Справа № 145/530/20
Провадження № 22-ц/801/1130/2026
Категорія: 30
Головуючий у суді 1-ї інстанції Копилова Л. В.
Доповідач:Шемета Т. М.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 року	Справа № 145/530/20	м. Вінниця	

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді Шемети Т. М. (суддя - доповідач),
суддів: Ковальчука О. В., Сала Т. Б.
секретар судового засідання Кахно О. А.,
учасники справи: 
позивач, відповідач за зустрічним позовом (особа, яка подала апеляційну скаргу) ОСОБА_1 , 
відповідач ОСОБА_2 ,
відповідач, позивач за зустрічним позовом ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів:
приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Деревянко Вікторія Вікторівна,
приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко Сергій В`ячеславович,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відео конференц зв`язку у залі судових засідань № 4 цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою його представником адвокатом Коваленко Мариною Олександрівною, на рішення Тиврівського районного суду Вінницької області від 18 лютого 2026 року, постановлене у складі судді Копилової Л. В., дата складення повного судового рішення 25 лютого 2026 року, -
в с т а н о в и в :
10.04.2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Деревянко Вікторія Вікторівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко Сергій В`ячеславович, про визнання недійсними довіреності, договору купівлі-продажу житлового будинку, договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішень про державну реєстрацію прав.
На обґрунтування позову посилався на те, що він є власником нерухомого майна, а саме: житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:0044:0178, на якій цей будинок розташований. Ці об`єкти нерухомості він придбав 13 лютого 2015 року у громадянина ОСОБА_4 за нотаріально посвідченими договором купівлі-продажу житлового будинку № 197 від 23 січня 2015 року та договором купівлі-продажу земельної ділянки № 198 від 23 січня 2015 року. 
17 травня 2017 року йому стало відомо про те, що він вже не є власником цього майна, а ним стала відповідачка ОСОБА_3 , яка придбала майно на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку № 579 від 25 квітня 2017 року та договору купівлі-продажу земельної ділянки № 580 від 25 квітня 2017 року. Договори укладені між ОСОБА_2 , яка наче б то діяла від його імені на підставі довіреності та ОСОБА_3 . При укладенні договорів ОСОБА_2 було надано довіреність від 24 квітня 2017 року, посвідчену приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В., яку начеб то він видав на право розпорядження його нерухомим майном на ім`я відповідача ОСОБА_2 .. Однак він таку довіреність не видавав, з ОСОБА_2 не знайомий, наміру відчужувати належне йому майно у нього не було. За даним фактом було порушено кримінальне провадження, в ході якого почеркознавчою експертизою встанволено, що довіреність він не підписував.
Оскільки довіреність та в подальшому укладені з її використанням договори купівлі-продажу нерухомого майна вчинені поза його внутрішньою волею, тому на підставі ст.215 ЦК України вони є недійсними.
З урахуванням наведеного просив суд: 
-визнати недійсною довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В. в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799 від імені ОСОБА_1 на уповноваження ОСОБА_2 представляти його інтереси;
-визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В.В. в реєстрі за № 579 від 25 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;
-визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В.В. в реєстрі за № 580 від 25 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;
-скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_3 , індексний номер 34935928 від 25 квітня 2017 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В.В. щодо реєстрації права власності на житловий будинок загальною площею 305,7 кв. м., житловою площею 76,5 кв.м. з цокольним поверхом та мансардою «А», терасою «а», ганком, колодязем № 1;
-скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_3 , індексний номер 34936054 від 25 квітня 2017 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В.В. щодо реєстрації права власності на земельну ділянку розташовану по АДРЕСА_1 ;
стягнути з відповідачів на його користь понесені судові витрати.
05.08.2021 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічною позовною заявою до ОСОБА_1 про визнання права власності на нерухоме майно.
На обґрунтування зустрічного позову посилалася на те, що з 1980 року вона перебувала у зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_5 до 2000 року. 23 січня 2015 року її колишній чоловік ОСОБА_5 придбав у громадянина ОСОБА_4 нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 0524585600:02:0044:0178, однак придбане нерухоме майно не захотів оформляти на своє імя, а оформив на сина свого друга - відповідача ОСОБА_1 .. 
За домовленістю між її чоловіком та відповідачем, останній мав передати житловий будинок і земельну ділянку їх доньці ОСОБА_6 , всі про це знали, в будинку до своєї смерті проживав її колишній чоловік, якого знайшли застреленим у будинку в грудні 2016 року. Після цього донька намагалася врегулювати майнові питання з ОСОБА_1 , він дав нотаріально посвідчені довіреності на ім`я доньки та на ім`я колишнього чоловіка доньки ОСОБА_7 , якими уповноважив зазначених осіб виконувати всі повноваження від його імені щодо житлового будинку і земельної ділянки. Через те, що ОСОБА_1 , за його словами не міг бути присутнім під час укладення договорів купівлі-продажу, він запропонував видати довіреність на довірену особу сім`ї, якою стала ОСОБА_2 та 24 квітня 2015 року видав нотаріально посвідчену довіреність. Оскільки донька була в Чехії, то саме вона, ОСОБА_3 , виступила стороною оспорюваних Договорів. 25 квітня 2017 року між нею та відповідачем, від імені та в інтересах якого діяла ОСОБА_2 , було укладено Попередній договір, за п.1 якого сторони зобов`язалися не пізніше 16:00 год. 25 квітня 2017 року укласти договір купівлі-продажу спірного житлового будинку одночасно з укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки. На виконання умов Попереднього договору цього ж дня між нею та ОСОБА_2 укладено Договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчені нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В. за реєстровими номера 579 та 580. ЇЇ, ОСОБА_8 , право власності на спірний жилий будинок і земельну ділянку було зареєстровано цим же приватним нотаріусом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 квітня 2017 року за номерами 34935928 та 34936054. Після укладення Договорів вона як власник почала здійснювати необхідні витрати по утриманню належного їй майна. 
Подання первісного позову ОСОБА_1 свідчить про те, що набуте нею право власності ним оспорюється, а тому на підставі ст.392 ЦК України просила суд визнати за нею право власності на: 
-житловий будинок АДРЕСА_2 , опис об`єкта: будинок з цокольним поверхом та мансардою А, терасою а, ганок, колодязь -1;
-земельну ділянку площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:0044:0178, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибну ділянку), розташовану по АДРЕСА_1 .
Рішенням Тиврівського районного суду Вінницької області від 18 лютого 2026 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_9 задоволено: 
-визнано за ОСОБА_3 право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 , опис об`єкта: будинок з цокольним поверхом та мансардою А, терасою а, ганок, колодязь -1 та на земельну ділянку площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:0044:0178, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибну ділянку), розташовану по АДРЕСА_1 ;
- стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судовий збір в сумі 11 350 (одинадцять тисяч триста п`ятдесят) гривень та витрати за проведення дослідження з аналізу висновку експерта в сумі 15 000 (п`ятнадцять тисяч) гривень.
Відмовляючи в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції зазначив, що хоча висновок, підготовлений у рамках кримінального провадження особою, яка є атестованим судовим експертом, відповідає положенням статті 102 ЦПК України та є допустимим доказом у цивільній справі, однак суд не може встановлювати обставини справи на підставі копії висновку експертизи, проведеної у кримінальному провадженні, засвідченою неуповноваженою особою, відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі № 918/204/18.
ОСОБА_1 надано фотокопію висновку експерта у кримінальному провадженні, яку суд вважає сумнівним доказом, оскільки така копія не завірена належним чином уповноваженою особою, містить суперечливі відомості щодо номеру житлового будинку як АДРЕСА_1 , хоча фактично номер спірного будинку АДРЕСА_1 , та зазначення району Таврійського, а не Тиврівського. З цих підстав суд відхилив надану позивачем фотокопію висновку експерта у кримінальному провадженні як доказ на підтвердження вимог позивача у даній цивільній справі.
На спростування вказаного доказу відповідачкою ОСОБА_3 надано суду висновок фахівця Київської незалежної судово-експертної установи № 3088 від 02 березня 2021 року ОСОБА_10 за результатами дослідження Висновку експерта № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року експертно-криміналістичного центру МВС України Овечко І.В., згідно якого проведеним аналізом встановлено, що вищевказаний висновок експерта у кримінальному провадженні не відповідає принципам об`єктивності, всебічності та повноти дослідження, вимогам методик з почеркознавчої експертизи та законодавству, що регламентує провадження експертиз та досліджень. Зроблені експертом категоричні негативні висновки не обґрунтовані, не об`єктивні, не переконливі і викликають сумнів в їх правильності, що дає підставу для заяви клопотання про призначення повторної експертизи (а.с.109-115 том 2).
Суд зазначив, що вказаний висновок фахівця, по суті, є рецензією висновку експерта, отриманого в межах кримінального провадження, оцінкою висновку експерта іншими спеціалістами, зауважив, що рецензування висновків експерта не є процесуально дією і складений за його результатами документ не має доказового значення, не є тим засобом, який спростовує висновок експертизи, оскільки інститут рецензування висновків судових експертів - це форма внутрішньовідомчого контролю за якістю експертної роботи, а отже не підтверджує наявності нових обставин у цій справі.
Проте ні позивач ОСОБА_1 , ні його представники на розгляд справи до суду протягом майже 6 років не з`являлися, клопотань про призначення експертиз у даній справі не заявляли, інших належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів, що підтверджували б недійсність довіреності та укладених на її підставі договорів купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки позивачем не надано.
Надані позивачем ОСОБА_1 копії журналу обліку входу-виходу з приміщення в АДРЕСА_3 працівників апарату Національної акціонерної компанії «Нафтогаз України» від 24 квітня 2017 року, відповідно до яких він нібито у день оформлення довіреності знаходився на робочому місці у Києві, є неякісними, не завірені належним чином, не підтверджують доводи позивача, тому не впливають на висновки суду та ухвалене рішення.
Тому суд виснував про відмову у задоволенні первісного позову.
Задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_3 , суд дійшов висновку про те, що ОСОБА_3 сукупністю належних, допустимих, достатніх та достовірних доказів (показаннями свідків, договорами купівлі-продажу) підтвердила своє право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 , опис об`єкта: будинок з цокольним поверхом та мансардою А, терасою а, ганок, колодязь -1 та земельну ділянку площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:0044:0178, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибну ділянку), розташовану за цією ж адресою. 
Водночас її право власності оспорюється і не визнається ОСОБА_1 , тому суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання права власності за нею в судовому порядку, обраний ОСОБА_3 спосіб захисту права відповідає вимогам закону та змісту правовідносин.
Не погодившись з прийнятим рішенням, 26.03.2026 року ОСОБА_1 , діючи через свого представника адвоката Коваленко М. О., подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги первісного позову ОСОБА_1 та відмовити ОСОБА_3 в задоволенні зустрічного позову.
Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:
-суд безпідставно не взяв до уваги висновок почеркознавчої експертизи, отриманий в кримінальному провадженні, вказавши що він не засвідчений належним чином. Однак копія висновку отримана з матеріалів кримінального провадження, засвідчена адвокатом Брулем А. С., який наділений такими повноваженнями статтею 20 ЗУ «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» та є представником ОСОБА_1 як потерпілого в кримінальному провадженні. Наразі представником первісного позивача зроблено адвокатський запит на отримання копії експертного висновку та буде надано до суду апеляційної інстанції;
-також суд безпідставно не взяв до уваги копію журналу обліку входу/виходу з приміщення НАК «Нафтогаз України», де працює первісний позивач, та яким підтверджується те, що в день видачі довіреності 24 квітня 2017 року він був в м. Києві, а довіреність була посвідчена в м. Дніпрі.
-Відтак довіреність видана від імені ОСОБА_1 на ім`я ОСОБА_2 є недійсною, як і укладені в подальшому з її використанням договори купівлі-продажу будинку та земельної ділянки.
- В своєму рішенні суд зазначив неправдиві відомості щодо неявки в судові засідання первісного позивача ОСОБА_1 та його представника: за більш ніж п`ять років (з 07.08.202 року по 10.05.2025 року) у справі відбулось одне судове засідання 01 червня 2023 року, в якому було винесено ухвалу про закриття підготовчого судового засідання. Інші судові засідання з різних причин, незалежних від волі сторін, відкладалися. Ухвалою суду від 30.12.205 року представнику ОСОБА_1 адвокату Коваленко М. було забезпечено участь в судовому засіданні 13 січня 2026 року в режимі відео конференц зв`язку, проте допущено до засідання не було. Вона написала заяву про участь в режимі ВКЗ в судовому засіданні 18.02.2026 року, проте таке клопотання розглянуто не було, вона намагалась зв`язатися з судом, проте секретар її в телефонній розмові повідомила, що немає технічної можливості приєднати її до відеоконференції. В цьому судовому засіданні суд виніс рішення та ще й не взяв до уваги докази, надані первісним позивачем.
23.04.2026 року до Вінницького апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника відповідачки за первісним позовом, позивачки за зустрічним позовом ОСОБА_3 адвоката Поліщук С. Ю., в якому просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Основними доводами відзиву є те, що представник первісного позивача зазначає неправдиві відомості про те, що суд не забезпечив її участь в судовому засіданні, саме вона не виходила на зв`язок, а 03.10.2025 року нею була подана заява про розгляд справи у відсутність первісного позивача та його представника на підставі наявних у справі матеріалів.
Суд першої інстанції вірно оцінив надану ОСОБА_1 з кримінального провадження копію висновку експерта, висновок містить описки, у самому висновку немає вказівки, що він наданий для суду. Також зауважує, що кримінальне провадження № 12017100060002351 від 24.05.2017 року ініційоване ОСОБА_1 за ч. 4 ст. 190 КК України (шахрайство), об`єктивна сторона якого полягає у тому, що власник добровільно передає майно іншій особі, що підтверджуєте, що ОСОБА_1 передав майно добровільно. Натомість позивачкою за зустрічним позовом ОСОБА_3 було надано суду Висновок фахівця Київської незалежної судово-експертної установи, яким було встановлено, що висновок експерта у кримінальному провадженні не обґрунтований, необ`єктивний і викликає сумнів в його правильності. І хоча суд вказав, що це фактично рецензія, з чим ОСОБА_3 не погоджується, проте ним спростовується наданий первісним позивачем експертний висновок. Просить не брати до уваги докази, які сторона первісного позивача намагається долучити до справи, вибавляючи помилку, допущену при розгляді справи в суді першої інстанції.
Суд першої інстанції вірно в сукупності оцінив надані позивачкою за зустрічним позовом докази, врахував обставини набуття у власність будинку та земельної ділянки, а тому вірно задовольнив зустрічний позов. Апеляційна скарга не містить доводів на спростування такого висновку суду.
В судовому засіданні апеляційного суду представник ОСОБА_1 адвокат Коваленко М. О. підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити. Відповідач, позивач за зустрічним позовом ОСОБА_3 та її представник адвокат Поліщук С. Ю. заперечили проти доводів апеляційної скарги, підтримали викладене у відзиві.
Відповідачка ОСОБА_2 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів за первісним позовом приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Деревянко В. В. та приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко С. В. в судове засідання не з`явилися, про день та час судового розгляду повідомлені належним чином.
Частинами 1, 2 статті 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до висновку, що рішення не відповідає вказаним вимогам закону.
По справі встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини:
- 23 січня 2015 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 (а.с.15-16 том 1);
- 23 січня 2015 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.17-18 том 1);
- 24 квітня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко С. В. посвідчено видану від імені ОСОБА_1 довіреність, зареєстровану в реєстрі за № 341, бланк НВО № 106799, відповідно до якої ОСОБА_1 уповноважив громадянку ОСОБА_2 представляти його інтереси, подавати і отримувати будь-які документи на будь-яких підприємствах, установах, організаціях, незалежно від організаційно-правової форми, підпорядкування та форм власності, в органах нотаріату (у приватних нотаріусів та/або в державних нотаріальних конторах) з усіх без винятку питань, з питань представництва його інтересів як власника нерухомого майна, а саме - житлового будинку АДРЕСА_2 та земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.23-24 том 1).
- 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діє ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, укладено Попередній договір, за яким сторони зобов`язалися не пізніше 16 год.00 хв. цього ж дня на умовах і в порядку встановлених в цьому Договорі, укласти договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_4 , одночасно з укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за цією ж адресою (а.с.161-162 том 2).
- 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діє ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 (а.с.19-20 том 1).
- 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діє ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.21-22 том1).
- з інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що станом на 14 червня 2017 року, власником житлового будинку АДРЕСА_2 та земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за цією ж адресою є ОСОБА_3 (а.с.37-51, т1).
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.
Тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.
Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.
З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.
Водночас укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 виснувала наступне:
«115. Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).
116. Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
117. Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.
118. Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.»
Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Представництво характеризується такими ознаками: цивільні права та обов`язки належать одній особі, а здійснюються безпосередньо іншою; представник вчиняє певні юридичні дії (вчинення виключно фактичних (не юридичних) дій представництвом не охоплюється); представник діє не від свого імені, а від імені іншої особи; представник діє виключно в межах наданих йому повноважень; правові наслідки настають не для представника, а для особи, яку він представляє.
Згідно з частинами першою, третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин (частина 1 статті 662 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
В справі що розглядається 24 квітня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко С. В. було посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 341, бланк НВО № 106799, довіреність, видану від імені ОСОБА_1 , відповідно до якої він уповноважив громадянку ОСОБА_2 представляти його інтереси, подавати і отримувати будь-які документи на будь-яких підприємствах, установах, організаціях, незалежно від організаційно-правової форми, підпорядкування та форм власності, в органах нотаріату (у приватних нотаріусів та/або в державних нотаріальних конторах) з усіх без винятку питань, з питань представництва його інтересів як власника нерухомого майна, а саме - житлового будинку АДРЕСА_2 та земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.23-24 том № І).
За заявою ОСОБА_1 було відкрито кримінальне провадження № 12017100060002351 по факту того, що 25 березня 2017 року невстановлена особа шахрайським шляхом заволоділа нерухомим майном, а саме- житловим будинком АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 .
В рамках кримінального провадження № 12017100060002351 було проведено почеркознавчу експертизу та з наданого позивачем ОСОБА_1 . Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи вбачається, що підпис в графі «ПІДПИС» в довіреності, зареєстрованій в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. Рукописний запис « ОСОБА_1 » в графі «ПІДПИС» в цій же довіреності виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (а.с.26-36 том 1).
Оцінюючи наданий доказ, суд першої інстанції вважав, що він є сумнівним, оскільки фотокопія Висновку не завірена належним чином уповноваженою особою, містить суперечливі відомості щодо номеру житлового будинку як АДРЕСА_1 , хоча фактично номер спірного будинку АДРЕСА_1 , та зазначення району Таврійського, а не Тиврівського. З цих підстав суд відхилив надану позивачем фотокопію висновку експерта у кримінальному провадженні як доказ на підтвердження вимог позивача у даній цивільній справі, а також взяв до уваги наданий відповідачкою ОСОБА_3 висновок фахівця Київської незалежної судово-експертної установи № 3088 від 02 березня 2021 року ОСОБА_10 за результатами дослідження Висновку експерта № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року експертно-криміналістичного центру МВС України Овечко І. В., згідно якого «проведеним аналізом встановлено, що вищевказаний висновок експерта у кримінальному провадженні не відповідає принципам об`єктивності, всебічності та повноти дослідження, вимогам методик з почеркознавчої експертизи та законодавству, що регламентує провадження експертиз та досліджень. Зроблені експертом категоричні негативні висновки не обґрунтовані, не об`єктивні, не переконливі і викликають сумнів в їх правильності, що дає підставу для заяви клопотання про призначення повторної експертизи» (а.с.109-115 том № ІІ).
Апеляційний суд виснує, що така оцінка судом доказу: Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи вбачається, отриманого в межах кримінального провадження, є невірною.
Насамперед слід зазначити, що копія Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи (кожна його сторінка) засвідчена адвокатом Бруль А. С., адвокатське свідоцтво № 4723, а тому твердження суду про те, що висновок не засвідчений повноважною особою, - є надуманим, адже не існує закріплених правил посвідчення копій документів, отриманих з кримінального провадження, а відповідно до частини першої статті 20 Закону України "Про адвокатуру і адвокатську діяльність" під час здійснення адвокатської діяльності адвокат має право вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, правилами адвокатської етики та договором про надання правової допомоги, необхідні для належного виконання договору про надання правової допомоги, зокрема посвідчувати копії документів у справах, які він веде, крім випадків, якщо законом установлено інший обов`язковий спосіб посвідчення копій документів. 
Дійсно адвокат Бруль А. С., який посвідчив копію Висновку, не вів цю цивільну справу, проте суд першої інстанції, в порушення вимог статті 95 ЦПК України не дослідив належним чином вказаний доказ.
Відповідно до частини другої, шостої статті 95 ЦПК України письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом. Якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу.
Якщо оригінал письмового доказу не подано, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.
На підтвердження заявлених позовних вимог ОСОБА_1 надав копію Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи, отриманого в межах кримінального провадження.
З огляду на частину шосту статті 95 ЦПК України єдиним належним доказом достовірності наданих копій могло бути лише дослідження оригіналу цього Висновку, зокрема за ініціативою суду.
КЦС ВС в постанові від 23 грудня 2020 року у справі № 757/28231/13-ц акцентував на такому: «Належним чином дослідити поданий стороною доказ ,…, перевірити його, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а у випадку незгоди з ним повністю чи частково - зазначити правові аргументи на його спростування, це процесуальний обов`язок суду».
Отже, в справі що розглядається, суд першої інстанції, якщо в нього виникли сумніви щодо достовірності наданої позивачем за первісним позовом копії Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи, отриманого в межах кримінального провадження, зобов`язаний був витребувати оригінал цього доказу.
Дійсно в описовій частині Висновку № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи містяться відомості щодо номеру житлового будинку як АДРЕСА_1 , хоча фактично номер спірного будинку АДРЕСА_1 , та зазначено район Таврійський, а не Тиврівський.
Однак, по-перше, це відомості, отримані експертом з постанови про призначення експертизи, по-друге, це є явно описки, а по-третє, об`єктом дослідження експерта була Довіреність від 24.04.2017 року, що зареєстрована в реєстрі за № 341, бланк НВО № 106799, завірена приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В., а тому наявність таких описок жодним чином не нівелює чи ставить під сумнів зроблені експертом висновки за результати проведеної експертизи.
Відтак апеляційний суд виснує, що Висновок № 8-4/1489 від 25 вересня 2017 року почеркознавчої експертизи, отриманий в межах кримінального провадження (фотокопія якого знаходиться на а. с. 26-37, т.1, - є належним, допустимим та достовірним доказом. Цим Висновком достовірно встановлено, що підпис в графі «ПІДПИС» в довіреності, зареєстрованій в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою; рукописний запис « ОСОБА_1 » в графі «ПІДПИС» в цій же довіреності виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.
Отже, не підписання ОСОБА_1 цієї довіреності свідчить про відсутність у нього волевиявлення на укладення такого одностороннього правочину, а тому довіреність, зареєстрована в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799, посвідчена приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В., - є неукладеною (див. пункти 115-118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27листопада 2024 року у справі № 204/8017/17), а тому слід відмовити в задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання її недійсною.
Щодо вимог про визнання недійсним договорів та скасування державної реєстрації 
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Отже, головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.
Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
В справі що розглядається 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діяла ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, було укладено Попередній договір, за яким сторони зобов`язалися не пізніше 16 год.00 хв. цього ж дня на умовах і в порядку встановлених в цьому Договорі, укласти договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_4 , одночасно з укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за цією ж адресою (а.с.161-162 том №ІІ).
25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діє ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 (а.с.19-20 том № І).
25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від імені якого та на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., діє ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Як встановлено апеляційним судом, довіреність, зареєстрована в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799, посвідчена приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В., видана від імені ОСОБА_1 , - є неукладеною, оскільки він таку довіреність не видавав, що підтверджено відсутністю його підпису на довіреності.
Отже, ОСОБА_2 , яка з використанням цієї довіреності виступила від імені ОСОБА_1 при укладенні договорів купівлі- продажу житлового будинку АДРЕСА_2 та купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , - не мала повноважень на їх укладення, а тому вони підлягають визнанню недійсними.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав)- це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної вище норми права державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Зазначене узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, провадження № 12-234гс18, та Верховного Суду, викладеними у постанові від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18.
Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. 
З огляду на викладене, рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного права. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно задовольняти вимогу про скасування державної реєстрації прав, що призведе до відновлення прав законного власника. 
Оскільки право власності за ОСОБА_3 на житловий будинок АДРЕСА_2 та на земельну ділянку площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , - зареєстровано на підставі недійсних правочинів, відтак підлягає скасуванню державна реєстрація такого її права, що призведе до відновлення законних прав ОСОБА_1 .
Відтак апеляційний суд виснує, що позов ОСОБА_1 підлягає до частково задоволення: слід визнати недійсними:
- договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці площею 0,1543 га (кадастровий номер 0524585600:02:004:0178), укладений 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 , від іменні якого діяла ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В, зареєстрований в реєстрі за № 579;
- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (сім літера «а»), цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель, укладений 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від іменні якого діяла ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В, зареєстрований в реєстрі за № 580;
- скасувати зареєстроване на підставі цих договорів право власності ОСОБА_3 ..
Слід відмовити в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсною довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В. в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799 від імені ОСОБА_1 на уповноваження ОСОБА_2 представляти його інтереси, - з тих підстав, що такий односторонній правочин є неукладеним.
Щодо зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , то він до задоволення не підлягає, оскільки вона набула право власності на будинок і земельну ділянку, які є об`єктом спору у цій справі, на підставі недійсних правочинів.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Відтак апеляційний суд не дає оцінки іншим доводам учасників справи.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги. 
Відповідно до пункту 2 частини1 статті 374ЦПК України, апеляційний суд за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення та ухвалити нове. 
Підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права (частина 1 статті 376 ЦПК України).
Зважаючи на надану оцінку доводам учасників справи та висновкам суду першої інстанції, апеляційний суд вважає доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 обґрунтованими, а рішення суду першої інстанції є таким, що постановлене без повного з`ясування обставин справи, за невірної оцінки доказів, покладення в основу судового рішення обставин, які не відповідають фактичному стану речей, що призвело до невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи та невірного застосування норм матеріального права, які регулюють дані правовідносини.
Тому рішення Тиврівського районного суду Вінницької області від 18 лютого 2026 року слід скасувати з постановленням нового: про часткове задоволення первісного позову ОСОБА_1 та про відмову в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 .
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Позивач за первісним позовом , відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 поніс витрати по сплаті судова збору за подання позову в розмірі 3 842 грн (а. с. 52, т.1) та 22 788 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги (а. с. 201, 232 т. 4), а всього 26 630 грн.
Оскільки позов підлягає до задоволення, то понесені ним судові витрати слід стягнути в рівних частках з відповідача ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , тобто по 13 315 гривень з кожної. Витрати позивачки за зустрічним позовом ОСОБА_3 слід залишити за нею.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 374, 375, 367, 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,-
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану його представником адвокатом Коваленко Мариною Олександрівною, задовольнити.
Рішення Тиврівського районного суду Вінницької області від 18 лютого 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці площею 0,1543 га (кадастровий номер 0524585600:02:004:0178), укладений 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від іменні якого діяла ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В, зареєстрований в реєстрі за № 579.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (сім літера «а»), цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель, укладений 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 від іменні якого діяла ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В, зареєстрований в реєстрі за № 580.
Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 , вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В. 25 квітня 2017 року, індексний номер: 34935928 про право власності на житловий будинок АДРЕСА_6, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:310052105245.
Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 , вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дерев`янко В. В. 25 квітня 2017 року індексний номер: 34936054 про право власності на земельну ділянку, площею 0,1543 га, кадастровий номер 0524585600:02:004:0178, розташовану АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 309952205245.
Відмовити в задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсною довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С. В. в реєстрі за № 341 від 24 квітня 2017 року, бланк НВО № 106799 від імені ОСОБА_1 на уповноваження ОСОБА_2 представляти його інтереси.
Відмовити в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання права власності.
Стягнути з  ОСОБА_3 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 по 13 315 (тринадцять тисяч триста п`ятнадцять ) гривень з кожної у відшкодування понесених ним судових витрат по сплаті судового збору.
Повне судове рішення складено 16 червня 2026 року.

Головуюча Т. М. Шемета

Судді: О. В. Ковальчук

Т. Б. Сало