ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
06 травня 2026 року 
м. Київ
справа № 686/16361/21
провадження № 61-1564св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В., 
учасники справи:
позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,
відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_2 ,
відповідачі за первісним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , 
третя особа за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом - Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», 
треті особи за зустрічним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр»,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року у складі колегії суддів: Гринчука Р. С., Костенка А. М., Спірідонової Т. В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа - Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та 
за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності,
ВСТАНОВИВ
Короткий зміст позовних вимог 
1. У липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом у якому просив:
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 791511868101; 
- скасувати рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13 червня 2016 про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» (далі - ТОВ «Реалті Офіс») на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту 791448368101; 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09 червня 2017 року, який був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; 
- скасувати рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09 червня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101;
- припинити право власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м у 
АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 791448368101; 
- припинити право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв. м у 
АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 791511868101.
2. Позов мотивував тим, що йому на праві приватної власності належить об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . 
3. Право власності у позивача виникло на підставі договору про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24, який був укладений між ним та ЗАТ «Октант».
4. 30 червня 2010 року сторони цього договору уклали доповнення № 1 до нього, відповідно до якого загальна площа об`єкта інвестування збільшилась з 187,26 кв. м до 245,3 кв. м. Відповідно до п. 2.1.2. договору позивач обрав та закріпив за собою конкретний об`єкт, який є у наявності, згідно з п. 4.2. договору.
5.  ОСОБА_1 сплатив у повному об`ємі обумовлений договором розмір інвестиції, після чого отримав необхідні документи для реєстрації права власності на об`єкт інвестування, що підтверджується довідкою ЗАТ «Октант» від 10 грудня 
2010 року № 685, яка була видана йому на підтвердження сплати у повному обсязі суми інвестиції в розмірі 2 319 368,65 грн за договором, угодою про заміну сторони договору, укладеною між ОСОБА_1 , Товариством з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр» (далі - ТОВ «Октант-Центр») та Житлово-будівельним кооперативом «Подільський край» (далі - ЖБК «Подільський край»).
6. ЖБК «Подільський край» довідкою від 28 грудня 2011 року № 56, яка була видана ОСОБА_1 , підтвердив, що він є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво та угодою про членство в ЖБК «Подільський край» від 15 лютого 
2013 року, укладеною між ОСОБА_1 та ЖБК «Подільський край».
7. При цьому, ЗАТ «Октант», ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», ЖБК «Подільський край», який закінчив будівництво багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , визнали за ним речове право на спірне приміщення.
8. 26 червня 2018 року, за заявою позивача, була здійснена державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 
245,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 на першому поверсі.
9. 27 червня 2018 року представник ОСОБА_1 виявив, що належне йому приміщення фактично зайняте іншими особами, про що був складений та підписаний акт про самовільне зайняття нежитлового приміщення. Відповідно до зазначеного акта нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв. м зайняте ОСОБА_3 та ТОВ «Реалті Офіс».
10. Позивач зазначив, що приміщення, яке належить йому на праві приватної власності, було незаконно, без відома та згоди власника, у грудні 2015 відчужене ЖБК «Подільський край» на користь ОСОБА_2 , а згодом розділене навпіл та відчужене ОСОБА_2 на користь ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_3 .
11. У грудні 2023 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом в якому просив скасувати рішення державного реєстратора КП «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н. К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41825317 від 27 червня 2018 року про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на приміщення № 26, площею 245,3 кв. м, реєстраційний номер нерухомого майна 1587070968101, у будинку 
АДРЕСА_1 .
12. В обґрунтування зустрічного позову ОСОБА_2 зазначив, що 29 вересня 2011 року відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких було прийняте рішення про створення кооперативу, затверджені списки інвесторів житлового будинку на АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».
13. Він є членом ЖБК «Подільський край», що підтверджується угодою про членство в кооперативі та протоколом загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18 червня 2016 року.
14. 03 квітня 2015 року ОСОБА_2 та ЖБК «Подільський край» уклали угоду № 1/ГК-34 про членство в кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення, загальною площею 108,6 кв. м, яке розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .
15. Крім того, 03 квітня 2015 року ОСОБА_2 та ЖБК «Подільський край» уклали угоду № 1/ГК-23 про членство у кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення загальною площею 139,5 кв. м, яке розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .
16. П. 1.2. вказаного договору передбачено, що договір вважається заявою учасника про вступ до членів ЖБК. Після зарахування вступного та цільового внеску на рахунок ЖБК даний договір є підтвердженням набуття учасником членства в ЖБК, відповідно до п. 3.7. статуту ЖБК.
17.     ОСОБА_2 сплатив пайові внески, а 01 грудня 2015 року отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48791606, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 105,3 кв. м, яке розташоване за адресою: 
АДРЕСА_1 .
18. 09 червня 2016 року протоколом № 1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» було вирішено внести до статутного капіталу товариства вищевказане нежитлове приміщення.
19. Окрім того, 01 грудня 2015 року він також отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48796555, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 130,3 кв. м, яке розташоване за адресою: 
АДРЕСА_1 .
20. 09 червня 2017 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу, предметом якого було комерційне нежитлове приміщення, загальною площею 
130,3 кв. м. Державна реєстрація права власності ОСОБА_3 на вказане приміщення була проведена 09 червня 2017 року. Технічний паспорт на цей об`єкт був виготовлений ОСОБА_3 26 червня 2017 року, з урахуванням довідки інженера з інвентаризації нерухомого майна про збільшення площі об`єкта на 10,2 кв. м у результаті проведення повторних замірів.
21. Таким чином, на думку позивача за зустрічним позовом, він підтвердив ту обставину, що первинним власником двох приміщень, загальною площею 235,8 кв. м, був саме він. Станом на даний час власниками цих приміщень є ТОВ «Реалті Офіс» (105,3 кв. м) та ОСОБА_3 (140,5 кв. м). Загальна площа приміщень становить 
245,8 кв. м.
22. В той же час, за твердженням ОСОБА_2 , ОСОБА_1 жодним документом не підтвердив обставин щодо фактичного виконання ним договору № 1-ДИ-24 щодо його членства у ЖБК «Подільський край», фактичного існування приміщення № 26 по проекту будинку АДРЕСА_1 і присвоєння йому відповідного номера.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
23. Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області рішенням 
від 11 вересня 2025 року під головуванням судді Продана Б. Г. позов ОСОБА_1 задовольнив. 
24. Скасував рішення державного реєстратора реєстраційної служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції Чукань Т. М. від 01 грудня 
2015 року № 12304000 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 791511868101. Скасував рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А. А. про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13 червня 2016 року, про державну реєстрацію права власності ТОВ «Реалті Офіс», код ЄДРПОУ 40320646 на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м у 
АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта 791448368101. Визнав недійсним договір купівлі-продажу від 09 червня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Бережною Л. П. і зареєстрований у реєстрі № 887. Скасував рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Бережної Л. П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09 червня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101. Припинив право власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 105.3 кв. м у АДРЕСА_1 , реєстраційний № 791448368101. Припинив право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв. м у 
АДРЕСА_3 .
25. Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 залишив без задоволення. Вирішив питання розподілу судових витрат.
26. Ухвалюючи рішення про задоволення первісного позову та про відмову у задоволенні зустрічного позову місцевий суд керувався тим, що правомірність і законність набуття та реєстрації права власності на нерухоме майно ОСОБА_1 встановлена рішеннями судів, які набрали законної сили та доказами у справі.
27. Натомість, нежитлові приміщення, які належать ОСОБА_3 та ТОВ «Реалті офіс» були отримані внаслідок реконструкції та незаконного поділу приміщення ОСОБА_1 , що підтверджується висновком експертного дослідження від 04 грудня 2019 року № 0119/19. На думку місцевого суду, реєстрація за відповідачами за первісним позовом права власності на належне ОСОБА_1 майно перешкоджає йому у здійсненні правомочностей щодо цього майна.
28. Хмельницький апеляційний суд постановою від 13 січня 2026 року апеляційні скарги Кредитної спілки «Сейфті депозіт» (далі - КС «Сейфті депозіт») та 
ОСОБА_3 задовольнив.
29. Апеляційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 задовольнив частково.
30. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області 
від 11 вересня 2025 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та зустрічного позову ОСОБА_2 відмовив.
31. Стягнув з ОСОБА_1 на користь з КС «Сейфті депозіт» 6 537,60 грн судових витрат зі сплати судового збору в суді апеляційної інстанції.
32. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Реалті Офіс» 6 537,60 грн судових витрат зі сплати судового збору в суді апеляційної інстанції.
33. Стягнув з ОСОБА_1 на користь з ОСОБА_2 6 537,60 грн судових витрат зі сплати судового збору в суді апеляційної інстанції
34. Ухвалюючи оскаржену постанову суд апеляційної інстанції вказував на те, що спірне майно перебуває в іпотеці, іпотекодержателем є КС «Сейфті депозіт», яка не залучена до участі у справі, а тому суд апеляційної інстанції вважав, що оскарженим рішенням порушуються права та інтереси КС «Сейфті депозіт», а тому рішення суду першої інстанції необхідно скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні первісних позовних вимог та позовних вимог за зустрічним позовом.
35. Хмельницький апеляційний суд додатковою постановою від 18 лютого 
2026 року заяву ТОВ «Реалті Офіс» про ухвалення додаткового рішення про відшкодування судових витрат задовольнив частково.
36. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Реалті Офіс» судові витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі 15 000 грн.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
37. У лютому 2026 року представник ОСОБА_1 адвокатка Чукітова В. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Хмельницького апеляційного суду 
від 13 січня 2026 року в якій просить оскаржене судове рішення скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
38. Наведені в касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.
39. Представник заявника вказує, що апеляційний суд не врахував правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 22 січня 2025 року у справі 
№ 755/3762/14-ц, від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16, від 17 квітня 
2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 15 травня 2020 року у справі № 904/897/19, від 03 липня 2023 року у справі № 523/8641/15, від 10 січня 2024 року у справі 
№ 924/699/20, від 10 січня 2025 року у справі № 362/643/21, від 18 квітня 2018 року, справа № 753/11000/14-ц, від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/17, 
від 15 травня 2020 року у справі № 904/897/19, від 10 вересня 2021 року у справі 
№ 1522/29828/12, від 30 червня 2020 року у справі № 9/028-10/13, від 19 квітня 
2023 року у cправі № 904/7803/21, від 10 квітня 2024 року у справі № 910/3419/22, 
від 10 січня 2024 року у справі № 924/699/20, від 16 листопада 2023 року у справі 
№ 11-228сап21, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 
2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 18 березня 2020 року у справі 
№ 129/1033/13-ц, від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 19 січня 
2021 року у справі № 916/1415/19, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 та Верховним Судом України у постанові від 16 серпня 2017 року у справі 
№ 6-490цс17
40. Касаційна скарга також містить арґумент про те, що суд апеляційної інстанції проігнорував преюдиційні обставини, встановлені в рамках цивільних справ 
№ 686/27832/18 та № 686/3151/22, відповідно до яких були встановлені факти законності набуття позивачем права власності на належне йому нерухоме майно, а також законності державної реєстрації. Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції порушив принцип правової визначеності, адже позивач є законним власником майна, а реєстрація його права власності не скасована, проте він не може поновити своє порушене право та скасувати подвійну реєстрацію інших осіб на своє нерухоме майно.
41. Представник заявника вказує, що суд апеляційної інстанції, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого суду за апеляційною скаргою КС «Сейфті депозіт», належним чином не з`ясував та не перевірив заперечень представника ОСОБА_1. про те, що рішення суду про скасування права власності відповідача на спірне нерухоме майно не впливає на права і обов`язки банку як іпотекодержателя з урахуванням того, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, у зв`язку із чим дійшов передчасного висновку про порушення прав іпотекодержателя та скасував рішення суду не перевіривши його по суті. Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову за мотивів незалучення в якості відповідача іпотекодержателя спірного майна, проте іпотекодержатель не може бути відповідачем у спорі за виниклих правовідносин, він міг бути залучений третьою особою в такому спорі, проте незалучення судом до участі в справі третьої особи не є самостійною підставою для відмови в позові, на відміну від ситуації, коли не залучається в якості відповідача особа, яка повинна відповідати за пред`явленим позовом.
Узагальнені доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу
42. У поданому у березні 2026 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник ТОВ «Реаліті офіс» ОСОБА_2. просив у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржену постанову залишити без змін.
43. Вказував, що наведені представником заявника у касаційній скарзі підстави є помилковими, оскільки апеляційний суд правильно звернув увагу на ту обставину, що незалучення іпотекодержателя до справи про визнання права власності чи звернення стягнення на предмет іпотеки є істотним процесуальним порушенням.
44. У поданому у березні 2026 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_2 адвокатка Ткач Я. С. просила у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржену постанову залишити без змін. Також просила стягнути з касатора всі інші види судових витрат.
45. Вказувала, що наведені представником заявника у касаційній скарзі підстави є помилковими, оскільки жодні правові підстави набуття ОСОБА_1 права власності на новостворене нерухоме майно відсутні.
46. Зауважила також, що апеляційний суд правильно врахував неповноту розгляду справи та упереджене ставлення суду першої інстанції до відповідачів за первісним позовом, забезпечив повний, об`єктивний і всебічний судовий розгляд цієї справи.
47. У поданому у березні 2026 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник КС «Сейфті депозіт» адвокатка Савчук О. В. просила у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржену постанову залишити без змін. 
48. Вказувала, що суд апеляційної інстанції правильно вказував, що оскарженим рішенням порушені права КС «Сейфті депозіт», яка до участі у справі залучена не була, а тому наведені представником заявника у касаційній скарзі підстави є помилковими.
49. У поданому у березні 2026 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник ТОВ «Октант-центр» керівник Ткач Я. С. просила у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржену постанову залишити без змін. 
50. Вказувала, що суд апеляційної інстанції правильно звернув увагу на ту обставину, що місцевий суд не міг ухвалити у справі рішення про задоволення позову ОСОБА_1 , оскільки докази того, що ним проінвестоване будівництво у повному обсязі відсутні.
Щодо заперечень представника КС «Сейфті депозіт» адвокатки Савчук О. В. на ухвалу про відкриття касаційного провадження
51. У квітні 2026 року представник КС «Сейфті депозіт» адвокатка Савчук О. В. подала заперечення щодо відкриття касаційного провадження, яке мотивувала тим, що заяву про відвід колегія суддів вона також мотивувала тим, що мало місце відкриття касаційного провадження за скаргою ОСОБА_1 , за якою він сплатив судовий збір виключно за немайнові вимоги, в чому і полягало явне порушення принципів цивільного судочинства, допущене з боку суду.
52. Вважає процесуальну поведінку касатора у вигляді покладення на касаційний суд обов`язку визначення ціни позову неприпустимою, а клопотання від 17 квітня 2026 року (яке надійшло в ЄСІТС 21 квітня 2026 року) таким, ще не відповідає вимогам суду, а недоліки касаційної скарги, відповідно, не усунутими.
53. Враховуючи те, що Верховний Суд ухвалою від 10 квітня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 
2026 року залишив без руху з підстав несплати ним судового збору, а 17 квітня 
2026 року  ОСОБА_1 недоліки усунув, сплатив судовий збір у максимальному розмірі, колегія суддів вважає, що заперечення представника КС «Сейфті депозіт» адвокатки Савчук О. В. щодо відкриття касаційного провадження слід відхилити.
54. Покликання заперечень на те, що КС «Сейфті Депозіт» подавала до суду заяву про відвід колегії з викладенням обставин та хронології подій, які свідчили про неоднакове застосування вимог закону до одних учасників та суб`єктивне ставлення до касатора, окрім того про порушення принципів рівності і змагальності сторін під час ухвалення рішень суду колегія суддів відхиляє, оскільки заява про відвід була вирішена у встановленому процесуальним законом порядку.
Рух справи в суді касаційної інстанції
55. Верховний Суд ухвалою від 12 лютого 2026 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області. 
56. 16 березня 2026 року цивільна справа № 686/16361/21 надійшла до Верховного Суду.
57. 27 березня 2026 року КС «Сейфті депозіт» через підсистему «Електронний суд» надіслало до Верховного Суду заяву про відвід колегії суддів Верховного Суду Литвиненко І. В., Грушицького А. І., Петрова Є. В. 
58. Верховний Суд ухвалою від 02 квітня 2026 року у задоволенні заяви КС «Сейфті депозіт» про відвід суддів Верховного Суду Литвиненко І. В., Грушицького А. І., Петрова Є. В. відмовив.
59. Верховний Суд ухвалою від 04 травня 2026 року призначив справу до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
60. Згідно з договором про дольове інвестування у житлове будівництво 
від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24, який був укладеним між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_1 , ЗАТ «Октант» взяло на себе зобов`язання збудувати і передати ОСОБА_1 у власність об`єкт інвестування площею 187,26 кв. м на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язався забезпечити відповідне інвестування та прийняти майно у свою власність. Вартість одного квадратного метра визначена у розмірі 10 595 грн (пункти 1.1, 1.5 договору).
61. За умовами пункту 1.2 вказаного договору, ОСОБА_1 здійснює фінансування капітальних вкладень в об`єкт, що буде збудований підприємством в майбутньому по обумовленій вартості і може отримати відповідний об`єкт лише за умови інвестування у 100 % вартості цього об`єкта.
62. Відповідно до підпункту 3.1.4 договору клієнт зобов`язаний не пізніше 10 днів після введення будинку в експлуатацію здати на підприємство довідки про інвестування 100 % загальної приведеної площі конкретного об`єкта для оформлення права власності на проінвестований об`єкт. У встановлені терміни прийняти у власність вказаний об`єкт.
63. Зі змісту розділу 4 вказаного договору суди встановили, що клієнт інвестує вартість загальної приведеної площі у визначений строк шляхом передачі коштів в банк на рахунок підприємства. Клієнт зобов`язаний здійснювати інвестиції за таким графіком: перший внесок у розмірі 30 % загальної проведеної площі вноситься в день підписання договору, наступні сім внесків у розмірі 10 % загальної проведеної площі вносяться щоквартально, з 1 до 10 числа найближчого поточного кварталу.
64. За умовами доповнення від 30 червня 2010 року № 1 до договору 
від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24, загальна площа торгового приміщення збільшилася до 245,3 кв. м. Непроінвестована площа склала 58,04 кв. м. Вартість одного квадратного метра непроінвестованої площі склала 6 891,80 грн. Загальна сума 400 000 грн. Оплату клієнт здійснює до 09 липня 2010 року.
65. Згідно з квитанціями про оплату інвестування будівлі за договором 
від 10 березня 2005 року, № 1-ДИ-24 ОСОБА_1 сплатив 02 липня 2010 року - 
100 000 грн, 05 липня 2010 року - 200 000 грн, 06 липня 2010 року - 100 000 грн, разом - 400 000 грн. Оплату інвестування будівлі за договором від 10 березня 2005 року 
№ 1-ДИ-24 у загальній сумі 1 919 368,65 грн здійснили інші платники - фізичні особи.
66. У довідці ЗАТ «Октант» від 10 грудня 2010 року № 685, виданій ОСОБА_1 зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, який був укладений між ОСОБА_1 та ЗАТ «Октант», а саме договір від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення від 30 червня 2010 року № 1, ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м Станом на 10 грудня 2010 року загальна проінвестована сума становила 
2 319 368,65 грн, що дорівнює 100 % загальної вартості згідно з договором та доповненням.
67. 29 вересня 2011 року відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край» на яких було прийняте рішення про створення кооперативу, затверджені списки інвесторів житлового будинку на АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».
68. Відповідно до пункту 3.1. розділу 3 статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами кооперативу 29 вересня 2011 року № 1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03 жовтня 2011 року), участь у діяльності кооперативу здійснюється на засадах членства.
69. Пунктом 3.7 розділу 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край» визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.
70. 03 жовтня 2011 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців був зроблений запис № 1673102000008102 про реєстрацію ЖБК «Подільський край».
71. Відповідно до акта приймання-передачі незавершеного об`єкта будівництва - житлового багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , ЗАТ «Октант» 01 жовтня 2011 року передало, а ЖБК «Подільський край» прийняв у власність незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а саме, будинок з фундаментом, площею 13 705 кв. м, що відповідає проектній документації. Матеріали стін - цегла. Кількість поверхів - 9-10-14. Об`єм будівлі - 43 560 кв. м; кількість сходових клітин - 4. Вказане незавершене будівництво передане в рахунок виконання договорів про дольове інвестування у будівництво квартир, торгових приміщень, паркінгу, які розташовані в житловому будинку на 
АДРЕСА_1 , які були укладені між ЗАТ «Октант», як забудовником, та інвесторами, які об`єдналися та створили ЖБК «Подільський край».
72. Згідно з довідкою ЖБК «Подільський край» від 28 грудня 2011 року № 56, виданою ОСОБА_1 , він є засновником - членом ЖБК «Подільський край» на підставі договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, які були укладені між ним та ЗАТ «Октант», а саме договору від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення від 30 червня 2010 року № 1, згідно з якими ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м.
73. Рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 11 квітня 2012 року, № 32 був затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надана в оренду ЖБК «Подільський край» земельна ділянка площею 1 905 кв. м, яка розташована на АДРЕСА_1 строком на 10 років.
74. 16 червня 2012 року Хмельницька міська рада та ЖБК «Подільський край» на підставі вказаного рішення уклали договір оренди землі, відповідно до якого Хмельницька міська рада передала у строкове платне користування ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1 905 кв. м, яка розташована на 
АДРЕСА_1 .
75. 11 лютого 2013 року Інспекція ДАБК у Хмельницькій області зареєструвала декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва будинку, подану ЖБК «Подільський край», а 02 жовтня 2015 року - декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.
76. Згідно з актом приймання передачі від 30 вересня 2013 року, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення 
№ 26, загальною площею 245,3 кв. м, у будинку на 
АДРЕСА_1 .
77. Технічний паспорт на нежитлове приміщення 
АДРЕСА_4 , загальною площею 245,3 кв. м ОСОБА_1 виготовив 11 листопада 2014 року.
78.  ОСОБА_2 набув право власності на нежитлове приміщення за адресою: 
АДРЕСА_1 на підставі угоди № 1/гк-34 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03 квітня 2015 року (загальна площа 108,6 кв. м), угоди № 1/ГК-23 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03 квітня 2015 року (загальна площа 139,5 кв. м), довідок ЖБК «Подільський край» від 24 листопада 2015 року 
№ 2, № 3 про повну сплату пайового внеску.
79.  ОСОБА_1 включений до переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку на АДРЕСА_1 , затвердженого ТОВ «Октант» 01 грудня 2015 року за № 23.
80. Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791448368101 суди встановили, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10 червня 2016 року є власником нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 . Державний реєстратор - приватний нотаріус Оксанюк А. А.
81. ТОВ «Реалті Офіс» стало власником цього приміщення у зв`язку із внесенням засновником цього товариства ОСОБА_2 майна до статутного капіталу товариства, а саме - нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що зафіксовано у змісті протоколу № 1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09 червня 2016 року.
82. У пункті 8 протоколу загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» 
від 18 червня 2016 року зазначено про затвердження рішення голови правління кооперативу про прийняття осіб в члени кооперативу, які уклали договори з кооперативом, сплатили вступний внесок та сплатили пай повністю або частково, зокрема, ОСОБА_2 .
83. В інформаційній довідці ТОВ «Октант-Центр» від 20 жовтня 2016 року, № 20/10-01, зазначено, що у ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», відсутні відомості та документальне підтвердження щодо внесення в касу або на рахунки ЗАТ «Октант» (ТОВ «Октант-Центр») грошових коштів ОСОБА_1 .
84. Згідно з договором купівлі продажу від 09 червня 2017 року, ОСОБА_2 продав ОСОБА_3 нежитлове приміщення, площею 130,3 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 .
85. Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101 суди встановили, що ОСОБА_3 з 09 червня 2017 року є власником нежитлового приміщення, площею 130,3 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 .
86. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_1 з 26 червня 2018 року є власником нежитлового приміщення № 26, площею 245,3 кв. м, за адресою: 
АДРЕСА_1 . Державний реєстратор Панасюк Н. К., КП «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області.
87. Підстава виникнення права власності - договір про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24, видавник ЗАТ «Октант», ОСОБА_1 , довідка від 10 грудня 2010 року № 685, видана ЗАТ «Октант».
88.  ОСОБА_1 подав реєстратору заяву про державну реєстрацію прав 
від 26 червня 2018 року, декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами у будинку на 
АДРЕСА_1 , де замовником будівництва зазначене ЖБК «Подільський край».
89. Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_1 зареєстрував право власності, про що наданий висновок судового експерта 
Власюка В. В. від 02 жовтня 2019 року № 710/019.
90. Згідно з висновком експертного дослідження від 04 грудня 2019 року 
№ 0119/19, який був складений експертом Скоцом В. С. щодо нежитлового приміщення № 26, яке розташоване на першому поверсі будинку 
АДРЕСА_1 та перебуває у власності ОСОБА_1 , загальною площею 245,3 кв. м, проведена реконструкція, внаслідок якої утворені два окремих нежитлових приміщення площею 130,4 кв. м та 101,8 кв. м.
91. Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області рішенням від 27 січня 2021 року у справі № 686/18417/18 відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння. Хмельницький апеляційний суд ухвалою від 27 квітня 2021 року закрив провадження у цій справі, рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27 січня 2021 року визнав нечинним у зв`язку із відмовою позивача від позову.
92. Згідно з висновком від 26 листопада 2021 року № 2-21, який був складений судовим експертом Савицькою Т. В., документально не підтверджена сплата коштів саме ОСОБА_1 за договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення № 1 до цього договору 
від 30 червня 2010 року, який був укладений між ЗАТ «Октант», правонаступником якого є ТОВ «Октант-центр», та ОСОБА_1 за період з 10 березня 2005 року 
до 06 липня 2010 року на суму 2 384 019,70 грн.
93. Хмельницький апеляційний суд постановою від 13 червня 2023 року у справі 
№ 686/3151/22 у задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовив. У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності відмовив.
94. Верховний Суд постановою від 13 березня 2024 року касаційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_3 залишив без задоволення, постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року залишив без змін.
95. Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» та позову ОСОБА_3 , оскільки відповідач ОСОБА_1 оплатив об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м. Згідно з актом приймання-передачі від 30 вересня 2013 року, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення № 26, загальною площею 245,3 кв. м у будинку на 
АДРЕСА_1 . Довідкою ЖБК «Подільський край» від 28 грудня 2011 року, № 56 підтверджено, що ОСОБА_1 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,30 кв. м.
96. Апеляційний суд встановив, що приміщення, загальною площею 105,3 кв. м, на АДРЕСА_1 , право власності на яке зареєстроване за ТОВ «Реалті Офіс», згідно з договором іпотеки від 17 червня 2021 року було передане в іпотеку КС «Сейфті депозіт» для забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 за договором кредитної лінії від 22 січня 2019 року № 8/1. На даний час іпотека є чинною.
Позиція Верховного Суду 
97. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
98. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
99. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
100. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
101. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
102. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
Межі касаційного перегляду
103. Згідно з частинами першою, третьою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
104. У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокатка Чукітова В. В. просить скасувати постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року повністю, а рішення місцевого суду залишити в силі.
105. З огляду на те, що позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 у касаційному порядку постанову апеляційного суду не оскаржив, а зі змісту поданого його представником - адвокаткою Ткач Я. С. відзиву убачається, що вона погоджується із висновками апеляційного суду, у Верховного Суду немає підстав для перегляду оскарженого судового рішення в частині позовних вимог ОСОБА_2 .
106. Отже, постанова Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року Верховний Суд переглядає лише в частині вирішення апеляційним судом позовних вимог позивача за первісним позовом ОСОБА_1 .
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
107. Відмовляючи у задоволенні позовів, суд апеляційної інстанції виходив із того, що позивачі за первісним та зустрічним позовами та суд першої інстанції не вжили передбачених цивільним процесуальним законодавством заходів для залучення до участі у справі як відповідача КС «Сейфті депозіт», проте, на думку апеляційного суду, рішення суду стосується її прав, інтересів та обов`язків як іпотекодержателя.
108. Колегія суддів із зазначеним висновком апеляційного суду не погоджується з огляду на таке.
109. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.
110. Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
111. Стаття 17 Закону України «Про іпотеку» містить перелік підстав припинення іпотеки, який не є вичерпним, але інші підстави, які не зазначені у цьому переліку, у будь-якому випадку мають бути передбачені цим Законом.
112. Серед підстав припинення іпотеки відсутній юридичний факт переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи.
113. Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
114. Отже, наслідки переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи, зазначені у статті 23 Закону України «Про іпотеку», виникають лише у разі зміни суб`єкта права власності (особи власника).
115. Щодо процесуального статусу іпотекодержателя у справі про припинення права власності третьої особи на іпотечне майно.
116. Сторонами у цивільному процесі є позивач і відповідач (частина перша статті 48 ЦПК України).
117. Сторони у цивільному процесі - це особи, правовий спір яких вирішується у суді, які мають юридичну заінтересованість у результатах справи, наділені комплексом процесуальних прав та обов`язків, необхідних для захисту своїх прав та законних інтересів.
118. У справі, яка переглядається, виник спір між сторонами щодо визнання права власності на майно, яке перебуває в іпотеці у кредитної спілки. Матеріально-правову і процесуальну заінтересованість у результаті справи мають лише сторони цієї справи. Отже, іпотекодержатель не може бути у цій справі стороною, зокрема, співвідповідачем.
119. Разом із тим, іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися нерухомим майном. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна.
120. Верховний Суд зазначає, що хоча визнання права власності на майно, що є предметом іпотеки, як у цій справі, не припиняє права іпотекодержателя, проте він може мати процесуальний інтерес до участі у справі, який може бути реалізований через його залучення до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.
121. Зазначене вище дає підстави вважати, що за певних обставин іпотекодержатель може бути залучений до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
122. Інститут третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, у цивільному судочинстві має на меті обстоювання такими особами власних (суб`єктивних) прав і законних інтересів, на які може вплинути судове рішення у справі. Цей інститут процесуального права покликаний захистити права та охоронювані законом інтереси осіб, які не є учасниками матеріальних правовідносин, зокрема, як у справі, яка переглядається, але знаходяться із однією із сторін процесу у таких відносинах, які можуть змінюватись у результаті ухваленого судового рішення.
123. У цій справі матеріально-правову і процесуальну заінтересованість у результаті справи мають лише сторони цієї справи. Іпотекодержатель залежно від конкретних обставин справи може мати процесуальний інтерес у справі про перехід права власності на предмет іпотеки, який може бути реалізований через його залучення до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (статті 52, 53 ЦПК України). Такими обставинами є, зокрема: існування матеріально-правового зв`язку зі стороною, на боці якої виступає третя особа, при обов`язковій відсутності спору про право з протилежною стороною у справі; можливість виникнення у майбутньому у третьої особи права на позов або пред`явлення до неї позовних вимог зі сторони позивача чи відповідача. Суд залучає іпотекодержателя у справі про перехід права власності на предмет іпотеки, до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, за умови, якщо з урахуванням конкретних обставин справи встановить, що рішення суду може вплинути на права та обов`язки іпотекодержателя.
124. Близькі за змістом правові висновки викладені також у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 липня 2023 року у справі № 523/8641/15, а також у постанові Верховного Суду від 22 січня 2025 року у справі № 755/3762/14.
125. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 365 ЦПК України суддя-доповідач у порядку підготовки справи до апеляційного розгляду з`ясовує питання про склад учасників судового процесу. У разі встановлення, що рішення суду першої інстанції може вплинути на права та обов`язки особи, яка не брала участі у справі, залучає таку особу до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
126. Суд апеляційної інстанції дійшовши висновку, що рішення суду першої інстанції порушує права іпотекодержателя повинен був самостійно залучити таку особу до участі у справі на стадії підготовки до апеляційного провадження. 
127. Суд апеляційної інстанції, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції за апеляційною скаргою КС «Сейфті депозіт», зазначених вимог не врахував, належним чином не з`ясував та не перевірив те, чи впливає рішення суду про задоволення первісного позову на права і обов`язки кредитної спілки, як іпотекодержателя з урахуванням того, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, у зв`язку із чим дійшов передчасного висновку про порушення прав іпотекодержателя, та скасував рішення суду не перевіривши його по суті.
128. Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову за мотивів незалучення в якості відповідача іпотекодержателя спірного майна, проте іпотекодержатель не може бути відповідачем у спорі за виниклих правовідносин, він міг бути залучений третьою особою в такому спорі, проте не залучення судом до участі в справі третьої особи не є самостійною підставою для відмови в позові, на відміну від ситуації, коли не залучається в якості відповідача особа, яка повинна відповідати за пред`явленим позовом. 
129. За викладених обставин колегія суддів вважає, що з висновками апеляційного суду про відмову в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 за мотивів не залучення в якості відповідача іпотекодержателя погодитись неможливо, а тому вважає прийнятними аналогічні за змістом арґументи касаційної скарги представника ОСОБА_1 .
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
130. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, зокрема, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази або необґрунтовано відхилив клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
131. Враховуючи допущені порушення норм процесуального права, що призвели до неповного встановлення фактичних обстави справи, оскаржена постанова апеляційного суду в частині відмови у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 підлягає скасуванню із передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції за статтею 411 ЦПК України для повного та всебічного дослідження обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.
132. Додаткове рішення апеляційного суду, ухвалене у порядку статті 270 ЦПК України, є невід`ємною частиною основного рішення у справі по суті спору та не може існувати окремо від нього. 
133. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу, а тому додаткова постанова Хмельницького апеляційного суду від 18 лютого 2026 року також підлягає скасуванню.

Щодо судових витрат 
134. Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
135. Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 400, 406, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
2. Постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року в частині вирішення позовних вимог  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа - Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та додаткову постанову Хмельницького апеляційного суду 
від 18 лютого 2026 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач І. В. Литвиненко
Судді: А. І. Грушицький 
А. А. Калараш
С. Ю. Мартєв
Є. В. Петров