Глущенко Я.В., Лукасевич А.Є., Горелової М.М.,
за участю: представника позивача – адвоката Пасенка В.П., 
розглянув в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп», державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун Віти Володимирівни, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – ОСОБА_2 , про скасування рішень державного реєстратора, -

 
встановив:

 
Позивач звернулася в суд з даним позовом, в якому, з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 06.07.2020 року, просить скасувати рішення державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49882411 від 27 листопада 2019 року, про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 із внесенням запису про скасування державної реєстрації речових прав та відновленням запису про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на житловий будинок по АДРЕСА_1 ; скасувати рішення державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49883181 від 27 листопада 2019 року, про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» права власності на земельну ділянку площею 0,0727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013, розташовану по АДРЕСА_1 із внесенням запису про скасування державної реєстрації речових прав та відновленням запису про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,0727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013, розташовану по АДРЕСА_1 , а також стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати. При цьому, посилається на те, що позивач є власником житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 , які передала в іпотеку Акціонерному поштово-пенсійному банку «Аваль» з метою забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за двома кредитними договорами, укладеними з вищезазначеним банком. У подальшому право вимоги за кредитними договорами відступлено на користь ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп». 25.11.2019 року державний реєстратор Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун В.В. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці за вказаною адресою за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп». Під час реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» було порушено вимоги п. 61 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 (в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій), а також ст. 35 та ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що є підставою для скасування реєстраційної дії і відновлення запису про право власності на предмет іпотеки за позивачем. Позивачем не отримувалися письмові вимоги про усунення порушень, надіслані іпотекодержателем іпотекодавцеві, зміст даних вимог позивачу не відомий. Крім того, звернувшись до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель обрав спосіб захисту своїх прав. У житловому будинку, який є предметом іпотеки зареєстровані та проживають малолітні діти, а тому реєстрація права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» на предмет іпотеки відбулася без отримання погодження органу опіки та піклування, тобто незаконно.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 14.05.2020 року у справі відкрито спрощене позовне провадження без повідомлення сторін.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 26.05.2020 року задоволено заперечення представника позивача та вирішено здійснити розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 22.07.2020 року по справі призначено комплексну судову оціночно-будівельну та оціночно-земельну експертизу. За результатами підготовчого засідання закрито підготовче провадження та на час проведення експертизи запинено провадження у справі.
Постановою Житомирського апеляційного суду від 01.10.2020 року ухвалу Богунського районного суду м. Житомира від 22.07.2020 року залишено без змін.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 09.02.2021 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 12.03.2021 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_2 ; призначено по справі судову почеркознавчу експертизу та на час проведення експертизи зупинено провадження у справі.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 28.05.2021 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 03.08.2021 року призначено по справі судову почеркознавчу експертизу та на час проведення експертизи зупинено провадження у справі.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 22.06.2023 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 31.10.2023 року призначено по справі судову почеркознавчу експертизу та на час проведення експертизи зупинено провадження у справі.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 27.02.2024 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 16.09.2024 року виконання судової почеркознавчої експертизи, яку призначено ухвалою суду від 31.10.2023 року, доручено експертній установі за наявними у справі матеріалами та на час проведення експертизи зупинено провадження у справі.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 03.04.2025 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 22.05.2025 року призначено по справі судову почеркознавчу експертизу та на час проведення експертизи зупинено провадження у справі.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 16.03.2026 року поновлено провадження у справі.
Від відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити у задоволенні позову.
Представник позивача надав відповідь на відзив на позовну заяву, в якій зазначив, що у відзиві на позовну заяву не містяться докази, які спростовують доводи, викладені в позовній заяві.
В судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив його задовольнити, а також не заперечував щодо вирішення справи за відсутності відповідачів в заочному порядку.
Відповідачі в судове засідання повторно не з`явилися, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, доказів поважності причин неявки до суду не надали, а тому суд вважає за можливе вирішити спір без участі відповідачів на підставі наявних у справі даних та доказів згідно ч. 4 ст. 223 ЦПК України.
Третя особа в судове засідання не з`явилася, про час та місце судового засідання була повідомлена належним чином, про причини неявки не повідомила.
Вислухавши пояснення представника позивача та дослідивши матеріали справи, з урахуванням меж заявлених позовних вимог, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , набула право власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок від 20.06.2006 року.
Право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , загальною площею 0,727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013 з цільовим призначенням – для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель і споруд, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , набула на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №893741 від 12.05.2006 року.
