ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/231/26 Справа № 203/4645/21 	  	Суддя у 1-й інстанції - Ханієва Ф. М. Суддя у 2-й інстанції - Пищида  М. М.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2026 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді – Пищиди М.М.
суддів: Свистунової О.В., Ткаченко І.Ю. 
за участю секретаря судового засідання – Літвінова І.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 07 листопада 2024 року в цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шрамова Вікторія Миколаївна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Леся Василівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради про скасування рішення про державну реєстрацію, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності, -
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шрамова Вікторія Миколаївна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Леся Василівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради про скасування рішення про державну реєстрацію, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності.
В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 26.06.2006 між нею та АКІБ «УкрСиббанк» був укладений договір про надання споживчого кредиту №11013978000, за умовами якого ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 27200,00 доларів США з кінцевим строком повернення до 26.06.2021 на умовах, встановлених договором.
З метою забезпечення належного виконання умов кредитного договору №11013978000, 26.06.2006 між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки №11013978000/11013980000/З, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 .
12.12.2011 між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу №1, за яким останнє набуло право вимоги до боржника за кредитним договором №11013978000, а також того ж дня між тими ж сторонами було укладено договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, згідно з яким останнє набуло статусу іпотекодержателя за договором іпотеки №11013978000/11013980000/З.
09.10.2017 року державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю. було проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект».
Рішення державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю., на підставі якого право власності на вищезазначену квартиру перейшло до ТОВ «Кей-Колект», було скасовано рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 05.09.2018 року.
Рішенням приватного нотаріуса ДМНО Шрамової В.М. від 24.09.2021 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект».
У подальшому позивачу стало відомо, що 25.10.2021 року за договором купівлі-продажу, укладеним між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Л.В., право власності на квартиру АДРЕСА_1 , набув ОСОБА_2 .
Позивач вважає незаконним вибуття з її власності квартири АДРЕСА_1 , оскільки: відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя; відсутній нотаріально посвідчений договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки; для державної реєстрації права власності за механізмом, обраним ТОВ «Кей-Колект», не було надано належних доказів в обґрунтування суми заборгованості за кредитним договором; відсутній висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за ТОВ «Кей-Колект»; порушено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиторів в іноземній валюті».
Враховуючи вищевикладене позивачка просила суд: 
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Шрамової В.М., індексний номер: 60570934 від 24.09.2021 о 13:44:17, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 44141160, дата та час державної реєстрації 20.09.2021, 15:39:28);
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , укладений 25.10.2021 року між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , що був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Л.В. за №4718;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Л.В., індексний номер: 61131636 від 25.10.2021 о 15:39:31, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (номер запису про право власності 44638714, дата та час державної реєстрації 25.10.2021 о 15:23:30);
- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .
Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 07 листопада 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шрамова Вікторія Миколаївна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Леся Василівна, Центральна адміністрація Дніпровської міської ради, про скасування рішення про державну реєстрацію, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності – відмовлено.
Не погоджуючись з мотивувальною частиною судового рішення щодо встановлених обставин Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» звернулося з апеляційною скаргою.
В обгрунтування апеляційної скарги посилається на те, що висновки викладені в судовому рішенні не відповідають дійсним обставинам справи.
З урахуванням викладеного, просить рішення суду змінити в мотивувальній частині щодо висновків про порушення ТОВ «Кей-Колект» вимог закону щодо підстав та процедури стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку — квартири АДРЕСА_1 , що стало підставою для прийняття приватним нотаріусом Шрамовою В.М. рішення індексний номер: 60570934 від 24.09.2021 о 13:44:17, номер запису про право право власності 44141160, дата та час державної реєстрації 20.09.2021, 15:39:28.
Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду, в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги. 
Рішення суду в частині відмови в задоволенні позову не оскаржується, а тому, в цій частині не переглядається.
Судом встановлено, що 26.06.2006 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» був укладений договір про надання споживчого кредиту №11013978000, за умовами якого ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 27200,00 доларів США з кінцевим строком повернення до 26.06.2021 на умовах, встановлених договором.
З метою забезпечення належного виконання умов кредитного договору №11013978000, 26.06.2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки №11013978000/11013980000/З, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
За умовами іпотечного договору, звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у: випадках, зазначених в п. п. 2.1.1. – 2.1.2. договору іпотеки; у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом; у разі прийняття рішення про ліквідацію юридичної особи – іпотекодавця; у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за договором (п.4.1. розділу 4 договору).
Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (п.4.2. розділу 4 договору).
У випадках, зазначених в п. п. 2.1.1. – 2.1.2. договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно зі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (п.4.3. розділу 4 договору).
У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в п. 4.3. іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки (п.4.4. розділу 4 договору).
Звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 договору іпотеки та відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (п.4.6. розділу 4 договору).
У разі настання обставин, зазначених в п.4.1. договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (п.5.1. розділу 5 договору).
В повідомленні, про яке йдеться в п.5.1., іпотекодержатель зазначає, який зі способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог (п.5.2. розділу 5 договору).
У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз. 2 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку») право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в п.5.1 договору іпотеки (п.5.3. розділу 5 договору).
У разі застосування права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»), іпотекодержатель реалізує норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться п. 5.1., вважається повідомленням іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 11.08.2006 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 26.06.2006 року було зареєстроване за ОСОБА_1 .
З копії паспорта громадянина України ОСОБА_3 , серії НОМЕР_1 , вбачається, що з 18.04.2008 року у квартирі АДРЕСА_1 , була зареєстрована ОСОБА_3 . Як пояснила позивач у судовому засіданні, це її донька, яка проживала у спірній квартирі разом зі своїм малолітнім сином ОСОБА_4 , на підтвердження чого надала суду копії свідоцтва про шлюб від 15.11.2013 року та свідоцтва про народження дитини від 20.08.2014 року.
12.12.2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу №1, за яким останнє набуло право вимоги до боржника за кредитним договором №11013978000.
12.12.2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким останнє набуло статус іпотекодержателя за договором іпотеки №11013978000/11013980000/З.
Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 23.11.2017 року, справа №203/7099/14-ц, було відмовлено у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про стягнення заборгованості за договором про надання споживчого кредиту від 26 червня 2006 року №11013978000.
За змістом рішення судом було встановлено, що з рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 24 травня 2011 року, що набрало чинності 26 вересня 2011 року, вбачається, що судом було задоволено позов ОСОБА_1 до ПАТ «УкрСиббанк» про захист прав споживача та визнано незаконним збільшення з 28 листопада 2009 року банком відсоткової ставки за користування кредитом до 20% річних за кредитним договором №11013978000 від 26 червня 2006 року. Також вказаним рішенням банк було зобов`язано здійснити коригуючі операції по нарахуванню відсотків за користування кредитом в розмірі 10,00% річних, починаючи з 28 листопада 2009 р.
Листом від 16 лютого 2012 року Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» повідомлено ОСОБА_1 про те, що рішення суду банком було виконано та 19 жовтня 2011 року внесено відповідні зміни до кредитного договору, відсоткова ставка встановлена на рівні 10,00% річних та проведено повернення зайво нарахованих відсотків за період з листопада 2009 року по жовтень 2011 року. На підтвердження цього до листа було надано перерахунок відсотків за кредитним договором, який відповідачкою надано до заперечень на підтвердження не виконання банком судового рішення. Згідно з останнім перерахунком нарахованих відсотків за кредитним договором відповідно до ставки 10,00% річних проведено позивачем за період з грудня 2009 року по січень 2011 року. У той час, як в листі від 16 лютого 2012 року банком було зазначено про проведення перерахунку по жовтень 2011 року. Також суд врахував, що вказаний перерахунок не містить підпису уповноваженої особи та печатки банку, є ксерокопією, яка не завірена належним чином, а тому за вказаних вище обставин не вважає вказаний перерахунок допустимим доказом виконання банком судового рішення від 24 травня 2011 року.
Згідно з наданими відповідачкою квитанціями №1 від 21 серпня 2012 року, №3 від 20 вересня 2012 року, №19 від 23 жовтня 2012 року, №27 від 26 листопада 2012 року, вбачається, що до цього, а саме 21 серпня 2012 року, 20 вересня 2012 року, 23 жовтня 2012 року та 26 листопада 2012 року ОСОБА_1 на рахунок Публічного акціонерного товариства «УкрСиббанк» було сплачено кошти на загальну суму 7000 доларів США в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором. Доказів того, що вказані кошти були зараховані банком в рахунок погашення поточної заборгованості за кредитним договором та враховані у визначеному розмірі заборгованості станом на 12 грудня 2011 року, надані позивачем розрахунки та інші документи не містять.
За вказаних вище обставин, враховуючи, що рішення суду не може ґрунтуватись на припущеннях та оскільки стороною позивача у відповідності до вимог ст. ст. 57-61 ЦПК України не надано належних доказів, які б підтверджували обґрунтованість розрахунку заборгованості та врахування під час проведення такого розрахунку заборгованості станом на 12 грудня 2011 року, що зазначена у витязі з реєстру боржників та є додатком № 1 до договору факторингу № 1 від 12 грудня 2011 року, сплачених ОСОБА_1 в рахунок погашення заборгованості коштів в сумі 7000 доларів США, а також проведення розрахунку на цей час з урахуванням вимог рішення суду від 24 травня 2011 року, суд дійшов висновку про необхідність відмови в задоволенні позову через його передчасність.
Вказане рішення суду набрало законної сили станом на 05.12.2017 року.
Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 05.09.2018 року, ухваленим за результатами розгляду справи №203/758/18, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 10.04.2019 року, було частково задоволено позов ОСОБА_1 до державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю., ТОВ «Кей-Колект», третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача – Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур ДМР, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу) державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубка В.Ю., індексний номер: 37598560 від 17.10.2017, 14:16:10, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 22852557, дата та час державної реєстрації – 09.10.2017, 14:29:27), в іншій частині в задоволенні позову – відмовлено.
За змістом судових рішень, судами було встановлено, що рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю., індексний номер: 37598560 від 17.10.2017, 14:16:10, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , було зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 22852557, дата та час державної реєстрації – 09.10.2017, 14:29:27). Підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки №110139978000/11013980000/З від 26.06.2006 року та договір відступлення прав вимоги від 12.12.2011 року. Матеріали справи не містять доказів направлення ТОВ «Кей-Колект» позивачці письмової вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, та, відповідно, звернення стягнення розпочато до спливу тридцяти денного строку з дня отримання цієї вимоги, що свідчить про недотримання ТОВ «Кей-Колект» умов п. п. 5.1, 5.2 договору іпотеки та приписів ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а державним реєстратором – вимог п. п. 57, 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127.
Також судом враховано, що згідно ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Проте такого висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за ТОВ «Кей-Колект» суду не надано, також, відсутнє посилання на відповідний висновок і серед переліку документів, зазначених в якості підстав виникнення права власності, відповідно до яких державним реєстратором приймалось оскаржуване рішення, що, в свою чергу, свідчить про недотримання банком вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» при зверненні стягнення на іпотечне майно.
Вказане рішення суду, з урахуванням результатів апеляційного перегляду, набрало законної сили станом на 10.04.2019 року.
ТОВ «Кей-Колект» направляло на адресу позивача вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 07.04.2021 року, 25.05.2021 року, 28.07.2021 року, та позивач кожного разу реагувала на вказані вимоги, надсилаючи свої відповіді від 24.04.2021 року, 04.06.2018 року, 10.08.2021 року, відповідно, за змістом яких не погоджувалась з висунутими їй вимогами про усунення порушень та вказувала на необхідність довести розмір заборгованості. Проте її відповіді були залишені ТОВ «Кей-Колект» без належної уваги.
У судовому засіданні 16.05.2024 року судом були оглянуті оригінали вказаних вище вимог ТОВ «Кей-Колект» та встановлено, що вимога від 28.07.2021 року надійшла на адресу позивача не підписаною уповноваженою особою відповідача-1 – А.В. Готліб, та у цій вимозі вказано про недійсність попередньої вимоги про усунення порушень, тобто вимоги від 25.05.2021 року.
За відомостями з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.09.2021 року, рішенням приватного нотаріуса ДМНО Шрамової В.М. від 24.09.2021, 13:44:17, індексний номер: 60570934, було зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект», на підставі договору іпотеки №11013978000/11013980000/З, серія та номер: 4965, виданий 26.06.2006 року, договору відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер: 5207-5208, виданий 12.12.2022 року, виданий приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко В.В.; дата та час державної реєстрації: 20.09.2021 року 15:39:28.
25.10.2021 року між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Огородник Л.В., за яким останній набув у власність квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 25.10.2021 року було зареєстроване право власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Л.В., індексний номер: 61131636 від 25.10.2021 о 15:39:31, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (номер запису про право власності 44638714, дата та час державної реєстрації 25.10.2021 о 15:23:30).
Під час огляду сайту ЄДРСР судом встановлено, що ухвалою Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 22.07.2024 року (головуючий суддя – Католікян М.О.), судова справа 203/3682/24, було відкрито провадження в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шрамова Вікторія Миколаївна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Огородник Леся Василівна про витребування майна.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту. 
Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
На підставі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 23.11.2017 року, справа №203/7099/14-ц, яке набрало законної сили, було відмовлено у задоволенні позовних вимог відповідача-1 про стягнення з позивача кредитної заборгованості, оскільки відповідач-1 не надав державному реєстратору повного висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за ТОВ «Кей-Колект», а також не надав належних доказів в обґрунтування суми заборгованості позивача за кредитним договором, тому в порушення вимог договору іпотеки іпотекодержатель не реалізував спосіб позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, що передбачений у ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній станом на момент укладення договору 26.06.2006 року).
Це, своєю чергою, є порушенням відповідачем-1 вимог Закону України «Про іпотеку» щодо звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, та стало підставою для прийняття приватним нотаріусом Шрамовою В.М. оскаржуваного рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем – ТОВ «Кей-Колект», індексний номер: 60570934 від 24.09.2021 о 13:44:17, номер запису про право власності 44141160, дата та час державної реєстрації 20.09.2021, 15:39:28, а у подальшому і підставою для відчуження спірної квартири новому власнику за оспорюваним договором купівлі-продажу нерухомого майна від 25.10.2021 року, реєстрації права власності за новим власником – відповідачем-2 – ОСОБА_2 -о.
Крім того, відповідач-1 в порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та умов договору про іпотеку не повідомив письмово позивача за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти цей договір, а у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Окрім того, як вбачається з рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 05.09.2018 року, ухваленим за результатами розгляду справи №203/758/18, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 10.04.2019 року, було частково задоволено позов ОСОБА_1 до державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю., ТОВ «Кей-Колект», третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача – Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур ДМР, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу) державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубка В.Ю., індексний номер: 37598560 від 17.10.2017, 14:16:10, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 22852557, дата та час державної реєстрації – 09.10.2017, 14:29:27), в іншій частині в задоволенні позову – відмовлено.
За змістом судових рішень, судами було встановлено, що рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубко В.Ю., індексний номер: 37598560 від 17.10.2017, 14:16:10, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , було зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 22852557, дата та час державної реєстрації – 09.10.2017, 14:29:27). Підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки №110139978000/11013980000/З від 26.06.2006 року та договір відступлення прав вимоги від 12.12.2011 року. Матеріали справи не містять доказів направлення ТОВ «Кей-Колект» позивачці письмової вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, та, відповідно, звернення стягнення розпочато до спливу тридцяти денного строку з дня отримання цієї вимоги, що свідчить про недотримання ТОВ «Кей-Колект» умов п. п. 5.1, 5.2 договору іпотеки та приписів ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а державним реєстратором – вимог п. п. 57, 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127.
Разом з тим згідно ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Проте такого висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за ТОВ «Кей-Колект» матеріали справи не містять, а також, відсутнє посилання на відповідний висновок і серед переліку документів, зазначених в якості підстав виникнення права власності, відповідно до яких державним реєстратором приймалось оскаржуване рішення, що, в свою чергу, свідчить про недотримання банком вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» при зверненні стягнення на іпотечне майно.
Вказане рішення суду, з урахуванням результатів апеляційного перегляду, набрало законної сили станом на 10.04.2019 року.
Також, ТОВ «Кей-Колект» направляло на адресу позивача вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 07.04.2021 року, 25.05.2021 року, 28.07.2021 року, та позивач кожного разу реагувала на вказані вимоги, надсилаючи свої відповіді від 24.04.2021 року, 04.06.2018 року, 10.08.2021 року, відповідно, за змістом яких не погоджувалась з висунутими їй вимогами про усунення порушень та вказувала на необхідність довести розмір заборгованості. Проте її відповіді були залишені ТОВ «Кей-Колект» без належної уваги.
Таким чином, зазначений абзац є частиною обов`язкової мотивувальної частини рішення суду, що містить правову оцінку встановлених обставин, і його виключення є безпідставним.
За наведених обставин колегія суддів вважає помилковими доводи скаржника щодо наявності підстав для зміни судового рішення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду, в оскаржуваній частині - без змін.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381- 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» - залишити без задоволення.
Рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 07 листопада 2024 року, в оскаржуваній частині - залишити без змін. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів в передбаченому законом порядку.
Вступна та резолютивна частини постанови проголошені 17 червня 2026 року.
Повний текст постанови складено 18 червня 2026 року.

Судді