ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
Іменем України
22 червня 2026 року
м. Харків
справа № 636/9297/24
провадження № 22-ц/818/3766/26
Харківський апеляційний суд у складі:
Головуючого: Маміної О.В.
суддів: Мальованого Ю.М., Яцини В.Б.
розглянувши у порядку ст. 369ЦПК України в м. Харкові без повідомлення учасників справи цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «АГРОАЛЬЯНС ЛТД» про розірвання договору оренди,-
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 адвоката Чічерової Ірини Володимирівни на рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 11 березня 2026 року, постановлене суддею Гнізділовим Ю.М.
в с т а н о в и в:
У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив розірвати договір оренди земельної ділянки №59/01/21 від 21.01.2021, на земельну ділянку площею 2,0000 га, кадастровий номер 6325488500:02:000:0380, укладений між сторонами, та стягнути судові витрати. 
Рішенням Чугуївського міського суду Харківської області від 11 березня 2026 року позову заяву ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК» Агроальянс «ЛТД» залишено без задоволення
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; вказує, що суд першої інстанції не дослідив і не надав належну оцінку наявним в матеріалах справи доказам, не сприяв повному та неупередженому розгляду справи, а тому рішення суду першої інстанції не відповідає фактичним обставинам справи, є незаконним та необґрунтованим. Зазначає, що відповідач повідомлення щодо виплати орендної плати за Договором оренди за 2023 рік повинен був розмістити в місцях загального доступу, зокрема, на дошці оголошень Чкаловської селищної ради до 31 грудня 2023 року, за 2024 рік до 31.12.2024 року. Це саме стосується і щодо виплати орендної плати за 2022 рік. Відповідач будь-яких таких повідомлень, оголошень в місцях загального доступу до 31 грудня 2022 року, в 2023 року та в 2024 році не розміщував, чим допустив порушення умов договору, що є підставою для розірвання договору.
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч.1 ст.367ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст.367ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відмовляючи у задоволенні, суд дійшов висновку про відсутність порушення відповідачем строків виплати орендної плати за 2022 рік, а невиплату орендної плати за 2023 рік не можна вважати систематичним порушенням умов договору. Оцінюючи істотність порушення відповідачем умов договору щодо несвоєчасної виплати орендної плати за 2023 роки та вирішуючи питання співрозммірності ступені важкості порушення та наслідків, які позивач просить застосувати за його вчинення, суд приймає до уваги те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2023 рік, орендна плата за 2024 рік з виплачена з незначним запізненням. Також суд приймає до уваги те, що заявляючи позовні вимоги про розірвання договору з підстави несплати орендної плати, позивач не заявила позовні вимоги про її стягнення, що в сукупності свідчить про те, що несплата орендої плати не завдає істотної шкоди інтересам позивача. 
Такі висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону.
Судом встановлено, що 21.01.2021 між сторонами укладено договір оренди землі, згідно якого позивач надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 6325488500:02:000:0380 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на землях Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області площею 2,0000 га; нормативно грошова оцінки Земельної ділянки на дату укладення договору з урахуванням коефіцієнту індексації становить – 62177,87грн.; строк дії договору 49 років; орендна плата вноситься Орендарем (відповідачем) у грошовій формі у розмірі 1865,34грн. та нараховується за рік користування.; 
Пунктом 9 договору передбачено порядок виплати орендної плати: Орендар розміщує інформацію про виплату орендної плати на дошці оголошень Чкаловської селищної Ради. 
Пунктом 11 підпунктом 4 спірного договору передбачено обов`язок Орендодавця з`явитись у повідомлене Орендарем місце та в визначений час, маючи при собі оригінал паспорта та ідентифікаційного коду. 
Пунктом 11 підпунктом 6 спірного договору передбачено, що у випадку нез`явлення орендодавця за отриманням орендної плати, Орендар надсилає на адресу Орендодавця рекомендоване повідомлення про необхідність отримання орендної плати. Позивачу зателефонувала уповноважена особа Відповідача з повідомленням про необхідність з`явитись до офісу Орендаря за отриманням орендної плати, на що Позивач відповів відмовою. 
Пунктом 11 підпунктом 4 спірного договору передбачено обов`язок Орендодавця з`явитись у повідомлене Орендарем місце та в визначений час, маючи при собі оригінал паспорта та ідентифікаційного коду. З моменту направлення такого повідомлення Орендарем буде вважатись, що прострочення строку випалити орендної плати відбулося з вини Орендодавця. 
19 червня 2024 року ОСОБА_2 направив на адресу ТОВ «ТПК» Агроальянс ЛТД» лист про наявність порушень умов договору щодо виплати орендної плати. Повідомив про намір розірвати договір. (а.с.17).
Відповіді на лист позивач не отримав.
24 жовтня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою землі Чкаловської селищної Ради Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.
Враховуючи, що Чкаловська селищна Рада Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року перебувало під тимчасовою окупацією у відповідача була відсутня можливість використання об`єкту оренди з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік.
Оскільки орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів та у 2022 році не провів посівну компанію, за таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Щодо порушення строків виплати орендної плати у 2023 році, судова колегія зазначає наступне.
Згідно п.11 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється щорічно з урахуванням індексу інфляції за попередній рік за даним Держкомстату; плата нараховується з 01 січня по 31 грудня щорічно за звітній період.
Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за відсутності вини орендаря у несплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати за 2023 рік систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. 
Щодо несплати орендної плати за 2024 рік, судова колегія зазначає, що строк виплати орендної плати встановлений до 31.12.2024 року, проте із позовом позивач звернувся 24.10.2024 року, тобто до настання строку виплати.
Таким чином, підстави для задоволення вимоги про розірвання договору оренди землі відсутні.
Рішення суду ухвалено з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст.367,368,369,375,381,382,383,384 ЦПК України суд, -
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Чічерової Ірини Володимирівни – залишити без задоволення.
Рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 11 березня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий:        О.В. Маміна
Судді:        В.Б.Яцина
Ю.М. Мальований