Справа № 367/13024/24
Провадження №2/367/124/2026

РІШЕННЯ
Іменем України

24 червня 2026 року м. Ірпінь
Ірпінський міський суд Київської області у складі:
головуючого судді Одарюка М.П.
за участю секретаря судових засідань Бобриш М.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ірпені цивільну справу № 357/13024/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Товарна біржа «Київська універсальна біржа» про визнання біржового договору купівлі – продажу дійсним,

установив:
В грудні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Товарна біржа «Київська універсальна біржа» про визнання біржового договору купівлі – продажу дійсним. В обґрунтування позову вказує, що 08 квітня 1996 року з однієї сторони між брокером Брокерської контори № 584 ОСОБА_3 , яка діяла по згоді та по дорученню ОСОБА_2 та з іншої сторони між брокером Брокерської контори № 584 ОСОБА_4 , якій діяв по згоді та по дорученню ОСОБА_5 , яка діяла від свого імені та від імені та в інтересах свого неповнолітнього сина ОСОБА_1 , був укладений на Київській універсальній біржі договір купівлі – продажу нерухомості. Відповідно до п.п.1,2 вказаного договору продавець продала, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 . Вказана квартира складається із двох кімнат загальною площею 48,5 кв.м., в тому числі житлової площі 29,2 кв.м. Відповідно до п.3 даного біржового договору вказана квартира належить продавцю на основі свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 , виданого 04.04.1996 року виконкомом Ірпінської міської Ради народних депутатів і зареєстровано в Ірпінському міжміському бюро технічної інвентаризації 04.04.1996 року в реєстраційній книзі № 214. Відповідно до п.п.4,5 вказаного біржового договору дійсна вартість відчужуваної квартири становить 146 216 000 крб., продаж вчинений за 242 500 000 крб., які покупець передав продавцю повністю до підписання даного договору. Вказаний договір купівлі – продажу нерухомості був укладений на Київській універсальній біржі за реєстраційним номер В2083/3544 на підставі ст. 15 Закону України « Про товарну біржу» та зареєстрований 08.04.1996 року. З того часу по теперішній час, вказана квартира за адресою: АДРЕСА_2 використовується позивачем. Наразі позивач вирішив відчужити свою квартиру, проте нотаріусом було роз`яснено, що договір купівлі – продажу нерухомого майна нотаріально не посвідчений, у зв`язку із чим дійсність договору купівлі – продажу нерухомого майна від 08.04.1996 року має бути визнано в судовому порядку. Позивач вважає, що на даний час фактично порушено його право розпоряджатися належним йому нерухомим майном у зв`язку із чим вимушений звернутися до суду із відповідним позовом.
Представник позивача в судове засідання не прибула, надала письмову заяву, в якій просила суд розглядати справу за відсутності сторони позивача, позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити.
Відповідач та представник третьої особи, в судове засідання не при були, про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином причи6ни неявки суду не повідомили.
Ураховуючи, що в судове засідання не з`явились всі учасники справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Суд, дослідивши матеріали справи та всебічно проаналізувавши обставини в їх сукупності, давши оцінку зібраним по справі доказам, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному, об`єктивному та всебічному з`ясуванні обставин справи, дійшов висновку, що заява підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Частиною 2 ст. 77 ЦПК України встановлено, що предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухвалені судового рішення.
Частиною 5 та 6 ст. 81 ЦПК України встановлено, що докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, 08 квітня 1996 року між брокером брокерської контори № 584 ОСОБА_3 , яка діє зі згоди та за дорученням ОСОБА_2 (далі продавець) та брокером брокерської контори № 584 ОСОБА_4 , який діє зі згоди та за дорученням ОСОБА_5 , яка діє від свого імені та від імені свого неповнолітнього сина ОСОБА_1 ( далі покупець) уклали на Київській універсальній біржі договір купівлі продажу нерухомості, згідно умов якого продавець продала, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 . Вказана квартира складається із двох кімнат, загальною площею 48,5 кв.м., в тому числі житлової -29,2 кв.м. Продаж квартири вчинена за 242 500 000 крб, які покупець передав продавцю повністю до підписання цього договору.
Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Враховуючи, що оспорюваний договір укладено 08 квітня 1996 року, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК Української РСР 1963 року.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торгівельних операцій. Крім того, ст. 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі ст. 41 ЦК УРСР 1963 року (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до ст. 42 ЦК УРСР 1963 року угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.1978 №3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25.12.1992 №13 та від 25.05.1998 №15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.
В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору. Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду. На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У ч.2 ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень ст. 47 та ст.227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а ч.2 ст.15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні як укладеного на товарній біржі.
Спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.

Наведений правовий висновок сформовано у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25.03.2024 №336/6023/20.
Крім того, відповідно до положень пп. 1.2 п. 1 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: …договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо.
Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачем права власності на домоволодіння на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржою, а не нотаріусом, станом на квітень 1996 року не суперечила чинному законодавству.
Правила державної реєстрації обєктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджена наказом Державного комітету по житлово - комунальному господарству 13.12.1995 року№ 56, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року №31/1056, передбачала підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржою.
Відповідно до пункту 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01 липня 2004 року, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог вищенаведених норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Крім того, враховуючи правила вчинення нотаріальних дій нотаріуси мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі.
Таким чином, на підставі належним чином оцінених доказів поданих позивачем, з урахуванням встановлених фактичних обставин справи, враховуючи те, що договір у відповідності до вимог частини другої статті 227 ЦК України (в редакції 1963 року) зареєстрований у БТІ, у передбаченому законом порядку угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, підстав для визнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу немає, а відтак відсутні підстави для задоволення позову.
Керуючись ст.ст.9,10,12,263-265,272 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Товарна біржа «Київська універсальна біржа» про визнання біржового договору купівлі – продажу дійсним відмовити.
З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя М.П. Одарюк