ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

17 червня 2026 року
м. Київ

справа № 522/4235/20

провадження № 61-9093св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Одеська міська рада, виконавчий комітет Одеської міської ради,
треті особи: Департамент комунальної власності Одеської міської ради, ОСОБА_2 , Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, до якої приєдналася Одеська міська рада, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 травня 2021 року у складі судді Домусчі Л. В. та постанову Одеського апеляційного суду від 12 червня 2025 року у складі колегії суддів: Драгомерецького М. М., Сегеди С. М., Громіка Р. Д.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, треті особи: Департамент комунальної власності Одеської міської ради, ОСОБА_2 , про визнання незаконним та скасування рішення виконкому, визнання недійсним свідоцтва про право власності, скасування державної реєстрації права власності.

Позовна заява мотивована тим, що він є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 17 червня 2011 року з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . 
Позивач вказував, що у цьому будинку знаходиться підвальне приміщення, загальною площею 93,4 кв. м, з окремим входом. У цьому підвальному приміщенні знаходяться труби, вузли управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації, лічильники та інше обладнання, без якого неможлива експлуатація будинку. Ключі від підвального приміщення, як прийнято зазвичай у багатьох будинках, знаходяться в одній із квартир цього будинку. Отримати доступ до цього приміщення представники комунальних служб та мешканці будинку можуть у будь-який час через відповідальну за ключ особу. 
У липні 2017 року він не зміг потрапити до цього підвалу для того, щоб оцінити технічний стан каналізаційної труби та здійснити підрахунок коштів на ремонт або заміну у зв`язку з тим, що вказане підвальне приміщення знаходилось у оренді ОСОБА_2 за договором оренди, який, як з`ясувалося, був укладений з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та станом на час з`ясування обставин є дійсним. Йому стало відомо, що виконавчий комітет Одеської міської ради прийняв рішення від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» та Комунальному підприємству «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» було доручено провести технічну інвентаризацію об`єктів нежитлового фонду комунальної власності згідно з переліком оформити і видати Одеській міській раді свідоцтва про право власності на зазначені у переліку об`єкти та зареєструвати їх за Одеською міською радою. До переліку цих об`єктів (пункт 3 Переліку) увійшло приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, що розташоване на АДРЕСА_2 .
Позивач вважав, що до прийняття виконавчим комітетом Одеської міської ради рішення від 13 грудня 2012 року № 423 приміщення підвалу на підставі закону належали на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир у вказаному будинку, тому що належать до допоміжних приміщень. 
Вказував, що згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи № 18-02, проведеної у межах цивільної справи № 522/20219/17, у підвальному приміщенні № 502 площею 93,4 кв. м., яке розташоване в будинку АДРЕСА_3 та належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 26 грудня 2012 року виявлено інженерні комунікації (запірна арматура мереж водопостачання та опалення) необхідні для обслуговування житлового будинку. На підставі цього, згідно з додатком Б ДБН В. 2.2-15-2005 «Будівлі і споруди. Житлові будівлі. Основні положення» можливо зробити висновок, що приміщення підвального поверху за адресою: АДРЕСА_2 відносяться до допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації цього будинку і побутового обслуговування жителів цього будинку. Підвальне приміщення № 502, площею 93,4 кв. м, не належить до нежитлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна».

Ураховуючи наведене, уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив суд: 
- визнати поважними причини пропуску ним позовної давності для захисту його порушеного права та поновити строк на оскарження рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» в частині внесення до переліку об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за територіальною громадою міста Одеси, приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 ; визнання недійсним свідоцтва про право власності від 26 грудня 2012 року серії НОМЕР_1 на вказані нежитлові приміщення підвалу № 502, видане на підставі згаданого рішення; 
- визнати незаконним і скасувати рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності за територіальною громадою м. Одеси» в частині внесення до переліку об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за територіальною громадою міста Одеси, приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 ; 
- визнати недійсним свідоцтво про право власності від 26 грудня 2012 року серії НОМЕР_1 на нежитлові приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси».

Протокольною ухвалою суду Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2020 року залучено як третю особу на стороні відповідача без самостійних вимог щодо предмета спору - Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 травня 2021 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 12 червня 2025 року, визнано поважними причини пропуску строків позовної давності та поновлено ОСОБА_1 строк на подання позову.
Позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано незаконним та скасовано рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» у частині внесення до переліку об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за територіальною громадою м. Одеси приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, розташоване за адресою АДРЕСА_2 .
Визнано недійсним свідоцтва про право власності від 26 грудня 2012 року серії НОМЕР_1 на нежитлові приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, розташовані за адресою АДРЕСА_2 , видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси».
Скасовано реєстрацію права власності за територіальною громадою м. Одеси (Одеська міська рада) на нежитлові приміщення підвалу № 502, загальною площею 93,4 кв. м, розташовані за адресою АДРЕСА_2 ; реєстраційний номер майна: 38893664, з одночасним припиненням речового права Одеської міської ради.

Судові рішення мотивовані тим, що оспорюване рішення органу місцевого самоврядування прийняте всупереч Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки не було враховано інтереси позивача як співвласника квартири у будинку АДРЕСА_2 при передачі приміщень підвалу у власність територіальної громади, з огляду на те, що ці приміщення належать до допоміжних і фактично перебувають у власності всіх мешканців будинку. Вказане, зокрема, підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи від 11 січня 2019 року № 18-02, наданим у межах цивільної справи № 522/20219/17.
Позовні вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності територіальної громади на нежитлові приміщення підвалу та скасування на них реєстрації права власності є похідними вимогами від вимог про визнання незаконним оспорюваного рішення органу місцевого самоврядування, тому підлягають задоволенню.
Суди виходили з поважності пропуску позивачем позовної давності, оскільки у порушення вимог законодавства, рішення від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м Одеси» не було доведено до громадян у порядку, передбаченому законодавством. Позивач дізнався про порушення свого права у липні 2017 року, а до цього він безперешкодно потрапляв у приміщення підвалу та не знав, що власником цього підвалу є Одеська міська рада, що не спростовано відповідачами. 

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у липні 2025 року до Верховного Суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради, до якої приєдналася Одеська міська рада, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 травня 2021 року й постанову Одеського апеляційного суду від 12 червня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга мотивована тим, що суди не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, дійшли помилкових висновків про те, що спірне підвальне приміщення відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, оскільки, на думка заявника, позивач цього не довів. Вважає, що Одеська міська рада володіла спірним приміщенням у законному порядку.
Позивач не довів своє право звертатися із цим позовом одноосібно, від імені всіх співвласників квартири, частиною якої він володіє, а також інших власників квартир у будинку.
Вважає, що позивачем пропущено строк позовної давності, оскільки оспорюване рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради було прийнято 13 грудня 2012 року, а позов пред`явлено лише 27 жовтня 2017 року. Оспорюване рішення було розміщено на веб-сайті Одеської міської ради, а відтак доведено до відома зацікавлених осіб, зокрема й позивача.
Висновок експерта від 19 листопада № 18-02, відповідно до якого було встановлено, що спірне приміщення відноситься до допоміжних, вважає помилковим та таким, що суди не повинні були брати до уваги.
У заяві про приєднання до касаційної скарги Одеська міська рада вказує на те, що викладені Департаментом комунальної власності Одеської міської ради у скарзі доводи є обґрунтованими, міська рада погоджується з ними, а позовні вимоги ОСОБА_1 є безпідставними.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У жовтні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Стеблинська О. А., подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що викладені в ній доводи є безпідставними, не спростовують правильність ухвалених судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, встановлених ними обставин, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 03 вересня 2025 року, після усунення недоліків касаційної скарги, відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції. 

19 вересня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 13 жовтня 2025 року прийнято заяву Одеської міської ради про приєднання до касаційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою Верховного Суду від 29 травня 2026 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

25 листопада 1991 року Одеська обласна рада народних депутатів прийняла рішення № 266-ХХ1 «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області», яким був затверджений перелік державного майна, що передається у власність обласної Ради народних депутатів, міст обласного підпорядкування та районів області та затвердила перелік державного майна, яке передається у власність міст обласного підпорядкування (додаток № 2 до рішення), відповідно до якого до комунальної власності територіальної громади м. Одеса передано певне нерухоме майно, перелічене у додатку № 2 (м. Одеса).

18 лютого 1992 року відповідно до акту приймання-передачі державного майна в комунальну власність м. Одеси по галузі житлово-комунального господарства, складеного на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 05 листопада 1991 року № 311 та рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25 листопада 1991 року № 266-ХХІ, обласне управління житлово-комунального господарства передало, а управління житлово-комунального господарства м. Одеси прийняло державне майно.

На реалізацію та виконання вищезазначених постанови Кабінету Міністрів України та рішення Одеської обласної ради Виконавчим комітетом Одеською міською радою прийнято рішення від 13 грудня 2012 року № 423 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності за територіальною громадою м. Одеси».

Відповідно до пункту 1 рішення № 423 затверджено перелік об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за територіальною громадою м. Одеси.
Згідно із пунктами 3, 4 рішення № 423 Виконавчим комітетом Одеської міської ради зобов`язано КП «ОМБТІ та РОН» провести технічну інвентаризацію та зареєструвати за Одеською міською радою, а також оформити та видати їй свідоцтво про право власності, зокрема, на об`єкт - підвальне приміщення № 502, площею 93,4 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

На підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 13 грудня 2012 року № 423 та технічного паспорту, виготовленого 22 червня 2012 року, Одеською міською радою 26 грудня 2012 року було оформлено та видано свідоцтво про право власності серії НОМЕР_1 на нежитлове приміщення підвалу № 502, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , згідно з яким останнє належать територіальній громаді м. Одеса в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності і які в цілому складаються з нежилих приміщень підвалу, загальною площею 93,4 кв. м.

Згідно з договором оренди нежилого приміщення від 08 жовтня 2012 року № 4/5, укладеним між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою - підприємцем (далі - ФОП) ОСОБА_2 , вказане приміщення підвалу було передано в орендне користування останньому строком до 03 вересня 2015 року.

ОСОБА_1 згідно з договором купівлі-продажу від 17 червня 2011 року № 4302 є власником квартири АДРЕСА_1 . 

2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України. 

Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права 
та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права 
без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18, від 12 березня 2019 року у справі  № 911/3594/17 та Верховного Суду від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20, від 22 березня 2023 року у справі № 916/2467/21, від 09 жовтня 2024 року у справі № 917/133/22, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, до якої приєдналася Одеська міська рада, підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників.

Згідно із частиною другою статті 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників не житлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), що вказує на віднесення підвалу саме до допоміжних приміщень та підтверджує факт переходу у власність мешканців (власників) квартир будинку.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 1-2/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_5 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) співвласники багатоквартирного будинку є співвласниками його допоміжних приміщень (горища, підвалу та ін.). Пункт 1.1. резолютивної частини даного рішення проголошує, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, комори, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією (набуття права власності) ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення будь-яких додаткових дій.

У пункті 1.2. вказаного Рішення вказано, що власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції чинній на дату про проведення державної реєстрації речових прав - 25 червня 2013 року, (далі - Закон № 1952-IV), визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Гарантування державою об`єктивності, достовірності, повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження й обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав є загальними засадами цієї реєстрації (пункт 1 частини першої статті 3 Закону № 1952-IV).

У пунктах 1 та 2 частини третьої статті 10 Закону №1952-IV зазначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах, та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (стаття 11 Закону № 1952-IV).

Відповідно до частини другої статті 12 Закону №1952-IV записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Згідно із частиною другою статті 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом. Відповідальність за відповідність електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, оригіналам таких документів у паперовій формі у разі подання заяви в електронній формі несе особа, яка виготовила електронні копії документів.

Частиною третьою статті 26 Закону № 1952-IV передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема, інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

За змістом статті 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Непорушність права власності закріплено і у статті 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Частиною першою статті 369 ЦК України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

У статті 1 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон № 280/97-ВР) зазначено, що право комунальної власності - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах належним їй майном як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Згідно із частиною третьою статті 16 указаного Закону матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

За змістом статті 30 Закону № 280/97-ВР до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить, зокрема, вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності.

Частиною першою статті 60 Закону № 280/97-ВР встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Частинами п`ятою та восьмою цієї статті визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Згідно із пунктами 5, 6 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Отже у багатоквартирних жилих будинках можуть розміщуватись як допоміжні приміщення, так і інші приміщення, які не є допоміжними, а є нежилими приміщеннями, призначеними для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, в жилий фонд не входять (частина 3 статті 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх жителями право власності у останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень.

Для з`ясування обставин, що мають значення для справи, зокрема, встановлення технічних характеристик спірних приміщень для можливості їх віднесення до категорії допоміжних або нежитлових, суди попередніх інстанцій врахували висновок судової будівельно-технічної експертизи від 11 січня 2019 року № 18-02, наданий у межах цивільної справи № 522/20219/17 за позовом ОСОБА_1 до Одеської міської ради, треті особи без самостійних вимог щодо предмета спору: Виконавчий комітет Одеської міської ради, Департамент комунальної власності Одеської міської ради, про витребування нежитлового приміщення підвалу, визнання незаконним та скасування рішення виконавчого комітету Одеської міської ради, визнання недійсним свідоцтва про право власності та скасування державної реєстрації права власності (оглянутої в судовому засіданні), тобто між тими самими сторонами щодо того ж предмету спору та згідно якого зазначено, що у результаті проведеного обстеження встановлено, що у підвальному приміщенні № 502, площею 93,4 кв. м, яке розташоване у будинку АДРЕСА_2 та належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності від 26 грудня 2012 року серії НОМЕР_1 , виявлено інженерні комунікації (запірна арматура мереж водопостачання та опалення) необхідні для обслуговування житлового будинку. Згідно з додатком Б ДБН В. 2.2-15-2005 «Будівлі і споруди. Житлові будівлі. Основні положення» можливо зробити висновок, що приміщення підвального поверху за адресою: АДРЕСА_2 відносяться до допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації цього будинку і побутового обслуговування жителів цього будинку. Підвальне приміщення № 502, площею 93,4 кв. м, не належить до нежитлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Пославшись на наведені вище норми матеріального права, вказаний висновок експертизи, суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновків про те, що позивач довів обґрунтованість своїх позовних вимог, оскільки відповідачами незаконно було отримано в комунальну власність допоміжне приміщення багатоквартирного будинку, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам будинку та не може перебувати у комунальній власності.

Проте, із судовими рішеннями по суті заявлених позовних вимог погодитися не можна.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року в справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

У випадку порушення права власності власник відповідно до статті 387 ЦК України має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикаційний позов як спосіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти й користуватися належним йому майном.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на особливість правової природи віндикації. 

Так, Велика Палата Верховного Суду зазначила у постанові від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18) про те, що умовами звернення з таким позовом є: 1) позивач є власником майна; 2) власник фактично втратив володіння річчю; 3) відповідач є незаконним володільцем; 4) власник і володілець не перебувають у договірних відносинах; 5) предметом позову може бути тільки індивідуально визначена річ; 6) ця річ на момент розгляду спору повинна існувати в натурі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 (провадження № 14-2цс21) зазначила, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20).

Для витребування нерухомого майна оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18). 

Вимога про визнання рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування недійсними (незаконними) та їх скасування не є ефективним способом захисту, адже задоволення такої вимоги не призвело б до відновлення володіння відповідною земельною ділянкою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19), від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (провадження № 12-157гс19)).

Суди цього не врахували.

У справі, що переглядається Верховним Судом, ОСОБА_1 просив суд визнати незаконним та скасувати рішення виконкому, визнати недійсним свідоцтво про право власності, скасувати державну реєстрації права власності на нежитлове приміщення, яке передано в комунальну власність. Однак такі вимоги не є необхідним та ефективним способом захисту порушених прав особи, яка вважає себе власником спірного майна, що не приводить до їх поновлення.

Ефективним способом захисту у цій справі є вимоги про витребування спірного об`єкту нерухомого майна. Позивач, як він зазначає, у силу закону є співвласником допоміжних приміщень будинку.

Однак позивач, звертаючись до суду з позовом, не заявив вимог про витребування спірного об`єкта нерухомого майна на свою користь та співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Отже, позов ОСОБА_1 не може бути задоволений у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту прав. 

Суди першої та апеляційної інстанцій на вказане уваги не звернули, не врахували наведених правових висновків Верховного Суду та задовольнили позов ОСОБА_1 , залишивши спір до кінця не вирішеним.

Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Оскільки немає необхідності встановлювати додаткові обставини справи, при цьому суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення з неправильним застосуванням норм процесуального права, порушенням норм матеріального права, Верховний Суд вважає за необхідне скасувати судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Зокрема, у пункті 142 постанови Великої Палати Верховного Суду від22 січня 2025 року у справі № 446/478/19 (провадження № 14-90цс23) вказано, що неналежність та неефективність заявленого позивачем способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127), від 04 липня 2023 року у справі № 373/626/17 (пункт 67), від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (пункт 8.17), від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 (пункт 116)).

Щодо судових витрат

Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Відповідно до положення підпункту в) пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, зокрема, із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

При поданні апеляційних скарг Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Одеською міською радою підлягало сплаті по 2 522,4 грн,а при поданні касаційної скарги та заяви про приєдання до касаційної скарги - по 3 363,2 грн. Кошті у необхідному розмірі були сплачені заявниками, що підтверджується відповідними квитанціями, а тому, враховуючи, що Верховний Суд скасовує судові рішення та відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 , то вказані суми коштів підлягають стягнення з останнього на користь заявників.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, до якої приєдналася Одеська міська рада, задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 травня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 12 червня 2025 рокускасувати.

У задоволенні позову  ОСОБА_1 до Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, треті особи: Департамент комунальної власності Одеської міської ради, ОСОБА_2 , Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, про визнання незаконним та скасування рішення виконкому, визнання недійсним свідоцтва про право власності, скасування державної реєстрації права власності відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради по 2 522,4 грн судових витрат, понесених за звернення до апеляційного суду, та по 3 363,2 грн судових витрат, понесених за звернення до суду касаційної інстанції, а всього - по 5 885 (п`ять тисяч вісімсот вісімдесят п`ять) гривень, 60 (шістдесят) копійок.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  Судді:	Д. Д. Луспеник  І. Ю. Гулейков  Г. В. Коломієць  Р. А. Лідовець  Ю. В. Черняк