ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року
м. Київ

справа № 757/28705/19
провадження № 61-12909св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Лідовця Р. А., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Сердюка В. В., 

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі:  ОСОБА_2 , державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Макаров Олег Вячеславович, ОСОБА_3 ;
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Потапов Михайло Юрійович;

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника  ОСОБА_1 - адвоката Михайлова Андрія Леонідовичана постанову Київського апеляційного суду від 10 вересня 2025 рокуу складі колегії суддів: Євграфової Є. П., Писаної Т. О., Саліхова В. В.

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Макарова О. В. (далі - державний реєстратор Макаров О. В.), ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Потапов М. Ю. (далі - приватний нотаріус КМНО Потапов М. Ю.), про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 20 грудня 2015 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житло-Буд» (далі - ТОВ «Житло-Буд») було укладено договір № 71 про передачу майнових прав на об`єкт нерухомості, за умовами якого вона придбала у ТОВ «Житло-Буд» майнові права на нежитлове приміщення АДРЕСА_3, площею 81,1 кв. м, на двадцять п`ятому поверсі (мансарда) будинку АДРЕСА_1 .

14 вересня 2017 року ТОВ «Житло-Буд» передало, а вона прийняла вищевказане приміщення АДРЕСА_3 з плануванням, зазначеним у технічному паспорті, виданому бюро технічної інвентаризації 10 вересня 2017 року, а в подальшому зареєструвала своє право власності на це приміщення.

На підставі договору дарування від 01 березня 2019 року вона від своєї рідної баби ОСОБА_4 отримала у дар квартиру АДРЕСА_2 .

Квартири АДРЕСА_3 та АДРЕСА_3 від дня їх придбання були нежилі (законсервовані).

Після укладення договору дарування позивачка разом зі своїм батьком прибула у вказаний будинок, щоб оглянути квартири та визначитись щодо їх ремонту, однак побачили, що в квартирі АДРЕСА_3 невідомими особами встановлено інші двері.

Від співробітників Товариства з обмеженою відповідальністю «Житло-Сервіс» (далі - ТОВ «Житло-Сервіс») позивачці стало відомо, що квартира АДРЕСА_3 та належить громадянці ОСОБА_3 .

За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира АДРЕСА_3 05 листопада 2018 року була зареєстрована за відповідачем ОСОБА_2 на підставі технічного паспорта на квартиру та акта приймання-передачі нерухомого майна ТОВ «Житлобуд» від 27 серпня 2018 року, а в подальшому ОСОБА_2 відчужив вказану квартиру відповідачці ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу.

Позивачка вважає, що реєстрація нового об`єкта нерухомості у вигляді квартири АДРЕСА_6 та права власності на нього за ОСОБА_2 , а в подальшому за ОСОБА_3 порушує її право власності на квартири АДРЕСА_3 і квартири АДРЕСА_3 , оскільки квартира АДРЕСА_6 була неправомірно створена із двох належних їй на праві власності квартир.
Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила:
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Макарова О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 43912520 від 07 листопада 2018 року; 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 19 від 04 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Потаповим М. Ю.;
- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Потапова М. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44461847 від 06 грудня 2018 року.

Короткий зміст судових рішень 

Заочним рішенням Печерського районного суду міста Києва від 18 березня 2020 року у складі судді Вовка С. В. у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зі змісту ухвали слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 12 вересня 2019 року у справі № 757/48853/19-к вбачається спірність законності набуття права власності як на квартиру АДРЕСА_7 , так і на квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_3 .

З цього приводу триває досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42019100000000164 від 06 березня 2019 року, в межах якого на вказані об`єкти нерухомості накладено арешти, визначено порядок їх зберігання як речових доказів шляхом передачі Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів.

Надані ОСОБА_1 документи: технічний паспорт Київського міського бюро технічної інвентаризації від 10 вересня 2017 року № 395681; договір від 20 грудня 2015 року № 71 про передачу майнових прав на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 загальною площею 81,1 кв. м; акт приймання-передачі вказаного нежитлового приміщення від 14 вересня 2017 року; довідка ТОВ «Житло-Буд» від 14 вересня 2017 року № 234 про сплату ОСОБА_1 в повному обсязі інвестиційних внесків за договором № 71 про передачу майнових прав на об`єкт нерухомості, за версією слідства є підробленими.

За таких обставин, на переконання суду, дії позивача необхідно оцінити як недобросовісні, спрямовані на вчинення дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом, що свідчить про наявність обставин, визначених частиною другою статті 13 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Судом апеляційної інстанції справа розглядалася неодноразово.

Постановою Київського апеляційного суду від 03 грудня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Заочне рішення Печерського районного суду міста Києва від 18 березня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову. Визнано незаконним і скасовано рішення державного реєстратора Макарова О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 43912520 від 07 листопада 2018 року, про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_3 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу № 19 від 04 грудня 2018 року квартири АДРЕСА_3 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Потаповим М. Ю. Скасовано рішення приватного нотаріуса КМНО Потапова М. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44461847 від 06 грудня 2018 року, про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_3 . Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про відсутність підстав для задоволення позову з мотивів недобросовісності дій ОСОБА_1 , оскільки ці дії спрямовані виключно на захист свого майнового права на об`єкти нерухомого майна, позаяк правомірність набуття позивачкою права власності на них, ніким не оспорюється і судовими рішеннями їх незаконність не встановлено, через що оскаржуване рішення не може вважатися законним і обґрунтованим.

Апеляційний суд вважав обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_3 , та вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Позовна вимога щодо скасування рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_3 є похідною від вимоги про визнання недійсним правочину, на підставі якого зареєстровано таке право, тому також підлягає задоволенню.

Постановою Верховного Суду від 21 січня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якої діє її представник - адвокат Зубицька Л. М., задоволено. Постанову Київського апеляційного суду від 03 грудня 2020 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Судове рішення суду касаційної інстанції мотивоване тим, що апеляційний суд ухвалив постанову від 03 грудня 2020 року за відсутності ОСОБА_3 , яка належним чином не була повідомлена про дату, час і місце розгляду справи.

Останньою постановою Київського апеляційного суду від 10 вересня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Заочне рішення Печерського районного суду міста Києва від 18 березня 2020 року скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що зважаючи на зміст позовних вимог ОСОБА_1 мала довести не тільки належність їй на праві власності житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_3 , а й порушення її прав на це майно відповідачами та ідентичності квартири АДРЕСА_6 , що належить ОСОБА_3 , із приміщеннями позивачки.

З огляду на надані докази, позивачка не змогла переконливо довести, що квартира АДРЕСА_6 є ідентичною її приміщенням № НОМЕР_1 та АДРЕСА_3 . Матеріали справи містять значні розбіжності: приміщення АДРЕСА_3 розташоване на 25 поверсі та має літеру «Б», а квартира АДРЕСА_6 - на 24 поверсі та має літеру «А». Ці суперечності створюють обґрунтовані сумніви щодо тотожності об`єктів та не дозволяють суду дійти висновку про існування стверджуваної позивачкою обставини з необхідним ступенем вірогідності.

Висновок експертів № 266/1/25 від 20 травня 2025 року колегія суддів відхилила як допустимий доказ такої ідентичності, адже висновок складений не на замовлення учасника справи, а за замовленням голови правління ОСББ, що виключає можливість його оцінки відповідно до частини першої статті 106 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Разом з цим, колегія суддів зауважила, що викладена у висновку вихідна інформація є ідентичною тій, що наявна у матеріалах справи, утім розбіжності на які вказано вище, щодо поверхів та літерності не усунуто, а отже, такий висновок не підтверджує тотожності об`єктів.

