Номер провадження: 22-ц/813/1698/26 
Справа № 493/218/25
Головуючий у першій інстанції Мясківська І. М.
Доповідач Кострицький В. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28.04.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий суддя Кострицький В.В. (суддя - доповідач),
судді Назарова М.В., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря судового засідання Булацевської Я.В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива»
відповідачі –  ОСОБА_1 , Приватне підприємство «Левчик»
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» на рішення Балтського районного суду Одеської області від 17 вересня 2025 року, ухвалене у складі судді Мясківської І.М., у приміщенні того ж суду,
у цивільний справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис),-
установив:
Короткий зміст позовних вимог.
ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
На обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що 19.05.2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_2 надала, а позивач прийняв в платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,79 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, строком на 15 років.
20.12.2007 року зазначений договір був зареєстрований у Балтському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400535.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 30.05.2008 року за ОСОБА_1 було визнано право власності на земельні ділянки площею 2,79 га та 0,77 га, які належали ОСОБА_2 .
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 17.03.2023 року визнане право оренди вказаної земельної ділянки ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» на підставі договору оренди землі від 19.05.2006 року та додаткової угоди № ЛОС-1 від 19.12.2022 року зі строком дії 24 роки.
Однак, в період дії вказаної додаткової угоди до договору оренди землі, 04.07.2024 державним реєстратором Яськівської сільської ради Одеського району Одеської області Писанка Д.С. проведена державна реєстрація договору емфітевзису від 27.06.2024 року, укладеного ОСОБА_3 та ПП «Левчик».
Наявність у Державному реєстрі речових прав запису про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) щодо вище вказаної земельної ділянки у ПП «Левчик» робить неможливим виконання рішення суду від 17.03.2023 року в справі № 493/1450/22.
Дії ОСОБА_1 , який погодився на поновлення договору оренди землі б/н від 19.05.2006 року з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива», з укладення іншого договору та передання орендованої земельної ділянки у користування ПП «Левчик» є недобросовісними.
Разом з тим, оскільки оскаржуваний договір укладений в період дії договору оренди землі з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива», просить визнати договір емфітевзису, скасувати державну реєстрацію договору емфітевзису від 27.06.2024, припинити право користування земельною ділянкою відповідача та стягнути з відповідачів судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 17 вересня 2025 року позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) - задоволено.
В обґрунтування рішення суд першої інстанції зазначив, що земельна ділянка площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, належна ОСОБА_1 , в силу ч. 3 ст. 1021 ЗК України не могла бути передана ним приватному підприємству «Левчик» на праві емфітевзису, так як станом на дату укладення Договору, а саме, 27.06.2024 року, перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Таким чином, Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 27.06.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Левчик», суперечать приписам ч. 3 ст. 1021 ЗК України, що згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
У відповідності до ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для державної реєстрації речового права є, зокрема, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно.
Враховуючи, що державна реєстрація права емфітевзису проведена на підставі Договорів, які підлягають визнанню недійсними, державна реєстрація такого права підлягає скасуванню в силу ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та припиненню право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Отже, належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсним Договору емфітевзису, скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись з оскаржуваним рішенням, представник відповідача подав апеляційну скаргу в якій просив скасувати рішення Балтського районного суду Одеської області від 17.09.2025, і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» - відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» обрано неналежний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Позиція учасників справи.
Не погоджуючись з доводами апеляційної скарги, представник позивача подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив суд рішення Балтського районного суду Одеської області від 17.09.2025 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ПП «ЛЕВЧИК» без задоволення.
В обґрунтування зазначає, що суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про те, що договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 27.06.2024, укладені між Відповідачем-1 та Відповідачем-2, суперечать приписам ч. 3 ст. 102-1 ЗК України, що згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
Також судом правильно зазначено і про те, що державна реєстрація права емфітевзису проведена на підставі Договору, який підлягає визнанню недійсним, державна реєстрація такого права підлягає скасуванню в силу ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та припиненню право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Вірний висновок суду першої інстанції і про те, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсними Договору емфітевзису та договору щодо внесення до нього змін, скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Доводи Відповідача-2 про неналежно обраний Позивачем спосіб захисту являються помилковим, хибними та не заслуговують уваги.
Відповідач-2 безпідставно посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 у справі № 513/879/19, оскільки в ній суд проаналізував можливість заявлення вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою в разі неукладеності договору оренди ттакої ділянки. Суд виснував, що оцінка договору оренди як укладеного чи неукладеного не впливає на належність вимоги про зобов`язання орендодавця не чинити орендареві перешкоди в користуванні ділянкою.
Тобто, постанова від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 прийнята судом по зовсім іншим обставинам, які не являються навіть схожими з існуючими у справі № 493/218/25.
Щодо явки сторін.
Сторони належним чином повідомлені про час, місце та дату судового засідання, однак до судового засідання не з`явились, позивач просив справу розглядати без його участі, заяв про відкладення не подано, що не перешкоджає апеляційному перегляду справи відповідно до ст. 372 ЦПК України.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги та заперечень на неї, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам закону.
Колегією суддів встановлено та матеріалами справи підтверджено, 19.05.2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки, площею 2,79 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, що розташована на території Оленівської сільської ради, строком на 15 років, який був зареєстрований 20.12.2007 року у Балтському РВ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400535.
Відповідно до рішення Балтського районного суду Одеської області від 30.05.2008 року (Справа № 2-1173/2008) за ОСОБА_1 визнано право власності на земельні ділянки площею 2,79 га вартістю 27369,95 грн. та площею 0,77 га вартістю 3302,59 грн., які раніше належали ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , згідно з державними актами на право власності на земельні ділянки серії ОД № 025617 та № 082182.
Відповідно до інформаційної довідки №410145789 від 28.01.2025 року, право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.12.2018 року, номер запису про речове право 29687259, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1733647851206.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 17.03.2023 року задоволено позов ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди, визнана укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткова угода № ЛОС-1 від 19.12.2022 року до договору оренди землі № б/н від 19.05.2006 року, який укладений на 15 років щодо земельної ділянки площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223; визнано відсутнім право оренди Приватного підприємства «Левчик» щодо земельної ділянки площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223; та зазначено, що рішення суду є підставою для припинення права оренди Приватного підприємства «Левчик» земельної ділянки площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223.
Згідно Додаткової угоди від 19.12.2022 року № ЛОС-1 до договору оренди землі б/н від 19.05.2006 року цей договір поновлений на новий строк, а саме на 24 роки.
Як вбачається з інформаційної довідки №410145789 від 28.01.2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, належної ОСОБА_1 , 04.07.2024 року державним реєстратором Яськівської сільської ради Одеського району Одеської області Писанка Дмитром Сергійовичем здійснена державна реєстрація права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ПП «Левчик» на підставі договору емфітевзису від 27.06.2024 року, укладеного між ПП «Левчик» та ОСОБА_1 .
Згідно Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 27.06.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 (власником) та ПП «Левчик» (землекористувачем), власник передав землекористувачу право користування земельною ділянкою площею 2,79 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223 на строк 15 років.
Вирішуючи спірне питання, яке пов`язане з визнанням договору емфітевзису недійсним та скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), суд першої інстанції вважав, що позов ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» підлягає задоволенню в повному обсязі, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Як визначено ч. 1 ст. 1021 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України, а ч. 3 вказаної статті передбачено, що земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису.
Земельна ділянка площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, належна ОСОБА_1 , перебуває в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» на підставі Додаткової угоди від 19.12.2022 року № ЛОС-1 до договору оренди землі б/н від 19.05.2006 року, строком на 24 роки, що встановлено рішенням Балтського районного суду Одеської області від 17.03.2023 року в справі № 493/1450/22.
З підстав, передбачених ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», цей договір не припинений.
27.06.2024 року між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» укладений Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), згідно якого ОСОБА_1 передав ПП «Левчик» право користування земельною ділянкою площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223 на строк 15 років.
Разом з тим земельна ділянка площею 2,7896 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0223, належна ОСОБА_1 , в силу ч. 3 ст. 1021 ЗК України не могла бути передана ним приватному підприємству «Левчик» на праві емфітевзису, так як станом на дату укладення Договору, а саме, 27.06.2024 року, перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Таким чином, Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 27.06.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Левчик», суперечать приписам ч. 3 ст. 1021 ЗК України, що згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
У відповідності до ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для державної реєстрації речового права є, зокрема, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно.
Враховуючи, що державна реєстрація права емфітевзису проведена на підставі Договорів, які підлягають визнанню недійсними, державна реєстрація такого права підлягає скасуванню в силу ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та припиненню право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Отже, належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсним Договору емфітевзису, скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Однак колегія суддів не погоджується з вказаним висновком виходячи з наступного.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. інш.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) зазначено, що «рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23) зазначено, що «належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року у справі № 144/1440/22 (провадження № 61-12561сво24) зроблено такі висновки:
«як Велика Палата Верховного Суду, так і Об`єднана палата послідовно дотримуються підходу, що належним способом захисту прав орендодавця, який не підписував договір (додаткову угоду), є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. При цьому судове рішення про визнання відсутнім права оренди є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Будь-яке інше судове рішення (про скасування державної реєстрації права оренди, про зобов`язання повернути земельну ділянку) за змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
У справі, що переглядається: позивачка просила усунути їй перешкоди у користуванні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов`язання відповідача повернути земельні ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивачка посилалася на те, що 01 квітня 2011 року між сторонами без її відома, укладено договори оренди вказаних земельних ділянок, які вона не підписувала. На підставі цих договорів відповідач зареєстрував за собою право оренди цих земельних ділянок; суди на підставі висновку експерта за результатами почеркознавчої експертизи встановили, що позивачка договори оренди землі не підписувала, тобто, не виявила свою волю на їх вчинення, а тому такі договори є неукладеними і земельні ділянки перебувають у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав; суд першої інстанції, застосувавши висновки, викладені у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, обґрунтовано вказав, що позивачка вимог про визнання відсутнім права оренди не заявляла, тому у задоволенні позову належить відмовити, зважаючи обрання позивачем неналежного способу захисту; апеляційний суд вважав, що наявні підстави для задоволення позовних вимог, оскільки як обраний позивачем спосіб захисту (усунення перешкод в користуванні та розпорядженні земельними ділянками шляхом їх повернення власнику), так і зазначений судом першої інстанції спосіб захисту (визнання відсутнім права оренди) у цьому випадку призведе до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду за захистом своїх прав; апеляційний суд не врахував, що належним способом захисту прав орендодавця, який не підписував договір (додаткову угоду), є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. При цьому судове рішення про визнання відсутнім права оренди є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Будь-яке інше судове рішення (про скасування державної реєстрації права оренди, про зобов`язання повернути земельну ділянку) за змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не є підставою для державної реєстрації припинення права оренди».
Механізми забезпечення єдності судової практики полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного цивільного суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного цивільного суду (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21)).
З урахуванням наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива», не врахував правові висновки Верховного Суду щодо належного та ефективного способу захисту порушеного права, у зв`язку з чим дійшов передчасного та помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Як убачається зі змісту позовної заяви, позивач фактично оспорює наявність у відповідача ПП «Левчик» речового права користування земельною ділянкою (емфітевзису), однак не заявив вимоги про визнання відсутнім такого права, натомість обрав інші способи захисту, а саме визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування.
Разом з тим, відповідно до усталеної практики Верховного Суду, належним та ефективним способом захисту у правовідносинах, пов`язаних із оспорюванням наявності зареєстрованого речового права, є саме вимога про визнання відсутнім такого права, оскільки саме таке судове рішення є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
При цьому колегія суддів враховує, що емфітевзис є речовим правом користування чужою земельною ділянкою, близьким за своєю правовою природою до права оренди, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню аналогічні підходи щодо визначення належного способу судового захисту, сформульовані у практиці Верховного Суду.
Обраний позивачем спосіб захисту не забезпечує ефективного відновлення порушеного права у спосіб, визначений законом, та не узгоджується з механізмом державної реєстрації речових прав, що свідчить про його неналежність у розумінні статті 16 ЦК України.
Відповідно до правових висновків Верховного Суду, обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин справи.
За таких обставин рішення суду першої інстанції не можна визнати законним та обґрунтованим, воно ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та без урахування обов`язкових для суду висновків Верховного Суду, у зв`язку з чим підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З огляду на скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» на користь Приватного підприємства «Левчик» підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 9084 грн.
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 4 ч. 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права..
Оскільки суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та не врахував правові висновки Верховного Суду щодо належного способу захисту, апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,-
ухвалив:
Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» – задовольнити.
Рішення Балтського районного суду Одеської області від 17 вересня 2025 року – скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» на користь Приватного підприємства «Левчик» сплачений судовий збір за подання апеляційної скаргу у розмірі 9084 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду. 

Головуючий суддя       В.В. Кострицький

Судді         М.В. Назарова

Ю.П. Лозко