Справа № 954/254/26
Номер провадження 2/954/1658/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2026 року	с-ще Нововоронцовка	

Нововоронцовський районний суд Херсонської області в складі: головуючого судді Гончаренка О.В., за участю секретаря судового засідання Посохіної О.Ю., розглянувши у судовому засіданні в селищі Нововоронцовка Херсонської області цивільну справу за позовом представника позивача ОСОБА_1 , в інтересах ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Новокаховської міської військової адміністрації Каховського району Херсонської області, КП «Каховське БТІ» Херсонської обласної ради, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності, -

в с т а н о в и в :

Позивачі звернулися до суду з позовом до Новокаховської міської військової адміністрації, КП «Каховське БТІ» Херсонської обласної ради, про визнання права власності на квартиру. Позовні вимоги мотивують тим, що згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеного в м. Нова Каховка ІНФОРМАЦІЯ_1 на регіональній універсальній товарній біржі «ТАВРІЙСЬКА» Покрова Іван Станіславович який діє від свого імені та від імені малолітнього сина ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_3 , що мешкають у АДРЕСА_1 іменовані ПОКУПЕЦЬ купили належну продавцеві двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 50 кв.м., у тому числі житловою площею 30,4 кв.м. Згідно штампу та за підписом начальника бюро технічної інвентаризації квартира АДРЕСА_2 право приватної власності за ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 зареєстровано і записано в реєстраційну книгу №12815/48 «07» серпня 2001 року. Для державної реєстрації права власності позивачі звертались до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради. Однак, рішенням державного реєстратора № 78874530 від 13 травня 2025 року відмовлено в проведенні реєстраційних дій з огляду на те, що державному реєстратору не вдалось отримати відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, право власності на яке зареєстровано до 01 січня 2013 року. Як вбачається з вищевказаного рішення державного реєстратора № 78874530 від 13 травня 2025 року згідно відповіді №01-15/25/456 від 02.04.2025 р. Новокаховської міської військової адміністрації, орган який проводив оформлення та/або реєстрацію прав на нерухоме майно до 01.01.2013 року на території Новокаховської міської ради було КП «Каховське БТІ». Архівні (інвентарні) справи та книги реєстрації права власності на нерухоме майно , які було здійснено до 01.01.2013 року, знаходилися та знаходяться в розпорядженні та зберіганні в КП «Каховське БТІ» та не передавалися до органів місцевого самоврядування Новокаховської ОТГ. Зазначене рішення позбавляє можливості позивачів розпоряджатися своїм майном. Враховуючи відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення невизнаного права власності на квартиру, позивачі вимушені звертатися з даним позовом.
У судове засідання позивач та відповідач не з`явилися, подали заяву про розгляд справу у їх відсутність. Представник відповідача- Новокаховської міської військової адміністрації визнав позовні вимоги, просив позов задовольнити. 
Дослідивши та проаналізувавши всі обставини справи, суд приймає до уваги наступне.
Щодо позовних вимог про визнання права власності.
ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 є власниками квартири АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 3 серпня 2001 року, укладеного в м. Нова Каховка на регіональній універсальній товарній біржі «ТАВРІЙСЬКА».
Вищезазначений договір купівлі-продажу нерухомого майна від 3 серпня 2001 року був зареєстрований Каховським державним бюро технічної інвентаризації із занесенням у реєстрову книгу за №12815/48 від 07.08.2001 року.
Відповідно до договір купівлі-продажу нерухомого майна від 3 серпня 2001 року квартира АДРЕСА_2 , має загальну площу 50,0 кв.м., житлову площу 30,4 кв.м.
Для державної реєстрації права власності позивачі звертались до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради. Однак, рішенням державного реєстратора № 78874530 від 13 травня 2025 року їм відмовлено в проведенні реєстраційних дій з огляду на те, що державному реєстратору не вдалось отримати відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, право власності на яке зареєстровано до 01 січня 2013 року.
Відповідно до Наказу Мінрозвитку від 28.02.2025 № 376 "Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією" територія Новокаховської міської територіальної громади Херсонської області визнано тимчасово окупованою територією України із 24.02.2022 року. Зазначені обставини виключають можливість підтвердження реєстрації права власності в БТІ через окупацію населеного пункту. 
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно ч.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 3 ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 01 липня 2004 року), права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. За ч. 4 ст. З зазначеного Закону, права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.
У таких випадках ч.1 ст. 392 ЦК України захищає право власності та передбачає, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Разом з тим, Верховний Суд у постанові від 18.02.2015 у справі № 6-244цс14 зазначив, що за правилами статті 392 ЦК України, позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
Тобто, вказані дві підстави пред`явлення позову для захисту (визнання) прав власності є самостійними та такими, що можуть не залежати одна від одної, про щ свідчить їх виокремлення у ст. 392 ЦК України і про що наголошується у зазначеному рішенні Верховного Суду.
Крім того, у постанові Верховного Суду від 07.10.2015 у справі № 6-1622цс1 вказується, що відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадка право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема і правочинів (ч. 1 ст. 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача права власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.
Згідно ч.4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм праве викладені в постановах Верховного Суду.
Таким чином, тлумачення норми ч.1 ст. 392 ЦК України та правові висновки Верховного Суду свідчать, що власник має право звернутись із позовом про визнання його права власності у випадку втрати ним документа, який засвідчує його прав власності, що є достатньою та самостійною підставою для застосування ч.1 ст. 39 ЦК України.
Згідно зі статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав і основних свобод людини, кожна людина має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Зазначені нормативні акти передбачали державну реєстрацію будівель, споруд, державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, проте, виникнення права власності на будинки, квартири, споруди не залежало від державної реєстрації до часу набрання чинності ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року.
Таким чином, за змістом зазначених нормативних актів виникнення права власності на житлові будинки, квартири, споруди не залежало від державної реєстрації цього права.
Відповідно до ч. ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Щодо позовних вимого про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.
На момент укладення договору купівлі-продажу правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР, який втратив чинність з 01.01.2004 р. на підставі ЦК України N 435-IV (435-15) від 16.01.2003, який набрав чинності 01.01.2004 р.
Відповідно до положень п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України, цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності.
Згідно зі ст. 153 ЦК УРСР, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, що до яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР, за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Разом з цим, зі змісту договору №1521 купівлі-продажу нерухомого майна від 07 травня 2001 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований у «Журналі біржових операцій з нерухомим майно» за № 1521 від 07 травня 2001 року та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Стаття 15 Закону України «Про товарну біржу», на яку є посилання у договорі купівлі-продажу, дозволяла членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. Угода вважалась укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Таким чином, на дату укладання договору купівлі-продажу будинку, в законодавстві існували протиріччя щодо необхідності нотаріального посвідчення вказаного договору, мала місце колізія норми ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" та норми кодифікованого нормативно-правового акту, а саме ст. 277 ЦК Української РСР 1963 року.
Разом з цим, у відповідності зч.2 ст. 47 ЦК УРСР(у редакції 1963 р.), якщо одна зі сторін цілком або частково виконала угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною.
З матеріалів справи встановлено, що вищевказаний договір купівлі-продажу був укладений на біржі відповідно до ЗУ "Про товарну біржу", зареєстрований Каховським бюро технічної інвентаризації, виконаний сторонами.
Проаналізувавши вищевикладене суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 77, 78, 81, 263, 265 ЦПК України, ст.1216-1218, 1261 ЦК України, суд, -

ухвалив :

Позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Новокаховської міської військової адміністрації Каховського району Херсонської області, КП «Каховське БТІ» Херсонської обласної ради, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності – задовольнити.
Визнати право спільної сумісної власності ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на квартиру АДРЕСА_2 .
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 від 3 серпня 2001 року, укладеного на Регіональній універсальній товарній біржі «Таврійська» і зареєстрований Каховським державним бюро технічної інвентаризації із занесенням у реєстрову книгу за №12815/48 від 07.08.2001 року.
Після набрання рішення законної сили повернути позивачу ОСОБА_3 договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 від 3 серпня 2001 року, укладеного на Регіональній універсальній товарній біржі «Таврійська».
Рішення суду може бути оскаржено до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя	О.В. Гончаренко