ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"09" квітня 2026 р. Справа№ 910/12002/20 (910/9051/25)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Сотнікова С.В.
суддів: Отрюха Б.В. 
Остапенка О.М. 

за участю секретаря судового засідання Макухи О.А.,
представника ТОВ "Ініціатор-Ріелті" адвоката Гурай-Рацун О.В.,
представника ТОВ "Фінансова компанія "Інтегріті" адвоката Раєнок В.А.,
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті"
на рішення Господарського суду міста Києва 
від 22.10.2025 (повний текст складено 03.11.2025, суддя Мандичев Д.В.)
у справі № 910/12002/20 (910/9051/25)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті"
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Істейт плюс",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна,
про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування реєстраційних дій,
в межах справи № 910/12002/20
про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті" (код 33751526),
ВСТАНОВИВ:
У липні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті" звернулось в господарський суд в межах справи № 910/12002/20 про банкрутство з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Істейт плюс" про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 14.03.2025, який укладений між відповідачами, застосування наслідків недійсності правочину шляхом скасування реєстраційних дій.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.10.2025 у справі № 925/338/24 (925/472/25) у задоволенні позову відмовлено повністю.
Позивач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2025 та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ "Ініціатор-Ріелті".
Також в апеляційній скарзі заявлено клопотання про витребування доказів в порядку статті 81 ГПК України.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті", розгляд справи призначено в судовому засіданні на 10.02.2026.
ТОВ "Фінансова компанія "Інтегріті" подала відзив на апеляційну скаргу та заперечення на клопотання ТОВ "Ініціатор-Ріелті" про витребування доказів. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 відкладено розгляд справи № 910/12002/20 (910/9051/25) на 17.03.2025.
В судовому засіданні 17.03.2026 оголошена перерва до 19.03.2026 відповідно до ст. 216 Господарського процесуального кодексу України.
В судовому засіданні 19.03.2026 було розглянуто клопотання позивача про витребування доказів. Суд ухвалив відхилити подане клопотання.
В судовому засіданні 19.03.2026 оголошена перерва до 24.03.2026.
В судовому засіданні 24.03.2026 було розглянуто клопотання відповідача-1 про долучення до матеріалів справи копії ухвали Печерського районного суду міст Києва від 10.03.2025 про скасування арешту нерухомого майна та копії договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 01.06.2018 із додатком № 1 (реєстр договорів). Суд ухвалив залучити подані письмові докази до матеріалів справи.
В судовому засіданні 24.03.2026 оголошена перерва до 31.03.2026.
В судовому засіданні 31.03.2026 була оголошена перерва до 09.04.2026.
У відповідності до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України 09.04.2026 в судовому засіданні суд проголосив скорочену постанову (вступну та резолютивну частини).
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 29.11.2010 між АТ "Банк "Фінанси та Кредит" та ТОВ "Ініціатор-Ріелті" укладено іпотечний договір №3020И/1110, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Морозовою С.В. за реєстровим №11897, відповідно до пункту 1 якого є предметом іпотеки є нежилі приміщення (в літ. Б), загальною площею 498,60 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 29, реєстраційний номер РПВН 30853332 (далі - спірне майно). 
За результатами відкритих торгів № UA-EA-2018-03-19-000105-а від 25.04.2018 між АТ "Банк "Фінанси та Кредит" та ТОВ "ФК "Інтегріті" укладені Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 та Договір про відступлення прав вимоги за договорами застави/іпотеки від 01.06.2018, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Кароєвою-Яремчук Т.М. за реєстровим № 15-274. 
На підставі зазначених договорів ТОВ "ФК "Інтегріті" набуло від АТ "Банк "Фінанси та Кредит" права вимоги до боржників (позичальників, поручителів, іпотекодавців, заставодавців), у тому числі до ТОВ "Ініціатор-Ріелті" за кредитними договорами №1332-10 від 28.09.2010, №1349-10 від 28.12.2010, договором застави акцій №3389А/1112 від 23.11.2012, договором іпотеки №3020И/1110 від 29.11.2010.
Пунктом 2.1 Договору про відступлення прав вимоги за договорами застави/іпотеки від 01.06.2018 передбачено, що за цим Договором в порядку та на умовах, визначених Договором, Банк відступає Новому Іпотекодержателю/ Заставодержателю належні йому, а Новий Іпотекодержатель/Заставодержатель набуває у обсязі та на умовах, визначених цим Договором, права вимоги Банку до іпотекодавців, заставодавця, зазначених у Додатку № 1 до цього Договору. 
04.06.2018 між ТОВ "ФК "Інтегріті" (первісний кредитор) та ТОВ "ЗВ "Ріелті" (новий кредитор) був укладений Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за умовами якого: первісний кредитор відступає шляхом продажу новому кредитору належні первісному кредитору права вимоги, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги первісного кредитора до позичальників, заставодавців та поручителів, зазначених у додатку №1 до цього Договору, надалі за текстом - "боржники", включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників або які зобов`язані виконати обов`язки боржників, надалі за текстом - "права вимоги", за наступними договорами: кредитними договорами з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, перелік яких зазначений у додатку №1 до цього Договору, надалі за текстом - "основні договори"; договорами застави та поруки з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, перелік яких зазначений у додатку №1 до цього договору, надалі за текстом - "договори забезпечення". Новий кредитор сплатив первісному кредитору за права вимоги грошові кошти в сумі та у порядку, визначеними умовами цього договору. Сторони домовились, що відступлення первісним кредитором новому кредитору прав вимоги за договорами іпотеки та застави, що були укладені в забезпечення виконання зобов`язань боржників за основними договорами та були посвідчені нотаріально, відбувається за окремими договорами, які укладаються між сторонами одночасно із укладання цього договору та підлягають нотаріальному посвідченню (пункт 2.1);
04.06.2018 між ТОВ "ФК "Інтегріті" (первісний іпотекодержатель/заставодержатель) та ТОВ "ЗВ "Ріелті" (новий іпотекодержатель/заставодержатель) укладено Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави, за умовами пункту 1 якого первісний іпотекодержатель/заставодержатель відступає набувачу, а набувач набуває в обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги первісного іпотекодержателя/заставодержателя до іпотекодавців, заставодавців зазначених у додатку №1 до цього договору, включаючи права вимоги до правонаступників іпотекодавців/заставодавців, спадкоємців іпотекодавців/заставодавців, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки іпотекодавців/заставодавців або які зобов`язані виконати обов`язки іпотекодавців/заставодавців, за іпотечними договорами, договором застави, з урахуванням всіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру договорів, права вимоги за якими відступаються, та іпотекодавців/заставодавців за такими договорами, до цього договору, який є додатком №1 та невід`ємною частиною цього договору (далі - договори іпотеки/застави).
В подальшому рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2023 у справі № 910/1539/21 (910/7148/22), яке залишене без змін постановою Верховного Суду від 09.10.2024, визнано недійсними Договір про відступлення права (купівлі-продажу) прав вимоги від 04.06.2018 та Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 04.06.2018, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Кароєвою-Яремчук Т.М. за реєстровим № 15-278. Також, застосовано наслідки недійсності правочинів шляхом повернення сторін у первісні стан, зокрема, припинено речові права Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗВ Ріелті" та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Індексний номер рішення 41426984 від 04.06.2018 19:46:15, Кароєва-Яремчук Тетяна Михайлівна, Перша київська державна нотаріальна контора, Київський міський нотаріальний округ, яким здійснена реєстрація відступлення прав іпотеки за Іпотечним договором №3020И/1110 від 29.11.2010, укладеним з Іпотекодавцем - ТОВ "Ініціатор-Ріелті".
Відповідач-1 звернувся до позивача з вимогою-повідомленням № 26/02-24 від 29.01.2024, відповідно до якої станом на день подання цієї вимоги у ТОВ "Ініціатор+" існує безспірна заборгованість перед ТОВ "ФК "Інтегріті" за договором про мультивалютну кредитну лінію №1093м-01-06 від 05.07.2006 у розмірі 146 821 180,35 грн, що підтверджується ухвалою Господарського суду м. Києва від 03.04.2025 у справі № 910/866/20, а у ТОВ "Ініціатор-Ріелті" існує безспірна заборгованість за договором про відновлювальну кредитну лінію № 1332-10 від 28.10.2010 у розмірі 28 681 759,55 грн, що підтверджується ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.04.2023 у справі № 910/12002/20.
У лютому 2025 року відповідач-1 звернувся до позивача із вимогою-повідомленням від 29.01.2025, в якій вказав, що ТОВ "ФК "Інтегріті" є належним кредитором за договором про мультивалютну кредитну лінію № 1093м-01-06 від 05.07.2006 та договором про відновлювальну кредитну лінію № 1332-10 від 28.09.2010, а також є належним іпотекодержателем за іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010. У зв`язку з цим ТОВ "ФК "Інтегріті" вимагає від ТОВ "Ініціатор-Ріелті" погасити заборгованість за договором про мультивалютну кредитну лінію № 1093м-01-06 від 05.07.2006 у розмірі 146 821 180,35 грн. та договором про відновлювальну кредитну лінію № 1332-10 від 28.09.2010 у розмірі 28 681 759,55 грн.
У відповідь на вказану вимогу позивач листом від 05.03.2025 повідомив відповідача-1 про безпідставність такої вимоги, у зв`язку з ненаданням ТОВ "ФК "Інтегріті" документів, що підтверджують його право вимоги за Іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010; відсутністю доказів щодо розміру заборгованості, адже ТОВ "Ініціатор-Ріелті" не є боржником за основним зобов`язанням, а лише майновим поручителем.
У зв`язку з невиконанням позивачем вимоги про сплату заборгованості, 14.03.2025 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" в особі розпорядника майна, яка виконує повноваження керівника Потупало Наталії Ігорівни (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Істейт плюс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.
Відповідно до п. 1 договору продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку", продав, а покупець купив нежилі приміщення (в літ. Б) загальною площею 498,6 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 29.
Також, 14.03.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. ухвалено рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ТОВ "Істейт плюс", індексний номер 77822104 від 14.03.2025 17:58:36, щодо нежилих приміщень (в літ. Б) загальною площею 498,6 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 29, на підставі договору купівлі-продажу від 14.03.2025, посвідченого ПН КМНО Тверська І.В. 
14.04.2025 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" в особі розпорядника майна, яка виконує повноваження керівника Потупало Наталії Ігорівни та Товариством з обмеженою відповідальністю "Істейт плюс" укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу від 14.03.2025, що посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований у реєстрі за № 42.
Даним договором від 14.04.2025 були внесені зміни до п. 7 договору купівлі-продажу від 14.03.2025 в частині строку оплати вартості нерухомого майна.
В силу ст. 215 Цивільного кодексу України (ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
За змістом ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Таким чином, правочин може бути визнано недійсним лише з підстав, передбачених законом.
Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Отже, в силу приписів ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується.
Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Заявляючи позов про визнання недійсним правочину позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків.
У даному випадку, в обґрунтування позовних вимог та апеляційної скарги покладені доводи про те, що відповідач-1 не набув прав іпотекодержателя за Іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010, оскільки додаток до Договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 був укладений в простій письмовій формі та в силу ст. 220 Цивільного кодексу України є нікчемним.
Також позивач зазначає, що на дату укладення договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 був чинним арешт спірного нерухомого майна із забороною його відчуження та передачі в забезпечення за зобов`язаннями перед юридичними та фізичними особами, який накладений ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 07.02.2017 у кримінальній справі № 757/7123/17-к. За твердженням позивача, будь-які дії щодо майна, зазначеного в ухвалі Печерського районного суду міста Києва від 07.02.2017 у кримінальній справі № 757/7123/17-к, в тому числі дії по зміні іпотекодержателя, що має місце при відступленні права вимоги за Іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010, не могли вчинятися з моменту винесення вказаної ухвали, відповідно державний нотаріус Першої Київської державної нотаріальної контори Кароєва-Яремчук Т.М. не могла посвідчувати Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 01.06.2018, а саме: за Іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010, предметом іпотеки за яким були нежилі приміщення, літ. Б, які розташовані за адресою: місто Київ, вул. Володимирська, 29.
Окрім того, позивач зазначив, що станом на дату пред`явлення вимоги про виконання кредитного зобов`язання та звернення стягнення на іпотечне майно шляхом укладання спірного договору купівлі-продажу, є чинною ухвала Господарського суду міста Києва від 12.04.2023 у справі № 910/12002/20, якою визнано грошові вимоги ТОВ "ЗВ Ріелті" за Договором про мультивалютну кредитну лінію № 1093м-01-06 від 05.07.2006 та Договором про відновлювальну кредитну лінію № 1332-10 від 28.09.2010, які є забезпеченими згідно Іпотечного договору № 3020И/1110 від 29.11.2010. Тобто, за твердженням позивача, іпотекодержателем спірного нерухомого майна згідно з ухвалою суду також є ТОВ "ЗВ Ріелті".
Відхиляючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 01.06.2018, зокрема й Додаток № 1 до нього, був посвідчений нотаріально. Про це свідчить посвідчувальний напис державного нотаріуса Кароєвої-Яремчук Т. М., а сам договір та додаток № 1 викладені на нотаріальних бланках серії ННС №№ 518965- 518969.
Отже, доводи позивача про нікчемність Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 01.06.2018 обґрунтовано відхилені судом першої інстанції.
Також колегія суддів відхиляє доводи позивача про арешт спірного нерухомого майна із посиланням на ухвалу Печерського районного суду міста Києва від 07.02.2017 у кримінальній справі № 757/7123/17-к. Укладення договору про заміну сторони кредитного зобов`язання, в тому числі і в забезпечувальному договорі (договорі іпотеки) не змінює правовий статус спірного майна та не порушує умови накладеного арешту. Це зумовлено тим, що таке майно вже було передане ТОВ "Ініціатор-Ріелті" як іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов`язання (в іпотеку) у 2010 році за іпотечним договором № 3020И/1110 від 29.11.2010, права вимоги за яким були відступлені. Будь-яких нових іпотечних договорів щодо спірного нерухомого майна сторони спору не укладали, відтак не було порушено заборону, встановлену ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 07.02.2017 у справі № 757/7123/17-к.
Колегія суддів також зазначає про безпідставність доводів позивача про те, що іпотекодержателем спірного нерухомого майна також є ТОВ "ЗВ Ріелті" згідно з ухвалою суду від 12.04.2023 у справі № 910/12002/20 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті". 
Як було зазначено вище, рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2023 у справі № 910/1539/21 (910/7148/22) визнано недійсними Договір про відступлення права (купівлі-продажу) прав вимоги від 04.06.2018 та Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 04.06.2018, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Кароєвою-Яремчук Т.М. за реєстровим № 15-278; застосовано наслідки недійсності правочинів шляхом повернення сторін у первісні стан, зокрема, припинено речові права Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗВ Ріелті" та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким здійснена реєстрація відступлення прав іпотеки за Іпотечним договором №3020И/1110 від 29.11.2010, укладеним з Іпотекодавцем - ТОВ "Ініціатор-Ріелті".
Ухвала про визнання грошових вимог, постановлена у справі про банкрутство, не є рішенням суду, яке вирішує спір по суті; відтак обставини, встановлені таким рішенням, не можуть бути визнані преюдиційними в порядку ч. 4 ст. 75 ГПК України при розгляді інших справ. Водночас встановлені у рішенні суду обставини недійсності договорів у справі № 910/1539/21 (910/7148/22) є преюдицією для справи про банкрутство і можуть бути покладені в основу перегляду ухвали від 12.04.2023 у справі № 910/12002/20 за нововиявленими обставинами.
За змістом п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Приписами статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів відхиляє апеляційну скаргу та доходить висновку про необхідність залишити без змін рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2025 у справі № 910/12002/20 (910/9051/25).
Судові витрати за подання даної апеляційної скарги, у відповідності до статті 129 ГПК України, належить покласти на позивача у зв`язку з відмовою у задоволенні скарги.
Керуючись ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ініціатор-Ріелті" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2025 у справі № 910/12002/20 (910/9051/25) залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена та підписана 12.05.2026. 

Головуючий суддя С.В. Сотніков 

Судді Б.В. Отрюх

О.М. Остапенко