07.09.2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», правонаступником всіх прав та зобов`язань якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір №014/5550/82/92618, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом у розмірі 60000 доларів США, а позичальник зобов`язався використати кредит за цільовим призначенням, сплатити проценти за користування кредитом, комісії згідно кредитного договору та тарифів банку та повернути банку кредит в розмірах, в порядку та в строки, визначені кредитним договором.
З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором був укладений та нотаріально посвідчений договір іпотеки від 07.09.2006 року, відповідно до якого ОСОБА_1 , як іпотекодавець, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 285,0 кв.м., житловою – 76,3 кв.м., та земельну ділянку, площею 727 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 1810136300:10:051:0013.
27.06.2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником всіх прав та зобов`язань якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір №014/5550/82/112710, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у розмірі 81600 доларів США, а позичальник зобов`язався використати кредит за цільовим призначенням, сплатити проценти за користування кредитом, комісії згідно кредитного договору та тарифів банку та повернути банку кредит в розмірах, в порядку та в строки, визначені кредитним договором.
З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором був укладений та нотаріально посвідчений договір іпотеки від 27.06.2007 року, відповідно до якого ОСОБА_1 , як іпотекодавець, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 285,0 кв.м., житловою – 76,3 кв.м., та земельну ділянку, площею 727 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 1810136300:10:051:0013.
Зазначені вище договори іпотеки містили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до яких останній мав право набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 14.05.2015 року у справі №295/19303/14-ц стягнуто із ОСОБА_2 . ІНФОРМАЦІЯ_2 на користь Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" заборгованість за кредитним договором №014/5550/82/92618 від 07.09.2006 року, яка станом на 24.07.2014 року становить 764590,30 грн. з них: заборгованість за кредитом - 544 989,74 грн., в тому числі прострочена заборгованість - 232204,46 грн., заборгованість за відсотками за користуванням кредитом - 184560,56 грн. та пеня за несвоєчасне погашення кредиту - 35040,00 грн. Стягнуто із ОСОБА_2 . ІНФОРМАЦІЯ_2 на користь Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" заборгованість за кредитним договором №014/5550/82/112710 від 27.06.2007 року, яка станом на 24.07.2014 року становить 1392548,29 грн., з них: заборгованість за кредитом - 989311,84 грн., в тому числі прострочена заборгованість - 59822,47 грн., заборгованість за відсотками за користуванням кредитом - 368196,45 грн. та пеня за несвоєчасне погашення кредиту - 35040,00 грн.
У подальшому за договорами відступлення права вимоги, до ТОВ «Укрфінанс Груп» перейшли всі права вимоги до кредитора ОСОБА_2 та іпотекодавця ОСОБА_1 за вищезазначеними кредитними договорами та договорами іпотеки. 
Згідно висновку експертів №268/12-2020 за результатами проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 14.12.2020 року дійсна (ринкова) вартість житлового будинку загальною площею 285 кв.м., який прозташований за адресою: АДРЕСА_1 в цінах станом на 25 листопада 2019 року, становила 2695700 грн. Дійсна (ринкова) вартість земельної ділянки площею 0,0797 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013 з цільовим призначенням – для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, в цінах станом на 25 листопада 2019 року, становила 356100 грн.
Згідно статті 27 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Згідно статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, перелік документів, необхідних для державної реєстрації права, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться, зокрема, на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Згідно пункту 61 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127, в редакції чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 25 листопада 2019 року державний реєстратор Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун Віта Володимирівна прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці площею 0,0727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013, за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп».
ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» для здійснення реєстрації права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 та земельну ділянку за вказаною адресою площею 0,0727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013 надало державному реєстратору наступні документи: оригінал договору іпотеки від 07.09.2006 року; оригінал договору іпотеки від 27.06.2007 року; оригінал договору про відступлення права вимоги за договорами іпотеки №745; оригінал договору про відступлення права вимоги за договорами іпотеки №746; дві вимоги про усунення порушень, направлені ОСОБА_2 ; дві вимоги про усунення порушень, направлені ОСОБА_1 ; докази отримання двох вимог ОСОБА_2 у вигляді рекомендованих повідомлень про вручення; докази отримання двох вимог ОСОБА_1 у вигляді рекомендованих повідомлень про вручення; оригінал кредитного договору №014/5550/82/92618 від 07.09.2006 року; оригінал кредитного договору №014/5550/82/112710 від 27.06.2019 року; оригінал відступлення права вимоги №114/2-6 від 28.05.2019 року; оригінал договору відступлення права вимоги від 28.05.2019 року.
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.
Суд звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до висновку експерта за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи від 17.02.2026 року №2410/25-32, підпис від імені ОСОБА_1 в графі «розписка в одержанні» рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу №0411628721394, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. Підпис від імені ОСОБА_1 в графі «розписка в одержанні» рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу №0411628721424, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.
Таким чином, іпотекодавець ОСОБА_1 фактично не отримала вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання. При цьому це відбулося не внаслідок її власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
«Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зробила висновок про те, що, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині треті статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанову Верховного Суду від 11.02.2026 року у справі №753/11139/22.
Судом встановлено, що надані відповідачем звіти про оцінку майна №11072 та №11073 складені суб`єктом оціночної діяльності 19.11.2019 року, тобто не на момент набуття права власності на предмет іпотеки – 25.11.2029 року, та не надавалися державному реєстратору під час державної реєстрації права власності.
Встановивши, що державна реєстрація права власності за відповідачем ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» на спірне нерухоме майно проведена державним реєстратором за відсутності документів, які підтверджують проведення експертної оцінки предмета іпотеки та у зв`язку з не отриманням іпотекодавцем ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення, суд виходить з того, що іпотекодержателем під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку не було дотримано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності), що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» на спірне нерухоме майно.
Щодо доводів позивача про порушення прав дитини оспорюваним рішенням державного реєстратора слід зазначити наступне.
У постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 712/9294/20 (провадження № 61-7294св22) зазначено, що системний аналіз статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» дає підстави для висновку про те, що попередній дозвіл органу опіки та піклування при відчуженні нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким, в разі використання його як житла, має дитина, надається лише в разі, коли власниками відчужуваного майна є батьки або особи, які їх замінюють, а також коли останні укладають угоди від імені неповнолітніх.
Велика Палата Верховного Суду у пунктах 88-90 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) підтримала правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), який зводиться до наступного: правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
Тобто судам при вирішенні подібних справ у кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору.
Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону.
Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.
Згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім`ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку.
Частиною першою статті 405 ЦК України визначено, що члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.
Як вбачається з матеріалів справи, при укладенні договорів іпотеки 07.09.2006 року та 27.06.2007 року права неповнолітніх: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_5 та ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_6 порушені не були, оскільки вони на той час не народилися та їм не належали майнові права на будинок, що був переданий в іпотеку. Вони були зареєстровані за адресою предмета іпотеки після укладення договору іпотеки, отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження прав дитини щодо житлового приміщення.
Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постановах від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 ((провадження № 1525св20), від 20 вересня 2023 року у справі № 201/11618/19 (провадження № 61-15826св20), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610св23).
Крім того, спірне нерухоме майно щодо якого державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію права власності предмета іпотеки, належало не батькам (усиновлювачам) цих дітей, а ОСОБА_1 .
Таким чином, права неповнолітніх дітей, які зареєстровані у спірному житловому будинку порушені не були і для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, дозвіл органу опіки та піклування, визначений статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» та статті 177 СК України, не був потрібен.
Позовні вимоги до державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун В.В. є безпідставними, оскільки вказаний державний реєстратор не є належним відповідачем у справі, оскільки такі вимоги мають пред`являтися до особи, щодо якої була вчинена реєстраційна дія, тобто набувача майна, оскільки задоволення позову безпосередньо впливає на її права та інтереси, а тому не підлягають до задоволення в цій частині.
Не підлягають також до задоволення позовні вимоги в частині внесення запису про скасування державної реєстрації речових прав та відновлення запису про реєстрацію права власності позивача, оскільки заявлені позивачем вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є належним способом захисту. Задоволення таких вимог призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
При цьому, в матеріалах справи відсутні докази виникнення спору між позивачем та державним реєстратором з приводу державної реєстрації права власності за позивачем. Судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою. 
Також відповідно до ст. 141 ЦПК України, суд стягує з відповідача на користь позивача судові витрати пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 81, 82, 141, ч. 4 ст. 223, 259, 263, 265, гл. 11 розд. 3 ЦПК України, суд,-

вирішив:

Позов задовольнити частково.
Скасувати рішення державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун Віти Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49882411 від 27 листопада 2019 року, про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення державного реєстратора Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун Віти Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49883181 від 27 листопада 2019 року, про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» права власності на земельну ділянку площею 0,0727 га, кадастровий номер 1810136300:10:051:0013, розташовану по АДРЕСА_1 .
В решті вимог відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 840 грн. 80 коп. та витрати, пов`язані з проведенням судових експертиз в розмірі 12782 грн. 54 коп.
Рішення може бути оскаржене позивачем до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Позивач: ОСОБА_1 ; місце проживання: АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідачі: 
Товариство з обмеженою діяльністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп»; місце знаходження: 01042, м. Київ, вул. Іоанна Павла ІІ, будинок 20, кв. 1; код ЄДРПОУ 40326297;
державний реєстратор Орепівської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області Годун Віта Володимирівна; місце знаходження: 11764, Житомирська область, Новоград-Волинський район, с. Орепи, вул. Степана Дем`янчука, 58; код ЄДРПОУ 04343990.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 ; місце проживання: АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 .

Суддя: