ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.04.2026 м. Дніпро Справа № 904/1986/22

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді-доповідача Паруснікова Ю.Б.,
суддів: Кощеєва І.М., Іванова О.Г., 
секретар судового засідання Абадей М.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гоголевський-1» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 (суддя Мельниченко І.Ф.) у справі № 904/1986/22
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гоголевський-1», м. Дніпро
до відповідача-1 фізичної особи-підприємця Рогожана Вячеслава Вікторовича, м. Дніпро
відповідача- 2 Дніпровської міської ради, м. Дніпро
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-2 - Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, м. Дніпро
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-2 - Виконавчий комітет Дніпровської міської ради, м. Дніпро 
про визнання недійсними договору купівлі-продажу та свідоцтв про право власності, скасування реєстрації права власності та усунення позивачеві перешкод у доступі і користуванні допоміжними приміщеннями, - 

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог, судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гоголевський-1» (далі - позивач, ОСББ) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до фізичної особи-підприємця Рогожана Вячеслава Вікторовича (далі – ФОП Рогожан В.В., відповідач-1,) та Дніпровської міської ради (далі - відповідач-2, Рада) (з урахуванням заяви від 05.09.2023 про зміну предмета позову) про:
1) визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.1998 № 667/н, укладеного між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (продавець) та Рогожаном В.В. (покупець), посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Олійник С. В. за реєстровим № 2084 (далі - Договір від 12.06.1998);
2) визнання недійсним свідоцтва про право власності на 57/100 частини приміщення магазину від 24.10.2000, яке посвідчує, що в житловому будинку літ. А 4 вбудоване прим. магазину - прим. № 1 (поз. 1, 2); прим. 2 (поз. 1-3); коридор І1-3 загальн. площею 89,5 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , дійсно належить Рогожану В.В. на праві приватної власності, яке видане виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради та зареєстроване в ДМБТІ в реєстровій книзі 16НФ за реєстровим № 854-36 (замість договору купівлі-продажу від 18.03.1997);
3) визнання недійсним свідоцтва про власність від 26.06.1998 за реєстраційним № 1496 в житловому будинку А-4 на нежитлові приміщення: в підвалі приміщення № (поз. 1-6) загальною площею 39,9 кв.м; сходова клітка І-1 загальною площею 13,7 кв.м; на першому поверсі приміщення І1-3 загальною площею 12,7 кв.м - загальною площею по об`єкту 66,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , видане Комітетом комунального майна ДМР м. Дніпропетровська Рогожану В.В., відповідно до розпорядження від 08.06.1998 № 598рр та Договору від 12.06.1998;
4) скасування реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна: магазин - приміщення, загальною площею 197,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення 1, 2, І1-3, X, номери записів про право власності: № 17505280 та № 16971795 за Рогожаном В.В. із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 804061412101;
5) усунення позивачеві перешкод з боку Рогожана В.В. у постійному доступі і користуванні допоміжними приміщеннями в житловому будинку літ. А-4: у підвалі сходовою клітиною І-1 заг. площею 13,7 кв.м, приміщенням № X - загальною площею по підвалу 107,8 кв.м; на першому поверсі приміщенням І1-3 загальною площею 12,7 кв.м шляхом надання безперешкодного доступу до вищевказаних приміщень та демонтажу незаконно зведених стін до цих приміщень: у підвалі до сходової клітини І-1 та приміщення № X; на першому поверсі до приміщення І1-3, яке є наскрізним проходом з двору будинку до проспекту Д. Яворницького для здійснення обслуговування мереж тепло-, електро-, водопостачання, водовідведення; відновити у підвалі зруйновану сходову клітину І-1 заг. площею 13,7 кв.м.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у задоволенні позовних вимог ОСББ «Гоголевський-1» про визнання недійсними договору купівлі-продажу та свідоцтв про право власності, скасування реєстрації права власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , а також про усунення перешкод у користуванні допоміжними приміщеннями - відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду (далі - ЦАГС) від 07.11.2024 апеляційну скаргу ОСББ «Гоголевський-1» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі № 904/1986/22 - задоволено частково. Рішення у справі змінено, з викладенням його мотивувальної частини в редакції постанови. В іншій частині рішення залишено без змін. Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладено на ОСББ «Гоголевський-1».
ФОП Рогожан В.В. і ОСББ «Гоголевський-1» оскаржували рішення судів першої та апеляційної інстанцій у касаційному порядку. Касаційна скарга підприємця була закрита (п. 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України), тоді як касаційна скарга ОСББ задоволена частково: постанову апеляційного господарського суду скасовано, а справу № 904/1986/22 направлено на новий розгляд до ЦАГС.
Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду, зокрема, визнав передчасним висновок апеляційного суду про те, що єдиним належним способом захисту є віндикаційний позов. Суд наголосив, що при визначенні способу захисту слід враховувати особливий статус ОСББ та специфічний правовий режим допоміжних приміщень, які належать співвласникам будинку в силу закону і не можуть вільно відчужуватися як окремий об`єкт нерухомості.
Апеляційний суд не дослідив належним чином доводи позивача щодо незаконного відчуження допоміжних приміщень, перешкод у користуванні ними та правомірності державної реєстрації, а також не розглянув окремо заявлені позовні вимоги і питання позовної давності щодо кожної з них.
За результатом розгляду касаційних скарг, Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий розгляд, зобов`язавши суд повно і всебічно дослідити обставини справи, оцінити докази та надати правильну юридичну кваліфікацію спірним правовідносинам.

2. Короткий зміст вимог апеляційної скарги та її узагальнені доводи.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ОСББ «Гоголевський-1» оскаржило його в апеляційному порядку та просить скасувати оскаржуване рішення у справі № 904/1986/22 і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
В апеляційній скарзі ОСББ «Гоголевський-1» просило скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі № 904/1986/22 та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Скаржник зазначав, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи, неправильно оцінив докази та порушив норми процесуального і матеріального права з огляду на таке.
ОСББ наголошувало в позові, що спірне майно за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, 1, а саме частина підвалу № Х (поз. 1-6) площею 39,9 кв.м, сходова клітина І-1 площею 13,7 кв.м та приміщення І1-3 на першому поверсі площею 12,7 кв.м, загальною площею 66,3 кв.м в житловому будинку А-4, є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, які відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (абз. 3 п. 1 ст. 1), Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 (ч. 2 ст. 10) та рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності та не могли бути самостійним об`єктом відчуження. 
На думку апелянта, Дніпровська міська рада не мала повноважень розпоряджатися цими приміщеннями, а тому договір купівлі-продажу № 667/Н від 12.06.1998, укладений між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради та ФОП Рогожаном В.В., а також видані на його підставі свідоцтва про право власності № 1496 від 26.06.1998 та від 24.10.2000 за реєстровим № 854-36 є незаконними.
ОСББ посилалося на те, що відповідач у подальшому самовільно реконструював приміщення магазину, збільшивши його площу з 89,5 кв.м до 197,3 кв.м шляхом фактичного захоплення всього підвального приміщення площею 107,8 кв.м, де розміщені мережі тепло-, електро-, водопостачання та водовідведення, чим позбавив співвласників доступу до спільного майна та можливості належного утримання будинку. 
Суд першої інстанції помилково дійшов висновку про відсутність у позивача права на оскарження договору купівлі-продажу нежитлового приміщення № 667/н від 12.06.1998, укладеного щодо приміщень у будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, адже відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України оспорювати правочин має право не лише сторона договору, а й інша заінтересована особа, а ОСББ як представник співвласників будинку має законний інтерес у поверненні допоміжних приміщень до спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, оскільки спірний договір безпосередньо стосується прав співвласників на спільне майно.
Апелянт також заперечує висновок суду про необхідність заявлення вимоги щодо визнання права власності на спірні приміщення, зазначаючи, що допоміжні приміщення не є самостійним об`єктом цивільних прав, а право співвласників на них виникає автоматично в силу закону одночасно з набуттям права власності на квартири чи нежитлові приміщення у будинку. У зв`язку з цим відсутні підстави для пред`явлення окремої вимоги про визнання права власності. На підтвердження своїх доводів посилається на ст.ст. 186, 190, 316, 382, 392 ЦК України та постанову Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 904/48/20.
Щодо правового статусу спірного майна скаржник зазначає, що суд першої інстанції безпідставно визнав спірні приміщення окремим об`єктом нерухомості та не врахував, що за своїм функціональним, технічним і конструктивним призначенням вони є допоміжними приміщеннями будинку. За доводами апеляції, предметом договору № 667/н від 12.06.1998 були: у підвалі приміщення № Х (поз. 1-6) площею 39,9 кв.м, які в інвентаризаційній справі значились як «сарай»; сходова клітина І-1 загальною площею 13,7 кв.м; на першому поверсі приміщення І1-3 площею 12,7 кв.м, загальною площею 66,3 кв.м, що використовувалось як тамбур і наскрізний прохід з двору до проспекту К. Маркса (нині просп. Д. Яворницького).
Скаржник стверджує, що зазначені приміщення були допоміжними з моменту проектування, будівництва та введення будинку в експлуатацію у 1955 році і не могли бути предметом відчуження як нежитлові приміщення.
Апелянт посилається на висновок судової будівельно-технічної експертизи від 27.04.2023, виконаної судовим експертом Ткаленко Оксаною, відповідно до якого весь підвал Х, приміщення Х-1, Х-2, Х-3, Х-4, Х-5, Х-6 загальною площею 39,9 кв.м, сходова клітка І-1 площею 13,7 кв.м; на першому поверсі приміщення І1-1, І1-2, І1-3 – є допоміжними приміщеннями житлового будинку літ. А-4 по вул. Гоголя, 1 у м. Дніпро, призначеними для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. На думку скаржника, місцевий суд безпідставно проігнорував цей доказ.
Крім того, ОСББ зазначає, що на момент укладення спірного договору діюче на той час законодавство забороняло окреме відчуження допоміжних приміщень, які безоплатно переходять у спільну власність співвласників будинку, а їх переобладнання чи зміна способу використання не змінює статусу такого майна.
Апелянт посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц та постанову КГС ВС від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, де зазначено, що допоміжні приміщення і нежитлові приміщення є різними об`єктами, а переобладнання чи зміна способу використання не змінює правового статусу допоміжного приміщення.
Щодо вимог про скасування державної реєстрації права власності апелянт вказує, що обраний спосіб захисту є належним, оскільки реєстрація права є лише офіційним підтвердженням вже набутого права, а не самостійною підставою його виникнення. Оскільки допоміжні приміщення не є самостійним об`єктом цивільних прав, їх витребування як окремої речі неможливе, тому належним способом захисту є визнання недійсними правовстановлюючих документів та скасування записів державної реєстрації.
Також скаржник зазначає, що внаслідок незаконного відчуження допоміжних приміщень співвласники будинку позбавлені можливості користуватися наскрізним проходом через під`їзд, частиною сходової клітки, підвалом Х та сходовою кліткою до підвалу, що створює перешкоди у користуванні спільним майном. У зв`язку з цим позовні вимоги про усунення перешкод є обґрунтованими та відповідають ст. 391 ЦК України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а також положенням ст.ст. 13, 41 Конституції України.

3. Короткий зміст вимог відзивів на апеляційну скаргу та їх узагальнені доводи.

У відзиві на апеляційну скаргу у справі № 904/1986/22 Рада просить залишити без змін рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 та заперечує проти задоволення апеляційної скарги, вказуючи, що її зміст фактично дублює позовну заяву. 
Скаржник, на думку Ради, не довів наявності порушеного права чи заінтересованості в оспоренні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення № 667/н від 12.06.1998, укладеного між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради та Рогожаном В.В., оскільки позивач не був стороною правочину, а у разі задоволення позову право власності на спірне приміщення у ОСББ не виникне. 
Також у відзиві зазначає про пропуск позовної давності, оскільки ОСББ «Гоголевський-1» зареєстровано 16.06.2016 і з цього часу йому було відомо про власника спірного приміщення, однак до суду позов подано лише у 2022 році без належного клопотання про поновлення строку. 
Рада посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16 щодо початку перебігу позовної давності, а також на постанови Верховного Суду від 21.04.2021 у справі № 904/5480/19 та у справі № 910/12787/17 щодо необхідності доведення порушення прав позивача. 
Крім того, у відзиві наведено обставини передачі спірного майна за актом приймання-передачі від 22.12.1997 № 1463, видання розпорядження міського голови м. Дніпропетровська від 08.06.1998 № 598рр, рішення виконкому від 19.10.2000 № 2617 та свідоцтва про право власності на 57/100 приміщення магазину, а також зазначено, що декларація про реконструкцію є чинною, вимоги про її скасування не заявлялись, а поданий позивачем експертний висновок має лише науковий характер, оскільки безпосереднє дослідження приміщення не проводилось.
На думку Ради, позов має штучний характер та спрямований не на захист права, а на тиск на відповідача-1, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду – без змін.

Відповідач-1 – ФОП Рогожан В.В. у відзиві на апеляційну скаргу у справі №904/1986/22 заперечує проти доводів апеляційної скарги ОСББ, просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі №904/1986/22 – без змін, посилаючись на те, що позивач не довів наявності порушеного права чи законного інтересу, не був стороною договору купівлі-продажу №667/н від 12.06.1998, укладеного між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради в особі голови Дрона С.Є. та Рогожаном В.В., а також був створений лише 16.06.2016, тобто після укладення спірного правочину, що виключає можливість порушення його прав зазначеним договором.
Також Рогожан В.В. зазначає, що спірні приміщення на момент відчуження були нежитловими та перебували у комунальній власності на підставі рішення Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 46 від 27.11.1991, що підтверджується довідкою-характеристикою від 25.03.1998 та довідкою КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» від 19.06.2017 № 7885, тому не мали статусу допоміжних приміщень. 
Крім того, Рогожан В.В. вказує, що на теперішній час первісні приміщення як окремий об`єкт не існують, а право власності змінено на магазин-приміщення площею 197,3 кв.м за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, приміщення 1, 2,    АДРЕСА_2 , на підставі державної реєстрації від 12.03.2021, проведеної приватним нотаріусом Джурук Н.В. на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації серії ДП № 101210223540. 
Також відповідач стверджує, що Дніпровська міська рада діяла в межах повноважень, передбачених ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а тому відсутні підстави для визнання договору недійсним через відсутність повноважень продавця. Щодо вимог про визнання недійсними свідоцтв про право власності від 26.06.1998 та 24.10.2000 зазначає, що вони є похідними від вимоги про недійсність договору та лише посвідчують вже набуте право, не будучи самостійними правочинами. 
Стосовно вимог про скасування державної реєстрації права власності на магазин-приміщення із записами № 17505280 та № 16971795 і закриттям розділу № 804061412101 відповідач вказує, що такі вимоги не можуть бути задоволені без спору про право власності та є безпідставними. 
Щодо вимог про усунення перешкод у доступі і користуванні приміщеннями зазначає, що власником спірного майна є саме Рогожан В.В., тому позивач не є належним суб`єктом негаторного позову. 

4. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.

12.06.1998 Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради (далі - Продавець) в особі його голови Дрона С.Є. та фізичною особою Рогожаном Вячеславом Вікторовичем (далі - Покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 667/н, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Олійник С. В. за реєстровим № 2084, відповідно до п. 1.1. якого Продавець продав, а Покупець купив у жилому будинку А-4 нежилі приміщення: в підвалі приміщення № Х (поз. 1-6) загальною площею 39,9 кв.м, сходова клітина І-1 загальною площею 13,7 кв.м; на першому поверсі приміщення І1-3 площею 12,7 кв.м, загальною площею по об`єкту 66,3 кв.м в житловому будинку А-4 за адресою: м. Дніпропетровськ (Дніпро), вул. Гоголя, 1 (а. с. 51-54 т 1).
Згідно з п. 1.3. вказаного договору Покупець набув права власності на предмет відчуження відповідно до чинного на той час законодавства України.
26.06.1998 комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради було видано свідоцтво про право власності № 1496 на нежитлові приміщення у будинку № 1 по вул. Гоголя у м. Дніпропетровську, зокрема: у підвалі приміщення № Х загальною площею 39,9 кв.м; сходова клітина І-1 загальною площею 13,7 кв.м; приміщення І-3 на першому поверсі площею 12,7 кв.м, загальною площею 66,3 кв.м (а. с. 55 т 1).
24.10.2000 Дніпропетровською міською радою Рогожану В.В. видано свідоцтво про право власності № 854-36 на 57/100 частин приміщення магазину. Відповідно до вказаного свідоцтва Рогожан В.В. отримав у власність, крім частини приміщення магазину (колишня квартира), також частину нежитлових приміщень підвалу та коридору, загальною площею 89,5 кв.м.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 73344175 від 18.11.2016 Рогожану В.В. на підставі Свідоцтва про право власності від 24.10.2000, виданого виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради, належить 57/100 частин приміщення магазину на підставі свідоцтва від 24.10.2000 (номер запису про право власності 17505280), а також 43/100 частини цього ж приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 17.10.2016, серія та номер 1379 (номер запису про право власності 16971795), за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1.
16.06.2016 зареєстровано ОСББ «Гоголевський-1» за адресою: 49044, м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, а відповідно до акта приймання-передачі об`єкта в управління від 23.08.2016 будинок за цією адресою передано в управління ОСББ «Гоголевський-1». 
Згідно з актом Державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації від 09.02.1998, відповідачем-1 пред`явлено закінчений будівництвом магазин, реконструйований із квартир № 1 та АДРЕСА_3 і добудований відповідно до дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт, виданого Інспекцією ДАБК 06.11.1997 за № 331/97.
У період з 2018 по 2021 роки Рогожаном В.В. здійснено реконструкцію магазину-приміщення на підставі робочого проєкту «Реконструкція магазину з приєднанням нежитлового приміщення, як технічного за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1», виконаного ТОВ «Проект Сіті Центр». Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єкта класу наслідків СС1 зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради за № ДП 061182671567 від 24.09.2018 та Центром надання адміністративних послуг м. Дніпро за № 301029-064743-321-04-2018 від 25.09.2018 (а. с. 243-250 т 1, а. с. 1-14 т 2). 
Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради 23.02.2021 за № ДП101210223540 та ЦНАП м. Дніпра за вх. № 301003-003587-321-64ДН від 25.02.2021 (а. с. 14-23 т 2). 
Згідно з технічним паспортом від 03.02.2021 на групу нежитлових приміщень № 1 по вул. Гоголя, буд. 1 у м. Дніпрі, внаслідок реконструкції загальну площу об`єкта змінено з 89,5 кв.м на 197,3 кв.м, а адресу уточнено з «приміщення 1, 2, І1-3» на «приміщення 1, 2, І1-3, Х» (а. с. 24-30 т 2). 
10.03.2021 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно стосовно зазначеного магазину-приміщення в розділі «Інформація про зміни об`єкта нерухомого майна» зареєстровано відповідні зміни, якими змінено загальну площу з 89,5 кв.м. на 197,3 кв.м та адресу місцезнаходження - з Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, приміщення 1, 2, І1-3 на Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, приміщення 1, 2, І1-3, Х. Вказаному об`єкту нерухомого майна присвоєно унікальний реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 804061412101.
12.03.2021 на підставі поданої відповідачем Декларації про готовність об`єкта в експлуатацію серії ДП № 101210223540, виданою Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Джурук Н.В. внесено зміни до права власності на об`єкт нерухомого майна - магазин-приміщення, загальною площею 197,3 кв.м., розташований за адресою: м. Дніпро, вул. Гоголя, буд. 1, приміщення 1, 2, І1-3, Х, (а. с. 68 т 1).
Причиною виникнення спору стало те, що ОСББ вважає нежитлові приміщення у буд. АДРЕСА_1 , відчужені за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 667/н від 12.06.1998 на користь Рогожана В.В., допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, які не могли бути предметом продажу та мали належати співвласникам будинку. 
Позивач також посилався на проведену відповідачем реконструкцію спірного об`єкта, державну реєстрацію права власності на нього та створення перешкод мешканцям у доступі до підвалу, проходів і приміщень, необхідних для обслуговування внутрішньобудинкових мереж, у зв`язку з чим звернувся до суду з вимогами про визнання недійсними правочину та правовстановлюючих документів, скасування реєстрації права власності й усунення перешкод у користуванні приміщеннями.

5. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Перевіривши у межах доводів апеляційної скарги законність і обґрунтованість рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі № 904/1986/22, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заперечення на неї та надані сторонами докази, колегія суддів ЦАГС дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення, з огляду на таке.
Колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини у даній справі мають комплексний приватноправовий характер та виникли з приводу здійснення, оспорення і захисту речових прав на нерухоме майно, визначення правового режиму спірних нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а також користування спільним майном співвласників.
За своєю правовою природою спір є речово-правовим, оскільки предметом позову фактично є заперечення з боку позивача права власності відповідача-1 на спірне майно та вимоги, спрямовані на припинення такого права шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації. 
Надаючи оцінку відповідності позовних вимог належному способу захисту, колегія суддів зазначає, що в частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, правовстановлюючих документів, скасування державної реєстрації позивачем заявлені вимоги, що є неналежним способом захисту, оскільки не призводять до відновлення порушеного права позивача щодо користування спірними приміщеннями.
Щодо вимог про усунення перешкод у доступі та користуванні спірними приміщеннями колегія суддів з урахуванням висновків Верховного Суду у даній справі, викладених у постанові від 11.03.2025, висновків викладених у постанові Великої Палати від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, зазначає, що з урахуванням специфіки правовідносин, а саме, усунення перешкод у користуванні приміщеннями, які є складовими частинами будівлі, належним способом захисту є саме усунення перешкод, а не витребування майна.
При вирішенні спору в цій частині визначальними колегія суддів вважає наступні обставини.
Матеріалами справи встановлено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна № 667/н укладено 12.06.1998 між Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради та Рогожаном В.В. 
При цьому спірний договір укладено після передачі спірних приміщень до комунальної власності згідно з актом приймання-передачі 22.12.1997 за № 1463 від ДП «Житлово-комунальне об`єднання УЖКГ Дніпропетровської облдержадміністрації» до Представництва фонду державного майна м. Дніпропетровська.
Таким чином, відповідачу-1 продано приміщення, які станом на 1997 рік визначені як такі, що не відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку по вул. Гоголя, буд. 1. 
Створення у 2016 році ОСББ не породжує нового права власності на спірне майно та не змінює моменту виникнення спірних правовідносин, оскільки ОСББ є лише формою реалізації співвласниками багатоквартирного будинку своїх прав щодо управління спільним майном.
В подальшому у 1998 році (а. с. 207-210 т 2) та у 2018-2021 (а. с. 14-23 т 2) спірні приміщення були переобладнані шляхом їх реконструкції для потреб підприємницької діяльності відповідача-1, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами та не оспорюється позивачем.
Показами свідків (а. с. 138-139 т 2) підтверджується, що під час проведення реконструкції інженерні комунікації, необхідні для обслуговування житлового будинку, були виведені за межі нежитлового приміщення відповідача-1, в коридор під`їзду цього ж будинку, у зв`язку з чим доступ до відповідних мереж забезпечено поза межами спірного об`єкта нерухомості. Вказані будівельно-ремонтні роботи в приміщенні магазину відповідача-1 були узгоджені безпосередньо головою ОСББ ОСОБА_1 та нею повністю схвалені.
Згідно наявного в матеріалах справи листа колишнього голови правління ОСББ «Гоголевський-1» ОСОБА_2 від 2017 року (а. с. 242 т. 1), у відповідь на звернення Рогожана В.В. від 04.07.2017 повідомлено, що спірні нежитлові приміщення, набуті відповідачем-1 на підставі договору купівлі-продажу № 667/н від 12.06.1998, за своїм функціональним призначенням не виконують функцій допоміжних приміщень.
Зазначений лист містить письмову позицію самого позивача, висловлену його уповноваженим органом до виникнення спору у даній справі, та свідчить про фактичне визнання ОСББ відсутності у спірних приміщень статусу допоміжних.
Подальше заперечення позивачем цього факту без належного обґрунтування та переконливих доказів свідчить про суперечливість його процесуальної позиції. 
Таким чином, протягом тривалого часу позивач не заявляв заперечень щодо правового режиму спірних приміщень як окремих нежитлових об`єктів та фактично не ставив питання про їх належність до допоміжних приміщень будинку.
Сукупність вищенаведених обставин свідчить про те, що ще до укладення спірного договору зазначені приміщення були інвентаризовані та обліковані як окремий нежитловий об`єкт, передані до комунальної власності як майно, що не відноситься до житлового фонду, а орган місцевого самоврядування здійснював щодо них повноваження власника як щодо самостійного об`єкта цивільного обороту. 
За таких обставин матеріали справи не підтверджують наявності достатніх правових підстав для висновку про те, що спірні приміщення на момент розгляду справи зберігають правовий режим допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а тому доводи апелянта про незаконність їх відчуження як об`єкта самостійного цивільного обороту є недоведеними.
Наведені обставини у своїй сукупності ставлять під сумнів обґрунтованість наявного у матеріалах справи висновку експерта щодо належності спірних приміщень до допоміжних та не дають підстав вважати його достатнім і беззаперечним доказом на підтвердження доводів позивача.
Як убачається з матеріалів справи, спірне майно було відчужене Комітетом комунального майна Дніпропетровської міської ради у межах наданих йому повноважень, а договір купівлі-продажу нерухомого майна № 667/н від 12.06.1998 посвідчено нотаріально. 
У подальшому відповідачу-1 були видані свідоцтва про право власності, а його право зареєстроване у встановленому законом порядку. 
Доказів того, що Рогожан В.В. діяв недобросовісно, знав або повинен був знати про будь-які порушення внутрішніх процедур органу місцевого самоврядування, сприяв можливим зловживанням чи набув майно всупереч закону, матеріали справи не містять. Навпаки, обставини справи свідчать, що відповідач-1 набув право на підставі офіційного рішення та правочину з компетентним органом, тривалий час відкрито володів майном, здійснював його утримання, оформлював правовстановлюючі документи та проводив реконструкцію у передбаченому законом порядку, що підтверджено відповідачем-2 – Дніпровською міською радою.
За таких обставин у відповідача-1 об`єктивно сформувалися легітимні очікування щодо стабільності набутого права власності та правомірності свого майнового становища. 
Оспорення позивачем цього права через значний проміжок часу лише з підстав тверджень про можливі недоліки дій органу місцевого самоврядування під час відчуження майна у 1998 році суперечило б принципам правової визначеності та справедливого балансу між приватним і публічним інтересом.
Колегія суддів зазначає, що навіть у разі припущення наявності певних процедурних недоліків з боку органу місцевого самоврядування під час прийняття рішень щодо відчуження майна, ризик таких недоліків не може бути автоматично перекладений на особу, яка діяла добросовісно та покладалася на легітимність рішень публічного органу. 
У даній справі позивачем не доведено існування такого суспільно необхідного та переважаючого інтересу, який би виправдовував настільки істотне втручання у вже сформовані та тривалі майнові права відповідача-1. Так само не доведено неможливість захисту інтересів співвласників будинку іншими, менш обтяжливими способами, якщо такі інтереси дійсно порушені.
Колегія суддів враховує, що відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. 
Аналогічні гарантії передбачені ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, згідно з якою кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном, а позбавлення власності допускається лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом, та із дотриманням загальних принципів міжнародного права.
З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги у цій частині є безпідставними та не спростовують правильності висновків місцевого господарського суду, а тому, колегія суддів доходить висновку, що заявлені позовні вимоги, спрямовані фактично на позбавлення відповідача-1 права, набутого на підставі рішення та дій компетентного органу, за відсутності доказів його недобросовісності та за наявності тривалого добросовісного володіння, що не узгоджуються з принципами належного урядування, правової визначеності, пропорційності та захисту мирного володіння майном.
Колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо нібито неможливості доступу співвласників будинку та обслуговуючих організацій до інженерних мереж, розташованих у спірних приміщеннях, як такі, що не підтверджені належними, допустимими та достовірними доказами у розумінні статей 73, 76– 79 ГПК України.
Обов`язковою умовою задоволення негаторного позову є доведення факту реального, а не гіпотетичного порушення права користування майном, яке має бути підтверджене належними та допустимими доказами.
Саме лише посилання позивача на існування перешкод у доступі до мереж тепло-, водо-, електропостачання та водовідведення без надання доказів фактичного звернення до відповідача-1 із вимогою забезпечити такий доступ, відмови останнього у його наданні, складення відповідних актів недопуску, фіксації аварійних ситуацій, неможливості проведення ремонтних чи профілактичних робіт уповноваженими службами, не може свідчити про реальне порушення прав позивача.
Наявний в матеріалах справи Акт про недопуск до допоміжних приміщень ОСББ (а. с. 107 т 1), колегія суддів оцінює критично, адже вказаний Акт складений лише членами правління ОСББ, які є заінтересованими особами, без участі ФОП Рогожана В.В. та без належної фіксації відмови в допуску з його боку до комунікацій позивача.
Матеріали справи не містять жодного належного доказу того, що відповідач-1 унеможливив обслуговування внутрішньобудинкових мереж, здійснив їх демонтаж, пошкодження чи блокування доступу до них у спосіб, який створює перешкоди для належної експлуатації будинку. 
Показання свідків узгоджуються між собою та іншими письмовими доказами, а отже утворюють взаємопов`язану доказову систему, яка підтверджує відсутність факту перешкод з боку відповідача-1 у доступі до інженерних мереж позивачу.
Не надано до справи також доказів звернення ОСББ до компетентних органів, аварійних служб чи контролюючих установ з приводу перешкоджання доступу до мереж та підтвердження таких обставин за результатами перевірок.
Самі по собі припущення апелянта про потенційні труднощі доступу до інженерних комунікацій або незгода з проведеною реконструкцією не є достатньою правовою підставою для задоволення негаторних вимог про усунення перешкод у користуванні майном, адже для застосування такого способу захисту позивач повинен довести наявність існуючих, а не гіпотетичних перешкод у здійсненні права користування, причинний зв`язок між діями відповідача та порушенням прав позивача, а також необхідність саме судового втручання для їх усунення.
З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги у цій частині не спростовують правильності висновків місцевого господарського суду та не дають підстав для скасування оскаржуваного рішення в частині відмови у задоволенні вимог про усунення перешкод у доступі до інженерних мереж.
З огляду на викладене колегія суддів ЦАГС дійшла висновку, що місцевий господарський суд прийняв правильне по суті рішення.
Доводи апеляційної скарги ОСББ «Гоголевський-1» є необґрунтованими, належними доказами не підтверджені та висновків суду першої інстанції не спростовують, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі № 904/1986/22 – без змін.
Щодо строку позовної давності.
Відповідно до статей 256, 257, 261 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки та обчислюється від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Водночас колегія суддів зазначає, що питання позовної давності у даному випадку не впливає на результат вирішення спору, оскільки позовні вимоги є необґрунтованими по суті та не підтверджені належними доказами порушення права позивача. Відтак відсутні підстави для застосування наслідків спливу позовної давності як самостійної підстави відмови у позові.
Колегія суддів ЦАГС зазначає, що під час нового апеляційного розгляду справи враховано правові висновки та вказівки Верховного Суду, викладені у постанові, якою попереднє рішення суду апеляційної інстанції скасовано, а справу передано на новий розгляд.

6. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

За результатами нового апеляційного розгляду справи, з урахуванням правових висновків і вказівок Верховного Суду, колегія суддів ЦАГС дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду, а тому апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

7. Щодо розподілу судових витрат.

Витрати пов`язані з розглядом апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника.

З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гоголевський-1» – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2023 у справі № 904/1986/22 – залишити без змін.
Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 26.05.2026.

Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков

Судді: І.М. Кощеєв

О.Г. Іванов

Виготовлено з АСДСС
26.05.2026

помічник судді А.М. Луганський