КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 червня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 752/3371/25
номер провадження 22-ц/824/8016/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
за участю секретаря судового засідання	 Єфіменко І.О.,	
учасники справи: представник позивача ОСОБА_1 ,
представник відповідача Рабченюк Л.П.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 січня 2026 року /суддя Кирильчук І.А./
у справі за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант-Капітал» про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва, стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року  ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант-Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант-Капітал», товариство), в якому просила:
- розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва
від 21 листопада 2018 року № 87838 та додаткову угоду № 1
до договору від 21 листопада 2018 року № 87838 про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 листопада 2018 року, укладені між ОСОБА_2 та акціонерним товариством акціонерним комерційним банком «АРКАДА», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант-Капітал»;
- стягнути з ТОВ «ФК «Гарант-Капітал» на користь ОСОБА_2 сплачені
за договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 листопада 2018 року № 87838 грошові кошти у розмірі 940 728,55 грн та пеню відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 41 147 466,78 грн.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 15 січня 2026 року у задоволенні позову відмовлено. /т. 4 а.с. 95-116/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_2 - ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
На підтвердження вимог апелянт посилався на те, що суд першої інстанції не повно з`ясував обставини справи та неправильно застосував норми матеріального права, зокрема положення статті 651 ЦК України та статті 18 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Зазначав, що відповідач як управитель Фонду фінансування будівництва допустив істотне порушення договору, яке полягало у фактичному невиконанні основного обов`язку забезпечити організацію та контроль за будівництвом об`єкта інвестування. За умовами договору та свідоцтва про участь у ФФБ запланована дата введення житлового будинку №26 в експлуатацію була визначена на грудень 2020 року, а передача під заселення - на січень 2021 року. Однак станом як на вказані строки, так і на момент звернення позивачки до суду та ухвалення рішення, будівельні роботи на об`єкті фактично не розпочиналися, ступінь готовності об`єкта становила 0 %, а об`єкт інвестування фактично відсутній у матеріальному світі. Таке невиконання зобов`язань, на переконання апелянта, є істотним порушенням у розумінні частини другої статті 651 ЦК України, оскільки позивачка була значною мірою позбавлена того, на що вона обґрунтовано розраховувала при укладенні договору, - отримання у власність житлового об`єкта у визначені строки.
Апелянт наголошував, що суд першої інстанції помилково зосередився виключно на факті несплати позивачкою вартості 7,27 м? об`єкта інвестування у період з червня по вересень 2020 року, не врахувавши при цьому причинно-наслідковий зв`язок між такою поведінкою позивачки та об`єктивними обставинами системної кризи будівництва об`єктів «Аркада». Зазначав, що станом на червень 2020 року (коли мав настати строк чергового платежу) будівництво фактично було зупинено, що підтверджується офіційними листами Національного банку України від 12.05.2020, листами Київської міської державної адміністрації, рішеннями про визнання АТ АКБ «Аркада» неплатоспроможним, а також масовими публічними акціями протесту інвесторів. За таких умов позивачка була об`єктивно позбавлена економічного та правового сенсу продовжувати фінансування проєкту, будівництво якого не здійснювалося, а перспективи його завершення були невизначеними. Апелянт посилався на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, згідно з якими істотність порушення договору визначається не формальною наявністю порушення, а значною мірою позбавлення сторони того результату, на який вона розраховувала при укладенні договору.
Також апелянт зазначав, що відкріплення об`єкта інвестування, здійснене відповідачем 11.02.2025, є прямим наслідком звернення позивачки до суду з позовом, а не самостійною підставою для відмови у розірванні договору. На його переконання, суд першої інстанції неправильно застосував положення статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та пункту 31 договору, ототожнивши факт відкріплення з припиненням договору в розумінні статті 651 ЦК України. Апелянт наголошував, що відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 03.10.2018 у справі № 756/9482/15-ц та постанові від 22.10.2025 у справі № 752/8593/25, у разі порушення управителем своїх обов`язків за договором та порушення строків спорудження об`єкта довіритель має право вимагати дострокового розірвання договору та виплати коштів саме на підставі частини четвертої статті 18 зазначеного Закону. Таким чином, суд першої інстанції, відмовляючи у розірванні договору, фактично перекладає на споживача негативні наслідки бездіяльності професійного учасника ринку - управителя ФФБ.
Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу заперечував проти задоволення скарги. Доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до тверджень про те, що позивачка сама порушила умови договору про участь у Фонді фінансування будівництва, не дотримавшись графіку внесення коштів, визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ. Відповідач зазначає, що відповідно до підпункту 3 пункту 9 та підпункту 2 пункту 31 Договору про участь у ФФБ, а також пункту 5.7.1 Правил Фонду фінансування будівництва, управитель має право відкріпити від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі порушення графіку внесення коштів. Таке відкріплення, на переконання відповідача, тягне за собою припинення управління майном на підставі частини першої статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та пункту 10 частини першої статті 1044 ЦК України, а отже договір про участь у ФФБ вже є припиненим і не може бути розірваний судом у порядку статті 651 ЦК України. Відповідач наголошує, що управитель ФФБ не несе відповідальності за дії забудовника щодо строків спорудження об`єкта будівництва, оскільки відповідно до статті 9 та частини першої статті 11 зазначеного Закону, а також пункту 4.1 Правил ФФБ, обов`язок організувати спорудження об`єкта будівництва та ввести його в експлуатацію покладений саме на забудовника. Управитель лише здійснює фінансування будівництва за рахунок коштів довірителів та контроль за дотриманням забудовником умов договору в межах, передбачених частиною першою статті 18 Закону. При цьому відповідач посилається на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 31 березня 2021 року у справі № 554/6278/18, від 06 грудня 2023 року у справі № 761/21985/18 та від 14 січня 2026 року у справі № 752/14890/21, згідно з якими управитель не несе відповідальності за неналежне виконання забудовником зобов`язань щодо строків введення об`єкта в експлуатацію, якщо сам управитель діяв у межах договору та законодавства. Також відповідач просить апеляційний суд не приймати до розгляду докази, які позивачка долучила до апеляційної скарги, оскільки вони не були подані до суду першої інстанції, а позивачка не навела поважних причин їх неподання та не заявила клопотання про поновлення строку на подання доказів, що суперечить вимогам частини третьої статті 367 ЦПК України. Крім того, відповідач зазначає про недопустимість зміни фактичних підстав позову на стадії апеляційного розгляду, оскільки в суді першої інстанції позивачка стверджувала про повне виконання нею договірних зобов`язань, а в апеляційній скарзі вже посилається на обставини, які нібито виправдовують невиконання нею графіку платежів, що порушує частину третю статті 49 ЦПК України.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що 21 листопада 2018 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_2 укладено договір № 87838 про участь у фонді фінансування будівництва. За договором за позивачкою закріплено об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 , із запланованою датою введення в експлуатацію грудень 2020 року. Позивачка сплатила 940 728,55 грн (за 50,18 м?). Рішенням Господарського суду м. Києва від 12.01.2021 у справі № 910/14860/20 управителем ФФБ замінено на ТОВ «ФК «Гарант-Капітал». Станом на момент звернення до суду та на час розгляду справи будівництво об`єкта не розпочиналося (ступінь готовності 0 %). 11.02.2025 відповідач повідомив позивачку про відкріплення об`єкта інвестування у зв`язку з несплатою вартості 7,27 м?.
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції вірно керувався ст. 12, 13, 81 ЦПК України щодо обов`язку доказування; ст. 526, 610, 611, 651 ЦК України щодо виконання та порушення зобов`язань; ст. 18, 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо прав та обов`язків управителя ФФБ; ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок про те, що позивач порушила графік внесення коштів, у зв`язку з чим відповідач правомірно відкріпив об`єкт інвестування, а тому, договір припинений. Розірвання договору неможливе, оскільки договір вже не є чинним. 
Доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції та не містять підстав для скасування оскаржуваного рішення.
Так, апелянт фактично ототожнює два різні правові механізми: розірвання договору в судовому порядку на підставі статті 651 ЦК України та припинення відносин з управління майном у фонді фінансування будівництва внаслідок відкріплення об`єкта інвестування управителем. Ці механізми мають різну правову природу, різні підстави застосування та різні правові наслідки.
Відповідно до умов договору про участь у фонді фінансування будівництва від 21 листопада 2018 року № 87838 та Правил фонду фінансування будівництва, у разі порушення довірителем графіку внесення коштів управитель має право відкріпити від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування. Таке відкріплення, здійснене відповідачем 11 лютого 2025 року, відповідно до частини першої статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та пункту 10 частини першої статті 1044 Цивільного кодексу України, тягне за собою припинення управління майном. У такому випадку відносини сторін припиняються не внаслідок розірвання договору судом, а внаслідок реалізації управителем свого права, передбаченого договором та законом, у зв`язку з порушенням зобов`язань саме довірителем. Підстави, за яких не було внесено повністю кошти, які на думку апелянта, мають очевидний характер, в даному випадку саме правового значення не мають, оскільки задля поновлення прав позивача буде застосовуватись інший порядок, аніж обраний позивачем у позові.
Колегія суддів звертає увагу, що апелянт, посилаючись на істотне порушення договору з боку управителя, не враховує, що позивачка сама допустила порушення умов договору, не дотримавшись графіку внесення коштів. У період з червня по вересень 2020 року позивачка не сплатила вартість 7,27 м? об`єкта інвестування, що стало підставою для відкріплення об`єкта. За таких обставин позивачка не може посилатися на істотне порушення договору з боку відповідача як на підставу для його розірвання, оскільки сама не виконала свої зобов`язання за договором. Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України, розірвання договору допускається за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною. Однак у даному випадку позивачка не довела, що відповідач допустив істотне порушення договору до моменту порушення нею самою графіку платежів.
Отже, у разі порушення довірителем умов договору щодо внесення коштів законодавством та договором передбачена інша процедура врегулювання відносин та повернення коштів, яка не передбачає судового розірвання договору. Зокрема, відповідно до частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у разі порушення управителем своїх обов`язків довіритель має право вимагати дострокового розірвання договору та виплати коштів. Водночас у разі порушення довірителем своїх зобов`язань щодо фінансування будівництва управитель має право на відкріплення об`єкта інвестування з подальшим врегулюванням питання повернення коштів у порядку, передбаченому Правилами фонду та договором. Таким чином, позивачка, допустивши порушення графіку платежів, не може вимагати розірвання договору в судовому порядку, оскільки для неї діє інший правовий механізм врегулювання відносин.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва, оскільки такий договір вже припинив свою дію внаслідок відкріплення об`єкта інвестування, здійсненого відповідачем у зв`язку з порушенням позивачкою графіку внесення коштів, а тому, для захисту свої прав позивач повинна обрати інші механізми, передбачені в такому випадку саме при відкріпленні об`єкта інвестування.
Колегія суддів вважає за необхідне окремо зупинитися на питанні прийняття до розгляду доказів, які представник апелянта долучив безпосередньо до апеляційної скарги, однак які не подавалися до суду першої інстанції.
Відповідно до частини третьої статті 367 ЦПК України, апеляційний суд приймає до розгляду лише ті докази, які були подані до суду першої інстанції. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються апеляційним судом лише у разі, якщо особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання до суду першої інстанції з поважних причин, або якщо суд апеляційної інстанції визнає за необхідне їх прийняти для правильного вирішення справи.
У даному випадку представник апелянта не навів жодних поважних причин, з яких докази, долучені до апеляційної скарги, не могли бути подані до суду першої інстанції. Також апелянтом не заявлялося клопотання про поновлення строку на подання доказів та не наводилося обґрунтування неможливості їх подання у встановлений процесуальним законом строк. За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для прийняття до розгляду доказів, поданих апелянтом вперше на стадії апеляційного провадження.
Колегія суддів також зазначає, що прийняття таких доказів на стадії апеляційного розгляду суперечило б принципу змагальності сторін та рівності процесуальних можливостей учасників справи, оскільки відповідач був би позбавлений можливості надати свої заперечення та докази на спростування нових доказів апелянта в суді першої інстанції. З огляду на викладене, колегія суддів не приймає до розгляду докази, долучені апелянтом до апеляційної скарги, які не подавалися до суду першої інстанції.
Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 січня 2026 року - залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 січня 2026 року - залишити без змін.
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Повний текст постанови виготовлено 01.07.2026 р.

Головуючий: Судді: