Справа № 369/10043/24
Провадження № 2/369/1505/26
РІШЕННЯ
Іменем України

16.06.2026 рокуКиєво-Святошинський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Пінкевич Н.С.
секретаря судового засідання Худинець Д.С.
за участі
позивача ОСОБА_1 
представника позивача ОСОБА_2 
представника відповідача ОСОБА_3 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Києва в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу
ВСТАНОВИВ:
У червні 2024 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з даним позовом. Свої позовні вимоги позивачка обґрунтувала тим, що з 2011 року вона постійно проживає в квартирі АДРЕСА_1 на підставі договору оренди, укладеному з ОСОБА_4 . Разом з нею зареєстровані та проживають її донька - ОСОБА_6 та онук - ОСОБА_7 . 
ОСОБА_4 звертався до суду з позовом про визнання її, доньки та онука такими, що втратили право користування квартирою. Але у задоволенні позову відмовлено та судом встановлена наявність укладеного договору оренди квартири. Після судового рішення ОСОБА_4 не звертався до неї щодо припинення договору оренди. Натомість 21 травня 2024 року до квартири прийшли невідомі чоловіки та повідомили, що квартира продана ОСОБА_5 , і почали вимагати звільнити квартиру в агресивній формі. Згодом вчинялись інші дії щодо її виселення з квартири та знято з реєстраційного обліку. 
Такі дії ОСОБА_4 вважає неправомірними, оскільки за свій кошт вона зробила ремонт в квартирі, погасила значну заборгованість за житлово-комунальні послуги. Після продажу квартири вона не могла зв`язатись з ОСОБА_4 та розібратись в ситуації. Останній також повідомив неправдиву інформацію про істотні умови при продажі квартири, а саме не вказав про укладений договір оренди. Покупець ніколи не була в квартирі до її продажу. Тому укладений договір є недійсним, оскільки укладений шляхом обману та має бути визнаний недійсним в судовому порядку.
Просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Шевченко Ю.В. 24 квітня 2024 року, внесений в реєстр №225; судові витрати покласти на відповідачів.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 червня 2024 року відкрито провадження у цивільній справі. Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження.

16 липня 2024 року до суду надійшов відзив на позов. Не погоджуючись з доводами позову відповідачка ОСОБА_5 вказала, що при купівлі квартири на час укладення договору в квартирі АДРЕСА_1 була зареєстрована одна особа – ОСОБА_4 , власник квартири. Просила відмовити у задоволенні позову. 
30 липня 2024 року до суду надійшов відзив на позов. Не погоджуючись з доводами позову відповідачка ОСОБА_5 вказала, що продаж квартири був погоджений також в сестрою ОСОБА_4 – ОСОБА_8 , у якої він зараз проживає, та мав на меті в подальшому придбати будинок в селі. Просив відмовити у задоволенні позову.
30 липня 2024 року до суду надійшли пояснення третьої особи на позов. Не погоджуючись з доводами позову відповідачка ОСОБА_5 вказала, що позивачка неправомірно зареєструвала своє місце проживання в квартирі шляхом залякування ОСОБА_4 , тому останній вирішив зняти їх з реєстраційного обліку як власник на підставі ст.18 постанови КМУ від 07.02.22 без їх відома, оскільки вони не є його родичами. Просила відмовити у задоволенні позову.
19 листопада 2024 року до суду надійшов відзив на позов. Не погоджуючись з доводами позову представник відповідачки ОСОБА_5 вказав, що ОСОБА_4 як власник квартири скористався своїми правами та продав квартиру ОСОБА_5 . Обґрунтування позову зводиться лиш до наявності укладеного договору оренди та наявності судового рішення. Разом з тим, позивачка не вказує чим укладений правочин порушив її прав та обов`язків та яким чином визнання договору недійсним відновить її порушене право. Позивачка не долучає договір оренди квартири, не вказує в чому полягає обман, оскільки сторони правочину не оскаржують його, не мають претензії одна до одної. Просив відмовити у задоволенні позову. 

03 лютого 2025 року до суду надійшла відповідь на відзив. Додатково позивачка ОСОБА_1 вказала, що наявність укладеного договору оренди встановлена судовим рішенням та не підлягає доказуванню при розгляді даної справи. Договір укладений на підставі неправдивої інформації, шляхом обману. А нотаріус не перевірив при укладенні правочину прав третіх осіб на майно, які б заперечили укладенні такого правочину. А відповідачка придбала квартиру, в якій жодного разу не була. Просила позов задоволити.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 07 травня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому позивачка ОСОБА_1 та представник позивачки адвокат Остапенко С.В. позовні вимоги підтримали в повному обсязі, просили позов задовольнити, наголосивши, що право позивачки на проживання, користування квартирою порушене укладеним договором купівлі-продажу. Тому підлягає захисту в судовому порядку.
У судовому засіданні представник відповідачки ОСОБА_5 – адвокат Білик О.А. проти позову заперечував. Просив відмовити у задоволенні вимог.
У судове засідання відповідач ОСОБА_4 не з`явився. Про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило. Ухвала про відкриття, позов з додатками, судові виклики направлені відповідачу на останню відому адресу зареєстрованого місця проживання, конверти повертались з відмітками «адресат відсутній», що відповідно до ст.128 ЦПК України є належним повідомленням. 

Дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав.
Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.
Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

При розгляді справи судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві власності ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Органом приватизації Київської дистанції колії 16 лютого 2004 року.
У провадженні Києво-Святошинського районного суду Київської області перебувала справа №369/7339/17 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_6 про скасування реєстрації місця проживання та визнання їх такими, що втратили право користування житлом.
При розгляді справи судом встановлено, що «Між ОСОБА_4 (орендодавець) та ОСОБА_9 (орендар) укладено договір оренди житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , який відповідно до п. 6.1 вступив в силу з 01.04.2014 по 01.04.2014. Пункт 6.2 вказаного договору вказує, що строк дії договору може бути продовжений по взаємній згоді сторін.
Вказаним договором в розділі 4 встановлено такі права та обов`язки орендаря: орендар зобов`язаний підтримувати квартиру, будинок та майно в справному стані; відшкодовувати збитки у випадку псування орендованого майна по вині орендаря; оплачувати розрахунки за міжміські, міські та міжнародні переговори, згідно з рахунками; по закінченні строку оренди передати квартиру, будинок та майно в належному стані ». 
ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , були зареєстровані до 12 квітня 2024 року за адресою: АДРЕСА_2 .

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Виходячи зі змісту статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
При вирішенні позову про визнання недійсним договору враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося (постанова Верховного Суду від 27 травня 2021 року у справі № 910/8072/20).
У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17 зазначено, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Частина 1 ст. 626 ЦК України, визначає договір як домовленість двох або більше сторін спрямована на встановлення змісту або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч.1 статті 638, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.
24 квітня 2024 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладеного договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Шевченко Ю.В., зареєстрований в реєстрі за №225.
Із змісту укладеного договору вбачається, що сторонами правочину погоджені всі істотні умови договору. Жодна із сторін не мала та на час розгляду справи не мала заперечень щодо укладення, виконання договору.
У абз.2 п.5 договору вказано: «Продавець повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст.659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним Покупця про права третіх осіб на квартиру, Покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо вона не знала і не могла знати про права третіх осіб згідно з с.1 ст.661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у Покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, Продавець має відшкодувати Покупцю завдані їй збитки, якщо Покупець не знала і не могла знати про наявність цих підстав».
Посилання позивачки про неправдивість наданої ОСОБА_4 інформації про наявність прав третіх осіб суд до уваги не приймає. Так, дана інформація не є істотною умовою договору та не впливає на його дійсність.

Щодо укладення договору шляхом обману.
Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.
Відповідно до ч.1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.
Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення.
Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення (абзац 2 частини першої статті 229 ЦК України).
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману.
Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.
Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Суб`єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.
Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, в постановах Верховного Суду від 06 квітня 2020 року в справі №293/780/18 (провадження № 61-10328св19), від 28 квітня 2020 року в справі №263/16688/17 (провадження № 61-16584св19) і від 02 жовтня 2019 року в справі №140/2589/15-ц (провадження № 61-16847св18).
Матеріали справи не містять жодного доказу того, що ОСОБА_5 ввела в обману ОСОБА_4 чи ОСОБА_4 ввів в оману ОСОБА_5 щодо істотних умов договору купівлі-продажу. Крім того, позивачка не є стороною оспорюваного договору. Тому суд приходить до висновку, що позивач не довів належними та допустимими доказами факту укладення договору під приводом обману.
При цьому, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За правилами ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).
При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.
Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі.
Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.
Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.
Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Правочин - це волевиявленням сторін, які в свою чергу несуть ризик настання для них негативних наслідків через недотримання норм закону, щодо його укладення.
Будь-яких належних та достовірних доказів, які би вказували на наявність обману, матеріали справи не містять. У судовому засіданні позивачка посилалась на порушення її права проживання в квартирі, але при цьому підтвердила, що проживає в квартирі на час вирішення спору. Поданий лист, датований 25 листопада 2024 року адресований ОСОБА_1 про виселення з квартири, суд до уваги не приймає, оскільки даний лист не містить жодного підпису відповідачки, а в судовому засіданні ОСОБА_1 не надала суду інформації яким чином даний лист опинився в неї (конверт про відправлення поштового повідомлення, особисте вручення їй чи члену її родини, тощо). 
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність відмовити у задоволенні поданого позову.
Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення
Керуючись ст.ст.12,81,141,200,206,263-265 ЦПК України, 
ВИРІШИВ:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу – відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту судового рішення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи(вирішення питання) без повідомлення(виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скаргу на рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлено 16 червня 2026 року. 

Суддя        Наталія ПІНКЕВИЧ