ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2026 року
м. Київ

справа № 760/14346/22
провадження № 61-4527св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Воробйової І. А., 
Червинської М. Є.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Сенс Банк»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу представника  ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Солом`янського районного суду 
м. Києва від 12 червня 2024 року у складі судді Жовноватюк В. С. та постанову Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 рокуу складі колегії суддів: Голуб С. А., Слюсар Т. А., Таргоній Д. О., 

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2022 року  ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк») про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності на майно.

Позов мотивований тим, що 05 квітня 2007 року між ОСОБА_1 і АКБ СР «Укрсоцбанк» укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, відповідно до умов якого вона отримала кредит у розмірі 164 000,00 дол. США зі сплатою 12,5 % річних та поверненням суми кредиту згідно з графіком.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором того ж дня між нею і банком укладено іпотечний договір № 04/І-176, згідного з яким предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

Договором про внесення змін № 1 від 05 вересня 2012 року до договору кредиту від 05 квітня 2007 року було змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947,17 дол. США разом з нарахованими процентами в сумі 
11 130,05 дол. США в гривню, що на дату укладення цього договору становило 
1 069 234,75 грн. Зміна валюти кредиту здійснена шляхом рефінансування наявної заборгованості за договором кредиту (окрім нарахованих пені та штрафів).

Унаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником всього майна, майнових прав та обов`язків стало АТ «Альфа-Банк».

Позивач вказувала, що 27 січня 2020 року за АТ «Альфа-Банк» було зареєстровано право власності на іпотечну квартиру, яка належить їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 05 квітня 2007 року.

ОСОБА_1 вказувала, що на її адресу не надходило жодної письмової вимоги від відповідача про усунення порушення у зв`язку з порушенням чи невиконанням умов як кредитного договору, так і іпотечного договору. На момент набуття АТ «Альфа-Банк» предмета іпотеки у власність банк не зробив належним чином відповідної оцінки предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності.

Зі спливом часу, після здійснення перереєстрації права власності на квартиру за АТ «Альфа-Банк», вона одержала довідку про отриманий дохід у вигляді прощеного боргу, у якій зазначено, що згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності ринкова вартість предмета іпотеки визначена на рівні 864 000,00 грн. Водночас оцінювач не отримав усю необхідну інформацію про квартиру для проведення оцінки.

ОСОБА_1 стверджувала, що відповідач зареєстрував за собою право власності на квартиру лише на підставі іпотечного договору та договору про внесення змін до іпотечного договору, тобто не дотримав встановленої процедури.

У наданій відповідачем довідці про отриманий дохід у вигляді прощеного боргу також зазначається, що після здобуття банком права власності на предмет іпотеки залишився борг за договором кредиту, який станом на 27 січня 
2020 року становить 1 389 944,81 грн.

Позивач категорично не погоджується з існуванням вказаного розміру заборгованості, оскільки проведеною на її замовлення економічною експертизою не встановлено розмір заборгованості за кредитним договором, як не було і підтверджено її розмір заборгованості в тій сумі, про яку вказував відповідач.

ОСОБА_1 з урахуванням заяви про зміну предмета позову просила відновити становище, яке існувало до порушення АТ «Альфа-Банк» 27 січня 
2020 року її права власності, шляхом визнання за нею права власності на трьохкімнатну квартиру 

АДРЕСА_2 , та витребувати у відповідача на її користь вказану квартиру.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 02 квітня 
2024 року позовну заяву ОСОБА_1 в частині вимог про визнання за нею права власності на квартиру АДРЕСА_1 залишено без розгляду.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 12 червня 2024 року 
у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження 
в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

У цій справі позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в пункті 4.5 нотаріально посвідченого іпотечного договору від 
05 квітня 2007 року № 04/І-176. Застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, яке безпосередньо міститься 
в іпотечному договорі, прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками.

Також суд першої інстанції вказав, що факт надсилання повідомлення ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання встановлений рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року у справі № 760/5743/20 за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», АТ «Укрсоцбанк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Юдін М. А., про скасування державної реєстрації права власності на квартиру, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог та яке залишене в силі постановою Верховного Суду від 
17 травня 2022 року і є преюдиційним.

Доводи позивачки про неотримання нею кредитних коштів і недоведеність розміру кредитної заборгованості суд відхилив, виходячи з того, що у матеріалах справи є копії квитанцій, наданих самою позивачкою, призначенням платежів яких є «погашення кредиту», а що стосується розміру заборгованості, то це питання взагалі не є предметом судового розгляду у справі про витребування майна із чужого незаконного володіння.

Постановою Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 червня 2024 року залишено без змін.

Залишаючи апеляційну скаргу без задоволення, апеляційний суд погодився 
з висновками суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

08 квітня 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 червня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 року й ухвалити у справі нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди неправильно встановили, що 
в матеріалах справи є відомості про отримання позивачем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог. Крім того, суди неправильно встановили, що оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності проводилась. Суди не встановили порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, неправильно застосували норми матеріального права й ухвалили незаконні та необґрунтовані рішення. Заявник вказує, що в іпотечному застереженні не зазначений порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки. Сторони іпотечного договору не погоджували меншу вартість предмета іпотеки, за якою було здійснено його передачу іпотекодержателю. Іпотекодержатель не подав приватному нотаріусу відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Оцінку предмета іпотеки проведено 04 листопада 
2019 року, а у власність квартиру іпотекодержатель набув 18 травня 2021 року.

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції 
в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 
2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі 
№ 638/20000/16-ц, від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14, постанові Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 725/1824/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Аргументи інших учасників справи

Відзив на касаційну скаргу не надійшов. 

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 02 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із Солом`янського районного суду м. Києва.

22 травня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволенняз таких підстав.

Короткий зміст фактичних обставин справи

05 квітня 2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», і ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, відповідно до пункту 1.1 якого кредитор надає позичальнику кошти в сумі 
164 000,00 дол. США, зі сплатою 12,50 % річних та порядком повернення суми кредиту до 20 числа кожного місяця згідно з графіком.

На підставі договору купівлі-продажу квартири від 05 квітня 2007 року ОСОБА_1 придбала у власність квартиру АДРЕСА_1 .

З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту між АКБСР «Укрсоцбанк» і ОСОБА_1 05 квітня 2007 року укладено іпотечний договір № 04/І-176, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .

У разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1 іпотечного договору). 

Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5.3 іпотечного договору).

05 вересня 2012 року між ПАТ «Укрсоцбанк» і ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін № 1 до договору кредиту від 05 квітня 2007 року 
№ 405/21/07-Ж (з додатком № 1 до договору про внесення змін), яким змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947,17 дол. США разом 
з нарахованими процентами в сумі 11 130,05 дол. США в гривню, що станом на дату укладення цього договору становило 1 069 234,75 грн.

23 вересня 2014 року банк і позивач уклали ще один договір про внесення змін до договору кредиту від 05 квітня 2007 року № 405/21/07-Ж.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14 липня 2022 року № 304982895 27 січня 2020 року було зареєстровано право власності на вказану квартиру за АТ «Альфа-Банк» на підставі іпотечного договору від 05 квітня 2007 року № 04/І-176.

24 лютого 2020 року АТ «Альфа-Банк» надіслало ОСОБА_1 вимогу про добровільне виселення, у якій також повідомило, що внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк», яке задовольнило забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, що знаходилась в іпотеці банку відповідно до умов іпотечного договору від 
05 квітня 2007 року.

Також АТ «Альфа-Банк» надіслало позивачу довідку про отриманий дохід 
у вигляді прощеного боргу від 07 грудня 2020 року, у якій зазначило, що згідно 
з висновком суб?єкта оціночної діяльності ринкова вартість предмета іпотеки визначена в розмірі 864 000,00 грн. Таким чином, після здобуття банком права власності на предмет іпотеки залишок заборгованості (за основною сумою, процентами, комісією та пенею) станом на 27 січня 2020 року становив 
1 389 944,81 грн. У зв?язку із задоволенням вимог іпотекодержателя в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 прощено (анульовано) залишок заборгованості за договором кредиту від 05 квітня 2007 року 
№ 405/21/07-Ж.

Згідно з копією протоколу № 2/2022 позачергових загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 12 серпня 2022 року і випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань змінено найменування банку з АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк».

З Єдиного державного реєстру судових рішень відомо, що у лютому 2020 року  ОСОБА_1 зверталася до суду з позовом доАТ «Альфа-Банк», АТ «Укрсоцбанк», треті особи:  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 , приватний нотаріус 
Юдін М. А., у якому з урахуванням заяви про зміну позовних вимог просила припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру  
АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення державного реєстратора № 50891008 від 30 січня 2020 року про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру та поновити за нею право власності на квартиру (справа № 760/5743/20). 

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року 
у справі № 760/5743/20 у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року у справі 
№ 760/5743/20 апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року скасовано 
й ухвалено нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2020 року, прийняте приватним нотаріусом Юдіним М. А., індексний 
№ 50891008, щодо права власності на квартиру загальною площею 74,80 кв. м, житловою площею 50,50 кв. м, на 
АДРЕСА_3 за АТ «Альфа-Банк». У задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Постановою Верховного Суду від 17 травня 2022 року у справі № 760/5743/20 касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк» задоволено. Постанову Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року скасовано, рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року залишено в силі.

У справі № 760/5743/20 суди встановили, що 28 жовтня 2019 року АТ «Альфа-Банк» направило ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на дві адреси: АДРЕСА_4 , яка зазначена у договорі кредиту та іпотечному договорі; а також на адресу: АДРЕСА_5 , яка зазначена у договорі про внесення змін до договору кредиту та є адресою квартири, що є предметом іпотечного договору. 

Крім того, банк надав копії описів вкладення поштової кореспонденції на обидві адреси, копію реєстру поштових відправлень № 288 від 30 жовтня 2019 року та копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення 
з довідкою Укрпошти про причини повернення поштової кореспонденції «за закінченням встановленого строку зберігання».

Скасовуючи постанову Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року та залишаючи в силі рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 
25 вересня 2020 року, Верховний Суд зробив такі висновки:
- «сторони іпотечного договору передбачили право іпотекодержателя відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на спірне майно позасудовим способом, тобто у іпотечному договорі міститься відповідне застереження»;
- «суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що АТ «Альфа-Банк» вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість та звернення стягнення на предмет іпотеки»;
- «суд першої інстанції дійшов правильного висновку про дотримання порядку реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у цій справі»;
- «суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що в діях приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. відсутні ознаки протиправності»;
- «установивши, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, АТ «Альфа-Банк» надало нотаріусу передбачені Порядком документи та відсутні підстави для відмови у державній реєстрації, передбачені частиною першою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд першої інстанції правильно вказав про те, що державна реєстрація права власності предмета іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з додержанням норм чинного законодавства».

Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина четверта статті 82 ЦПК України).

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі 
№ 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) вказано, що «Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження 
№ 12-14звг19) та багатьох інших.

При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, 
є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження 
№ 14-256цс18)).

Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 
2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).».

Таким чином, заявлені ОСОБА_1 вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є належним способом захисту, що відповідає наведеній практиці Великої Палати Верховного Суду.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги по суті заявлених вимог, колегія суддів враховує таке.

За змістом статей 626, 628 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке 
є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Пунктом 4.1 іпотечного договору від 05 квітня 2007 року сторони погодили, що 
в разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 4.5 іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки 
в один із способів, передбачених договором.

Пунктом 4.5.3 іпотечного договору передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань 
в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, сторони іпотечного договору передбачили право іпотекодержателя відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на спірне майно позасудовим способом, тобто в іпотечному договорі міститься відповідне застереження.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання 
і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з пунктом 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку 
з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Тобто зазначений Порядок визначає вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Відтак, недотримання іпотекодержателем норм частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Аналогічна правова позиція стосовно належного способу надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 у справі № 757/13243/17.

У постанові Верховного Суду від 17 травня 2022 року у справі № 760/5743/20 встановлено, що «на виконання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-Банк» надало суду копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 28 жовтня 2019 року, адресованого ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_4 , яка зазначена у договорі кредиту та іпотечному договорі, а також на адресу: 
АДРЕСА_5 , яка зазначена у договорі про внесення змін до договору кредиту та є адресою квартири, що 
є предметом іпотечного договору. Також банком надані копії описів вкладення поштової кореспонденції на обидві адреси, копію реєстру поштових відправлень № 288 від 30 жовтня 2019 року та копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з довідкою Укрпошти про причини повернення поштової кореспонденції «за закінченням встановленого строку зберігання». «Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що АТ «Альфа-Банк» вжило всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість та звернення стягнення на предмет іпотеки.».

Таким чином, аргументи касаційної скарги про те, що відповідач не направляв позивачу письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності є безпідставними та спростовуються обставинами, встановленими судами у справі № 760/5743/20, які відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України не підлягають доказуванню у цій справі.

Щодо доводів касаційної скарги про те, що однією з підстав позовних вимог 
у цій справі позивач визначила те, що АТ «Альфа-Банк», яке змінило найменування на АТ «Сенс Банк», не повідомило її про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації саме про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки 
є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, а звіт про оцінку ринкової вартості предмета іпотеки державному реєстратору для вчинення відповідних реєстраційних дій відповідачем також надано не було, колегія суддів звертає увагу, що цим обставинам також надавалась оцінка 
у справі № 760/5743/20 і такі обставини відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України також не підлягають доказуванню у цій справі.

Аргументи заявника про неврахування висновків Верховного Суду, наведених 
у касаційній скарзі, є безпідставними, оскільки висновки, зроблені судами у цій справі, не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених заявником у касаційній скарзі.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками судів щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 червня 2024 року та постанови Київського апеляційного суду від 06 листопада 
2024 року - без змін, оскільки підстав для їх скасування немає.

З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 червня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. М. Коротун

І. А. Воробйова

М. Є. Червинська