Справа № 308/8534/23

П О С Т А Н О В А
Іменем України

02 червня 2026 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді-доповідача: Мацунича М.В.
суддів: Собослоя Г.Г., Джуги С.Д.
за участю секретаря судового засідання: Тайстра І.Т. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 08 листопада 2024 року, повний текст якого складено 15 листопада 2024 року, ухвалене суддею Логойда І.В., в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Пономарьова Дар`я Володимирівна, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору купівлі – продажу
встановив:

У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Кей-Колект», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Пономарьова Д.В., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору купівлі – продажу.
Позов мотивувала тим, що 18 квітня 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 було укладено споживчий кредитний договір №11335920000 на суму позики у розмірі 31 000 доларів США з поверненням кредиту у повному обсязі в термін не пізніше 18 квітня 2018 року. Для забезпечення кредитного договору, того ж дня між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» укладено з ОСОБА_3 , договір поруки №11335994000; з ОСОБА_1 договір іпотеки №11335920000 - за яким позивачка передала в іпотеку належну їй земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Площа земельної ділянки 0,0897 гектара, кадастровий номер 2110100000:46:003:0097, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд. 
21 вересня 2010 року рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області в справі № 2п-1965/10 задоволено позов ПАТ «УкрСиббанк» до ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , як поручителя, про стягнення за споживчим кредитним договором №11335920000 від 18 квітня 2008 року заборгованості в розмірі 265 740,97 грн.
У подальшому, на підставі Договору факторингу №2 від 13.02.2012, ПАТ «УкрСиббанк» відступило право вимоги заборгованості за Кредитним договором №11335920000 від 18 квітня 2008 року, укладеним між ОСОБА_4 та Банком, по якому позивачка є майновим поручителем на підставі договору №6594 від 18.04.08, ТОВ «КЕЙКОЛЕКТ».
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.10.2020 року, приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В., Київського міського нотаріального округу, м. Київ внесено запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі договору купівлі-продажу, де вказано невідому їй особу покупцем і власником її земельної ділянки - ОСОБА_2 . Відомості про нового покупця та умови договору купівлі - продажу їй невідомі, так як не є офіційно стороною даного договору і у неї відсутня об`єктивна можливість отримати копію або оригінали вказаного документу, які є у приватного нотаріуса Пономарьової Д.В.
За змістом ч. 1 ст. 33 та ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки №11335920000 від 18 квітня 2008 року реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. 
ОСОБА_1 зазначала, що Іпотекодержатель не надсилав їй жодного повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу, при цьому відсутні обставини знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотеко держателя, оскільки це є порушенням права власності, гарантованого ст.41 Конституції України, а також безпідставне позбавлення Іпотекодавця можливості на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Невідомо також, за яку суму було реалізовано майно неуповноваженою на це особою та чи взагалі здійснювалась оплата за нього, тому вбачаються ознаки фіктивності даного правочину. 
Позивач вважає, що вищенаведені обставини дають обґрунтовані підстави для визнання договору купівлі - продажу серія та номер: 2112 від 30.10.2020 недійсним в судовому порядку. 
З врахуванням наведеного, ОСОБА_1 просила суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, серія та номер: 2112, виданий 30.10.2020, видавник: приватний нотаріус Пономарьова Д.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; відомості з ДЗК, серія та номер: 25005294, видавник: Державний земельний кадастр, де вказано невідому особу власником земельної ділянки - ОСОБА_2 
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54882320 від 30.10.2020 р. о 20:18:32, приватний нотаріус Пономарьова Д.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 08 листопада 2024 року у задоволенні позову відмовлено внаслідок недоведення позовних вимог належними і допустимими доказами.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити у справі нове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги. Вважає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права. 
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що ТОВ «Кей-колект» не мало права відчужувати іпотечне майна, а саме, належну їй земельну ділянку, оскільки було порушено вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного повідомлення боржника про порушення забезпечуваного зобов`язання та повідомлення її як іпотекодавця про здійснення дій щодо реалізації предмета іпотеки.
З врахуванням вимог статей 215, 216, просить визнати оскаржуваний договір купівлі-продажу недійсним та скасувати державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку.

До початку судового засідання від сторін по справі заяв чи клопотань не надходило.
У дане судове засідання з`явились: позивач ОСОБА_1 , адвокат Жувака С.О., який діє в інтересах позивачки під`єднався в режимі відео конференції, третя особа Кримусь Р.А., адвокат Дорош І.І., яка діє в інтересах ТОВ «Кей-Колект» та адвокат Андрейчук О.М., який діє в інтересах ОСОБА_2 .
Сторона позивача, зокрема ОСОБА_1 та адвокат Жувака С.О., просили апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про задоволення позову, позовні вимоги підтримали в повному обсязі. Не заперечили щодо розгляду у відсутності сторін, які не з`явилися.
Третя особа Кримусь Р.А. підтримав сторону позивача та просив задовольнити апеляційну скаргу.
Адвокат Дорош І.І., яка діє в інтересах ТОВ «Кей-Колект», просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Не заперечила щодо розгляду справи у відсутності осіб, які не з`явилися в судове засідання, оскільки такі повідомлені належним чином.
Адвокат Андрейчук О.М., який діє в інтересах ОСОБА_2 , просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване судове рішення залишити без змін.
Третя особа приватний нотаріус Пономарьова Д.В. повідомлена про дату, час та місце судового засідання шляхом отримання судової повістки поштовими засобами зв`язку, що підтверджується рекомендованим повідомленням з відміткою про вручення від 10.02.026.
Третя особа ОСОБА_4 повідомлялась про судове засідання шляхом надіслання їй судової повістки поштовими засобами зв`язку, однак така повернулася з відміткою «Адресат відсутній» від 18.02.2026.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10.05.2023 у справі №755/17944/18, касаційний суд виснував, що довідка поштового відділення з позначкою про неможливість вручення судової повістки у зв`язку з «відсутній за вказаною адресою» вважається належним повідомленням сторони про дату судового розгляду. Зазначене свідчить про умисне неотримання судової повістки.
Враховуючи зазначене та керуючись нормою ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів дійшла до думки, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що така не підлягає задоволенню, виходячи з наступних доводів.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
З приписів ст. 76, ст. 77, ч.ч. 1, 2, ст.ст. 78, 79, 80, ст. 81 ч.ч. 1, 4 ЦПК України вбачається, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Апеляційним судом встановлено, що між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки №11335920000 від 18.04.2008, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Данюк Л.В. за №489. Згідно з п. 1 вказаного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , позиція НОМЕР_1 площею 0,0897 га, кадастровий номер 2110100000:46:003:0097, на виконання договорів про надання споживчого кредиту №11335920000 від 18.04.2008 та №11335994000 від 18.04.2008. Вартість – 264 839 грн.
Згідно п.п. 4.1, 4.2 Договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється Іпотекодержателем у разі порушення Іпотекодавцем будь якого зобов`язання за цим Договором або порушення Боржником будь якого зобов`язання, що забезпечене іпотекою за цим Договором. Звернення стягнення здійснюється на підставі, зокрема, позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку».
Згідно з п. 5.2.1 договору звернення стягнення здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя; отримання іпотекодержателем права передати предмет іпотеки будь якій особі на підставі договору від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку Закону України «Про іпотеку».
21 вересня 2010 року рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області в справі № 2п-1965/10 задоволено позов ПАТ «УкрСиббанк» до ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , як поручителя, про стягнення за споживчим кредитним договором №11335920000 від 18 квітня 2008 року заборгованості на загальну суму всього кредиту в розмірі 265 740 грн. 97 коп.
Повідомленням №12-22/7004 від 29.02.2012 про відступлення прав вимог за кредитним договором або договором про відкриття та використання картрахунку AT «УкрСиббанк» повідомило позивачку про відступлення прав вимоги по заборгованості за кредитним договором №11335920000 від 18 квітня 2008 року, укладеним між ОСОБА_4 та банком по якому позивачка є майновим поручителем на підставі договору №6594 від 18.04.2008. Право вимоги за Кредитним договором відступлені Банком ТОВ «КЕЙКОЛЕКТ» з місцезнаходженням за адресою: м. Київ, вул. Іллінська, 8 на підставі Договору Факторингу №2 від 13.02.2012 р. Вказано реквізити для сплати заборгованості.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за номером інформаційної довідки 327096743 земельна ділянка за кадастровим номером 2110100000:46:003:0097, площею 0,0897 на підставі договору купівлі-продажу 2112, виданого 30.10.2020, видавник: ОСОБА_5 , відомості з ДЗК, серія та номер 25005294, виданий 30.10.2020, ДЗК на праві власності належить ОСОБА_2 
ТОВ «Кей Колект» направило на вказану в договорі адресу Іпотекодавця, рекомендованим листом вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 01.05.2019 вих. №735442/2, яка отримана позивачем особисто 31.05.2019 згідно з копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, що також не спростовувалось позивачем.
Згідно з доданим висновком про вартість об`єкта оцінки ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» станом на 28.10.2020 спірної земельної ділянки становить 198 560 грн.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла до наступного. 
Згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.
Поняття «майно» в частині першій статті 1 Першого протоколу має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Певні інші права та інтереси, що складають активи, наприклад, борги, можуть також вважатися «майновими правами» і, відповідно, «майном» у розумінні цього положення (SUK v. UKRAINE, № 10972/05, § 22, ЄСПЛ, від 10 березня 2011 року). 
Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до частини першої статті 510 ЦК України сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
За частиною першою статті 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.
Відповідно до статті 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отже, правова природа договору відступлення права вимоги полягає у тому, що у конкретному договірному зобов`язанні первісний кредитор замінюється на нового кредитора, який за відступленою вимогою набуває обсяг прав, визначений договором, у якому виникло таке зобов`язання. 
Частинами 1, 3 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з вимогами ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України Про іпотеку.
Згідно з вимогами ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Так, статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Предметом даного судового розгляду є визнання недійсним договору купівлі-продажу від 30.10.2020 укладеного між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , а також скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позову вказав, що обставини на які посилається позивачка у доводах позовної заяви не знайшли своє підтвердження, оскільки така отримувала вимогу від ТОВ «Кей-Колект» про усунення порушень основного зобов`язання за якою позивачка є поручителькою. Позивачка не вказала які саме її права та легітимні інтереси було порушено під час укладення договору купівлі-продажу від 30.10.2020, а тому відмовив у задоволенні позову за недоведеністю.
У своїх доводах апеляційної скарги ОСОБА_1 зазначає, що ТОВ «Кей-колект» не мало права відчужувати іпотечне майна, а саме, належну їй земельну ділянку, оскільки було порушено вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного повідомлення боржника про порушення забезпечуваного зобов`язання та повідомлення її як іпотекодавця про здійснення дій щодо реалізації предмета іпотеки.
Апеляційний суд враховуючи обставини справи, предмет спору, а також доводи сторін по справі дійшов до наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається, що між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки №11335920000 від 18.04.2008, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Данюк Л.В. за №489. Згідно з п. 1 вказаного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , позиція НОМЕР_1 площею 0,0897 га, кадастровий номер 2110100000:46:003:0097, на виконання договорів про надання споживчого кредиту №11335920000 від 18.04.2008 та №11335994000 від 18.04.2008. Вартість – 264 839 грн.
Договором іпотеки, а саме п. 4.1, 4.2, 5.2.1. передбачено право реалізації предмета іпотеки у разі неналежного виконання боржником взятих на себе зобов`язань. Зокрема, звернення стягнення здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотеко держателя.
За змістом частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
ТОВ «Кей Колект» направило на вказану в договорі адресу Іпотекодавця, рекомендованим листом вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 01.05.2019 вих. №735442/2, яка отримана позивачем особисто 31.05.2019 згідно з копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, що також не спростовувалось позивачем в суді першої інстанції.
Під час розгляду апеляційним судом даної справи, стороною позивача заявлялось клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів, однак такі залишено без розгляду у зв`язку з порушенням строків та процедури подання таких ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 29.01.2026.
Також, позивачкою заявлялись клопотання про призначення почеркознавчої експертизи та судової оціночно-земельної експертизи, однак ухвалами Закарпатського апеляційного суду від 02.06.2026 відмовлено у задоволенні таких клопотань у зв`язку з незаявленням таких у суді першої інстанції та у зв`язку з відсутністю потреби в спеціальних знаннях.
Таким чином, матеріали справи не доводять обставини на які посилається позивачка та навпаки, свідчать про те, що ТОВ «Кей-Колект» реалізовуючи предмет іпотеки діяло згідно норм чинного законодавства, зокрема Закону України «Про іпотеку».

Щодо обрання неналежного способу захисту порушених прав та інтересів ОСОБА_1 .
Колегією суддів звернуто увагу також на обраний позивачкою спосіб захисту та у контексті обрання належного способу захисту слід зазначити наступне.
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19).
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на порушника.
Цивільні права або інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Велика Палата неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. напр. постанови ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 06.04.2021 у справі № 925/642/19).
Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).
В даному випадку, колегія суддів вважає, що ОСОБА_1 обрано неналежний спосіб захисту порушених прав, оскільки така просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу від 30.10.2020 укладений між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, однак задоволення таких вимог не призведе до належного відновлення порушених прав позивачки.
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. 
Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).
Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).
Такий позов ОСОБА_1 не був заявлений, а одним з основних принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності, що передбачено у пункті 5 частини третьої статті 2 та статті 13 ЦПК України, за яким суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог цього Кодексу, у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).
Таким чином, на переконання апеляційного суду, правильним та ефективним способом захисту порушених прав позивачки є подання віндикаційного позову про витребування земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:46:003:0097 з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. На цьому неодноразово наголошував Верховний Суд у своїх постановах. Зокрема, такі висновки викладено у: постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі №925/642/19, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 17.04.2024 у справі №211/5952/21.
Враховуючи вищезазначене, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження, а оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм процесуального та матеріального права, тому скасуванню не підлягає.
Отже, згідно положень ст. 375 ЦПК України, подана апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, а рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 08 листопада 2024 року, слід залишити без змін.
Враховуючи вищенаведене та керуючись статтями 12, 18, 367, 374, 375, 381, 382, 384 ЦПК України апеляційний суд
ухвалив:
апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , залишити без задоволення.
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 08 листопада 2024 року, залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови суду складено 12 червня 2026 року.
Суддя-доповідач: 
Судді: