ОКРЕМА ДУМКА
судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Краснощокова Є. В.

19 червня 2026 року 
м. Київ 

справа № 604/448/23
провадження № 61-3040св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І., касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» залишив без задоволення. Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 12 лютого 2024 року залишив без змін.

У цій справі ФГ «Золотий жайвір» звернулося із позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Агро Остап`є» про визнання укладеним договорів оренди на новий строк та визнання відсутності права оренди.
Позов мотивований тим, що позивач як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Позивач дотримуючись вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» 17 лютого 2023 року направив власнику земельної ділянки ОСОБА_1 лист-повідомлення за №13/02/23-2 від 13 лютого 2023 року про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди. Проте ОСОБА_1 , не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі на новий строк, уклав договір оренди з іншим орендарем - ФГ «Агро Остап`є».
Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року, залишеним без змін постановою Тернопільського апеляційного суду від 12 лютого 2024 року, в задоволенні позову ФГ «Золотий жайвір» відмовлено. 
Судові рішення мотивовані тим, що 04 січня 2023 року від ОСОБА_1 на адресу ФГ «Золотий Жайвір» надіслано лист-повідомлення згідно якого відповідач повідомив позивача що не бажає поновлювати дію договору і має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд. Сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, а тому в силу частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.
Апеляційний суд врахував, що у постанові від 28 вересня 2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі відсутнє, у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю землею, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір». Після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з ФГ «Золотий жайвір», ОСОБА_1 розпорядився належною йому земельною ділянкою на власний розсуд, передавши її в оренду ФГ «Агро Остап`є».
Колегія суддів відхилила доводи заявника про те, що позивач дотримав процедури переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки мають ознаки надмірного формалізму та не спростовують факту відсутності волевиявлення у відповідача щодо пролонгації договірних відносин із позивачем у будь-якій формі. Первинним пріоритетом у справі є саме встановлення волевиявлення власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження своєю землею, який вирішив не продовжувати договірні відносини із позивачем та повідомив його про це у визначений законом та договором строк. 

Верховний Суд погодився з висновками судів та зазначив, що суди врахували, що у разі незгоди орендодавця з поновленням договору оренди згідно з пропозицією, направленою орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі; суди встановили, що волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі відсутнє у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю землею; суди встановили, що згідно з проектом договору оренди землі передбачено зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років. Тобто сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору. За таких обставин суди зробили обґрунтований висновок про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір».
Касаційний суд врахував висновки Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду за аналогічними справами за позовами ФГ «Золотий жайвір», в яких зазначено, що:
«установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між ФГ «Золотий жайвір» як орендарем і ОСОБА_1 як орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про відсутність правових підстав для визнання укладеним на новий строк договору оренди землі між ФГ «Золотий жайвір» і ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, оскільки орендодавець повідомила орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди. Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб»;
«переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження ним на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі».
«у справі, яка переглядається, переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і вона повідомляла орендаря про небажання поновлювати договір оренди. Безпідставними є доводи касаційної скарги про те, що орендодавець до закінчення дії укладеного договору оренди заперечував саме проти поновлення відповідного договору, проте позивач мав намір скористатися переважним правом на укладення відповідного договору оренди землі на новий строк, оскільки не спростовують відсутність у відповідача наміру продовжувати договірні правовідносини з позивачем, як орендарем. Крім того, такі доводи свідчать про надмірний формалізм позивача, оскільки ОСОБА_1 висловила свої заперечення проти поновлення договору оренди землі, чи укладення його на новий строк. Лист орендодавця є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк. Проєкт нового договору оренди землі містить інші умови, ніж договір оренди від 15 березня 2016 року, а саме орендарем запропоновано змінити строк дії цього договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
Такі висновки зроблені Верховним Судом у постановах від 05 березня 2026 року у справі № 604/810/24, від 31 січня 2025 року у справі № 604/646/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23, від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23, від 03 липня 2024року у справі № 604/479/23, від 05 липня 2024 року у справі № 604/630/23, від 25 липня 2024 року у справі № 604/647/23, від 08 серпня 2024 року у справі № 604/779/23.
Схожі висновки неодноразово наводилися і в інших постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зокрема, від 22 травня 2019 року у справі № 709/1899/17, від 04 лютого 2020 року в справі № 272/439/18, від 18 листопада 2020 року у справі № 272/446/18, 01 квітня 2021 року в справі № 149/1010/20-ц, 12 травня 2021 року в справі № 149/1011/20, від 20 травня 2020 року у справі № 709/1903/17 та від 01 липня 2020 року у справі № 709/2131/17.
Результат аналізу зазначених постанов свідчить, що за їх висновком будь-яке повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання, волі) продовжувати дію договору оренди землі є достатньою підставою припинення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.

Не можу погодитись із зазначеним з таких мотивів.
Усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. 
У частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зміст частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі має бути обґрунтованим і містити посилання на підстави припинення переважного права орендаря або обґрунтування заперечень щодо запропонованих орендодавцем істотних умов договору. Саме лише повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання) поновлення договору оренди землі, без зазначення причини такого рішення, не є «повідомленням орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі», про яке йдеться у частині п`ятій статті 33 цього Закону, тому не має правового значення та не є підставою припинення переважного права орендаря.
Протилежний висновок щодо «домінування» виключного права орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд повністю нівелює гарантоване законом переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), що не відповідає принципу правової визначеності.
Аналогічної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду та Касаційний господарський суд.
Зокрема, у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що:
«статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».
Схожий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Така ж практика є сталою в Касаційному господарському суді у складі Верховного Суду, яка ґрунтується на висновку, викладеному у пункті 5.5 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якому зазначено, що:
«законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни».
Від наведеного висновку Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) не відступала.
Крім того, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
Такий правовий висновок міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду у складі колегій суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 березня 2018 року у справі № 702/764/16-ц, від 23 травня 2018 року у справі № 547/89/16-ц, Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц, Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 129/2578/16-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 вересня 2020 року у справі № 904/5126/19.
Таким чином у справі, що переглядається, установлені судами обставини свідчать, що орендар дотримав вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди - завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проєкт договору про продовження строку дії договору оренди землі, яке орендодавцем відповідно до частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не розглянуто та щодо якого заперечень не надав.
За таких обставин повідомлення ОСОБА_1 про небажання поновлювати дію договору та намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд не відповідає дійсності, а подальше укладення договору оренди з новим орендарем свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря і порушення його переважного права на поновлення договору.
Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає, щоб при остаточному вирішенні судами справи їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, ЄСПЛ, від 28 жовтня 1999 року). Судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (LUPENI GREEK CATHOLIC PARISH AND OTHERS v. ROMANIA, № 76943/11, § 123, ЄСПЛ, від 29 листопада 2016 року).
Викладене свідчить про наявність глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці різних касаційних судів у аналогічних справах, тому вирішення цього питання становить виключну правову проблему.
За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з тим, що ця справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Суддя Є. В. Краснощоков