Справа № 686/32454/25
Провадження № 2/686/1530/26 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 травня 2026 року Хмельницький міськрайонний суд в складі: 
головуючої - судді Павловської А.А.,
з участю секретаря судового засідання Солдатової К.В.,
позивачки ОСОБА_1 ,
представника позивачки ОСОБА_2 ,
відповідача ОСОБА_3 ,
представниці відповідача - ОСОБА_8.,
справа № 686/32454/25 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду у м. Хмельницький цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, стягнення збитків та моральної шкоди, -

ВСТАНОВИВ:

В листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку від 06.11.2023, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 збитки в розмірі 1146 500,00 грн. моральну шкоду у розмірі 50000,00 грн., судові витрати.
В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначила таке.
06.11.2023 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, кадастровий номер: 6810100000:01:003:0471, за тією ж адресою. Через рік проживання в будинку ОСОБА_1 виявила погіршення стану свого здоров`я. В результаті обстеження ОСОБА_1 в її крові виявлено свинець у концентрації 6,5 мкг/л. відповідач при продажу будинку не повідомив її, що будинок не може використовуватися як житловий.
Крім того, згідно висновку експерта №13/18 від 21.02.2018 року житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , збудований на фундаменті з бутового каміння, із цегляними стінами, із дерев`яним перекриттям. В технічному паспорті на житловий будинок по АДРЕСА_2 , зазначається, що збудований будинок є глинобитним. Водночас в технічному паспорті на житловий будинок від 18.12.2018 року зазначено, що будинок збудовано у 1984 році на залізобетонному фундаментів із цегляними стінами, металева черепиця на даху та з перекриттям у вигляді плит.
ОСОБА_1 вважає, що ОСОБА_3 при укладенні договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , повів себе недобросовісно, ввів її в оману, відтак даний договір є недійсний. Внаслідок цього відповідач має сплатити позивачці збитки: 1131500,00 грн. коштів, сплачених за придбання будинку, 15000 грн. за придбання ліків та складання протоколу вимірювання фізичних факторів, вмісту забруднюючих речовин у робочій та житловій зоні, а також 50000 грн. моральної шкоди, що полягає у стражданнях та приниженні внаслідок протиправних дій. 
В судовому засіданні позивачка та її представник вимоги позову підтримали та просили їх задовольнити з підстав, зазначених в позові. Додатково позивачка зазначила, що придбаний будинок не влаштовує її: стани глинобитні замість цегляних (замінений на цеглу лише один кут), фундаменту немає, цей будинок невдовзі мають зносити, проживати в ньому неможливо, неможливо збільшити його площу, неможливо до нього заїхати. Цей будинок не для проживання і вона не може в ньому проживати з огляду на отримання свинцю, що потребує тепер лікування. Відповідач бачив, що в цьому будинку раніше була телемайстерня, адже жив навпроти, не зробив замірів, а зробив ремонт і продав будинок.
В судовому засіданні відповідач та його представниця проти позову заперечили, просили в його задоволенні відмовити. Зазначили, що в період між укладенням договору про намір та основного договору купівлі-продажу ОСОБА_1 житловий будинок оглядала, перешкод для огляду жодних не було і претензій від неї з приводу невідповідностей технічних характеристик житлового будинку на момент укладення договорів не було. 6 листопада 2023 року між сторонами було укладено основний договір: договір купівлі -продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0077 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, кадастровий номер 6810100000:01:003:0471. Укладаючи вказаний договір, сторони засвідчили, що вони розуміють значення укладеного договору, умов договору та його правових наслідків, підтверджували дійсність намірів при його укладенні, а також те, що договір купівлі-продажу не носить фіктивного характеру чи удаваного правочину. Нотаріус встановлювала особи сторін договору, перевіряла їх дієздатність, що свідчить про розуміння вчинених ними дій та наслідків за результатами укладеного правочину. Основною метою договору, яку сторони досягли, було набуття ОСОБА_1 права власності на житловий будинок для постійного проживання. Відповідно до інформації зазначеної в позові, позивачка зареєстрована за адресою житлового будинку, що свідчить про те, що вона в ньому проживає та використовує його за цільовим призначенням. Натомість звертаючись до суду через 2 роки після укладення договору купівлі продажу житлового будинку, що відбувся 06.11.2023, позивачка стверджує, що ОСОБА_3 обманув її, зазначаючи дві спірні обставини, як підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу, а саме: 1) невірно зазначено технічні характеристики стін будинку в технічному паспорті; 2) наявність у будинку свинцю, що шкодить здоров`ю позивачки, тобто будинок непридатний для проживання. відповідач не заперечує, що початково будинок будував як глинобитний, однак згодом одна із зовнішніх його стін, орієнтовно 3 м довжини, зруйнувалася і була збудована з цегли. Крім того, він самостійно добудовував веранду до будинку. Саме ці обставини він повідомив позивачці на час укладення договору і жодним чином її не обманював. Поведінка позивачки після укладення договору (проживання у будинку, користування майном, відсутність негайних претензій до відповідача) свідчить про те, що спірні обставини не мали визначального впливу на її волевиявлення. Водночас на порталі для купівлі, продажу та оренди нерухомості DIM.RIA та майданчику для купівлі-продажу товарів та послуг OLX розміщене оголошення про продаж позивачкою цього житлового будинку і відповідно до змісту поданого нею оголошення, житловий будинок по АДРЕСА_1 має хороший житловий стан, в тому числі і цегляні стіни. Отже, із зазначеного вище очевидним є факт того, що будинок по АДРЕСА_1 повністю придатний для проживання і вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку є безпідставними, надуманими та такими, що мають бути залишеними судом без задоволення.
2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 18.11.2025 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання.
Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 10.12.2025 звільнено ОСОБА_1 від сплати судового збору за подання позовної заяви.
Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 20.01.2026 задоволено клопотання позивачки про витребування доказів та виклик свідків.
17.03.2026 підготовче провадження закрито, призначено судове засідання для розгляду її по суті.
01.05.2026 розгляд справи закінчено ухваленням рішення суду по суті заявлених вимог.
3. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин
Встановлено, що 02.11.2023 сторони уклали між собою договір про наміри, відповідно до якого відповідач зобов`язався продати, а позивачка- купити будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1 за 1131500 грн. (еквівалент - 31000 доларів США). 
06.11.2023 між сторонами укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, за яким ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купила житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0077 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за 355808 грн. в договорі (абз. 4 п. 2) зазначено, що на земельній ділянці за вище вказаною адресою знаходиться цегляний житовий будинок А-1 загальною площею 28,2 кв.м, житловою площею 16,4 кв.м.
За заявою позивачки 17.02.2025 ПП «Незалежний центр лабораторних досліджень «Еталон» було складено протокол № РЗ-001-02-2025 вимірювань фізичних факторів, вмісту забруднюючих речовин у робочій та житловій зоні, в якому зазначено такий результат випробувань: у житловому приміщенні (спальні) 29,0 кв.м олово - менше 0,01 мг/м3, свинець і його неорганічні сполуки - 0,6 х 10-4 мг/м3 (допустиме значення не регламентовано). 
В інтернету позивачка дізналась про ознаки і наслідки отруєння свинцем і в 2025 році неодноразово зверталася за медичним обстеженням, про що свідчать наявні у справі копії наданих нею медичних документів, наполягаючи на тому, що потребує лікування. З наданого суду пенсійного посвідчення позивачки також вбачається, що їй встановлено третю групу інвалідності довічно (в судовому засіданні вона пояснила, що це було пов`язано з травмою). 
Крім того, відповідно до висновку експерта №13/18 від 21.02.2018 Хмельницького бюро технічної інвентаризації в результаті обстеження житлового будинку «А-1» встановлено: фундаменти - бутовий камінь, стан-нормальний; стіни зовнішні - цегла, стан-нормальний; перекриття - дерево, стан-нормальний; покрівля - азбофанера, стан-нормальний; підлога - дерево, стан-нормальний; двері - дерево, стан-нормальний; вікна - дерево, стан-нормальний; внутрішнє оздоблення - штукатурка, фарбування, стан-нормальний; інженерне обладнання - приміщення забезпеченні електропостачанням, газопостачанням, водяним опаленням, водопостачанням, каналізацією, стан-нормальний.
Водночас з копій матеріалів інвентаризаційної справи на будинок вбачається, що початково будинок було збудовано як глинобитний. 
Свідок ОСОБА_4 в судовому засіданні пояснив, що позивачка продала свою частину будинку і попросила його знайти їй заміну. Він знайшов, організував огляд будинку. Вона сказала, що будинок їй сподобався, було досягнуто домовленості про зустріч. Згодом при зустрічі домовилися про дату, ціну продажу, речі, що залишаються в будинку, а згодом уклали договір. Під час нотаріального оформлення до нотаріуса він не заходив. Позивачка хотіла нормальний сан будинку, глинобитні загалом теж розглядали, але схилялися до цегляних. Ціни купівлі-продажу, остаточно погоджено в договорі, не пам`ятає. Свідок був на першому огляді позивачкою будинку, під час котрого вони оглянули будинок зовні і всередині в присутності ріелтора (без відповідача), в позивачки не виникло претензій, адже будинок був в хорошому житловому стані. Вдруге позивачка ходила до будинку до купівлі-продажу, зі священником, який освятив будинок, в не ї на той час вже були ключі від будинку. Інформація про цегляні стіни будинку відома свідкові лише з оголошення про його продаж, сам він ані перевіряв цієї обставини, ані звертав уваги саме на стіни при очному огляді. Що казав відповідач про цей будинок і які саме документи давав, не пригадує. Єдиними недоліками, що озвучувала позивачка, були відсутність бойлера, відповідно ціну було зменшено за кран і бойлер. 
Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні пояснила, що вона є сусідкою позивачки, живе в будинку з 1990 року. В придбаному позивачкою помешканні спочатку були інші власники, вони трохи пожили в ньому і потім здавали будинок в найм, проживала сім`я з дітьми, потім чоловік, в якого була телемайстерня, деякий час ніхто не жив, а потім - відповідач, він робив ремонт, прибудову, веранду, бував там час від часу. В іншого їх сусіда обидва кути впали, то їх зробили з цегли, довжиною орієнтовно два метри. Будинку більше 120 років, він глинобитний, а вугли цегляні (товщиною 1-1,5 цегли). 
Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні пояснила, що вона є дружиною відповідача і їй відомо, що в позивачки під час купівлі-продажу не було жодних претензій до будинку, окрім питань щодо бойлера і крана, які були одразу вирішені. Свідку відомо, що коли будинок було придбано відповідачем, одна зовнішня стіна була цегляна, будинок був дещо в нежитловому стані, тому вони з відповідачем доробили його (поштукатурили стіни, змінили стелю і підлогу), чоловік добудував прибудову, після чого квартира була в ідеальному стані. Їх сім`я періодично жила в будинку, часом ночували, влаштовували свята, про наявність свинцю скарг ніколи не було. Вважає, що наявність свинцю на момент продажу неможлива, адже в будинку все зроблено заново, відремонтовано для власного проживання, а продаж відбувся в зв`язку зі зміною їх особистих обставин. Також повідомила, що позивачка двічі до купівлі-продажу приходила дивитися будинок, в тому числі зі священником, після чого сказала, що він також схвалив. Свідок була в нотаріуса разом з чоловіком та позивачкою під час купівлі-продажу, за стіни позивачка не питала. Водночас наразі позивачка розмістила в інтернеті оголошення про продаж будинку і написала, що будинок в ідеальному стані.
Свідок ОСОБА_7 в судовому засіданні пояснив, що в 2023 році до нього звернулася дружина відповідача з питання продажу предмету нерухомості, що є предметом справи. його ріелтори розмістили оголошення про продаж. Колега свідка звернувся, повідомивши, що є покупець. Позивачка оглянула об`єкт, вирішила купити, після чого було укладено договір про наміри, а згодом - договір купівлі-продажу в нотаріуса. Це було досить швидко, позивачка поспішала, хотіла швидко оформити купівлю-продаж, за кілька днів. Перешкод для огляду не було, претензій не було. В нотаріуса були лише незначні питання - кран не підходив, які було вирішено за хвилини шляхом знижки. По стінах не звучало питань. Фактичний стан будинку був житловий, що свідкові відомо зі слів позивачки. Свідку також відомо, що на теперішній час про продаж цього будинку є на порталі нерухомості Дом.ріа оголошення від агентства нерухомості, в його тексті зазначено, що стан будинку повністю житловий. 
4. Мотивована оцінка доводів сторін, норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування
Заслухавши сторони, їх представників, свідків, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що в позов слід відмовити з таких мотивів.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Між сторонами укладено договір купівлі-продажу на узгоджених ними умовах.
В силу частин 1 - 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами 1, 2 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.
Однак позивачка не довела в ході розгляду справи тієї обставини, що відповідач навмисно ввів її в оману щодо обставин, які мають істотне значення (щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням), а саме заперечував наявність обставин, які могли перешкодити вчиненню правочину, або замовчував їх існування.
За викладеними в позовній заяві підставами позову доведенню підлягало те, що відповідач заперечував або замовчував наявність в будинку високих концентрацій свинцю, наявність в будинку глинобитних стін та неможливість проживання в будинку.
Щодо наявності високих концентрацій свинцю в будинку станом на дату його придбання справа будь-яких доказів не містить, як і доказів наявності причинно-наслідкового зв`язку між теперішнім станом здоров`я позивачки та станом придбаного нею будинку на час його придбання.
Щодо матеріалу стін позивачка стверджувала, що не купила б будинку з глинобитними стінами, однак свідок ОСОБА_4 , котрий допомагав позивачці з вибором будинку, в судовому засіданні пояснив, що хоча перевага при пошуку надавалася цегляним будинкам, глинобитні будинки також розглядалися ними з позивачкою.
Крім того, жоден зі здобутих і досліджених у справі доказів не свідчить про те, що позивачка з`ясовувала у відповідача матеріал стін і він повідомив їй неправдиву інформацію щодо них. Жоден із допитаних свідків не зміг пригадати, аби позивачка цікавилася на час придбання будинку у відповідача матеріалом стін, натомість обговорюваними між сторонами були лише питання щодо того, які меблі залишаються в будинку, як компенсувати за вартістю незначні дефекти сантехніки. Сам відповідач в судовому засіданні пояснив, що на питання позивачки про те, які в будинку стіни, сказав їй, що одна зі стін - цегляна, інших він не будував, що її задовольнило.
При цьому слід врахувати, що допитані судом свідки обох сторін - дружина відповідача та сусідка позивачки - стверджували про те, що будинок дійсно має одну з цегляних стін, цегляні кути, а також добудовану веранду, що не є глинобитною. Водночас відповідач в судовому засіданні неодноразово наполягав на тому, що наявності в будинку частини глинобитних стін ніколи не заперечував, самостійно нічого в документах не дописував, все робив офіційно, доручав спеціалістам. Це узгоджується з поясненнями свідків ОСОБА_7 та ОСОБА_6 , з яких вбачається, що до ріелтора щодо продажу будинку звернувся навіть не сам відповідач, а його дружина; оголошення про продаж за її зверненням формував ріелтор. Крім того, як за висновки експертиз, так і за дані техпаспорта несуть відповідальність особи, які їх склали, внаслідок чого претензії позивачки щодо змісту цих документів до відповідача не впливають на чинність відповідного договору купівлі-продажу.
Суд бере до уваги також ту обставину, що позивачці було надано можливість безперешкодно оглянути та обстежити стан будинку навіть без його власника та його представників, оскільки вона на її прохання отримала ключі від будинку до купівлі-продажу.
Водночас свідки неодноразово стверджували ту обставину, що будинок був на момент купівлі-продажу в житловому стані, в тому числі за словами позивачки, яка була цим станом на момент огляду задоволена. Неможливість проживання в ньому на момент купівлі-продажу відтак також не доведена.
Таким чином, вимога щодо визнання договору недійсним до задоволення не підлягає, оскільки обману позивачки відповідачем не встановлено.
Решта позовних вимог є похідними, відтак до задоволення також не підлягають за їх недоведеністю. 
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. ст. ст. 2, 5, 7, 10, 12, 13, 17, 18, ч. 1 ст. 81, ч. 1 ст. 141, п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 258, ч. 1, 8 ст. 259, ст. ст. 263 - 266, ч. 1, 2 ст. 273, ст. 279, ч. 1 ст. 352, ст. 354 ЦПК України, ст. ст. 22, 23, 215, 229, 230, 655, 1166, 1167 ЦК України, суд -

УХВАЛИВ:

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, стягнення збитків та моральної шкоди - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Хмельницького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня складення повного тексту рішення суду.
Дата складення повного тексту рішення суду - 11.05.2026.
Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .
Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 .

Суддя