УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №272/339/25 Головуючий у 1-й інст. Волков І. М. 
Категорія 23 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М., 
суддів: Павицької Т.М., Борисюка Р.М.,
за участі секретаря судового засідання Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №272/339/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Житомир-Агро-Інвест» до  ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Надія» про визнання недійсним договору оренди землі, витребування земельної ділянки з незаконного володіння та визнання права оренди 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Житомир-Агро-Інвест»
на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 17 вересня 2025 року, яке ухвалене під головуванням судді Волкова І.М. у м.Андрушівці,

в с т а н о в и в:

У квітні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Житомир-Агро-Інвест» (далі – ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест») звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Надія». Просило: визнати недійсним договір оренди землі від 10 червня 2023 року, укладений між СТзОВ «Надія» та ОСОБА_1 , відповідно до якого в оренду передана земельна ділянка площею 2,0000 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0190; витребувати з тимчасового (строкового) незаконного володіння СТзОВ «Надія» земельну ділянку площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190 на користь ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» у тимчасове (строкове) володіння згідно з договором оренди землі від 21 червня 2018 року, укладеним між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 ; визнати за ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» право оренди на підставі договору оренди землі від 21 червня 2018 року та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21 червня 2018 року за номером запису: 26789975, щодо земельної ділянки площею 2,0000 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0190, на строк, що дорівнює кількості днів у проміжку від дня державної реєстрації права оренди до 30 листопада 2038 року.
Позов обґрунтований тим, що між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі від 21 червня 2018 року, відповідно до якого в оренду передано земельну ділянку площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190, яка розташована на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зі строком оренди від дня державної реєстрації права оренди до 30 листопада 2038 року. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21 червня 2018 року. ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» 03 квітня 2025 року дізналося, що між СТзОВ «Надія» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі від 10 червня 2023 року, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав від 24 березня 2025 року. Відповідно до договору оренди ОСОБА_1 передав у оренду СТзОВ «Надія» земельну ділянку площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190. Договір оренди землі від 10 червня 2023 року щодо земельної ділянки площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190 укладений ОСОБА_1 та СТзОВ «Надія» з порушенням законодавства, підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка підлягає витребуванню із незаконного володіння СТзОВ «Надія» на користь ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», оскільки договір оренди землі від 21 червня 2018 року, укладений на строк до 30 листопада 2038 року, не визнавався недійсним; до нього не вносилися за згодою сторін чи за рішенням суду будь-які зміни. Наразі відсутнє будь-яке судове рішення, яке було б прийнято в справі за позовом ОСОБА_1 за позовною вимогою про внесення змін до договору оренди землі та в резолютивній частині якого зазначалося б про внесення змін до договору оренди землі, як це передбачено частиною дев`ятою ст.265 ЦПК України; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 червня 2018 року, яке прийнято на підставі договору оренди землі від 21 червня 2018 року про державну реєстрацію речового права, є чинним та відсутнє будь-яке судове рішення про його скасування; акт приймання-передачі (повернення) земельної ділянки від орендаря до орендодавця не складався. Вважає, що договір оренди землі від 21 червня 2018 року є чинним та діє до 30 листопада 2038 року, а його умови є обов`язковими для сторін ( ОСОБА_1 , як орендодавця, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендаря). Договір оренди землі виконувався ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» належним чином, зокрема, за 2023 та 2024 роки ОСОБА_1 була виплачена орендна плата вчасно та у повному розмірі, що підтверджується довідкою ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» від 08 квітня 2025 року.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 17 вересня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, позивач ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким усі вимоги позову задовольнити.
