Справа № 953/4320/26 
Провадження № 2/953/3088/26

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
10 червня 2026 року м. Харків
Київський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого - судді Власової Ю.Ю.
секретар судового засідання - Панченко Л.В.
сторони та інші учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
представник позивача – ОСОБА_2 , 
відповідач – ОСОБА_3 , 
третя особа – Універсальна біржа «Україна»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Універсальна біржа «Україна» про визнання дійсним договору купівлі-продажу, -
в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог та доводів позивача.
Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача, яким просить визнати дійсним договір купівлі-продажу № Н10-345 від 19.11.1997 89/200 часток житлового будинку А-1, житловою площею 45,2 кв.м. з відповідною частиною надвірних будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 , та зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна». 
Аргументи учасників справи.
Представник позивач надала заяву, якою позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила задовольнити.
Відповідач відзиву на позов або будь-яких інших клопотань до суду не надала.
Представник третьої сторони пояснень, або будь-яких інших клопотань до суду не надав.
Участь у справі сторін.
У судове засідання представник позивача, належним чином повідомлена про дату, час і місце судового засідання, не з`явилася, додавши до позовної заяви клопотання про розгляд справи за її відсутності та за відсутності позивача.
У судове засідання відповідач, належним чином повідомлена про дату, час і місце судового засідання, не з`явилася, про причини неявки суду не повідомила, заяви про відкладення розгляду справи не надала.
Представник третьої особи, належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, заяви про відкладення розгляду справи не надав.
Враховуючи неявку в судове засідання всіх учасників справи, відповідно до положень ч. 2ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Враховуючи наявність в матеріалах справи достатніх даних про права і взаємовідносини сторін та належне повідомлення відповідача про дату, час і місце судового засідання, суд вирішує справу за відсутності відповідача та згідно ч. 4 ст.223ЦПКУкраїни постановляє заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України.
Рух справи.
Ухвалою судді Київського районного суду м. Харкова від 13.04.2026 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд якої постановлено здійснювати в порядку спрощено позовного провадження, в судовому засіданні з повідомленням (викликом сторін).
Фактичні обставини справи, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин
19.11.1997 між ОСОБА_3 (Продавцем), яка діяла через брокера біржового агентства «Прима» ОСОБА_4 з однієї сторони та ОСОБА_1 (Покупцем), який діяв через брокера біржового агентства « ІНФОРМАЦІЯ_1 » ОСОБА_5 , з іншої сторони, укладено Договір рег. № Н10-345 купівлі-продажу 89/200 часток житлового будинку А-1, житловою площею 45,2 кв.м. з відповідною частиною надвірних будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У п.п. 4, 5 Договору зазначено, що за домовленістю сторін товар проданий за 7 935,00 грн., вказана сума сплачена позивачем до реєстрації угоди на Біржі.
У п. 9 Договору зазначено, що на підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», угоди, укладені на товарній біржі не підлягають нотаріальному посвідченню.
24.11.1997 Державним комунальним підприємством Харківського міського бюро технічної інвентаризації № 1 проведено реєстрацію права власності на вищевказану частку житлового будинку за реєстровим № 30606, про що свідчить відповідна відмітка на зворотній стороні Договору купівлі-продажу.
Рішенням Виконавчого комітету Київської районної ради м. Харкова від 23.01.2001 № 15-1 затверджено акт прийняття в експлуатацію самовільно збудованих прибудови «а»5, гаража «Ж» та переобладнаного приміщення І-4 кухні у житлове приміщення площею 10, 6 кв.м. по АДРЕСА_2 від 22.08.2000. Житлову площу при цьому збільшено на 10,6 кв.м., яка склала 55,8 кв.м.
Також, суду надані відповідні технічні характеристики існуючого на даний час будинку за адресою: АДРЕСА_3 .
Із постанови приватного нотаріуса ХМНО Харківської області Ништик Л.О. від 26.12.2024 вбачається, що ОСОБА_1 та ОСОБА_6 відмовлено в оформленні договору дарування частки житлового будинку їх доньці, ОСОБА_7 , у зв`язку з тим, що відповідно до вимог чинного законодавства договір купівлі-продажу нерухомого майна без нотаріального посвідчення вважається недійсним та рекомендовано звернутися до суду з позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Мотиви, з яких виходив суд, застосовані норми права та висновки суду.
Відповідно до ч.1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Положеннями ч. 1 ст. 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно зі ст. 12 ЦПК України та відповідно до ч.ч. 1, 5 та 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасникам справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Частиною 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватись судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України від 16.01.2003, який діє з 01.01.2004, цей ЦК України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу № Н10-345 частки житлового будинку укладався сторонами 19.11.1997, то до таких правовідносин необхідно застосувати норми матеріального права, які діяли на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК України в редакції 1963 року.
Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний Договір купівлі-продажу частини будинку 24.11.1997 зареєстрований у Державному комунальному підприємстві Харківського міського бюро технічної інвентаризації № 1 (реєстраційний номер 30616).
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції станом на день укладення спірного договору, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню.
Згідно із ч. 1 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» біржовою операцією визначається угода, яка в цілому відповідає умовам: представляє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товару, допущених до обороту на товарній біржі, якщо її учасники є членами біржі та якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
На підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Відповідно до Додатку N 1 до Правил Державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.1219.95 N 56 (який діяв на момент укладання Договору), договори купівлі-продажу, зареєстровані біржою щодо права власності на об`єкти нерухомого майна входили до переліку до правовстановлюючих документів, на підставі яких проводилася державна реєстрація об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб
Тобто, реєстрація Державним комунальним підприємством Харківського міського бюро технічної інвентаризації № 1 за позивачем права власності на спірну частку житлового будинку на підставі Договору купівлі-продажу № Н10-345, посвідченого 19.11.1997 біржою нерухомості та основних фондів «Україна», а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (24.11.1997) не суперечило чинному законодавству.
Отже, при укладанні договору купівлі-продажу № Н10-345 від 19.11.1997 сторони керувались ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», а тому вважали, що договір купівлі-продажу квартири укладено згідно вимог чинного на той час законодавства.
Однак, цей Закон містив неузгодженість із чинною на час укладення договору купівлі-продажу нормою цивільного законодавства, а саме ч. 1 ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 року), яка вимагала нотаріальної форми посвідчення договорів купівлі-продажу житлового будинку.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.
Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду недійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.
Аналогічна норма зберіглася і в діючому на цей час ЦК України, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч. 2. ст. 3 Закону України від 01.07.2004 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 цього Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
У зв`язку із недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину, договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Судом установлено, що покупець, ОСОБА_1 , повністю виконав умови договору купівлі-продажу частки житлового будинку від 19.11.1997, сплатив за придбане майно кошти, вселився в придбаний будинок з родиною, добросовісно користується майном. 
Крім цього, оскільки договір, відповідно до ч. 2 ст. 227 ЦК УРСР зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то ОСОБА_1 на підставі статей 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність», який діяв на той час, набув право власності на спірне домоволодіння і правомірно ним володіє.
Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню він не підлягає. 
Тому, суд доходить висновку про наявність підстав для визнання вказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.
Судові витрати.
За приписами ч. 1 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Так, при зверненні до суду позивачем понесені витрати на оплату судового збору у розмірі 1 064,96 грн.
Зважаючи на задоволення позовних вимог, витрати позивача з оплати судового збору підлягають відшкодуванню на його користь за рахунок відповідача у розмірі 1 064,96 грн.
Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 81, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд -
у х в а л и в:
Позовні вимоги ОСОБА_1 , - задовольнити.
Визнати дійсним Договір купівлі-продажу рег. № Н10-345 від 19.11.1997, укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 89/200 часток житлового будинку А-1, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна».
Стягнути із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 064 (одна тисяча шістдесят чотири) гривні 96 копійок. 
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення може бути оскаржене позивачем до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Позивач, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.
Позивач - ОСОБА_1 , АДРЕСА_3 .
Представник позивача – ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_4 .
Відповідач – ОСОБА_3 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 .
Третя особа – Універсальна біржа «Україна», 61033, м. Харків, м-н Конституції, 1 Палац Праці, під. 7, пов. 5.

Суддя Ю.Ю. Власова