ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 червня 2026 року
м. Київ
справа № 947/38994/20
провадження № 61-15969св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариство з обмеженою відповідальністю «Будлайф Одеса»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Одеської міської ради на рішення Київського районного суду м. Одеси, в складі судді Салтан Л. В., від 22 квітня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду, в складі колегії суддів: Таварткіладзе О. М., Сєвєрова Є. С., 
Погорєлова С. О., від 21 жовтня 2025 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У грудні 2020 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Будлайф Одеса» (далі - ТОВ «Будлайф Одеса») про визнання правочинів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
2. Позов обґрунтований тим, що державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» (далі - КП «Центр державної реєстрації») Іскровим О. В. прийнято рішення (з відкриттям розділу) від 18 травня 2017 року № 35247926 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на садовий (дачний) будинок, загальною площею 47,6 кв. м у АДРЕСА_1 .
3. 25 травня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В., на підставі договору купівлі-продажу 
від 25 травня 2017 року № 1141, прийнято рішення № 35370760 про внесення змін до розділу, а саме розмір частки змінено на 1/2 та за 
ОСОБА_1 зареєстровано право власності на 1/2 частини об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . 
4. 26 травня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В., на підставі договору купівлі-продажу 
від 26 травня 2017 року № 1159, прийнято рішення № 35394727 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частини об`єкта нерухомості, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 . 
5. 18 червня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С., на підставі договору купівлі-продажу 
від 18 червня 2018 року № 358, прийнято рішення № 41662506 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частини вказаного об`єкту нерухомості за ОСОБА_3 . 
6. 30 липня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С., на підставі договору купівлі-продажу від 30 липня 2018 року № 508, прийнято рішення № 42302800 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частини садового (дачного) будинку за ОСОБА_2 .
7. 27 вересня 2019 року державним реєстратором комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» (далі - КП «Агенція реєстраційних послуг») Мельник Т. І. прийнято рішення від 02 жовтня 2019 року № 48967483 про державну реєстрацію закриття розділу на об`єкт нерухомого майна № 1251295051101 на підставі поділу об`єкта нерухомості: садовий будинок, загальною площею 604,9 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 та садовий будинок, загальною площею 306,4 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 . 
8. 17 липня 2020 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. на підставі актів приймання-передання від 16 липня 2020 року, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. М., зареєстрованих в реєстрі за № 946, № 947 та № 948, № 949, прийнято рішення від 18 липня 2020 року № 53194400 та № 53194380 про державну реєстрацію права власності на два садових будинки за ТОВ «Будлайф Одеса». 
9. Позивач вважає, що ці реєстрації були проведені з порушенням чинного законодавства, оскільки відповідачі самовільно зайняли земельну ділянку, а зазначені будинки є самочинним будівництвом.
10. Посилаючись на викладене та остаточно сформулювавши позовні вимоги, Одеська міська рада просила суд:
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 18 травня 2017 року за № 35247926, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_4 на садовий (дачний) будинок загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 25 травня 2017 року за № 1141;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 26 травня 2017 року за № 1159;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 25 травня 2017 року № 35370760, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 26 травня 2017 року № 35394727, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини у праві власності на садовий будинок, загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 
Демидовим С. С. 18 червня 2018 року № 358;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 18 червня 2018 року № 41662506, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на 1/2 частини садового (дачного) будинку, загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. 30 липня 2018 року № 508;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 30 липня 2018 року № 42302800, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на 1/2 частини садового (дачного) будинку, загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 02 жовтня 2019 року № 48966916, запис про право власності 33487914, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на садовий (дачний) будинок загальною площею 604,9 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 02 жовтня 2019 року № 48967243, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на садовий (дачний) будинок загальною площею 306,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним акт приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року, укладений між ТОВ «Будлайф Одеса» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. В., зареєстрований в реєстрі за № 948, № 949;
- визнати недійсним акт приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року, укладений між ТОВ «Будлайф Одеса» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. В., зареєстрований в реєстрі за № 946, № 947;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 18 липня 2020 року № 53194400, що є підставою для припинення права власності ТОВ «Будлайф Одеса» на садовий (дачний) будинок, загальною площею 306,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності 
від 18 липня 2020 року № 53194380, що є підставою для припинення права власності ТОВ «Будлайф Одеса» на садовий (дачний) будинок, загальною площею 604,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- зобов`язати ОСОБА_2 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва загальною площею 604,9 кв. м;
- зобов`язати ОСОБА_3 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва загальною площею 306,4 кв. м.
Короткий зміст судових рішень, ухвалених у справі
11. Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 24 березня 2021 року закрито провадження у справі в частині вимог щодо скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 18 травня 2017 року за № 35247926, запису про право власності 20470990, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_4 на садовий (дачний) будинок, загальною площею 47,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України, оскільки справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. 
Суд встановив, що ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто до подання позову у розглядуваній справі.
12. Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року у задоволенні позову Одеської міської ради відмовлено.
13. Відмовляючи в позові, суд першої інстанції вказав, що позивач не надав доказів того, що спірна земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади, а спірні об`єкти є самочинними та не були введені в експлуатацію.
14. Крім того, позивач у цій справі звернувся до суду 29 грудня 2020 року, а позовна давність спливла 18 травня 2020 року, що є самостійною підставою для відмови в позові.
15. Постановою Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року рішення Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року скасовано, а позов Одеської міської ради задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між 
ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 25 травня 
2017 року за № 1141.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між 
ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 26 травня 
2017 року за № 1159.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 25 травня 2017 року № 35370760, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 26 травня 2017 року № 35394727, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С. 18 червня 2018 року № 358.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 18 червня 2018 року № 41662506, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С. 30 липня 2018 року № 508.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 30 липня 2018 року № 42302800, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 02 жовтня 2019 року № 48966916, запис про право власності 33487914, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на садовий (дачний) будинок загальною площею 604,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 02 жовтня 2019 року № 48967243, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на садовий (дачний) будинок загальною площею 306,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним акт приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року, укладений між ТОВ «Будлайф Одеса» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. В., зареєстрований в реєстрі за № 948, № 949.
Визнано недійсним акт приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року, укладений між ТОВ «Будлайф Одеса» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. В., зареєстрованого в реєстрі за № 946, № 947.
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 18 липня 2020 року № 53194400, що є підставою для припинення права власності ТОВ «Будлайф Одеса» на садовий (дачний) будинок загальною площею 306,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності від 18 липня 2020 року № 53194380, що є підставою для припинення права власності ТОВ «Будлайф Одеса» на садовий (дачний) будинок загальною площею 604,9 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Зобов`язано ОСОБА_2 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва загальною площею 
604,9 кв. м.
Зобов`язано ОСОБА_3 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва загальною площею 306,4 кв. м.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
16. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що документи, надані для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна не відповідали вимогам чинного законодавства, тому не могли бути підставою для прийняття державним реєстратором рішення, без наявності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, яка нікому не передавалась у власність/користування та без присвоєння об`єкту нерухомості адреси, у встановленому порядку.
17. Апеляційний суд вважав помилковими висновки районного суду про те, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що спірні об`єкти є самочинними і не були введені в експлуатацію.
18. Відповідачі надали суду першої інстанції клопотання про застосування позовної давності, в якому стверджували, що оскільки рішення про державну реєстрацію права власності № 35247926 та запис про право власності № 20470990 за ОСОБА_4 на садовий (дачний) будинок загальною площею 47,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 були вчинені 18 травня 2017 року, а позивач звернувся до суду з позовом 29 грудня 2020 року, строк позовної давності пропущений.
Водночас апеляційний суд звернув увагу, що в цій частині провадження у справі було закрито ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 24 березня 
2021 року, тому у суду першої інстанції не було правових підстав для відмови в позові через сплив позовної давності.
19. Постановою Верховного Суду від 27 листопада 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року в частині позовних вимог про визнання недійсними актів приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року та скасування рішень про державну реєстрацію права власності від 18 липня 2020 року № 53194400 та 
№ 53194380 за ТОВ «Будлайф Одеса» скасовано, а провадження у справі в цій частині закрито.
Постанову Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року в частині позовних вимог про визнання правочинів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
20. Закриваючи провадження у справі в частині позовних вимог про визнання недійсними актів приймання-передавання майна до статутного капіталу від 16 липня 2020 року та скасування рішень про державну реєстрацію права власності від 18 липня 2020 року № 53194400 та № 53194380 за 
ТОВ «Будлайф Одеса», Верховний Суд виходив з того, що спір у цій частині є спором щодо права власності на нерухоме майно між двома юридичними особами і його вирішення належить до юрисдикції господарських судів.
21. В іншій частині Верховний Суд вважав передчасними висновки апеляційного суду, про те, що спірна земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади, а спірні об`єкти є самочинними та не були введені в експлуатацію.
22. Направляючи справу в частині позовних вимог про визнання правочинів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд вказав, що в порушення вимог статей 89, 263, 264 ЦПК України суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки зібраним у справі доказам, на які посилався позивач як на підтвердження порушення його прав, так і доказів на підтвердження того, що спірна земельна ділянка знаходилася у власності або користуванні 
СТ «Маяк-3».
23. Постановою Одеського апеляційного суду від 21 жовтня 2025 року апеляційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково. 
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року в частині позовних вимог про
визнання недійсним договору купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 25 травня 2017 року за № 1141; 
визнання недійсним договору купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В. 26 травня 2017 року за № 1159; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 25 травня 2017 року № 35370760, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 26 травня 2017 року № 35394727, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнання недійсним договору купівлі-продажу на 1/2 частку у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 та 
ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С. 18 червня 2018 року № 358; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 18 червня 2018 року № 41662506, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнання недійсним договору купівлі-продажу на 1/2 частини у праві власності на садовий будинок загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 
Демидовим С. С. 30 липня 2018 року № 508; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 30 липня 2018 року № 42302800, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на 1/2 частини садового (дачного) будинку загальною площею 47,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 02 жовтня 2019 року № 48966916, запис про право власності 33487914, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на садовий (дачний) будинок загальною площею 604,9 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 02 жовтня 2019 року № 48967243, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_3 на садовий (дачний) будинок загальною площею 306,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , 
у мотивувальній частині змінено та викладено в редакції постанови апеляційного суду. 
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
24. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що права власника земельної ділянки порушуються саме в результаті самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. 
25. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
26. Апеляційний суд встановив, що об`єкти нерухомості, про знесення яких, як самочинно збудованих (реконструйованих), для звільнення земельної ділянки заявила Одеська міська рада, на час звернення до суду з цим позовом і розгляду справи в районному суді, зареєстровані на праві власності за 
ТОВ «Будлайф Одеса», до статутного капіталу якого були передані. У зв`язку з цим усі права та обов`язки щодо вказаного майна, які мали до цього 
ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , набуло ТОВ «Будлайф Одеса».
27. Тому належним відповідачем за вимогами про зобов`язання звільнення за власний рахунок земельної ділянки шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва, тобто за ефективними вимогами, які вирішують юридичну долю цих будівель, апеляційний суд вважав ТОВ «Будлайф Одеса», до якого такі вимоги не заявлені і спір з яким Одеська міська рада має вирішувати в порядку господарського судочинства, на що вказав Верховний Суд у постанові 
від 27 листопада 2024 року, направляючи справу на новий розгляд.
28. Крім того, апеляційний суд вважав, що Одеська міська рада не спростувала того, що спірна земельна ділянка відведена у постійне користування СТ «Маяк-3» (наразі - ДСТ «Маяк-3») рішеннями міськвиконкому від 05 березня 1954 року № 231 та від 10 листопада 1955 року № 1275 і перша реєстрація права власності на садовий будинок на цій ділянці здійснена за членом дачно-садового товариства ОСОБА_4 . 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29. У касаційній скарзі Одеська міська рада просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухваливши нове судове рішення про задоволення позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
30. У грудні 2025 року Одеська міська рада подала касаційну скаргу на рішення Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 21 жовтня 2025 року.
31. Ухвалою Верховного Суду від 25 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження, витребувано із суду першої інстанції матеріали справи 
№ 947/38994/20, які у лютому 2026 року надійшли до Верховного Суду. 
32. Ухвалою Верховного Суду від 20 травня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
33. Ухвалою Верховного Суду від 10 червня 2026 року задоволено заяву про самовідвід судді Сердюка В. В., а протоколом повторного розподілу справи між суддями Верховного Суду від 10 червня 2026 року замість судді 
Сердюка В. В. членом колегії визначено суддю Гулейкова І. Ю. 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
34. Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, 
від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року 
у справі № 916/3156/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 23 червня 2020 року 
у справі № 680/214/16-ц, від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, 
від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, від 10 квітня 2024 року 
у справі № 496/1059/18, від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, постановах Верховного Суду від 15 серпня 2018 року у справі № 554/4456/17, від 31 жовтня 2018 року у справі № 570/4865/16-ц, від 18 лютого 2019 року 
у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, від 24 червня 2020 року 
у справі № 320/5880/18, від 08 липня 2020 року у справі № 686/16196/15-ц, 
від 29 вересня 2020 року у справі № 648/533/16-ц, від 03 березня 2021 року 
у справі № 915/161/20, від 14 лютого 2022 року у справі № 826/7203/17, 
від 13 липня 2022 року у справі № 404/353/15-ц, від 16 січня 2024 року у справі № 910/78/23, від 13 лютого 2024 року у справі № 906/205/22, від 13 березня 2024 року у справі № 522/3835/22, від 04 грудня 2024 року у справі 
№ 758/11255/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
35. Касаційна скарга мотивована тим, що за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 відбулось будівництво двох садових (дачних) будинків без отримання відповідного права на виконання будівельних робіт, що супроводжувалось реєстраційними діями з подальшою державною реєстрацією права власності на самочинне будівництво. Вказані об`єкти збудовано на земельній ділянці комунальної власності, яка для таких цілей не виділялась, що свідчить про її самовільне зайняття. 
36. Звертає увагу, що обов`язковою умовою користування земельною ділянкою є наявність у особи, яка її використовує, правовстановлюючих документів та державної реєстрації майнового права, а відсутність таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.
37. Стверджує, що рішенням виконавчого комітету Одеської міської Ради депутатів трудящих від 10 листопада 1955 року № 1275 було вирішено відвести додаткові земельні масиви під посадку колективних та індивідуальних фруктових садів підприємствам, організаціям та установам м. Одеси для розподілу робітникам та службовцям м. Одеси. Водночас це рішення не містило чітких ідентифікаційних даних, плану, меж, кількості земельних ділянок, з яких можна було б встановити належність спірної земельної ділянки до числа виділених за цим рішенням виконкому.
38. Наголошує, що обраний міською радою спосіб захисту прав власника є ефективним, оскільки факт існування реєстрації права власності на майно, яке за судовим рішенням має бути знесене як самочинне, суперечить самій суті державної реєстрації прав, позаяк правопорядок не може визнавати і підтверджувати право власності, якого не існує.
39. Наполягає на дотриманні позовної давності з огляду на те, що позов спрямований на припинення триваючого правопорушення.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
40. У січні 2026 року  ОСОБА_2 та ОСОБА_3 подали відзив на касаційну скаргу, в якому просять залишити скаргу без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін.
41. Відзив мотивований тим, що сукупність наявних у справі доказів підтверджує перебування спірної земельної ділянки у колективній власності ДСТ «Маяк-3» та, як наслідок, відсутність порушення відповідачами будь-яких прав Одеської міської ради. 
42. Звертають увагу на неефективності обраного позивачем способу захисту права, оскільки первинна реєстрація права власності на об`єкт нерухомості, який позивач вважає самочинним будівництвом, була здійснена за 
ОСОБА_4 , а актуальним власником спірних будівель є ТОВ «Будлайф Одеса». Проте, Одеська міська рада просить суд зобов`язати звільнити зайняту земельну ділянку шляхом знесення будинків ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які не є ані особами, які здійснювали будівництво, ані чинними власниками об`єктів нерухомості, що суперечить положенням статті 376 ЦК України.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
43. Державним реєстратором КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В. прийнято рішення (з відкриттям розділу) від 18 травня 2017 року № 35247926 про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_4 на садовий (дачний) будинок загальною площею 
47,6 кв. м, за адресою:  АДРЕСА_1 . 
44. 25 травня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В., на підставі договору купівлі-продажу 
від 25 травня 2017 року № 1141, прийнято рішення № 35370760 про внесення змін до розділу, а саме розмір частки змінено на 1/2 та за 
ОСОБА_1 зареєстровано право власності на 1/2 частку об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . 
45. 26 травня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І. В., на підставі договору купівлі-продажу 
від 26 травня 2017 року № 1159, прийнято рішення № 35394727 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частину об`єкта нерухомості за ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 .
46. 18 червня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С., на підставі договору купівлі-продажу від 18 червня 2018 року № 358, прийнято рішення від 18 червня 2018 року 
№ 41662506 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частину вказаного об`єкта нерухомого майна за ОСОБА_3 за адресою: 
АДРЕСА_1 .
47. 30 липня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С. С., на підставі договору купівлі-продажу від 30 липня 2018 року № 508, прийнято рішення від 30 липня 2018 року 
№ 42302800 про державну реєстрацію права власності на 1/2 частину садового (дачного) будинку за ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_1 .
48. 27 вересня 2019 року державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т. І. прийнято рішення від 02 жовтня 2019 року № 48967483 про державну реєстрацію закриття розділу на об`єкт нерухомого майна № 1251295051101 на підставі поділу об`єкта нерухомості: садовий будинок, загальною площею 604,9 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 та садовий будинок, загальною площею 306,4 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 . 
49. 17 липня 2020 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. на підставі актів приймання-передання від 16 липня 2020 року № 946, № 947 та 
№ 948, № 949, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крикливою О. М., прийнято рішення від 18 липня 
2020 року № 53194400 та № 53194380 про державну реєстрацію права власності на два садових будинки за ТОВ «Будлайф Одеса». 
50. Відповідно до актового запису про смерть від 10 вересня 2020 року № 8946 ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
51. Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
52. Відповідно до частин першої-другої, четвертої-п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Щодо правового режиму самочинного будівництва
53. Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
54. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
55. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
56. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
57. Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності. 
58. Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
59. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
60. Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
61. Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
62. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
63. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
64. Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
65. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку. 
66. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
67. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
68. Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.
69. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
70. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
71. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
72. У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
73. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
74. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
75. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
76. Зокрема, у постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
77. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
78. Вказані висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові 
від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, підлягають врахуванню під час вирішення цієї справи, відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України.
Щодо способів захисту порушеного права власника земельної ділянки
79. Звертаючись до суду з цим позовом, Одеська міська рада заявила, зокрема, вимоги щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав власності попередніх власників садового (дачного) будинку, а також визнання недійсними укладених між відповідачами договорів.
80. У постанові від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду вказала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (див. пункт 84 вказаної постанови).
81. Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
82. До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
83. При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов`язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
84. Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
85. У постанові від 21 грудня 2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див. пункт 123 вказаної постанови).
86. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
87. Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
88. Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
89. Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
90. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
91. При цьому суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див. пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду 
від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).
92. Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
93. Частинами третьою-п`ятою статті 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
94. Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
95. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (див. пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13; пункти 
53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду 
від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20).
96. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
97. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (див. пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22).
98. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
99. Велика Палата також звертає увагу, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.13)].
100. Підсумовуючи викладене, у справі, яка переглядається, належним способом захисту прав особи, яка вважає себе власником земельної ділянки на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
101. Ці висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.
102. Крім того, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).
103. З огляду на викладене, апеляційний суд дійшов правильного висновку по суті висновку, що заявлені Одеською міською радою вимоги про скасування рішень про державну реєстрацію права власності попередніх власників садового (дачного) будинку є неналежними і такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
104. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то Одеська міська рада не є стороною цих правочинів і не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу (садові/дачні будинки), а внаслідок укладення відповідачами вказаних договорів обсяг прав та обов`язків Одеської міської ради не змінюється. 
105. Колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду, що права та інтереси Одеської міської ради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не призведе до відновлення прав позивача, які він вважає порушеними, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про визнання договорів недійсними.
106. Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, в пункті 
8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18.
107. Крім того, у позовній заяві Одеська міська рада просила зобов`язати ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звільнити за власний рахунок самовільно зайняті земельні ділянки шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва.
108. Висновки щодо належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об`єкта самочинного будівництва сформулювала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі 
№ 908/2388/21. 
109. У цій постанові Велика Палата Верховного Суду вказала, що законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
110. Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
111. Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
112. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
113. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. 
114. Таким чином, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
115. Вирішуючи спір, суди встановили, що 17 липня 2020 року державний реєстратор на підставі актів приймання-передання від 16 липня 2020 року 
№ 946, № 947 та № 948, № 949, посвідчених приватним нотаріусом, прийняв рішення від 18 липня 2020 року № 53194400 та № 53194380 про державну реєстрацію права власності на два садових будинки за ТОВ «Будлайф Одеса». 
116. З урахуванням викладеного, апеляційний суд правильно врахував, що об`єкти нерухомості, про знесення яких заявила вимоги Одеська міська рада, як самочинно збудованих, на час звернення до суду з позовом і розгляду справи в районному суді зареєстровані за ТОВ «Будлайф Одеса», до статутного капіталу якого були передані, а тому належним відповідачем за цими вимогами, є саме ТОВ «Будлайф Одеса». 
117. Однак таких вимог до ТОВ «Будлайф Одеса» Одеська міська рада у цій справі не заявляла, а спір між міською радою та вказаним товариством (юридичною особою), за висновками Верховного Суду у постанові 
від 27 листопада 2024 року в цій справі, належить до юрисдикції господарських судів. 
118. Колегія суддів звертає увагу, що висновок про те чи є Одеська міська рада власником земельної ділянки на якій розташовані спірні будинки, має бути зроблений судами відповідної юрисдикції та за належного суб`єктного складу учасників справи, тобто за результатами розгляду вимог передбачених статтею 376 ЦК України, заявлених до належного відповідача (останнього набувача спірних об`єктів нерухомості).
119. З урахуванням встановлених у цій справі обставин, висновки апеляційного суду не суперечать висновкам, викладениму постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, 
від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, 
від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, 
від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц, від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, 
від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18, від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, постановах Верховного Суду від 15 серпня 2018 року у справі № 554/4456/17, від 31 жовтня 2018 року у справі № 570/4865/16-ц, 
від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, 
від 24 червня 2020 року у справі № 320/5880/18, від 08 липня 2020 року у справі № 686/16196/15-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 648/533/16-ц, 
від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 14 лютого 2022 року у справі № 826/7203/17, від 13 липня 2022 року у справі № 404/353/15-ц, 
від 16 січня 2024 року у справі № 910/78/23, від 13 лютого 2024 року у справі 
№ 906/205/22, від 13 березня 2024 року у справі № 522/3835/22, від 04 грудня 2024 року у справі № 758/11255/21, на які позивач посилався у касаційній скарзі.
120. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
121. Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija 
v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
122. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального прав. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань. 
123. В межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховним Судом не встановлено підстав для висновку, що суди ухвалили оскаржені судові рішення із неправильним застосуванням норм матеріального права або із порушенням норм процесуального права, які б давали підстави для їх скасування.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.
2. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2021 року в частині, яка не змінена апеляційним судом, та постанову Одеського апеляційного суд від 21 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: 	Є. В. Синельников І. Ю. Гулейков О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович