ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" червня 2026 р. м. Рівне Справа № 918/300/26 

Господарський суд Рівненської області у складі судді Горплюка А.М., за участю секретаря судового засідання Оліфер С.М., розглянувши справу
за позовом Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого 
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях 
про визнання незаконним і скасування відмови та зобов`язання вчинити певні дії

в засіданні приймали участь:
від позивача: Мосійчук А.П.;
від відповідача: Сандер В.А.

ВСТАНОВИВ:
16.03.2026 до Господарського суду Рівненської області надійшов позов Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, в якій просить: 
- визнати незаконним і скасувати відмови у наданні згоди на здійсненні невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого аз адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1; 
- визнати право Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні позивача на підставі договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019 шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)" затвердженою 25.01.2026 наказом №578;
- зобов`язати Фонд державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надати Орендному підприємству санаторій "Червона Калина" Імені Миколи Сивого (ідентифікаційний код 21082717) згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні позивача на підставі договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019, шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)" затвердженою 25.01.2026 наказом №578. 
Ухвалою суду від 23.03.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження у змішаній (паперовій та електронній) формі, підготовче засідання призначено на 16.04.2026.
06.04.2026 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на позову заяву, в якому просить відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.
10.04.2026 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшла відповідь на відзив.
Ухвалою суду від 16.04.2026 закрито підготовче провадження у справі № 918/300/26, призначено справу до судового розгляду по суті на 07.05.2026.
В судовому засіданні 07.05.2026 представниками сторін надано пояснення по суті спору, в судовому засіданні оголошено перерву до 21.05.2026.
В судовому засіданні 21.05.2026 судом оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в судовому засіданні, яке відбудеться 09.06.2026.
В судовому засіданні 09.06.2026 судом оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення. 
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
20.05.1994 між Орендним підприємством санаторій "Червона Калина" імені Миколи Сивого (надалі - орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області (надалі - орендодавець) було укладено Договір оренди з правом викупу.
15.01.2019 між Орендним підприємством санаторій "Червона Калина" імені Миколи Сивого (надалі - орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області (надалі - орендодавець) було укладено Договір про внесення змін до Договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції, яким орендар прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс - санаторій "Червона Калина", розташований за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1 (надалі - Договір).
Відповідно до пункту 2.1 Договору, орендар вступає у строкове платне користування об`єктом оренди у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-власності об`єкту оренди.
Згідно пункту 2.2 Договору передача об`єкту оренди в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником об`єкту оренди залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Суд враховує, що вказані вище Договір оренди та Договір про внесення змін до договору, підписані представниками сторін та скріплені відтисками печаток останніх, а також містять нотаріальне посвідчення. 
Розділом 5 Договору передбачені обов`язки орендаря, зокрема: своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету (платіжних дорученнях, які оформлює орендар, вказується "Призначення платежу" за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди); забезпечувати збереження об`єкта оренди, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати його в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та капітальний ремонти об`єкта оренди.
Згідно пункту 5.4 Договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та капітальний ремонти об`єкта оренди. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень об`єкта оренди і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.
Висновком судової будівельно-технічної експертизи № 311025-1_ЮШ від 26.12.2025 встановлений технічний стан цілісного майнового комплексу - санаторія "Червона Калина".
Так, судовим експертом встановлено, що будівля головного корпусу: чотирьохповерховий спальний корпус не експлуатується, на дату обстеження перебуває в непридатному для експлуатації стані, що зумовлений незадовільним станом інженерних комунікації, незадовільний стан санітарно-технічного обладнання або його відсутність, відсутність опалення, як наслідок незадовільний стан внутрішнього опорядження. Для подальшої експлуатації спальний корпус головного корпусу потребує капітального ремонту з частковою або повною заміною інженерних комунікацій водопостачання та водовідведення, електрообладнання, заміни трубопроводів та елементів опалення, заміни дверних та віконних прорізів та капітального ремонту внутрішнього опорядження; крім того при обстеженні будівлі головного корпусу виявлено незадовільний стан частини покрівлі, а саме покрівлі з глиняної черепиці орієнтовна площа покрівлі складає 600м2. Основними недоліками якої є відсутність окремих елементів, наявні просвіти, тріщини в окремих елементах, як наслідок наявні сліди замокання. Горизонтальна теплоізоляція з мінераловатних плит товщиною 5см, що укладена на покриття горища має недостатню товщину, відсутня гідроізоляція; при обстеженні будівлі головного корпусу, а саме приміщення їдальні експертом встановлено, що приміщення кухні, складські та підсобні приміщення перебувають у непридатному для експлуатації стані, що викликаний незадовільним станом системи вентиляції, стіни та стеля масово уражені грибком.
Щодо вдоозокеритолікарні встановлено, що на дату обстеження не експлуатується, на дату обстеження перебуває в непридатному для експлуатації стані, що зумовлений незадовільним станом інженерних комунікації, незадовільний стан сані тарно-технічного обладнання або його відсутність, відсутність опалення, як наслідок незадовільний стан внутрішнього опорядження. Для подальшої експлуатації потребує капітального ремонту з частковою або повною заміною інженерних комунікацій водопостачання та водовідведення, заміни трубопроводів та елементів опалення, заміни дверних та віконних прорізів та капітального ремонту внутрішнього опорядження.
Також, експертом зазначено, що очисні споруди на дату обстеження експлуатується відповідно до призначення, будівля КНС перебуває в задовільному технічному стані; проте магістральні інженерні мережі водовідведення від комплексу будівель санаторію перебувають в аварійному стані, наявні системні пориви та потребують капітального ремонту; очисні споруди (відстійники) експлуатуються лише частково, а саме функціонує лише резервуар механічної очистки та аеротенки, резервуари біологічної очистки перебувають в непридатному стані. Отже очисні споруди та магістральні трубопроводи водовідведення потребують капітального ремонту та/або реконструкції.
Судовим експертом також вказано, що котельня з трубою на дату обстеження експлуатується відповідно до призначення лише в частині передачі теплової енергії з допомогою насосів та трубопроводів теплопостачання, опалювальне обладнання (котли опалювання) не експлуатуються, перебувають в непридатному технічному стані та потребують заміни.
Також, згідно висновку експерта № 260202-4_ЮШ від 02.02.2026 судової будівельно - технічної експертизи щодо розгляду кошторисної частини проектної документації, встановлено, що кошторисна частина проектної документації на ремонтні роботи будівель санаторію "Червона Калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення), яка враховує обсяги робіт, передбачених Робочим проектом, складено у відповідності до нормативних документів в галузі будівництва (наказ Мінрегіону № 162 від 25.06.2021 "Деякі питання ціноутворення у будівництві"; наказ Мінрегіону № 281 від 01.11.2021 "Настанова з визначення вартості будівництва"), розроблена з дотриманням діючих нормативних документів з питань кошторисної документації.
Беручи до уваги викладене, з метою належного виконання умов договору оренди та утримання орендованого державного майна в належному стані, а також враховуючи необхідність отримання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, позивач звернувся з листом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. 
Так, 05.02.2026 позивач звернувся до відповідача із заявою про надання згоди на здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цілісного майнового комплексу - санаторію "Червона Калина", який розташований за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, що перебуває в оренді позивача на підставі договору оренди з правом викупу укладеного між орендарем та орендодавцем 20.05.1994 у редакції від 15.01.2019.
До вказаної заяви орендарем долучено: опис передбачуваних поліпшень об`єкту оренди, і кошторис витрат на їх проведення; інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; довідка балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірена копія кошторисної документації; експертний оцінка за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень. 
09.02.2026 орендодавець надав відповідь, у якій вказав, що зважаючи на те, що Договір про внесення змін від 15.01.2019 до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції укладено без проведення аукціону або конкурсу, Регіональне відділення відмовляє в наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна на підставі частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та повертає наданий пакет документів без розгляду.
Відтак, з метою забезпечення збереження об`єкта оренди, задля запобігання його пошкодження і псування, позивач вважає, що необхідним є здійснення невід`ємних поліпшень, які, відповідно до Методика оцінки майна затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. № 1891(в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 20 лютого 2019 р. № 224) полягають у здійснені орендарем заходів, спрямованих на покращення технічного стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості, а також враховуючи відмову відповідача у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, позивач звернувся до суду з даним позовом.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає, що відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 ЦК України).
Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з частин 1 та 2 статті 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (стаття 760 ЦК України).
Судом встановлено, що укладений сторонами правочини (Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін від 15.01.2019) за своїм змістом та правовою природою є договором оренди нерухомого майна, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України (який був чинний на час укладення договорів), а також положень законодавства про оренду державного та комунального майна.
Крім того, суд враховує, що Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін від 15.01.2019 укладені в період чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII від 10.04.1992.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (в новій редакції) №157-ІХ прийнято 03.10.2019. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).
При цьому, пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України №157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., №30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Враховуючи опублікування Закону України №157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, Закон набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
Пунктом 10 частини 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
При цьому, як стара редакція вказаного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" так і нова, передбачали певний порядок дій орендаря у випадку необхідності здійснення невід`ємних поліпшень. 
Так, згідно частини 3 статті 23 Закону України № 2269-ХІІ, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Нормами частини 2 статті 27 Закону України № 2269-ХІІ передбачено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
У разі припинення договору оренди у зв`язку з укладенням концесійного договору з орендарем вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем за згодою орендодавця, компенсації не підлягає. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Тобто, приписами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції, чинній на час укладення Договору оренди та Договору про внесення змін, було встановлено обов`язок орендаря лише отримати згоду орендодавця на здійснення поліпшень. Будь яких інших спеціальних умов для орендаря закон не містив.
При цьому, за приписами частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Згідно частини 4 статті 21 вказаного Закону України, орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.
Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України. 
Частиною 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є, зокрема, отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
Тобто, редакція Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 2019 року встановила принципово нові вимоги для орендаря в частині отримання права на здійснення невід`ємних поліпшень. 
Процедуру надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення за рахунок власних коштів орендаря невід`ємних поліпшень орендованого державного майна визначено Порядком надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, що затверджений Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2022 № 910 (надалі - Порядок № 910). 
Так, пункт 2 розділу 1 вказаного Порядку № 910 встановлює перелік документів, які орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об`єкта оренди разом з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень (надалі - клопотання орендаря).
У відповідності до пункту 1 розділу ІІ Порядку № 910, орендодавець під час опрацювання клопотання орендаря на підставі поданих документів та наявних матеріалів щодо укладення договору оренди встановлює факт: 1) отримання орендарем майна за результатом проведення аукціону або конкурсу; 2) того, що прогнозовані витрати орендаря на ремонт об`єкта оренди становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, за виключенням витрат орендаря на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).
Протягом 10-ти робочих днів з дати отримання клопотання орендаря і доданих до нього документів орендодавець, зокрема, повідомляє балансоутримувача (якщо об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс або його структурний підрозділ - уповноважений орган управління) листом про необхідність здійснення обстеження об`єкта відповідно до пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, із зазначенням представника орендодавця, який буде брати участь у візуальному обстеженні об`єкта (у разі необхідності); або приймає рішення про відмову у наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу (підпункт 1 та 2 пункту 2 розділу ІІ Порядку № 910)
Як встановлено судом та зазначено вище, стан орендованого позивачем державного майна потребував поліпшень, нездійснення яких унеможливлювало здійснення діяльності з використання цього майна та фактично, робило мету оренди майна недосяжною, тому позивачем по справі було підготовлено пакет документів у відповідності до чинного законодавства та умов договору оренди державного майна, щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.
Позивач при поданні заяви про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень надавав інформацію про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень та вказував, що згідно висновку експерта орендоване майно частково перебуває у непридатному до експлуатації стані, що зумовлений незадовільним станом інженерних комунікацій, незадовільним станом санітарно - технічного обладнання або його відсутністю, відсутністю опалення, що призведе до погіршення стану або втрати (повної або його частини) об`єкта оренди та неможливості його використання. 
Однак, орендодавець не надав згоди позивачу на здійснення невід`ємних поліпшень вказаного орендованого державного майна, з посиланням на те, що Договір про внесення змін від 15.10.2019 укладено без проведення аукціону або конкурсу. 
Суд зазначає, що як станом на момент укладення Договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 та і станом на момент викладення вказаного Договору в у новій редакції згідно Договору про внесення змін від 15.01.2019, питання отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень у діючому законодавстві регулювалось Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не містив такої підстави для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень через отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
Згідно з абзацом 3 частини 2 Прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Суд враховує, що умовами Договору, чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень.
Так, згідно розділу 5 Договору, орендар взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Як вказано вище, відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції, чинній на час укладення договору про внесення змін до договору оренди) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Таким чином, на момент укладення Договору оренди (в редакції від 15.01.2019), позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря, відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом так і укладеним між сторонами договором оренди
Окрім викладеного, досліджуючи питання порядку отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду, суд вважає за необхідне зазначити, що Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін до договору оренди від 15.01.2019 укладався за спеціальними умовами, що були чинними на момент укладення вказаних Договорів. 
При цьому, Договір оренди та Договір про внесення змін були укладені відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, без проведення конкурсу, що не заперечується та визнається відповідачем.
Таким чином, отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду за договором без проведення аукціону або конкурсу повністю відповідало вимогам чинного на момент укладення відповідного договору законодавства. 
При цьому, як вбачається з листа відповідача, єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень було надання майна в оренду без проведення конкурсу. 
Однак, суд вважає таку відмову неправомірною та такою, що порушує інтереси позивача, оскільки в даному випадку позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря на можливість проведення його поліпшення, а відсутність такої можливості позбавляє його права належним чином використовувати та забезпечувати збереження орендованого майна, що суперечить меті укладеного договору.
Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту суд зазначає, що згідно з частиною 2 статті 4 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Таким чином, за приписами чинного законодавства, основною метою здійснення правосуддя є захист та відновлення порушеного права відповідної особи, яка звернулась до суду із відповідною позовною заявою.
Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Отже засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.
Крім того Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
При цьому, рішення суду само по собі повинне бути не декларативним, а виконуваним, тобто акт правосуддя повинен мати форму реалізації в майбутньому (власне, за наслідками чого і здійснюється відновлення порушених прав).
Отже, оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту в частині визнання права на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, суд зазначає, що даний спосіб захисту є ефективним, виходячи з встановлених судом обставин справи та підстав позову.
При цьому, в контексті спірних правовідносин, з урахуванням встановлених обставин справи, суд вважає, що задовольняючи позов про визнання права позивача на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, суд не підміняє собою орган, уповноважений приймати відповідні рішення.
В даному випадку, суд визнає наявним у позивача право на здійснення невід`ємних поліпшень та констатує незаконність дій відповідача щодо відмови позивачу у проведенні невід`ємних поліпшень з посиланням на ту норму права, яка не може застосовуватись до спірних правовідносин.
Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі статтею 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами 1, 2, 3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").
Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами ("Ван де Гурк проти Нідерландів)".
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті ("Гірвісаарі проти Фінляндії").
Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже, вказані рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у даній справі як джерело права.
Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Суд зазначає, що задоволення позовних вимог у цій справі, забезпечить відновлення порушених прав позивача.
Заперечення відповідача наведені у відзиві на позовну заяву не спростовують вищенаведених встановлених судом обставин.
На підставі вищевикладеного, суд вважає вказані дії відповідача неправомірними, оскільки відповідач по справі, при наданні відмови у проведенні поліпшень, підійшов формально, не взявши до уваги, що проведення таких поліпшень є необхідним для використання орендованого майна.
Відтак, за результатами з`ясування обставин, на які позивач посилається як на підставу позовних вимог, підтверджених тими доказами, які були досліджені судом під час розгляду справи, і з наданням оцінки всім аргументам у їх сукупності та взаємозв`язку, як це передбачено вимогами статтей 75 - 79, 86 ГПК України, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Згідно з частиною 1 статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Нормами пункту 2 частини 1 статті 129 ГПК України, встановлено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відтак, підлягає стягненню з відповідача судовий збір в розмірі 9 984,00 грн.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд 

ВИРІШИВ:
1. Позов задовольнити повністю. 
2. Визнати незаконною та скасувати відмову Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 09.02.2026 № 956-04-498 у наданні Орендному підприємству санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (код ЄДРПОУ 21082717) згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу Санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1. 
3. Визнати право Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (код ЄДРПОУ 21082717) на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (код ЄДРПОУ 21082717) на підставі Договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019 шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)" затвердженою 25.01.2026 наказом №578. 
4. Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надати Орендному підприємству санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (код ЄДРПОУ 21082717) згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (код ЄДРПОУ 21082717) на підставі договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019, шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)" затвердженою 25.01.2026 наказом №578.
4. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33001, Рівненська обл., м. Рівне, вул. Могили Петра, буд. 24, код ЄДРПОУ 42956062) на користь Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого (35310, Рівненська обл., Рівненський р-н, село Жобрин, вул. Лісова,буд. 1, код ЄДРПОУ 21082717) судовий збір в розмірі 9 984,00 (дев`ять тисяч дев`ятсот вісімдесят чотири грн 00 коп.) грн.
5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення через господарський суд, що прийняв рішення або безпосередньо до апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення виготовлено та підписано 19.06.2026.

Суддя А.М. Горплюк