Крім того, у часовому вимірі первинна реєстрація квартири АДРЕСА_6 відбулася 05 листопада 2018 року, а права на квартиру АДРЕСА_3 позивачка набула та зареєструвала лише 01 березня 2019 року. Ця хронологічна послідовність не підтверджує, що права ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_3 були порушені відповідачами у вказаний у позові спосіб. Таким чином, зважаючи на баланс вірогідностей, висновок про існування стверджуваних позивачкою обставин є менш вірогідним, ніж протилежний.

Також колегія суддів вважала, що вимоги ОСОБА_1 щодо визнання недійсним правочину та скасування рішень про реєстрацію нерухомого майна, на яке вона претендує, є неефективними, адже навіть у разі встановлення ідентичності майна (що у межах даної справи не знайшло підтвердження) та факту його незаконного вибуття з володіння, задоволення позову у заявленій формі не призведе до належного відновлення її права власності.

У ситуаціях, коли майно вибуває з володіння власника поза його волею, як це, за твердженням ОСОБА_1 , сталося з її приміщеннями № 170 та АДРЕСА_3, належним і єдиним ефективним способом захисту є віндикаційний позов.

Короткий зміст вимог касаційної скарги 

17 жовтня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Михайлов А. Л. подав до Верховного Суду через підсистему Електронний суд касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 10 вересня 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга подана на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України та обґрунтована тим, що апеляційний суд не врахував правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, у постановах Верховного Суду від 30 липня 2020 року у справі № 752/13695/18, від 14 грудня 2021 року у справі № 726/1524/19, від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21. Крім того, заявник зазначив, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 15, 16, 317, 319, 321 ЦК України, статей 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у подібних правовідносинах.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Печерського районного суду міста Києва.

07 січня 2026 року справа № 757/28705/19 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 червня 2026 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи. 

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Михайлова А. Л. мотивована тим, що в матеріалах справи наявна витребувана ухвалою суду реєстраційна справа № 1687505080000 на квартиру АДРЕСА_6 , в якій, на відміну від відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відсутній акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: КВ 42462742, виданий 27 серпня 2018 року ТОВ «Житло-Буд». В описі документів реєстраційної справи такий документ також не зазначено. Отже, фактично державна реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_6 проведена лише на підставі заяви ОСОБА_2 від 05 листопада 2018 року та технічного паспорта від 28 жовтня 2018 року, що не відповідає вимогам закону. 

Крім того, за відомостями Головного центру обробки спеціальної інформації ДПС України у період з 08 листопада 2017 року по 20 червня 2025 року ОСОБА_2 перетинав лінію розмежування з тимчасово окупованою територією України, а саме 02 грудня 2018 року (в`їзд) та 14 грудня 2018 року (виїзд). Тобто ОСОБА_2 фізично не міг 05 листопада 2018 року особисто надати державному реєстратору Макарову О. В. відповідну заяву та документи для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_6 , оскільки перебував на тимчасово окупованій території України.

Суд апеляційної інстанції зазначив про розбіжності щодо поверхів об`єктів, посилаючись на те, що квартира АДРЕСА_6 знаходиться на 24 поверсі та має літеру «А», однак не звернув увагу на те, що відповідно до технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_6 , розділ «Технічні характеристики», квартира розташована на мансардному поверсі 24 поверхневого будинку. Фактично в цьому розділі поверх цифрами не зазначений, а вказана поверхневість всього будинку. В свою чергу, в розділі «План квартири» зазначений поверх «мансардний, без жодної нумерації. ТОВ «Житло-Сервіс» (обслуговуюча компанія будинку № 36-Б) надало відповідь від 25 березня 2019 року № 167 про те, що відповідно до акту від 31 грудня 2003 року приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту будинок АДРЕСА_1 має такі будівельні показники: проектна кількість поверхів - 25 та пентхаус; фактична кількість поверхів - 25 та пентхаус. Згідно з технічним паспортом на багатоповерховий житловий будинок по АДРЕСА_1 від 10 вересня 2014 року будинок має 25 поверхів, тобто мансардним є саме 25-й поверх будинку. Квартира АДРЕСА_6 знаходиться на «мансардному», а не на 24-му поверсі будинку, тобто саме на тому поверсі, на якому розташовані квартира АДРЕСА_3 та група приміщень АДРЕСА_3 , що належать позивачу.

Апеляційний суд зазначив, що відхилив як допустимий доказ висновок експертів № 266/1/25 за результатами проведення комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 20 травня 2025 року, проведеної Науково-дослідним центром судової експертизи у сфері інформаційних технологій та інтелектуальної власності. При цьому суд надав оцінку цьому ж доказу не як висновку відповідно до частини першої статті 106 ЦПК України, а як письмовому доказу. Тобто, один і той же доказ одночасно визнаний судом недопустимим (як висновок експерта) та допустимим (як письмовий доказ), що не передбачено нормами ЦПК України та є порушенням норм процесуального права.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

12 березня 2026 року представник ОСОБА_3 - адвокат Прасол А. С. подала до Верховного Суду через підсистему Електронний Суд відзив на касаційну скаргу, в якому зазначила, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, ухваленим відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, тому підстави для його скасування відсутні.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

20 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Житло-Буд» було укладено договір № 71 про передачу майнових прав на об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого ОСОБА_1 за плату в розмірі 853 983 грн придбала у ТОВ «Житло-Буд» майнові права на нежитлові приміщення площею 81,1 кв. м, на двадцять п`ятому поверсі (мансарда) будинку АДРЕСА_1 . При цьому, у варіанті договору, що викладений українською мовою об`єкт має АДРЕСА_3, а російською - № 107-А (т. 1 а.с. 10-14).

У довідці про сплату інвестиційних коштів номер приміщення не вказаний.

14 вересня 2017 року ТОВ «Житло-Буд» передало, а ОСОБА_1 прийняла нежитлове приміщення АДРЕСА_3 з плануванням, зазначеним у технічному паспорті, виданому БТІ м. Києва 10 вересня 2017 року.

Згідно даних технічного паспорту від 10 вересня 2017 року нежитлове приміщення АДРЕСА_3 розташоване у будинку АДРЕСА_1 на 25 поверсі (мансарда) літера «Б», висота приміщень 3.0 м (т.1 а.с 17-18).

20 грудня 2017 року право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Некриловим К. Ю. (т. 1 а.с. 19).
Також, матеріалами справи підтверджується, що 01 березня 2019 року між ОСОБА_4 як дарувальником та ОСОБА_1 як обдарованою укладено договір дарування квартири АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1776985380000) та цього ж дня, право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_3 зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом КМНО Цукуровою С. С.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира АДРЕСА_3 як об`єкт нерухомого майна №1776985380000 зареєстрована із відкриттям розділу 01 березня 2019 року.

Згідно даних технічного паспорту від 25 листопада 2005 року квартира АДРЕСА_3 , висота приміщень 3.8 м (т.1 а.с. 25).

04 грудня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_12 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1687505080000).

На підставі договору купівлі-продажу від 04 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Потаповим М. Ю., право власності на квартиру АДРЕСА_6 зареєстроване за ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , а відповідний запис був внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 06 грудня 2018 року на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Потапова М. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44461847.

За відомостями технічного паспорту (інвентаризаційна справа 220055 квартира АДРЕСА_13 (т.1 а.с. 99-101).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно, квартира АДРЕСА_12 належить ОСОБА_3 .

Також за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира АДРЕСА_3 вперше зареєстрована, як об`єкт нерухомого майна, 05 листопада 2018 року з такими даними: об`єкт житлової нерухомості, кількістю кімнат - чотири, загальна площа 282,4 кв. м, житлова площа 166,4 кв. м, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 43912520 від 07 листопада 2018 року прийняв державний реєстратор Макаров О. В., власником квартири зазначений ОСОБА_2 . Підставою виникнення права власності зазначені наступні документи: технічний паспорт на квартиру, виданий 28 жовтня 2018 року ФОП ОСОБА_5 та акт приймання-передачі нерухомого майна, серія КВ 42462742, виданий 27 серпня 2018 року ТОВ «Житлобуд».

З огляду на надані докази, суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивачка не змогла переконливо довести, що квартира АДРЕСА_6 є ідентичною її приміщенням № НОМЕР_1 та АДРЕСА_3 . Матеріали справи містять значні розбіжності: приміщення АДРЕСА_3 розташоване на 25 поверсі та має літеру «Б», а квартира АДРЕСА_6 - на 24 поверсі та має літеру «А». Ці суперечності створюють обґрунтовані сумніви щодо тотожності об`єктів та не дозволяють суду дійти висновку про існування стверджуваної позивачкою обставини з необхідним ступенем вірогідності.

Також апеляційний суд зазначив, що висновок експертів № 266/1/25 від 20 травня 2025 року відхиляє як допустимий доказ такої ідентичності, адже висновок складений не на замовлення учасника справи, а за замовленням голови правління ОСББ, що виключає можливість його оцінки відповідно до частини першої статті 106 ЦПК України. Разом з цим, колегія суддів зауважила, що викладена у висновку вихідна інформація є ідентичною тій, що наявна у матеріалах справи, утім розбіжності, на які вказано вище, щодо поверхів та літерності не усунуто, а отже, такий висновок не підтверджує тотожності об`єктів (т. 3 а.с. 82-89).

2. Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Михайлова А. Л. підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Згідно з частиною першою статті 367, частиною першою статті 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою 1 розділу V ЦПК України.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення апеляційного суду відповідає не в повній мірі.

Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-1V «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час прийняття державним реєстратором Макаровим О. В. рішення від 07 листопада 2018 року про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_3 (далі - Закон № 1952-IV).

Відповідно до статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону № 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV державній реєстрації прав підлягає право власності.

Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій (частина перша статті 12 Закону № 1952-IV).

Частинами першою, другою статті 13 Закону № 1952-IV передбачено, що Державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі. Невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек. 

На кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна (

Відповідно до частин першої-четвертої статті 18 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

У випадках, передбачених законодавством України, державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, речові права на який підлягають державній реєстрації.

Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

В частині першій статті 24 Закону № 1952-IV вказано, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, зокрема за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України).

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Відповідно до статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.

У постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-1528цс15 зазначено, що стаття 228 ЦК України визначає правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, котрі є серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні (публічні) інтереси.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

Публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.
Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок. Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не вважаються такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10 травня 2023 року у справі № 761/22937/18.

У справі, яка переглядається, обґрунтовуючи позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу № 19 від 04 грудня 2018 року квартири АДРЕСА_3 , позивачка посилалася на те, що ця квартира неправомірно створена із двох належних їй на праві власності квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_3 в цьому ж будинку.

Апеляційний суд перевірив доводи сторони позивача про те, що квартира АДРЕСА_3 створена із двох належних їй на праві власності квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_3 в цьому ж будинку, та виходив з того, що позивач не надала належних, допустимих і достовірних доказів на підтвердження зазначених обставин, натомість наявні в матеріалах справи документи створюють обґрунтовані сумніви щодо тотожності цих об`єктів, оскільки містять відомості про розташування приміщення АДРЕСА_3 на 25 поверсі за літерою «Б», квартири АДРЕСА_3 - також на 25 поверсі, але за літерою «А», а квартира АДРЕСА_6 - розташована на 24 поверсі та має літеру «А». 

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Статтею 110 ЦПК України передбачено, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про судову експертизу» судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Дульський проти України» (заява №61679/00 від 01 червня 2006 року).

Оскільки в цій справі сторони не заявляли клопотань про проведення судової експертизи, то апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні дав оцінку висновку експертів № 266/1/25 від 20 травня 2025 року в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, однак виходив з того, що цей висновок не підтверджує тотожності квартири АДРЕСА_3 та належних позивачці квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_3 , оскільки містить розбіжності щодо поверхів та літерності зазначених об`єктів нерухомого майна.

У той же час, апеляційний суд звернув увагу на те, що вказаний висновок складений не на замовлення учасника справи, а за замовленням голови правління ОСББ, який не є учасником справи, тому обґрунтовано зазначив, що цей висновок не може бути допустимим доказом ідентичності приміщення АДРЕСА_3, квартири АДРЕСА_3 з квартирою АДРЕСА_3 .

За таких обставин доводи касаційної скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Михайлова А. Л. про те, що апеляційний суд одночасно визнав один і той же доказ судом недопустимим (як висновок експерта) та допустимим (як письмовий доказ), що не передбачено нормами ЦПК України, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного судового рішення апеляційного суду.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77-80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Велика Палата Верховного Суду також неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).

Цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.

З огляду на фактичні обставини спору, враховуючи загальні принципи судочинства та принцип «балансу вірогідностей», оскільки позивачка не змогла переконливо довести, що квартира АДРЕСА_6 є ідентичною її приміщенням № НОМЕР_1 та № НОМЕР_3 , то колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у зв`язку з недоведеністю її позовних вимог.

Разом з цим, зробивши висновок про відмову у задоволенні позову у зв`язку з недоведеністю, апеляційний суд також виходив з того, що вимоги ОСОБА_1 щодо визнання недійсним правочину та скасування рішень про реєстрацію нерухомого майна, на яке вона претендує, є неефективними, адже навіть у разі встановлення ідентичності майна (що у межах даної справи не знайшло підтвердження) та факту його незаконного вибуття з володіння, задоволення позову у заявленій формі не призведе до належного відновлення її права власності. У ситуаціях, коли майно вибуває з володіння власника поза його волею, як це, за твердженням ОСОБА_1 , сталося з її приміщеннями № 170 та АДРЕСА_3, належним і єдиним ефективним способом захисту є віндикаційний позов.

Колегія суддів не в повній мірі погоджується із зазначеним висновками суду апеляційної інстанції про обрання позивачкою неефективного способу захисту, враховуючи таке.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.

У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань).

Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.

У кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20, від 01 липня 2021 року у справі № 9901/381/20, від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18, від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14, від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц, від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18, від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18).

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту її права чи інтересу. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17).

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, обставини, наслідки порушення, такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням Закону № 1952-IV та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, скасування судом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно має наслідком повернення у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, на що й спрямований позов ОСОБА_1 в цій справі.

Віндикаційний позов як спосіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти й користуватися належним йому майном.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на особливість правової природи віндикації.

Так, у постанові від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18) Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що умовами звернення з таким позовом є: 1) позивач є власником майна; 2) власник фактично втратив володіння річчю; 3) відповідач є незаконним володільцем; 4) власник і володілець не перебувають у договірних відносинах; 5) предметом позову може бути тільки індивідуально визначена річ; 6) ця річ на момент розгляду спору повинна існувати в натурі.

Зважаючи на встановлені судом апеляційної інстанції обставини, оскільки в цій справі позивачка не надала доказів, які б підтверджували, що квартира АДРЕСА_3 є тим самим об`єктом нерухомого майна, що й квартира АДРЕСА_3 та приміщення АДРЕСА_3 , то відсутні підстави вважати, що ОСОБА_1 була власником спірного майна - саме квартири АДРЕСА_6 , а ОСОБА_3 є незаконним володільцем цього майна.

Таким чином апеляційний суд правильно відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , проте зробив передчасний висновок про те, що належним і єдиним ефективним способом захисту прав ОСОБА_1 є віндикаційний позов.

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржуване судове рішення апеляційного суду змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Оскільки Верховний Суд змінює оскаржуване судове рішення апеляційної інстанції виключно у частині мотивів, то судовий збір за подання касаційної скарги покладається на особу, яка подала касаційну скаргу. 

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Михайлова Андрія Леонідовича задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 10 вересня 2025 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: Р. А. Лідовець

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк