Справа № 405/6359/25
2/405/2124/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2026 року м. Кропивницький

Подільський районний суд міста Кропивницького у складі:
головуючого-судді:     Драного В.В.
при секретарі:     Дятел О.В.
розглянувши за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, - 
ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Жабський Д.В., звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому просить: 1) визнати дійсним договір купівлі-продажу частки у праві власності на квартиру, укладений 12.03.2022 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; визнати за позивачем право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . В обґрунтування позову вказав, що сторони є співвласниками даної квартири. Після повномасштабного вторгнення російської федерації в Україну відповідачі вирішили продати позивачу свої частки в спільній власності на квартиру та виїхати з України. Однак укласти договір купівлі-продажу та посвідчити його нотаріально сторони були позбавлені можливості, оскільки після 24.02.2022 року Міністерство юстиції тимчасово заблокувало доступ до державних реєстрів, які перебувають в адмініструванні Міністерства юстиції України, зокрема до Реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв`язку з цим між позивачем та відповідачами 12.03.2022 року був укладений вказаний договір купівлі-продажу в простій письмовій формі. Сторони домовилися, що частки кожного зі співвласників у праві спільної власності на квартиру є рівними і кожному співвласнику належить по 1/3 частки. Згідно умов договору ОСОБА_3 передала (продала), а ОСОБА_1 прийняв у власність 1/3 частку у спільній власності на квартиру АДРЕСА_2 та сплатив за неї продавцю 10 000 доларів США готівкою. ОСОБА_2 передав (продав), а ОСОБА_1 прийняв у власність 1/3 частку у спільній власності на квартиру АДРЕСА_2 та сплатив за неї продавцю 10 000 доларів США готівкою. При цьому, сторони зобов`язалися посвідчити договір в нотаріуса протягом двох місяців з моменту відновлення роботи державних реєстрів та нотаріусів. Уклавши договір та отримавши від позивача кошти, відповідачі 17.03.2022 року перетнули кордон України. Після відновлення доступу до державних реєстрів та відновлення роботи нотаріусів відповідачі відмовилися повернутися в Україну для нотаріального посвідчення договору. На теперішній час відповідачі перебувають в російській федерації і повертатися в Україну не мають наміру. Уклавши договір купівлі-продажу в письмовій формі, сторони домовилися щодо всіх його істотних умов та в цей же день сторони повністю виконали його умови, а саме: відповідачі передали позивачу належні їм частки в праві спільної власності на квартиру, а позивач сплатив за них обумовлену договором ціну, в результаті чого став одноосібним власником квартири. В подальшому відповідачі виїхали за межі України та відмовилися повернутися для нотаріального оформлення договору. Тому для позивача втрачена можливість нотаріально посвідчити укладений договір купівлі-продажу та реалізувати свої правомочності власника майна.
Ухвалою суду від 28.11.2025 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду від 18.02.2026 року закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті.
Представник позивача 08.04.2026 року подав до суду заяву, в якій позовні вимоги підтримав, просив закрити підготовче провадження у справі та призначити розгляд справи по суті.
Відповідач ОСОБА_3 27.01.2026 року подала до суду заяву, в якій позовні вимоги визнала, просить розгляд справи провести без її участі.
Відповідач ОСОБА_2 25.02.2026 року подав до суду заяву, в якій позовні вимоги визнав, просить розгляд справи провести без його участі.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази по справі в їх сукупності, суд приходить до наступних висновків.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що сторонам на праві спільної власності належить квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право власності на житло, виданим 19.08.1997 року Пересувною механізованою колоною № 37 та архівною довідкою ОКП «Кіровоградське ООБТІ» від 25.08.2025 року № 133141.
Згідно договору купівлі-продажу частки в праві власності на квартиру від 12.03.2022 року, укладеного між сторонами, його предметом якого є купівля-продаж часток в спільній власності на квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 60,70 кв.м., яка належить на праві спільної власності ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 19.09.1997 року.
Згідно п. 2 договору сторони домовилися, що частки кожного зі співвласників у праві спільної власності на квартиру є рівними і кожному співвласнику належить по 1/3 частки.
Відповідно до п. 3 договору ОСОБА_3 передала (продала), а ОСОБА_1 прийняв у власність 1/3 частку у спільній власності на квартиру АДРЕСА_2 та сплатив за неї продавцю 10 000 (десять тисяч) доларів США готівкою, що підтверджується розпискою.
Відповідно до п. 4 договору ОСОБА_2 передав (продав), а ОСОБА_1 прийняв у власність 1/3 частку у спільній власності на квартиру АДРЕСА_2 та сплатив за неї продавцю 10 000 (десять тисяч) доларів США готівкою, що підтверджується розпискою.
Згідно п.п. 5, 6 цього договору право власності покупця підлягає державній реєстрації відповідно до законодавства. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення.
Сторони зобов`язалися посвідчити договір в нотаріуса протягом двох місяців з моменту відновлення роботи державних реєстрів та нотаріусів. Витрати на нотаріальне посвідчення несе покупець (пункти 7,8 договору).
Як вбачається з паспортів громадянина України для виїзду за кордон, що належать відповідачам, вони містять штампи про перетин державних кордонів, зокрема, 17.03.2022 року та 18.03.2022 року.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Частинами третьою, четвертою статті 334 ЦК України передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
У свою чергу, відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет та ціна.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04.03.2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30.10.2019 року у справі № 140/2001/17, від 22.02.2021 року у справі № 545/440/18, від 21.04.2023 року у справі № 469/159/13-ц.
Водночас, у пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. 
Так, у пунктах 5,6 договору купівлі-продажу квартири від 12.03.2022 року сторони визначили, що право власності на квартиру у покупця виникає з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації права.
Отже, укладений 12.03.2022 року між сторонами договір купівлі-продажу квартири не може бути визнаний дійсним судом та підстави для визнання за позивачкою права власності на цю квартиру відсутні, оскільки момент вчинення зазначеного договору відповідно до умов пунктів 5, 6 цього договору, а також статей 210 та 640 ЦК України, пов`язувався з державною реєстрацією права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка не відбулась. Укладений у такій формі договір купівлі-продажу не породжує для сторін прав і обов`язків й не може бути визнаний судом дійсним з підстав, заявлених позивачем.
Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 21.01.2026 року в справі № 643/3336/22.
Крім того, наявності перешкод, які б свідчили про неможливість нотаріального посвідчення спірного договору відчуження нерухомого майна, зокрема ухилення продавців від його нотаріального посвідчення, позивачем не доведено.
Небажання відповідачів прибути на територію України після запровадження воєнного стану не свідчить про наявність підстав для визнання нотаріально непосвідченого договору купівлі-продажу квартири дійсним.
Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 11.02.2026 року в справі № 155/360/25.
Щодо визнання позову відповідачами суд відзначає, що відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Тобто, саме по собі визнання позовних вимог відповідачем не є самостійною підставою для їх задоволення.
Тому, враховуючи, що відсутні законні підстави для ухвалення рішення про задоволення позову, суд не бере до уваги визнання позову відповідачами.
З огляду на викладене, враховуючи, що спірний договір купівлі-продажу квартири був укладений між позивачем та відповідачами у простій письмовій формі, без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення, при цьому відсутні докази ухилення відповідачів від його нотаріального посвідчення, суд дійшов до висновку про відсутність правових підстав для визнання такого договору дійсним, а тому у задоволенні позову відмовити.
Керуючись ст. ст. 10-13, 19, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ) до ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ) про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно – відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його підписання до Кропивницького апеляційного суду. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Подільського районного суду 
міста Кропивницького В.В. Драний