Доводи апеляційної скарги аргументує тим, що, відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції послався на те, що позивачем не надано доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про укладення договору від 21 червня 2018 року між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 зі строком його дії до 30 листопада 2038 року, а відтак і про незаконність укладення договору оренди землі від 10 червня 2023 року між СТзОВ «Надія» та ОСОБА_1 . Такий висновок суду першої інстанції не ґрунтується на нормах матеріального та процесуального права та спростовується матеріалами справи. Строк оренди (дії договору оренди землі) з 21 червня 2018 року по 30 листопада 2038 року визначений ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» у момент його укладення і це є істотною умовою договору оренди землі від 21 червня 2018 року. Зміни до договору оренди землі від 21 червня 2018 року не виносилися. За таких обставин, умови цього договору, які були визначені сторонами під час його укладення, є дійсними і наразі, а тому ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» має право користуватися спірною земельною ділянкою строком до 30 листопада 2038 року, і це право підтверджується договором оренди землі від 21 червня 2018 року, як правовстановлюючим документом. Постанови апеляційного та касаційного суду в справі №752/5810/19 не вносять змін до умов договору оренди землі від 21 червня 2018 року, зокрема, не змінюють строк його дії. Отже, вказані постанови судів не можуть бути доказом зміни строку оренди. У матеріалах справи №752/5810/19, у тому числі у тексті постанов у цій справі, відсутній доказ чи посилання на такий доказ про строк оренди 5 років. Договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Це прямо встановлено другим абзацом ст.31 Закону України «Про оренду землі». Строк оренди визначається умовами договору оренди землі і є його істотною умовою. Внесення змін до відомостей Державного реєстру речових прав без внесення змін до договору оренди землі не впливає на зміну строку права оренди, оскільки відповідно до Закону України «Про оренду землі» строк оренди є істотною умовою договору оренди землі та визначається виключно договором оренди землі, у тому числі, шляхом внесення змін до договору на підставі договору про зміни (додаткової угоди) або рішення суду. Суд першої інстанції при визначенні дати припинення договору оренди землі від 21 червня 2018 року виходив із інформації про строк оренди, яка вказана в ДРП, а не у договорі оренди землі. Це є неправильним застосуванням норми права про строк оренди. Позиція суду першої інстанції суперечить правовій позиції Верховного Суду, яка вимагає в першу чергу виходити із умов правовстановлюючого документа (договору оренди землі). Суд першої інстанції не дослідив та не надав правової оцінки таким обставинам: відповідно до п.17 договору оренди землі від 21 червня 2018 року, укладеному між ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», повернення земельної ділянки відбувається на підставі акта приймання-передачі протягом десяти робочих днів із дати письмової вимоги орендодавця. Такий акт не складався та повернення ділянки від позивача до ОСОБА_1 не відбувалося. Вказані обставини свідчать про недобросовісність СТзОВ «Надія» та ОСОБА_1 , що є самостійною підставою для визнання недійсним договору оренди землі. Договір оренди землі від 10 червня 2023 року, що укладений між СТзОВ «Надія», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, було укладено з порушенням законодавства та він підлягає визнанню недійсним. Правовою підставою для визнання такого договору недійсним є: недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст.203 цього Кодексу (частина перша ст.215 ЦК України); орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої ст.24 Закону України "Про оренду землі"); одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями (висновок викладений у постанові Верховного Суду від 20 лютого 2019 року в справі №734/336/17). Наразі СТзОВ «Надія» зареєструвало за собою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди щодо спірної земельної ділянки. Суб`єкт, за яким зареєстроване право оренди, визнається фактичним володільцем та користувачем земельної ділянки. При цьому державна реєстрація права оренди на земельну ділянку створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта права володіння та користування цією ділянкою. Правовою підставою для витребування земельної ділянки із незаконного володіння СТзОВ «Надія» є ст.27 Закону України «Про оренду землі» та правові висновки Верховного Суду щодо застосування норм права про державну реєстрацію речових прав, зокрема про те, що державна реєстрація речових прав є спростованою презумпцією, які викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року в справі №48/340, від 12 березня 2019 року в справі №911/3594/17, від 19 січня 2021 року в справі №916/1415/19. Так, ст.27 Закону України «Про оренду землі» чітко визначено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Правовою підставою для визнання за ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» права оренди є п.1 частини другої ст.16 ЦК України, якою встановлено такий спосіб захисту порушеного права як визнання права, та правові позиції Верховного Суду щодо застосування цієї норми права, які викладені, зокрема, в постановах від 08 листопада 2023 року в справі №761/42030/21, від 11 грудня 2023 року в справі №607/20787/19.

Відповідач ОСОБА_1 у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Також просить стягнути з позивача витрати на правничу допомогу в сумі 10 000 грн.
При цьому покликається на те, що право власності на землю він набув у порядку приватизації, як учасник бойових дій. Між ним та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки: дата державної реєстрації права оренди 21 червня 2018 року. Між ним та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» існував спір щодо строку дії укладеного договору оренди вказаної земельної ділянки (справа №752/5810/19), який вже розглянутий всіма судовими інстанціями. Верховним Судом у постанові від 10 лютого 2021 року надано юридичну оцінку фактичним обставин щодо строку дії вказаного договору оренди земельної ділянки, а саме: «У справі, що переглядається, з урахуванням встановлених обставин: ОСОБА_1 , як орендодавець, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендар, в момент укладення оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року домовилися про строк оренди земельної ділянки у 5 років; сторони не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на 20 років. Апеляційний суд не звернув уваги, що: недійсним може бути визнаний тільки укладений договір (договір про внесення змін); сторони оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на 20 років, а тому в цій частині підстави для визнання недійсним договору про внесення змін відсутні. Тому постанова апеляційного суду підлягає зміні в мотивувальній частині". Виходячи з цього висновку, Верховним Судом було констатовано, що договір оренди, яким внесені зміни до первісного правочину в частині строку його дії двадцять років замість п`яти років, є неукладеним, оскільки відсутня необхідна для цього згода позивача. Відповідно до частини четвертої ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. За таких обставин, строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ним та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», закінчився, підстав, передбачених ЦК України, для визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного між ним та СТзОВ "Надія", позивачем не наведено, вимоги про витребування земельної ділянки та визнання права оренди є похідними від вимоги про визнання договору недійсним, а тому теж задоволенню не підлягають. У зв`язку з поданням відзиву він поніс витрати на правничу допомогу в розмірі 10 000 грн. 

Відповідач СТзОВ «Надія» у відзиві на апеляційну скаргу просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін. 
При реалізації права на відзив наголошує на тому, що 21 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро Інвест» укладений договір оренди землі. У вказаному договорі на першому аркуші міститься розділ строк дії договору - п.6, згідно з яким договір укладений на строк, що дорівнює кількості днів у проміжку від дня державної реєстрації права оренди за цим договором до 30 листопада 2038 року. Заміна першого аркушу договору підтверджується висновком експертного дослідження від 03 жовтня 2019 року №1/3-5, згідно з яким, у наданому на дослідженні договорі оренди землі від 21 червня 2018 року, укладеному між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», перший аркуш був замінений. Відповідач ТзОВ “Житомир-Агро-Івест” також визнав факт заміни першого аркушу договору оренди земельної ділянки від 21 червня 2018 року, але з підстав допущеної помилки в даті договору. Апеляційним судом встановлено, що ОСОБА_1 , як орендодавець, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендар, домовилися про строк оренди земельної ділянки у п`ять років. На час підписання договору оренди сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. Підстав, які б надавали можливість визнати такий договір недійсним на час його укладення, сторонами не надано”. У справі, що переглядається, з урахуванням встановлених обставин: ОСОБА_1 , як орендодавець, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендар, у момент укладення оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року домовилися про строк оренди земельної ділянки на п`ять років; підстави для визнання недійсним оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року зі строком оренди земельної ділянки в п`ять років відсутні; сторони не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на 20 років. Отже, у справі №752/5810/19 судами встановлено, що договір щодо оренди земельної ділянки площею 2,0000 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0190, укладено строком на п`ять років, а домовленості про збільшення строку оренди на 20 років ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» не досягли. Відтак строк дії договору становить 5 років та на час звернення з цим позовом до суду завершився та припинив свою дію. Між ОСОБА_1 та СТзОВ “Надія” 10 червня 2023 року укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки строком дії на сім років. За таких обставин, СТзОВ “Надія” набуло земельну ділянку в користування на підставі укладеного договору та є законним користувачем спірної земельної ділянки.

У судовому засіданні, проведеному в режимі відеоконференції, представник відповідача СТзОВ «Надія» Пустовіт О.Ю. апеляційну скаргу не визнав. Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися. Про дату, час і місце розгляду справи повідомлені належним чином (а.с.31-32,34 т.2). Від відповідача ОСОБА_1 надійшла заява про розгляд справи у його відсутність (а.с.77 т.2). Відповідно до частини другої ст.372 ЦПК України неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190, яка розташована на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.12 т.1).

Між ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» 21 червня 2018 року був укладений договір оренди землі (а.с.10-11 т.1). На першому аркуші вказаного договору міститься розділ «Строк дії договору». У п.6 цього розділу «Строк дії договору» прописано, що договір укладено на строк, що дорівнює кількості днів у проміжку від дня державної реєстрації права оренди за цим договором до 30 листопада 2038 року, що є істотною умовою договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 18 листопада 2019 року в справі №752/5810/19 був визнаний недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,0000 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0190, розташованої на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, укладений 21 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», право оренди за яким зареєстроване 21 червня 2018 року приватним нотаріусом Андрушівського нотаріального округу Житомирської області Вальчуком О. М. за № 26789975.

Постановою Житомирського апеляційного суду від 22 січня 2020 року в справі №752/5810/19 рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 18 листопада 2019 року скасоване та ухвалене нове про відмову в позові.

Постановою Верховного Суду від 10 лютого 2021 року в справі №752/5810/19 постанова Житомирського апеляційного суду від 22 січня 2020 року змінена, викладено її мотивувальну частину в іншій редакції. Вказано наступне: «У справі, що переглядається, з урахуванням встановлених обставин, ОСОБА_1 , як орендодавець, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендар, в момент укладення оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року домовилися про строк оренди земельної ділянки в п`ять років; підстави для визнання недійсним оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року зі строком оренди земельної ділянки в п`ять років відсутні; сторони не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на 20 років. За таких обставин, апеляційний суд не звернув уваги, що: недійсним може бути визнаний тільки укладений договір (договір про внесення змін); сторони оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на 20 років, а тому в цій частині підстави для визнання недійсним договору про внесення змін відсутні. Тому постанова апеляційного суду підлягає зміні в мотивувальній частині». Постанова набрала законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 10 травня 2022 року в справі №240/32175/21 позов ОСОБА_1 до Департаменту реєстрації Житомирської міської ради про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити дії задоволений. Визнано протиправними дії Департаменту реєстрації Житомирської міської ради щодо відмови у внесенні змін до Державного реєстру речових прав щодо строку дії договору оренди; зобов`язано Департамент реєстрації Житомирської міської ради внести зміни до Державного реєстру речових прав, а саме, змінити строк дії договору оренди земельної ділянки площею 2 га, кадастровий номер: 1820384800:05:000:0190, розташованої на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" з двадцяти років на п`ять років, тобто з 21 червня 2018 року до 21 червня 2023 року. Рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 10 травня 2022 року залишене без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 20 квітня 2023 року.

Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна від 03 травня 2023 року №331022498 убачається, що в розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права №26789975 на підставі рішення суду, серія та номер:240/32175/21, виданий 10 травня 2022 року, видавник Житомирський окружний адміністративний суд, внесені відповідні відомості до реєстру щодо строку дії договору оренди землі від 21 червня 2018 року, укладеного між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 , з 20 років на 5 років (а.с.12 т.1). Дата закінчення - 21 червня 2023 року.

У травні 2023 року ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» звернулося до Попільнянського районного суду Житомирської області з позовом до ОСОБА_1 , третя особа: державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Русецький І.В., у якому просило скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01 липня 2022 року, індексний номер рішення: 64048016, прийняте державним реєстратором речових прав на нерухоме майно Житомирської міської ради Русецьким Ігорем Васильовичем, на підставі якого внесено запис про заміну, зокрема, в Розділі «зміст характеристика іншого речового права» змінено «Строк дії: 30 листопада 2038 року» на «Дата укладення договору (після 2013 р.)/Дата державної реєстрації (до 2013): 21 червня 2018 року, строк 5р., Дата закінчення дії 21 червня 2023 року». У справі №272/435/23 рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 14 жовтня 2024 року в позові про скасуванню рішення про державну реєстрацію речових прав відмовлено. Постановою Житомирського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 14 жовтня 2024 року залишено без змін. Постановою Верховного Суду від 03 грудня 2025 року касаційна скарга ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» залишена без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанції залишені без змін (а.с.49-61 т.2).

Між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Надія» 10 червня 2023 року укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,0000 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0190, розташовану на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 11 грудня 2023 року за номером запису: 59149287 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 березня 2025 року, індексний номер: 77989186, приватним нотаріусом Демецькою Світланою Леонідівною Житомирський районний нотаріальний округ Житомирської області (а.с.57).

Відповідно до ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частині першій ст.639 ЦК України, вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У частинах першій та другій ст.640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частиною першою ст.93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консенсуальним, строковим та оплатним.

У частині першій ст.14 Закону України «Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні на праві емфітевзису одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений. Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.

Отже, можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За ст.17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01 квітня 2020 року в справі №610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір із іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

Відповідно до ст.125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За приписами ст.126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, законодавчо закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають із моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Відповідно до частини першої ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Доводи апеляційної скарги про те, що договір оренди землі від 21 червня 2018 року між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 укладений на строк до 30 листопада 2038 року та не визнавався недійсним спростовуються мотивувальною частиною постанови Верховного Суду від 10 лютого 2021 року в справі №752/5810/19, в якій зазначено, що ОСОБА_1 , як орендодавець, та ТОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендар, під час укладення оспорюваного договору домовилися про строк оренди земельної ділянки на пять років та сторони не досягли домовленості про вчинення змін до оспорюваного договору оренди від 21 червня 2018 року щодо строку оренди земельної ділянки на двадцять років. Отже, колегія суддів Верховного Суду, переглядаючи рішення щодо правомірності договірних відносин між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест», як орендарем, дійшла висновку, що обумовленим строком оренди земельної ділянки сторонами цього договору визначено п`ять років. 

Окрім того, як зазначалося вище, зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна у Розділі «Інформація про зміни іншого речового права» чітко вбачається, що строк укладеного договору оренди саме п`ять років та дата закінчення договору - 21 червня 2023 року. Із викладеного вище вбачається, що укладений між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 договір оренди припинив свою дію 21 червня 2023 року.

Матеріали справи не містять доказів того, що договір оренди від 21 червня 2018 року між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 був укладений зі строком дії до 30 листопада 2038 року, а також доказів того, що сторони після п`ятирічного строку продовжили строк дії вказаного договору оренди.

Виходячи із викладеного вище, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 10 червня 2023 року, укладеного між СТзОВ «Надія» та ОСОБА_1 , оскільки укладений 21 червня 2018 року між ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» та ОСОБА_1 договір оренди землі припинив свою дію 21 червня 2023 року та не діє до 30 листопада 2038 року, як помилково зазначає позивач.

Доводи апеляційної скарги спростовуються викладеним вище та додаткового обґрунтування не потребують.

Суд першої інстанції постановив справедливе рішення з урахуванням усіх фактичних обставин справи не обмежуючись виключно буквальним тлумаченням.

Враховуючи викладене, колегія суддів залишає рішення суду першої інстанції без змін, що узгоджується зі ст.375 ЦПК України.

ОСОБА_1 у відзиві на апеляційну скаргу заявив клопотання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в сумі 10 000 грн. На підтвердження понесених витрат надав договір про надання правової (правничої) допомоги від 16 квітня 2025 року, квитанцію до прибуткового касового ордера від 25 листопада 2025 року, акт наданих послуг правничої допомоги відповідно до договору від 16 квітня 2025 року.

Відповідно до положень частини другої-третьої ст.137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Разом із тим, згідно з частиною четвертою ст.137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої ст.137 ЦПК України суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості, пропорційності та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспівмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг (п.61 постанови Верховного Суду від 24 жовтня 2019 року в справі №905/1795/18).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2022 року в справі №922/1964/21 виснувано, що під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу. У такому випадку суд, відмовляє стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правову допомогу повністю або частково та відповідно не покладає такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення.

Разом із тим, при визначенні суми відшкодування, суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрат на підставі ст.41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у рішеннях від 12 жовтня 2006 року в справі «Двойних проти України» (пункт 80), від 10 грудня 2009 року в справі «Гімайдуліна і інших проти України» (пункти 34-36), від 23 січня 2014 року в справі «East/WestAllianceLimited» проти України», від 26 лютого 2015 року в справі «Баришевський проти України» (пункт 95) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір є обґрунтованим.

Для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконані адвокатом роботи (надані послуги); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.

Витрати на надану професійну правничу допомогу в разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною чи тільки має бути сплачено.

Відповідно до договору про надання правової (правничої) допомоги від 16 квітня 2025 року адвокат Вдовиченко Б.В. надає ОСОБА_1 правову допомогу з приводу представництва та захисту інтересів ОСОБА_1 у справі №272/339/25 за позовом ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» про визнання недійсним договору оренди землі, витребування земельної ділянки з незаконного чужого володіння та визнання права оренди на всіх стадіях ведення та їх розгляду в судах загальної юрисдикції, адміністративних судах усіх ланок, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичним особами.
Із акта наданих послуг правничої допомоги відповідно до договору від 16 квітня 2025 року слідує, що адвокат Вдовиченко Б.В. надав, а ОСОБА_1 прийняв наступні правничі послуги у справі №272/339/25 за позовом ТзОВ «Житомирг-Агро-Інвест»: підготовка процесуальних та інших документів правового характеру (відзив на апеляційну скаргу, заяви, клопотання) 8 годин – 10 000 грн.
Колегія суддів, проаналізувавши вказаний вище акт приймання-передачі наданих послуг, доходить висновку, що зазначені відповідачем витрати на правничу допомогу в сумі 10 000 грн не є обґрунтованими у повному обсязі, приймаючи до уваги, складність справи, виконання адвокатом роботи, вартість послуг адвоката у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг. Ураховуючи критерій реальності та неминучості адвокатських витрат та характер виконаних адвокатом робіт на стадії апеляційного провадження, виходячи з конкретних обставин справи, керуючись принципами справедливості і верховенства права, колегія суддів вважає, що судові витрати на надання професійної правничої допомоги в сумі 10 000 грн у цьому випадку є завищеними порівняно з співмірністю і складністю справи, часом витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт, обсягом наданих ним послуг, а тому розмір витрат на професійну правничу допомогу може бути зменшений до 5 000 грн. Із ТзОВ «Житомир-Агро-Інвест» стягуються на користь  ОСОБА_1 витрати в сумі 5 000 грн на професійну правничу допомогу, надану на стадії апеляційного провадження.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Житомир-Агро-Інвест» залишити без задоволення.
Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 17 вересня 2025 року залишити без змін.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житомир-Агро-Інвест» на користь  ОСОБА_1 витрати в сумі 5 000 грн на професійну правничу допомогу, надану на стадії апеляційного провадження.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення – 29 травня 2026 року.

Головуюча Судді: