ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2026 року м. Дніпро Справа № 908/2795/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чередка А.Є. (доповідач) 
суддів: Іванова О.Г., Дарміна М.О., 
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр"

на рішення Господарського суду Запорізької області (суддя Педорич С.І.) від 10.12.2025р. у справі № 908/2795/25

за позовом Запорізької міської ради (просп. Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код юридичної особи 04053915)
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" (вул. Незалежної України, будинок 57-В, кімната 403, місто Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код юридичної особи 32860971)
про стягнення коштів у розмірі 679 531,97 грн, -  

ВСТАНОВИВ:

Запорізька міська рада звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 25.07.2009 №040926101378 за період з 03.04.2017 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 28.02.2025 в розмірі 679 531,97 грн. 
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 10.12.2025р. у справі № 908/2795/25:
- позов задоволено повністю;
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" на користь Запорізької міської ради суму 679 531,97 грн заборгованості за договором оренди землі від 25.07.2009 №040926101378 за період з 03.04.2017 по 28.02.2022 та з 01.01.2023 по 28.02.2025;
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" на користь Запорізької міської ради суму 8 154,38 грн витрат зі сплати судового збору. 
Рішення мотивовано тими обставинами, що відповідач у спірний період не виконував свої зобов`язання за договором оренди землі, внаслідок чого утворилась заборгованість. Суд задовольнив вимоги виходячи з чинного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати за землю, які є відмінними від договору.
Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 10.12.2025р. у справі № 908/2795/25 повністю та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог позивача відмовити повністю. 
В обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що Договором встановлено розмір оренди земельної ділянки на рівні 0,09 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає приписам податкового законодавства. Сторонами не вносились зміни до договору щодо розміру орендної плати. Додаткових угод не укладалось, пропозицій від Запорізької міської ради про перегляд розміру орендної плати відповідно не надходило. Орендар має право не погодитися на зміну розміру орендної плати (в частині відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) та відмовитись від договору оренди земельної ділянки та повернути її.
Відповідач погоджується з тим, що лише зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Однак, в даному випадку має місце не тільки зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а і відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки, яка визначена у договорі, що призвело до зміни розміру орендної плати за договором.
Звертає увагу, що відповідач належним чином виконував свої зобов`язання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою протягом всього строку договору оренди та не отримував претензій від ради.
Загальна сума заборгованості з урахуванням чинної нормативної грошової оцінки становить 6 432,40 грн.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.02.2026р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, її розгляд призначено в судове засідання на 27.04.2026р. о 15:45 год. 
В судовому засіданні 27.04.2026р. по справі оголошено перерву на 22.06.2026р. на 15:30 год.
Позивач подав відзив, в якому зазначив, що ставка орендної плати має відповідати рішенням ради. Для розрахунку несплаченої суми орендної плати за нормативною грошовою оцінкою згідно рішення ради використовувалась ставка 3 % річного розміру орендної плати від нормативної грошової оцінки землю.
Рішення Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 та № 26 від 28.11.2018 взагалі не передбачають такої процентної ставки, як 0,09% від нормативної грошової оцінки, що в свою чергу свідчить про невідповідність умов договору оренди землі діючим нормативно-правовим актам.
Тому, в даному випадку, відповідач, будучи добросовісним землекористувачем, мав ініціювати приведення умов договору оренди землі у відповідність до діючих нормативно-правових актів, шляхом внесення змін до договору оренди в частині розміру процентної ставки.
Безпосередньо положеннями самого договору оренди землі, передбачені випадки перегляду розміру орендної плати, зокрема: зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також прийняття орендодавцем - Запорізькою міською радою рішення про збільшення або зменшення орендної плати.
11.03.2026 позивач подав додаткові пояснення, в яких послався на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 06.03.2025 по справі № 160/5643/23.
Згідно ПК України законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендної плати за земельні ділянки – 3%, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. Диспозиція статті 288 ПК України чітко розрізняє розмір орендної плати (яка визначається договором) та річну суму платежу (яка, в свою чергу, не може бути меншою від затвердженого законодавцем розміру). Тобто, незалежно від того, чи вносилися зміни до змісту договору оренди в частині встановлення розміру орендної плати, ПК України вимагає, щоб річна сума платежу з орендної плати за земельну ділянку була не меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного. 
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 25.06.2009 між Запорізькою міською радою та ТОВ "Торгово-офісний центр" (далі за текстом – відповідач, орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 25.07.2009 за №040926101378.
Згідно п. 1 Договору орендодавець, відповідно до рішення двадцять п`ятої сесії п`ятого скликання Запорізької міської ради №63/2 від 24 вересня 2008р., надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими об`єктами громадсько-торговельного призначення на території V-го мікрорайону (буд. №6), яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька-вул. Нагнибіди. 
Власником земельної ділянки загальною площею 0,3093 га, кадастровий номер 2310100000:03:041:0069 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька - вул. Нагнибіди (далі – земельна ділянка), є територіальна громада міста Запоріжжя відповідно до Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 02.09.2025; цільове призначення земельної ділянки: 02.02. для колективного житлового будівництва, категорія землі: землі житлової та громадської забудови.
Пунктом 5 Договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 1 351 888 грн 44 коп., в цінах 2009 року.
Пунктом 8 договору встановлено, що договір оренди укладається на сорок дев`ять років. 
Відповідно до п. 9 Договору оренда плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі: 608 грн 35 коп., на протязі строку будівництва об`єкта, у розмірі 1216 грн 70 коп. з дня введення об`єкту до експлуатації, що складає 0,09 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2009 року.
Також, договір оренди землі має наступне застереження: "при не виконанні будівництва в нормативний термін, плата вноситься, як за об`єкт введений до експлуатації".
Згідно з п. 10 Договору оренди землі обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної форми власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. 
Згідно з п. 12 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається зокрема у разі: зміни розмірів земельного податку; підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; прийняття Орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом. 
Відповідно до п. 14 Договору оренди землі орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету.
Договором оренди землі також встановлені обов`язки Орендаря. Так у п. 30 зазначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки за Договором оренди землі, позивачем надано, а відповідачем прийнято в оренду Земельну ділянку.
30.06.2015 Запорізькою міською радою прийнято рішення №7 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя", згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Рішення за №7 було оприлюднене 14.07.2015 в газеті "Запорізька Січ" та набрало чинності з 01 січня 2016 року. Рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 не змінювалось і не скасовувалось та є чинним.
Позивач стверджує, що 30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення №6 "Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)". Відповідно до додатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). За доводами позивача, земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:03:041:0069 відноситься до категорії інших земельних ділянок, розмір орендної плати якої складає 3% від нормативної грошової оцінки.
28.11.2018 Запорізька міська рада прийняла рішення №26 "Про встановлення розміру орендної плати за землю" (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланнями: https://zp.gov.ua/documents/96014-pro-vstanovlennia-rozmiru-orendnoyi-plati-za-zemliu та https://storage.googleapis.com/svoi-upload/442/168235/a057ec03-1f92-45b2-a8bb-af6abe48bb43.pdf), яким було внесено зміни до рішення Запорізької міської ради №6. Зазначеним рішенням Запорізькою міською радою було встановлено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).
Позивач вказує, що відповідно до додатку до вказаного рішення річний розмір орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:03:041:0069, наданої для розташування багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими об`єктами громадсько-торговельного призначення на території V-го мікрорайону (буд. №6), становить 3 відсотка від її нормативної грошової оцінки.
Відповідно до листа ГУ ДПС у Запорізькій області від 18.06.2025 № 5991/08-01-04-01-05 у спірному періоді відповідач сплачував орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:03:041:0069 в наступних розмірах:
У 2017 році – 2 311,17 грн; у 2018 році – 2 322,12грн; у 2019 році – 2 322,12 грн; у 2020 – 2 322,12 грн; у 2021 році – 1 354, 57 грн; у 2022 році – 2 554, 38 грн; у 2023 році – 29,38 грн; у 2024 році – 92,62 грн, у 2025 році (задекларовано з січня по грудень 2025) – 103,73 грн.
Запорізькою міською радою складено розрахунок несплаченої суми орендної плати за нормативною грошовою оцінкою згідно рішення ЗМР №7 від 30.06.2015 за договором оренди землі від 25.07.2009 № 040926101378 з боку орендаря ТОВ "Торгово-офісний центр" по земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:03:041:0069, площею 3093 кв.м, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Новокузнецька/вул. Нагнибіди:
за 2017 рік з 03.04.2017 по 31.12.2017 – 65 407,04грн;
за 2018 рік з 01.01.2018 по 31.12.2018 – 87 860,05грн;
за 2019 рік з 01.01.2019 по 31.12.2019 – 87 860,05грн;
за 2020 рік з 01.01.2020 по 31.12.2020 – 80 344,87грн;
за 2021 рік з 01.01.2021 по 31.12.2021 – 87 860,05грн;
за 2022 рік з 01.01.2022 по 28.02.2022 – 13 979,02грн;
за 2023 рік з 01.01.2023 по 31.12.2023 – 114 051,11грн;
за 2024 рік з 01.01.2024 по 31.12.2024 – 119 805,98грн;
за 2025 рік з 01.01.2025 по 28.02.2025 – 22 636,80грн.
Загальна сума становить 679 531,97грн.
Позивач направив відповідачу засобами поштового зв`язку претензію №01/02-11/0971 від 26.05.2025 про сплату заборгованості з орендної плати. Претензія залишилась без виконання.
Предметом позову у даній справі є вимога про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 03.04.2017 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 28.02.2025 в розмірі 679 531,97грн.
За змістом статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Статтею 80 Земельного кодексу України передбачено, що суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 83 Земельного кодексу України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до Закону.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").
За приписами статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України "Про оренду землі").
В силу положень статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
У статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Статтею 206 Земельного кодексу України визначено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Частинами 1 та 2 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
У підпункті 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України встановлено, що орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пункт 14.1.147 статті 14 Податкового кодексу України).
Згідно зі статтею 265 розділу XII Податкового кодексу України плата за землю є складовою податку на майно.
Відповідно до пунктів 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
У спірний період ст.ст. 274 та 288 Податкового кодексу України мали різні редакції.
Станом на 03.04.2017 згідно з п. 274.1. ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Згідно з п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: 
не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території;
не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
На теперішній час згідно з п. 274.1. ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Згідно чинної редакції п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
В пункті 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування земельним податком нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.
За змістом частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" та статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Отже, як правильно зазначено в оскаржуваному рішенні, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
З вищенаведеного слідує, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється Цивільним кодексом України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності. Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Відповідно до положень статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
В частині 1 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" зокрема визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.
Частинами 1, 3 та 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Згідно з частиною 1 статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Із аналізу вищенаведених приписів законодавства слідує, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яке здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
В свою чергу орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати.
Зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати опосередковані прийняттям 30.06.2015 Запорізькою міською радою рішення №7 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя", яким передбачено введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя з 01.01.2016.
Таке рішення щодо введення нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінює права та обов`язки сторін договору оренди, що зареєстрований у державному реєстрі земель 25.07.2009 за №040926101378, в частині розміру орендної плати.
Обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
При цьому з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності, автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди у частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (частина 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель").
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20, Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 751/1543/19 тощо, зазначено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так і за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
До позовної заяви було додано Витяг №НВ-2300134822024 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер земельної ділянки: 2310100000:03:041:0069. Дата формування витягу 04.10.2024. У витязі зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 996 619,95 грн (а.с. 17).
Враховуючи положення пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Згідно з висновками, наведеними у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 804/937/16, від 23.06.2022 у справі № 160/8668/19, нормами Податкового кодексу України (пункт 289.2 статті 289) прямо передбачено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти розраховує Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин і їх чинність не залежить від того, чи іншого рішення ради. На відповідні коефіцієнти індексується нормативна грошова оцінка, яка є чинною у відповідний період.
У матеріалах справи відсутні докази, що у подальшому міською радою приймались нормативно-правові акти щодо затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Тобто, з 01.01.2016 до теперішнього часу нормативна-грошова оцінка земель міста Запоріжжя не змінювалась.
Згідно доданого розрахунку несплаченої суми орендної плати за нормативною грошовою оцінкою згідно рішення ради № 7 від 30.06.2015 по договору: нормативно грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації складає:
За 2017-2021 роки – 3 006 073, 61 грн.
За 2022 рік – 3 306 680, 97 грн.
За 2023 рік – 3 802 683, 11 грн.
За 2024 рік – 3 996 619, 95 грн.
За 2025 рік – 4 476 214, 34 грн.
З урахуванням визначеного у договорі розміру орендної плати 0,09% (п. 9 договору), розмір орендної плати за заявлений період становив 20 812,32, а саме:
2017 рік (8 місяців 28 днів) - 2 029,10 грн.
2018 рік - 2 705,47 грн.
2019 рік - 2 705,47 грн.
2020 рік (11 місяців) - 2 480,01 грн.
2021 рік - 2 705,47 грн.
2022 рік (2 місяці) - 496,00 грн. 
2023 рік - 3 422,41 грн. 
2024 рік - 3 596,96 грн.
2025 рік (2 місяці) - 671,43 грн.
При цьому відповідачем у спірний період здійснювалась оплата орендної плати у загальній сумі 13 710,98 грн., а саме: за 
2017 рік (8 місяців 28 днів) - 1 728,68 грн.
2018 рік - 2 322,16 грн.
2019 рік - 2 322,16 грн.
2020 рік (11 місяців) - 2 322,16 грн.
2021 рік - 2 322,16 грн.
2022 рік (2 місяці) - 2 554,38 грн. 
2023 рік - 29,38 грн. 
2024 рік - 92,62 грн.
2025 рік (2 місяці) - 17,28 грн.
Тобто, матеріалами справи підтверджується, що відповідач у період з 03.04.2017 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 28.02.2025 сплачував орендну плату не у повному розмірі, заборгованість складає 7 101,34 грн (20 812,32 грн -13 710,98 грн). Докази повної оплати відповідачем орендної плати за цей період у матеріалах справи відсутні.
Отже, враховуючи положення наведених вище норм та встановлені обставини справи щодо наявності заборгованості відповідача перед позивачем з орендної плати за спірний період за вказаним вище договором у сумі 7 101,34 грн., а також ненадання відповідачем належних доказів сплати орендної плати в цей період у повному обсязі, апеляційний господарський суд прийшов до висновку щодо наявності підстав для задоволення позову у цій частині.
Стосовно решти заборгованості відповідача з орендної плати, яка розрахована виходячи з розміру орендної плати 3% річних, колегія суддів не вбачає підстав для їх стягнення з відповідача з огляду на наступне.
У пункті 288.4 статті 288 ПК України зазначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Проаналізувавши положення ст. 288 ПК України, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди, з урахуванням обмежень встановлених законодавством.
Відповідно до п. 9 Договору оренда плата визначена у розмірі 0,09 % від нормативної грошової оцінки.
Згідно з п. 12 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається зокрема у разі: зміни розмірів земельного податку; підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; прийняття Орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 32 Договору передбачено, що зміна умови договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розглядається у судовому порядку.
З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.
Орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.
Так, згідно з Податковим кодексом України (ст. 288 ПКУ), річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності не може бути меншим за розмір земельного податку. Позивач розраховуючи розмір орендної плати враховує прийняття Запорізькою міською радою рішень про зміну саме орендної плати, а не зміну розміру земельного податку.
За доводами позивача, 30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 "Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)". Відповідно до Додатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). Дане рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2016 (пункт 7 рішення).
Втім, копія вказаного рішення з додатками не була подана у справу, а на офіційному сайті Запорізької міської ради відсутня можливість для перегляду змісту додатків рішення за посиланням https://zp.gov.ua/documents/105469-pro-vstanovlennia-podatku-na-maino-v-castini-plati-za-zemliu.
Отже, апеляційний суд позбавлений можливості оцінити правильність застосування позивачем для розрахунку ставки орендної плати 3 % виходячи зі цільового призначення землі, у зв`язку з неможливістю ознайомитися зі змістом додатків до вказаного рішення.
В подальшому, рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 "Про встановлення розміру орендної плати за землю" установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з Додатком, в якому визначені розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). У пункті 3 рішення вказано, що рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2019.
Згідно вказаного додатку розмір орендної плати за використання земельних ділянок зайнятих житловим фондом, в тому числі надані об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків складає 0,03%; земельних ділянок наданих для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України складає 0,03%.
Позивач використовує у розрахунку ставку 3% як за інші земельні ділянки м. Запоріжжя згідно вказаного рішення не вказуючи мотивів застосування такої ставки.
Однак, зазначені рішення ради щодо зміни розміру орендної плати безумовно можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, до того ж сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.
Проте, зміна орендної плати може бути здійснена після внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди. Лише після цього можна застосовувати нову ставку орендної плати, визначену органом місцевого самоврядування.
Навіть якщо орган місцевого самоврядування ухвалив рішення про зміну орендної ставки, це не дає підстав для автоматичного збільшення орендної плати без внесення змін до укладеного договору оренди.
При цьому колегія суддів також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.
Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов`язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни коефіцієнтів/ставок для нарахування орендної плати.
Вказане узгоджується з висновками постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.03.2025 у справі № 925/1524/23
Колегія суддів зауважує на тому, що факт прийняття ним рішення про зміну ставки орендної плати, враховуючи умови Договору, є підставою для внесення змін до Договору, в тому числі в судовому порядку, проте за відсутності укладеної між сторонами додаткової угоди чи визнання такої додаткової угоди укладеною на підставі рішення суду, нарахування орендної плати у іншому розмірі, ніж визначений сторонами у Договорі є неправомірним.
Пункт 12 Договору не передбачає автоматичної зміни розміру орендної плати внаслідок певних подій, а визначає про можливість перегляду розміру орендної плати. Тоді як сторонами у відповідності до п. 32 Договору не вносились зміни щодо розміру орендної плати (відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
Суд відхиляє також посилання позивача на висновки Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, викладені у постанові від 06.03.2025 по справі № 160/5643/23 (щодо неможливості сплати орендної плати менше 3% від НГО), оскільки вони були зроблені у інших неподібних правовідносинах у спорі про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень про нарахування орендної плати з фізичних осіб.
Так, пп.288.5.1. п. 288.5 статті 288 ПК України в редакції, що діяла до 01.01.2017 було передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Проте, в силу пп. 288.5.1 п. 288.5 статті 288 ПК України в редакції Закону від 21.12.2016 №1797-VIII, яка діяла з 01.01.2017, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу, не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території. Земельний податок згідно статті 274 ПК України встановлений в розмірі не більше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Внаслідок внесення наступних змін, згідно з Законом від 07.12.2017 №2245-VIII норма п.п.288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України, починаючи з 01.01.2018, діє у наступній редакції: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. Земельний податок згідно зі ст. 274 ПК України встановлений в розмірі не більше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Таким чином, до 2017 року орендна плата дійсно повинна була сплачуватися за ставкою не менш ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки на той момент положення п. 288.5 статті 288 ПК України мали редакцію, яка передбачала, що розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки, і цей розмір регулювався безпосередньо законом.
Проте, починаючи з 2017 року відповідно до оновленого податкового законодавства правило, згідно з яким орендна плата за землю не може бути менше 3% від нормативної грошової оцінки, було скасовано і орендарі земельних ділянок з 01.01.2017 почали керуватися ставками, визначеними в укладених договорах оренди, з урахуванням того, що такі ставки не можуть бути меншими за розмір земельного податку, який встановлює місцева рада.
Вказані висновків дійшов також Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 10 жовтня 2023 року по cправі № 907/588/22.
Також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24 лютого 2026 року у cправі № 908/2499/21, суд залишив без змін попередні рішення в частині необхідності внесення змін до договору оренди землі щодо розміру ставки орендної плати у зв`язку з прийняттям місцевою радою рішення про інший розмір земельного податку, зазначивши, що такі вимоги відповідають належному способу захисту, тоді як у вимогах про внесення змін до договору щодо іншого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки відмовлено за відсутності такої необхідності.
З огляду на викладене вище, позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості за договором оренди землі в розмірі 672 430,63 грн. нарахованих за збільшеною ставкою 3% (679 531,97грн. - 7 101,34 грн) за період з 03.04.2017 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 28.02.2025 задоволенню не підлягають; правомірними є вимоги про стягнення 7 101,34 грн.
У зв`язку з викладеним, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду слід змінити щодо розміру стягнутої заборгованості з новим розподілом судового збору.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати з оплати судового збору за подання позову слід стягнути з відповідача на користь позивача пропорційно до задоволених вимог; витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги слід стягнути з позивача на користь відповідача пропорційно до задоволених вимог.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" на рішення Господарського суду Запорізької області від 10.12.2025р. у справі № 908/2795/25 – задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 10.12.2025р. у справі № 908/2795/25 - змінити.
Викласти резолютивну частину рішення у наступній редакції:
"Позов задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" (вул. Незалежної України, будинок 57-В, кімната 403, місто Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код юридичної особи 32860971) на користь Запорізької міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 04053915, адреса: 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206) 7 101 (сім тисяч сто одна) грн. 34 коп. заборгованості за договором оренди землі від 25.07.2009 №040926101378 за період з 03.04.2017 по 28.02.2022 та з 01.01.2023 по 28.02.2025 та 85 (вісімдесят п`ять) грн. 22 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позову. 
В решті позову – відмовити."
Стягнути з Запорізької міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 04053915, адреса: 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-офісний центр" (вул. Незалежної України, будинок 57-В, кімната 403, місто Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код юридичної особи 32860971) судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 12 103 (дванадцять тисяч сто три) грн. 75 коп.
Видачу наказів, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Запорізької області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена та підписана 25.06.2026 року.

Головуючий суддя А.Є. Чередко  

Суддя М.О. Дармін 

Суддя  О.Г. Іванов