____________________________________________________________________________________________________________________________

Справа № 947/26330/25
Провадження № 2/947/345/26

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.06.2026 року м. Одеса
Київський районний суд м.Одеси у складі:
головуючого судді Скриль Ю.А.,
за участю секретаря судового засідання Приймака Р.О.,
за участю:
представника позивача – адвоката Шаркової Н.Р., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД» про визнання пунктів договору купівлі-продажу недійсними,

ВСТАНОВИВ:

Короткий виклад позовних вимог
Позивач звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД», відповідно до якого просить суд визнати пункти 4.7 та 7.3 Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД» та громадянином України ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , недійсними.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 30 жовтня 2020 року між відповідачем ТОВ«ХАНБЕР ТРЕЙД», який виступав продавцем, і громадянином України ОСОБА_2 , який виступав покупцем, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020, згідно з яким ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» зобов`язалося передати ОСОБА_2 майнові права на приміщення житлового призначення з вільним плануванням, а саме на квартиру під будівельним номером АДРЕСА_1 третя черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, на розі Люстдорфської дороги і Академіка Філатова, на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001. 
Згідно з п.5.1. Договору №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року майнові права, які є предметом цього договору, передаються ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» ОСОБА_2 на підставі акту прийому-передачі після введення односекційного багатоповерхового будинку з підземним паркінгом і вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення (третя черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, на розі Люстдорфської дороги і Академіка Філатова, в експлуатацію за умови повної сплати ОСОБА_2 вартості майнових прав та виключно після огляду ним об`єкту майнових прав. 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. 
Спадкоємицею померлого ОСОБА_2 за заповітом є його дружина ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , до якої згідно зі ст.ст. 1216, 1218, 1223 ЦК України перейшли всі права померлого за Договором купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року.
Згідно з п. 4.7. указаного договору у разі його розірвання з ініціативи покупця, продавець утримує з покупця кошти в розмірі 20% (двадцять відсотків) від суми, що дорівнює вартості майнових прав, в якості неустойки за невиконання зобов`язань покупця. При цьому внесені Покупцем грошові кошти за набуті Майнові права, за вирахуванням 20% від суми, що дорівнює вартості Майнових прав, які стягуються Продавцем в якості неустойки за невиконання зобов`язань Покупця, повертаються Продавцем Покупцю після розірвання Договору протягом шести місяців рівними частками шляхом оплати такої частки Покупцю один раз на місяць. 
Згідно з п.7.3. указаного договору, у разі його розірвання за ініціативою Покупця в порядку, передбаченому умовами цього договору, Покупець сплачує на користь Продавця неустойку в розмірі 20% (двадцяти відсотків) від вартості майнових прав. 
Позивачка вважає, що указані пункти Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року є несправедливими, а тому підлягають визнанню недійсними.
При цьому сторона позивача зазначає, що на правовідносини, які виникають з укладеного договору купівлі-продажу майнових прав від 31.10.2020 розповсюджується дія Закону України «Про захист прав споживачів».
Статтею 18 цього Закону передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. 
Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. 
Згідно з ч. 3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» несправедливими є, зокрема, умови договору про виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника); надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі тощо. 
Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним (ч. 4 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів»). 
Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним (ч. 5 ст. 18). 
Нечіткі або двозначні положення договорів із споживачами тлумачаться на користь споживача (ч. 8 ст. 18).
Вважає закріплене Договором право Продавця утримати з суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі його відмови від договору, фактично є покаранням Покупця за реалізацію ним закріпленого Договором права на односторонню відмову від договору, внаслідок чого Продавець безпідставно збагачується, а Покупець зазнає збитків. 
Окрім цього, виходячи з аналізу положень ст.ст. 546, 549, 611 ЦК України, неустойка по своїй суті є конструкцією, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору є недопустимим.
Вважає, що в оспорюваних пунктах Договору фактично передбачено штраф за односторонню відмову Покупця від договору, а тому оспорювані пункти суперечать сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Також умови п. 4.7., якими встановлено, що після розірвання Договору грошові кошти повертаються Покупцю протягом шести місяців рівними частками шляхом оплати такої частки Покупцю один раз на місяць, також є несправедливими, оскільки обмежують права Покупця та призводять до безпідставного тривалого та безоплатного користування Продавцем грошовими коштами Покупця на шкоду останнього. Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Частиною 2 ст. 653 ЦК України встановлено, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Виходячи з аналізу положень Цивільного кодексу України, які регулюють договірні зобов`язання купівлі-продажу, та положень Закону України «Про захист прав споживачів», у разі розірвання договору купівлі-продажу через односторонню відмову Покупця від договору, у Продавця виникає обов`язок повернути Покупцю здійснену ним попередню оплату за товар в повному обсязі.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
З огляду на те, що на думку сторони позивача умови пунктів 4.7 та 7.3 Договору є несправедливими, оскільки всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Просить суд визнати недійсними пункти 4.7 та 7.3 Договору купівлі-продажу майнових прав від 31.10.2020 № 3.15.3/2020.
Відзив на позовну заяву
Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог та вважає Позивача таким, що діє недобросовісно. 
Щодо визнання пунктів Договору №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року несправедливими та визнання їх недійсними зазначив, що оспорювані умови договору були результатом вільного волевиявлення сторін та не можуть вважатися несправедливими, оскільки відповідають принципу свободи договору, закріпленому у статті 627 ЦК України. 
На момент укладення договору жодних заперечень чи зауважень щодо його умов не надходило. Більше того, померлий ОСОБА_2 фактично підтвердив прийнятність умов договору своїми конклюдентними діями – він своєчасно здійснював оплату за майнові права, що свідчить про усвідомлене і добровільне виконання ним узятих на себе зобов`язань. Це прямо спростовує доводи про несправедливість чи недійсність окремих положень. 
Також хочемо зазначити, що умови щодо строків повернення коштів та можливих наслідків відмови від договору спрямовані на забезпечення стабільності цивільних відносин та баланс інтересів обох сторін. Вони не є «штрафними санкціями», як безпідставно стверджує Позивач, а виступають способом забезпечення виконання зобов`язань, що прямо передбачено нормами Цивільного кодексу України. 
Таким чином, доводи Позивача зводяться до намагання переглянути вже укладений договір лише з огляду на зміну його особистої зацікавленості, зокрема того, що Позивач хоче повернути кошти. 
Позивач бере участь у даному процесі як спадкоємець прав та обов`язків померлого, який і укладав спірний договір купівлі-продажу майнових прав. За життя ОСОБА_2 не було жодних сумнівів чи заперечень щодо змісту договору. 
ОСОБА_2 не звертався до Відповідача з листами та проханнями щодо змінення пунктів Договору. Подання такого позову є діями, якими фактично спадкоємець намагається обмежити права та вільне волевиявлення померлого, який при житті визнав умови договору прийнятними та не заперечував проти їх виконання. 
Отже, аргументи Позивача щодо несправедливості окремих положень договору виглядають суперечливими і такими, що не відповідають дійсним намірам особи, яка була стороною цього правочину. Лише після його смерті Позивач, розуміючи, що повернення коштів відбудеться не у повному обсязі та не у строки, які їй вигідні, намагається в судовому порядку змінити домовленості, які були свідомо погоджені її чоловіком. 
Така позиція є безпідставною та суперечить принципу свободи договору, а також загальним засадам цивільного законодавства, визначеним статтею 3 ЦК України. 
З огляду на викладене, вважаємо, що дії Позивача свідчать про зловживання правом, оскільки вона вимагає від Відповідача виконання договірних зобов`язань, при цьому сама порушила власні зобов`язання щодо повної та своєчасної сплати пайового внеску. 
Зазначені дії Позивача не відповідають критеріям добросовісності та принципу «venire contra factum proprium» - забороні суперечливої поведінки
Щодо поширення на правовідносини дії Закону України «Про захист прав споживачів» відповідач зазначає, що в рамках справи Позивач посилається на порушення відповідачем ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», зокрема, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Проте проаналізувавши дані справи, на які посилається Позивач, зазначає, що по справі №755/3509/18, предметом розгляду було відшкодування моральної шкоди за неналежне виконання договірних зобов`язань. Так в даній справі Верховним судом встановлено, що висновки судів попередніх інстанцій про те, що Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об`єкта нерухомого майна - житлове будівництво та про те, що вказаним договором не передбачено відшкодування моральної шкоди, а отже відсутні підстави для її відшкодування, є помилковими. 
Водночас суд у цій справі не застосовував положення статті 18 Закону, на які наразі посилається Позивач.
По справі №759/9026/21, предметом розгляду було стягнення з ЗАТ «Українська будівельна компанія» суму пені у зв`язку з порушенням умов договору від 01 жовтня 2014 року № 9-7-51 про купівлю-продаж майнових прав на квартиру у розмірі 4 535 271,00 грн. у зв`язку із простроченням введення будинку в експлуатацію. При розгляді даної справи Верховний суд встановлював правомірність регулювання відносин саме приписом статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», щодо встановлення права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг). 
Однак і в цій справі правова оцінка положень статті 18 Закону відсутня. 
Таким чином, наведена Позивачем судова практика підтверджує лише можливість застосування окремих положень Закону України «Про захист прав споживачів» до відносин із придбання майнових прав на об`єкти нерухомості, однак не розкриває питання щодо застосування саме статті 18 цього Закону, яка встановлює заборону включення до договорів умов, що є несправедливими. 
Вважає, що в умовах відсутності чітко окреслених меж дії Закону, саме у цій справі належить з`ясувати чи підпадають правовідносини з укладення договору купівлі-продажу майнових прав під його дію в частині статті 18 цього Закону; чи можливо розцінювати умови цього договору як такі, що містять ознаки «несправедливих» у розумінні Закону. 
Питання про застосування статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин не може вирішуватися виключно на підставі наведених Позивачем прикладів судової практики, оскільки вони не охоплюють зазначену правову норму. Це потребує самостійної правової оцінки суду у даній справі з урахуванням конкретних умов укладеного договору та фактичних обставин спору. 
Також сторона відповідача звертає увагу суду на прийняття спеціального закону - Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». 
Відповідно до ч. 5 ст. Закону, у разі розірвання договору з підстав, визначених цією статтею, продавець за договором купівлі-продажу неподільного об`єкта нерухомого майна/майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж) зобов`язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об`єкт нерухомого майна/ майбутній об`єкт нерухомості у строки, визначені договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором). Тобто, Закон прямо передбачає можливість застосування штрафних санкцій та інших заходів відповідальності не лише до Забудовника, але й до Покупця. 
Отже, у даній категорії спорів немає потреби звертатися до статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», яка регулює загальні випадки включення «несправедливих умов» у договори зі споживачами. Адже правовідносини, що виникають з договору купівлі-продажу майнових прав, спеціально врегульовані іншим законом, який передбачає баланс інтересів як забудовника, так і покупця. 
Таким чином, відповідальність покупця у випадку невиконання чи неналежного виконання зобов`язань (у тому числі повної та своєчасної оплати вартості майнових прав) прямо передбачена спеціальним законодавством, і підміна цієї відповідальності посиланням на норми Закону «Про захист прав споживачів» є безпідставною. 
Відповідач також вказує на те, що станом на сьогоднішній день спірний об`єкт ще не здано в експлуатацію, а відтак і остаточна площа квартири не визначена. Відповідно, у Покупця наразі не виконаний обов`язок щодо повного розрахунку за об`єкт інвестування, оскільки остаточна ціна підлягає коригуванню саме після встановлення фактичної площі. Таким чином, виникає питання щодо належного виконання Позивачем своїх договірних обов`язків у повному обсязі. Адже, поки не відбудеться фінальний розрахунок, не можна стверджувати про завершене виконання Покупцем умов договору. А тому умови щодо утримання 20% вартості об`єкту інвестування може бути розглянуто в якості відшкодування Продавцю витрат на будівництво додаткових метрів.
Щодо необґрунтованості суми правничої допомоги, яка заявлена Позивачем, відповідач вказує на те, що орієнтовниий розрахунок судових витрат у розмірі 50 000 грн, які Позивачка понесла та очікує понести на оплату правничої допомоги у зв`язку з розглядом справи, є очевидно завищеними та не є розумним розміром, виходячи із складності даної справи.
Відповідач у відзиві також зазначив про попередній (орієнтований) розмір судових витрат, які має понести відповідач (п.9 ч.3 ст.175 ЦПК), який становить 39 600 грн, що включає витрати на професійну правову допомогу адвоката. 
Просить відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. 
У відзиві також порушує питання про поновлення строків на його подання.
Відповідь на відзив
Проти доводів ТОВ "ХАНБЕР-ТРЕЙД", викладених у відзиві на позовну заяву, представник позивача заперечує в повному обсязі та зазначає.
У рішенні Конституційного Суду України від 10 листопада 2011 року № 15 рп/2011 зазначено, що одним із фундаментальних принципів приватноправових відносин є принцип свободи договору, закріплений у пункті 3 статті 3 ЦК України. Разом з тим, зазначена свобода є обмеженою - межі дії цього принципу визначаються критеріями справедливості, добросовісності, пропорційності, розумності. 
У рішенні Конституційного Суду України від 11 липня 2013 року № 7-рп/2013 зазначено, що з огляду на приписи частини четвертої статті 42 Конституції України участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин. 
Споживачу, як правило, об`єктивно бракує для здійснення правильного вибору товарів (робіт, послуг) із запропонованих на ринку, а також для оцінки договорів щодо їх придбання, які нерідко мають вид формуляра або іншу стандартну форму. Тому держава забезпечує особливий захист більш слабкого суб`єкта економічних відносин, а також фактичну, а не формальну рівність сторін у цивільно-правових відносинах та обмеження дії принципу свободи цивільного договору. З урахуванням викладеного, очевидно, що фізичні особи – споживачі є більш слабкою стороною цивільних правовідносин, оскільки юридичні особи, які займають економічно сильнішу позицію, як правило, самостійно визначають умови договорів, а тому економічна та юридична свобода укладення договору не співпадають. Тобто споживач часто перебуває в нерівному становищі порівняно з продавцем/ виконавцем, що обмежує його здатність диктувати умови договору. 
Це зумовлено різницею в знаннях, ресурсах та правовій обізнаності, що призводить до необхідності захисту прав споживачів через законодавчі обмеження «свободи договору» та надання споживачеві додаткових гарантій. Зокрема, такі гарантії встановлені Законом України «Про захист прав споживачів». 
В даному випадку Відповідач як продавець майнових прав на об`єкт нерухомості, самостійно встановив умови та правила отримання та повернення грошових коштів, які не враховують інтереси покупця та є несправедливими. Окрім цього, як вже було зазначено в позовній заяві, неустойка по своїй суті є конструкцією, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). Правомірна відмова від виконання зобов`язання або одностороння відмова від договору, право на яку закріплено в самому договорі, не є порушенням виконання зобов`язання, що в будь-якому випадку виключає застосування неустойки. 
21 січня 2022 року ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» була видана довідка за №386/01-2022 про те, що ОСОБА_2 згідно з Договором купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року сплачено за квартиру під будівельним номером АДРЕСА_1 , суму в розмірі 1230211,72 грн, що, виходячи з курсу продажу долару США, що встановлювався ПАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ» на дати здійснення ОСОБА_2 платежів, склало 43926,3 доларів США, що відповідає встановленій п.4.1. договору загальній вартості об`єкту майнових прав. 
Тобто чоловік Позивачки ще за час свого життя виконав всі умови договору, виконання яких залежало від нього, а тому твердження Відповідача щодо нездійснення Позивачкою повної та своєчасної сплати вартості квартири та зловживання нею правом не відповідає дійсності. 
Проте, навіть у разі неповної оплати вартості квартири Позивачка, як повна правонаступниця свого померлого чоловіка за Договором купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року, не позбавлена права звертатись до суду задля захисту порушеного права. Реалізація конституційного права на звернення до суду, юрисдикція якого розповсюджується на всі правовідносини, що виникають у державі, в будь-якому випадку не може розглядатися як зловживання правом. 
Що стосується п.4.9. Договору, то його виконання Позивачкою поставлено в залежність від результатів технічної інвентаризації, яка може бути здійснена тільки після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, та отримання відповідного письмового повідомлення від Відповідача. На цей час будинок не введений в експлуатацію, технічна інвентаризація не проведена, письмове повідомлення від Відповідача не отримано. Виконання указаних дій залежить виключно від Відповідача, який протягом тривалого часу порушує умови договору. 
Наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див. постанову Верховного Суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17). 
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17). 
Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. 
З урахуванням викладеного, сторона позивача вважає посилання Відповідача на Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» безпідставними, оскільки договір був укладений 30.10.2020 року, а указаний закон набрав чинності 10.10.2022 року. 
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
За змістом пункту 3.1. договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року продавець зобов`язався передати покупцю у власність майнові праві на квартиру, що знаходиться у багатоквартирному будинку, а покупець зобов`язався сплатити вартість таких майнових прав та прийняти їх у власність. 
Зазначене цілком відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Загальним критерієм для поширення дії Закону України «Про захист прав споживачів» є встановлення факту, що правовідносини виникають між споживачем та суб`єктом господарювання (виробником, продавцем, виконавцем), при цьому споживач діє як особа, що придбаває, замовляє або використовує товари, роботи, послуги для особистих, домашніх, сімейних потреб, а не для комерційних цілей. 
Верховним Судом неодноразово формулювався загальний критерій для визначення факту поширення дії Закону України «Про захист прав споживачів» на ті, чи інші правовідносини, опосередковані тим чи іншим договором, а саме в залежності від мети конкретного договору - задоволення власної потреби фізичної особи у житлі, яка не пов`язана з підприємницькою діяльністю. 
Сторона позивача стверджує, що в даному випадку спадкодавець Позивачки мав на меті задовольнити власні потреби у житлі, а тому до спірних правовідносин безумовно підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів». 
Представник позивачки вважає викладені у відзиві доводи ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» неспроможними, та такими, що не заслуговують на увагу.
Додаткові пояснення представника відповідача від 17.11.2025
У відзиві представник Відповідача, користуючись ст. 95 ЦПК України, поставив Позивачу відповідні запитання.
У відповіді на перше питання позивачка зазначила: «дата реєстрації шлюбу між мною та померлим ОСОБА_2 не має значення для справи». Проте представник Відповідача не погоджується із даним твердженням, у зв`язку із наступним. Дата державної реєстрації шлюбу має ключове значення для визначення статусу майна, набутого сторонами у цей період. Саме з моменту реєстрації шлюбу між подружжям виникає прааво спільної сумісної власності. Відтак, встановлення факту перебування Позивача та ОСОБА_2 у шлюбі на дату укладення Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 є необхідним для правильного вирішення питання щодо прав та обов`язків сторін. Тобто, якщо в момент укладання Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року Позивач перебувала у шлюбі з померлим, то даний Договір було укладено в інтересах сім`ї. Майнові відносини, які складаються між подружжям, урегульовано у нормах СК України. 
Твердження позивачки про неважливість дати реєстрації шлюбу суперечить суті презумпції, закріпленої у статті 60 СК України. 
Позивач у відповіді на друге питання зазначає, що вона разом з померлим разом прийшло до відділу продаж, після чого ОСОБА_2 спілкувався з менеджером, після чого підписав Договір купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року. А у відповіді на п`яте питання зазначає, що Позивач мала із померлим спільні домовленості та спільні намір, передбачена договором квартира призначалася для їх спільного проживання. Тобто, якщо сторони перебували у шлюбі договір укладається її чоловіком в інтересах сім`ї, на умовах, які вони попередньо обговорили і вважають вигідними для них, укладення цього договору відповідає їхньому спільному волевиявленню. На момент укладення договору жодних заперечень чи зауважень щодо його умов не надходило. Більше того, померлий ОСОБА_2 фактично підтвердив прийнятність умов договору своїми конклюдентними діями – він здійснював оплату за майнові права, що свідчить про усвідомлене і добровільне виконання ним узятих на себе зобов`язань. 
У відповіді на четверте питання Позивач вказує, що вона знала про те, що ОСОБА_2 було здійснено багаточисленні платежі в продовж декількох років на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року. У разі якщо буде встановлено, що шлюб між Позивачем та померлим ОСОБА_2 було зареєстровано після укладення Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року, правовий режим таких майнових прав визначається нормами статті 57 Сімейного кодексу України, відповідно до якої особистою приватною власністю дружини чи чоловіка є майно, набуте кожним із них до шлюбу. 
За таких обставин майнові права, набуті за зазначеним договором, належать до особистої приватної власності померлого, а їх правовий режим не може бути змінений чи поставлений під сумнів у зв`язку з подальшою реєстрацією шлюбу. Позивач у цьому випадку не набуває статусу співвласника відповідних майнових прав та не може вважатися особою, права якої були порушені укладенням цього договору, оскільки на момент його підписання вона не мала жодного правового зв`язку з відповідним майном. Її правовий статус щодо цих майнових прав виникає виключно як у спадкоємця після смерті ОСОБА_2 і не передбачає можливості змінювати договір, укладений спадкодавцем за життя. 
Відтак твердження про наявність у Позивача будь-яких прав або повноважень на втручання у договірні відносини між ОСОБА_2 та Відповідачем, укладений до шлюбу, є юридично необґрунтованим та не підтверджується нормами чинного законодавства. 
Також сторона відповідача вказує на неналежність доказів, які були надані з клопотанням про долучення доказів, зокрема скріншоти переписок з невідомою особою (16 аркушів), як доказ спілкування нібито з представником ТОВ «Ханбер Трейд». Надану Позивачем переписку в додатку «Вайбер» сторона відповідача просимо суд не брати до уваги як неналежний і недостовірний доказ, оскільки у переписці не вказано номер мобільного телефону представника ТОВ «Ханбер Трейд» по якому можна ідентифікувати останнього, а є тільки ім`я «YURA GRAF», тому на підставі вказаної переписки не можна встановити між ким відбувалась переписка, а також у справі відсутня будь-яка згода особи з якою Позивач вів переписку на розголошення даної переписки.
Представник відповідача просить прийняти до розгляду дані письмові пояснення та врахувати їх при розгляді справи.
Процесуальні дії та рух справи
В інтересах позивачки 15.07.2025 через підсистему «Електронний суд» до Київського районного суду м. Одеса звернулась адвокат Шаркова Н.Р. з вказаним позовом.
Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільна справа розподілена судді Київського районного суду м. Одеси Скриль Ю.А.
Ухвалою судді від 18.07.2025 відкрито провадження у справі, яку призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання призначене на 11.09.2025 (у період з 07.08.2025 по 05.09.2025 головуюча у справі перебувала у відпустці).
10.09.2025 через систему «Електронний суд» від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого сторона відповідача заперечує проти задоволення позовних вимог. Суд визнав причини пропуску строку для подання відзиву поважними, прийняв відзив та долучив його до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 11.09.2025 оголошено перерву за клопотанням представника відповідача у зв`язку з «повітряною тривогою».
18.09.2025 від представника позивачки через систему «Електронний суд» надійшла відповідь на відзив, згідно з якою сторона позивача незгодна з аргументами та доводами сторони відповідача, наполягає на задоволенні позовних вимог.
22.09.2025 через систему «Електронний суд» від представника позивачки надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 09.10.2025 представником відповідача заявлене клопотання про неможливість проведення підготовчого засідання через недолучення її до матеріалів електронної справи, у зв`язку з цим не мала можливість ознайомитись з долученими стороною позивача доказами 22.09.2025 та наданими стороною позивача відповідей на запитання сторони відповідача, поданих в порядку ст. 93 ЦПК України (зазначені у відзиві на позов).
Представник позивача заперечувала проти перерви у підготовчому засіданні з посиланням на зловживання представником відповідача своїми процесуальними правами.
Суд оголосив перерву у проведенні підготовчого засідання до 17.11.2025, яке не відбулось через неявку учасників справи та їх представників. Судове засідання відкладене на 04.12.2025.
17.11.2025 від представника відповідача надійшла заява про визнання причин неявки адвоката Чукітивої В.В. у підготовче засідання 17.11.2025 поважною.
Від представника відповідача 17.11.2025 через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення у справі.
19.11.2025 через систему «Електронний суд» подала клопотання про відкладення підготовчого засідання 04.12.2025 на іншу дату, оскільки бере участь у судовому засіданні в іншій справі, яка перебуває у провадженні Одеського апеляційного суду, тат призначена до розгляду на 15-00 годину 04.12.2025. Також просила узгодити іншу дату підготовчого засідання з урахуванням тих обставин, що вона у період з 24.12.2025 по 22.01.2025 перебуватиме у від`їзді.
19.11.2025 через систему «Електронний суд» представник відповідачки подала клопотання про витребування доказів у справі.
20.11.2025 через систему «Електронний суд» від представника позивачки надійшло клопотання про застосування до представника відповідача – адвоката Чукітової В.В. заходів процесуального примусу шляхом стягнення з неї в дохід державного бюджету штрафу у сумі одного розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
27.11.2025 від представника відповідача надійшли заперечення на вказане клопотання представника позивачки щодо застосування на неї заходів процесуального примусу.
У підготовче засідання 04.12.2025 представник відповідача не з`явилась.
Представник позивача заперечувала проти відкладення підготовчого засідання, призначеного на 04.12.2025, на іншу дату.
Суд ознайомившись з матеріалами справи, з урахуванням поданих процесуальних документів представниками сторін, з урахуванням думки представника позивачки дійшов таких висновків.
Дата підготовчого засідання 17.11.2025 була погоджена з представникам обох сторін, представник відповідача визначила пріоритетність цій справі справу у Господарському суді Сумської області.
Клопотання про відкладення підготовчого засідання 04.12.2025 також пов`язано з наданням представником відповідача пріоритетності іншій справі, яка була призначена до розгляду Одеським апеляційним судом.
Окрім цього, виходячи з необхідності дотримання як судом та усіма учасниками справи загальних засад цивільного судочинства щодо дотримання розумних строків розгляду справи, суд виснував про відсутність поважних причин та підстав для відкладення або оголошення перерви у проведенні підготовчого засідання 04.12.2025, наявної можливості розглянути клопотання представника відповідача про витребування доказів, яке подане того ж числа, що і клопотання про відкладення підготовчого засідання 04.12.2025, оскільки прийняте судове рішення, за наслідками його розгляду за відсутності представника відповідача жодними чином не порушуватиме прав відповідача, у тому числі доступу до правосуддя, оскільки вимоги до клопотання про витребування доказів, які передбачені ст.ст. 83, 183 ЦПК України, мають бути дотримання під час подання такого клопотання, до якого також долучаються, у разі необхідності, відповідні докази на підтвердження тих доводів та аргументів, які викладені у клопотанні.
Отже суд виснував про відсутність підстав для задоволення клопотання представника відповідача та відкладення проведення підготовчого засідання, призначеного на 04.12.2025.
Вирішено провести підготовче засідання 04.12.2025 за відсутності належним чином повідомленого представника відповідача, у якому розглянути клопотання представника відповідача про витребування доказів.
У підготовчому засіданні розглянуто клопотання представника відповідача – адвоката Чукітової В.В. про витребування доказів, у задоволенні якого ухвалою суду від 04.12.2025 відмовлено. Підготовче засідання відкладне на 21.01.2026.
Підготовче засідання за клопотанням представника відповідача відкладене на 09.02.2026.
У підготовчому засіданні 09.02.2026 розглянуто клопотання представника позивача про застосування до представника відповідача – адвоката Чукітової В.В. заходів процесуального примусу, подане 20.11.2025. У задоволенні вказаного клопотання відмовлено, про що постановлена ухвала, яка занесена до протоколу підготовчого засідання.
Також у підготовчому засіданні, з урахуванням думки представників, суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до розгляду по суті в судовому засіданні 09.03.2026.
У судовому засіданні 09.03.2026 представниками сторін надані суду пояснення по справі, встановлені фактичні обставини справи, досліджені докази, проведені судові дебати, після чого суд перейшов на стадію ухвалення судового рішення та відклав його проголошення на 18.03.2026.
Перебуваючи на стадії ухвалення судового рішення, у суду виникла необхідність у відповідності до ч.2 ст. 244 ЦПК України повернутися до стадії дослідження доказів.
Ухвалою від 16.03.2026 суд поновив судовий розгляд у справі та повернувся на стадію дослідження доказів у справі, судове засідання призначене на 18.03.2026.
Судове засідання відкладене за клопотання представника відповідача (з урахуванням перебування представника відповідача у відпустці до 10.04.2026) на 16.04.2026.
23.03.2026 до суду надійшло клопотання представника відповідача з проханням відкласти судове засідання на іншу дату, оскільки 16.04.2026 вона бере участь в іншому судовому засіданні, яке відбудиться у Касаційному господарському суді.
Судове засідання відкладене на 24.04.2026.
У судовому засіданні 24.04.2026, суд враховуючи позицію Верховного Суду а також обов`язковість для суду дотримання вимог ст. 263 ЦПК України щодо ухвалення законного та обґрунтованого рішення, тобто ухваленого на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин , на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, уникаючи надмірного формалізму при вирішенні прави, сприяючи учасниками судового процесу в реалізації ними прав, вважав за необхідне надати суду переклад Договору купівлі-продажу майнових праві від 30.10.2020 № 3.15.2/2020, здійснено відповідно до норм діючого законодавства, та пропонує сторонам надати переклад вказаного документа у наступне судове засідання.
У судовому засіданні оголошено перерву до 07.05.2026 о 12-15 годині.
29.04.2026 до суду від представника позивача надійшла заява з проханням долучити до матеріалів справи нотаріально посвідчений переклад Договору українською мовою.
07.05.2026 до суду через систему «Електронний суд» від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання, через її перебування у бомбосховищі через оголошення 10-30 годині повітряної тривоги.
Судове засідання відкладене на 09.06.2026.
У судове засідання представник відповідача не з`явилась, про дату, час і місце його проведення повідомлялась належним чином, дата засідання (як і більшість інших дат судових засідань) була узгоджена з представником відповідача.
Заяви/клопотання від сторони відповідача та/або його представника до суду не надійшли.
Причини неявки суду не повідомлені.
Суд вважає за можливе проводити судовий розгляд за відсутності належним чином повідомленого відповідача, його представника про розгляд справи. Підстав для оголошення перерви у судовому засіданні або його відкладення суд не вбачає.
У судовому засіданні 09.06.2026 за клопотанням представника позивача до матеріалів справи долучений оригінал нотаріально посвідченого перекладу Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року українською мовою, який у подальшому досліджений судом.
Також у судовому засіданні 09.06.2026 проведені судові дебати та суд перейшов на стадію ухвалення судового рішення, відклавши його проголошення на 19.06.2026.
Встановлені фактичні обставини справи
Установлено, що 30 жовтня 2020 року між відповідачем ТОВ«ХАНБЕР ТРЕЙД», який виступав продавцем, і громадянином України ОСОБА_2 , який виступав покупцем, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020, згідно з яким ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» зобов`язалося передати ОСОБА_2 майнові права на приміщення житлового призначення з вільним плануванням, а саме на квартиру під будівельним номером АДРЕСА_1 третя черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, на розі Люстдорфської дороги і Академіка Філатова, на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001. 
Згідно з п.5.1. Договору від 30.10.2020 №3.15.2/2020 майнові права, які є предметом цього договору, передаються ТОВ «ХАНБЕР ТРЕЙД» ОСОБА_2 на підставі акту прийому-передачі після введення односекційного багатоповерхового будинку з підземним паркінгом і вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення (третя черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, на розі Люстдорфської дороги і Академіка Філатова, в експлуатацію за умови повної сплати ОСОБА_2 вартості майнових прав та виключно після огляду ним об`єкту майнових прав. 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. Спадкоємицею померлого ОСОБА_2 за заповітом є його дружина ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , до якої згідно зі ст.ст. 1216, 1218, 1223 ЦК України перейшли всі права померлого за Договором купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року, що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 14.05.2025 року, посвідченим державним нотаріусом Арцизької державної нотаріальної контори Одеської області Панащенко І.П., реєстраційний номер 1275. 
Дослідженням Договору купівлі-продажу майнових прав від 30.10.2020 №3.15.2/2020з перекладом українською мовою встановлено, що вказаний переклад виконано перекладачем Гречухою Ганною Вікторівною, особу якої встановлено та перевірено її дієздатність та кваліфікацію приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І. Вказану нотаріальну дію зареєстровано в реєстрі за № 6682.
Копія Договору російською мовою разом з його перекладом українською мовою прошиті та пронумеровані, скріплені печаткою приватного нотаріуса.
Від сторони відповідача заперечення з приводу виконання та посвідчення вказаного перекладу до суду не надійшли.
Згідно з оскаржуваним пунктом 4.7. Договору, у разі його розірвання з ініціативи покупця, продавець утримує з покупця кошти в розмірі 20% від суми, що дорівнює вартості майнових прав, як неустойку за невиконання зобов`язань покупця. При цьому внесені Покупцем грошові кошти за придбані майнові права, за вирахуванням 20% від суми, що дорівнює вартості майнових прав, які стягуються продавцем як неустойка за невиконання зобов`язань покупця, повертаються продавцем покупцю після розірвання Договору протягом 6 місяців рівними частинами, шляхом сплати однієї частини покупцеві 1(один) раз на місяць. 
Відповідно до пункту 9.2 Договору, сторони можуть розірвати цей Договір достроково у порядку, передбаченому цим Договором та чинним законодавством України.
Окрім цього пунктом 6.5.1 Договору, покупець має право відмовитись від виконання цього Договору. У цьому випадку покупець зобов`язується письмово повідомити продавця про свій намір розірвати цей Договір за 30 (тридцять) робочих днів до бажаної дати розірвання. Термін, визначений цим пунктом, починає відраховуватися з моменту отримання продавцем письмового повідомлення про розірвання Договору від покупця.
Оскаржуваним пунктом п.7.3. Договору передбачено, що у разі його розірвання за ініціативою Покупця в порядку, передбаченому умовами цього договору, Покупець сплачує на користь Продавця неустойку в розмірі 20% від вартості майнових прав. 
Позивач вважає пункти 4.7. та 7.3. Договору недійсними, посилаючись на те, що в оспорюваних пунктах Договору фактично передбачено штраф за односторонню відмову Покупця від договору, що суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. 
Закріплена п. 4.7. Договору умова, якою встановлюється право Продавця не повертати Покупцю грошові кошти протягом 7,5 місяців після розірвання Договору та припинення зобов`язання, є несправедливою, оскільки призводить до значного дисбалансу прав та обов`язків на шкоду споживача, який після відмови від договору має обґрунтовані підстави розраховувати на негайне повернення сплачених ним Продавцю грошових коштів, при цьому відсутні правові підстави у користуванні продавцем коштами після розрівняння договору купівлі-продажу упродовж такого періоду як 7,5 місяців.
Отже позивач просить визнати пункти 4.7. та 73 Договору недійсними на підставі ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів».
Також судом встановлено, що відповідно до пункту 3.4 Договору від 31.10.2020, орієнтовані терміни введення в експлуатацію Об`єкта будівництва – ІІ квартал 2022 року. Термін введення об`єкта в експлуатацію може бути змінений продавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на 180 днів.
Наразі будинок в експлуатацію не введений, технічна інвентаризація не проведена, письмове повідомлення від Відповідача не отримано. Виконання указаних дій залежить виключно від Відповідача, який протягом тривалого часу порушує умови договору.
Оцінка аргументів та Мотиви суду
Згідно з преамбулою Закону України «Про захист прав споживачів» в редакції, яка діяла станом на дату укладання Договору №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року, цей Закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів. 
Пунктами 18, 22 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що продавець - це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації; споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника. 
Статтею 1-1 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що цей Закон регулює відносини між споживачами товарів (крім харчових продуктів, якщо інше прямо не встановлено цим Законом), робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг. Указаний Закон не визначає певних меж його дії, але з урахуванням характеру правовідносин, які ним регулюються, та виходячи з демократичних принципів цивільного судочинства і наявності в цивільних споживчих правовідносинах такої слабшої сторони, як фізична особа – споживач, можна зробити висновок, що цим законом регулюються відносини, які виникають з договорів купівлі-продажу, майнового найму (оренди), виконання робіт, надання послуг, прокату, перевезення, зберігання, доручення, комісії, фінансово-кредитних послуг тощо. 
Такі відносини можуть виникати з актів законодавства або з інших угод, які не суперечать закону. 
Враховуючи, що Договір купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30.10.2020 року був укладений фізичною особою з метою набуття у кінцевому результаті права власності на квартиру у багатоквартирному житловому будинку для власних потреб, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів». 
Суд, вирішуючи питання чи підлягає застосуванню до спірних правовідносин Закон України «Про захист прав споживачів», зокрема чи розповсюджується його дія на правовідносини сторін, які виникають на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, враховує правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 07 жовтня 2020 року у справі №755/3509/18, від 25.03.2024 року у справі №759/9026/21. 
Згідно зі ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. 
Згідно з ч. 3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» несправедливими є, зокрема, умови договору про виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника); надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі тощо. 
Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним (ч. 4 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів»). Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним (ч. 5 ст. 18 цього Закону). 
Нечіткі або двозначні положення договорів із споживачами тлумачиться на користь споживача (ч. 8 ст. 18цього Закону). 
Суд при вирішенні спору також враховує правову позицію Верховного Суду у справі №450/3260/16-ц(постанова від 15.04.2021), відповідно до якої Суд виснував, що аналізуючи норму статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (пункт шостий частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві. 
Як встановлено судом, пунктом 6.5.1. Договору купівлі-продажу майнових прав від 30.10.2020 №3.15.2/2020 закріплено право Покупця відмовитись від виконання умов цього Договору, повідомивши про це Продавця за 30 (тридцять) робочих днів до бажаної дати розірвання. Строк, визначений цим пунктом, відраховується з моменту отримання Продавцем письмового повідомлення Покупця про розірвання Договору. 
Отже, Договором №3.15.2/2020 передбачене безумовне право Покупця в будь-який момент відмовитись від договору в односторонньому порядку, повідомивши про це Продавця у строки, визначені Договором. 
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. 
Суд бере до уваги аргументи сторони позивача та зазначає, що добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у правовідносинах, які виникли між сторонами, добросовісність Продавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є Покупець (споживач). 
Дослідженням оскаржуваного пункту 4.7. Договору встановлено, що вказаний пункт безальтернативно передбачає утримання з покупця коштів у розмірі 20% від суми, що дорівнює вартість майна, за розірвання Договору з його ініціативи.
При цьому кошти у розмірі 20% утримується як неустойка за невиконання зобов`язань.
Оспорюваний пункт 7.3. Договору встановлює сплату покупцем штрафу у розмірі 20% від вартості майна у разі розірвання Договору за його ініціативи.
Відповідно до статті 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
Отже, неустойка за своєю правовою природою є мірою відповідальності особи за невиконання або неналежне виконання взятих на себе зобов`язань та не може застосуватися у випадках правомірної реалізації особою свого права на розірвання договору в односторонньому порядку, що передбачено умовами договору (п. 6.5.1. Договору).
Посилання представника відповідача на положення ч. 5 ст. 18 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», суд вважає необґрунтованими з огляду на те, щостаттею 18 цього Закону передбачені умови та порядок розірвання договору купівлі-продажу неподільного об`єкта нерухомого майна/майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж).
При цьому частина 5 статті 18 цього Закону визначає, що у разі розірвання договору з підстав, визначених цією статтею, продавець за договором купівлі-продажу неподільного об`єкта нерухомого майна/майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж) зобов`язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об`єкт нерухомого майна/майбутній об`єкт нерухомості у строки, визначені договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).
Договором, укладеним між сторонами нарахування таких санкцій, окрім оспорюваних пунктів 4.7 та 7.3 Договору, передбаченеп. 4.6 Договору, відповідно до якого у разі порушення покупцем строків оплати, покупець сплачує пеню в розмірі 0,05% від суми заборгованості.
Застосування ч. 5 ст. 18 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» розповсюджується саме на такі умови договору, оскільки штрафні санкції, як і неустойка за своєю правовою природою є мірою відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов`язань.
Окрім цього в оспорюваних пунктах Договору застосовується саме неустойка, застосування якої ч. 5 ст. 18 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» не передбачене.
Також суд зауважує, що вказаний Закон набрав чинності з 10.10.2022, натомість як Договір, пункти якого визнаються недійсними, був укладений 30.10.2020. Зміни у зв`язку з прийняттям вказаного закону до Договору від 30.10.2020 не вносились.
Отже, суд, ураховуючи практику Верховного Суду, зазначає що наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова Верховного Суду від 17.06.2021 в справі № 761/12692/17). 
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (постанова Верховного Суду від 18.05.2022 в справі № 613/1436/17). 
Отже, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. 
Таким чином посилання відповідача на Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» є безпідставними.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що передбачена пунктом 4.7 Договору неустойка в розмірі 20% від суми, що дорівнює вартості майнових прав, за розірвання договору з його ініціативи, не відповідає правовій природі неустойки, зміст якої закріплений у статті 549 ЦК України. Вказана умова договору є несправедливою, оскільки має наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача, адже позивач як спадкоємець прав та обов`язків за вказаним договором має сплатити 20% від суми вартості майна (вартість об`єкта майнових прав 1 256 292,18 грн) за правомірну відмову від виконання договору, зокрема у разі порушення продавцем строків будівництва та введення об`єкту в експлуатацію.
Фактично закріплене Договором право Продавця утримати з суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі його відмови від договору, фактично є покаранням Покупця за реалізацію ним закріпленого Договором права на односторонню відмову від договору, внаслідок чого Продавець безпідставно збагачується, а Покупець зазнає збитків. 
Аналогічних висновків суд дійшов під час надання оцінки законності передбаченої умовами Договору від 30.10.2020 пункту 7.3, яким встановлюється сплата покупцем штрафу у розмірі 20% від вартості майна у разі розірвання Договору за його ініціативи.
Щодо визнання недійсним пункту 4.7. Договору в частині «.. При цьому внесені Покупцем грошові кошти за придбані майнові права, за вирахуванням 20% від суми, що дорівнює вартості майнових прав, які стягуються продавцем як неустойка за невиконання зобов`язань покупця, повертаються продавцем покупцю після розірвання Договору протягом 6 місяців рівними частинами, шляхом сплати однієї частини покупцеві 1 (один) раз на місяць», суд зазначає наступне.
Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. 
Частиною 2 ст. 653 ЦК України встановлено, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. 
Виходячи з аналізу положень Цивільного кодексу України, які регулюють договірні зобов`язання купівлі-продажу, та положень Закону України «Про захист прав споживачів», у разі розірвання договору купівлі-продажу через односторонню відмову Покупця від договору, у Продавця виникає обов`язок повернути Покупцю здійснену ним попередню оплату за товар в повному обсязі. 
Закріплена п. 4.7. умова, якою встановлюється право Продавця не повертати Покупцю грошові кошти протягом 7,5 місяців після розірвання Договору та припинення зобов`язання, є несправедливою, оскільки призводить до значного дисбалансу прав та обов`язків на шкоду споживача, який після відмови від договору має обґрунтовані підстави розраховувати на негайне повернення сплачених ним Продавцю грошових коштів. 
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
З огляду на встановлені обставин справи, досліджені судом докази, надавши їм оцінки з точки зору належності, допустимості, достатності, достовірності, виходячи з внутрішнього переконання, суд дійшов висновку про невідповідність пунктів 4.7, 7.3 Договору приписам статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», ст.ст. 203, 549, 653 ЦК України, а отже підлягають визнанню недійсними на підставі ст.215 ЦК України, ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки умови договору, передбачені у пунктах 4.7. та 7.3 цього Договору, є несправедливими: суперечать принципу добросовісності, що призводить до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду позивачки.
Таким чином, суд виснував, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Щодо заяви сторони відповідача про визнання переписки, долученої стороною позивача разом з клопотанням про долучення доказів від 22.09.2025, зокрема: заяви свідка з наданими відповідями на запитання сторони відповідача, порушені перед позивачкою відповідно до ст.95 ЦПК України, неналежним та недостовірним доказом суд зазначає наступне.
Дослідженням вказаної переписки, з урахуванням наданих представником позивача пояснень, встановлено, що листування відбувалось у за стосунку Телеграм у груповому чаті з назвою «ЖК Манхеттен – Официальная гр…» та у чаті з назвою « ІНФОРМАЦІЯ_3 ».
З тексту переписки вбачається, що мова йде про строки та умови будівництва житлового комплексу та інші супутні питання.
Суд бере до уваги зауваження сторони відповідача та зазначає, що з наданого роздрукованого скріншоту переписки у чаті Телеграм не вбачається за можливе ідентифікувати осіб, між якими здійснюється переписка, відсутні номери мобільних телефонів.
Водночас, суд зауважує, що вказана переписка надана у додатку до Заяви свідка, надісланої відповідачу на виконання ст. 95 ЦПК України.
Вказана переписка не стосується предмету доказування, а отже, виходячи з присів ч. 89 ЦПК України, суд відхиляє вказаний доказ та не бере його до уваги, вирішуючи справу по суті.
Розподіл судових витрат
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, ураховуючи наявність підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі, судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн (судовий збір за одну позовну вимогу немайнового характеру у 2025 році становить 1211,20 грн, позов поданий через підсистему «Електронний суд», а тому до розміру судового збору застосується коефіцієнт 0,8, розрахунок 1211,20 х 0,8 = 968,96) покладаються на відповідача, які у зв`язку із звільненням позивача від сплати судового збору підлягають стягненню на користь держави.
Керуючись ст.ст. 203, 215, 549, 651, 653 ЦК України, ст.ст. 2, 5, 12, 13, 18, 76-81, 89, 141, 263-265, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД» про визнання пунктів договору купівлі-продажу недійсними задовольнити.
Визнати пункти 4.7 та 7.3 Договору купівлі-продажу майнових прав №3.15.2/2020 від 30 жовтня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД» та громадянином України ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , недійсними.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД» на користь держави судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 968 (дев`ятсот шістдесят вісім) гривень 96 копійок.
Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складання.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивачка: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ХАНБЕР ТРЕЙД», ЄДРПОУ 35118558, адреса: 65009, Одеська область, м. Одеса, Фонтанська дорога, 6.

Рішення суду проголошене та підписане 19.06.2026.

Суддя              Ю. А. Скриль