КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 752/3714/25
номер провадження № 22-ц/824/6232/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
розглянуву порядку письмового провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Заруцького Олексія Вячеславовича 
на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 жовтня 2025 року /суддя Кошель Б.І./
у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів у розмірі 41 850,00 грн, сплачених на підставі п. 10.1 Попереднього договору №051224/4-328 купівлі-продажу квартири від 05 грудня 2024 року.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 жовтня 2025 року позов задоволено повністю. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 41 850,00 грн та судові витрати у розмірі 968,96 грн. /а.с. 100-107/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник відповідачки ОСОБА_1 - адвокат Заруцький О.В. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення суду першої інстанції про що ухвалити відповідну постанову.
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що судом проігноровано приписи п. 10.2 укладеного договору, згідно з яким Продавець зобов`язаний повернути сплачений гарантійний платіж та сплатити неустойку лише у разі неукладення основного договору з вини Продавця.
Апелянт зазначає, що судом проігноровано той факт, що договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 не відбувся з єдиної причини - через те, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не працював і здійснити реєстраційні дії було неможливо.
Також апелянт вказує, що суд не оцінив факт направлення відповідачем листа позивачу від 13.01.2025 року, в якому повідомлено, що відповідач не ухиляється та не відмовляється від продажу квартири згідно укладеного договору за встановленою ціною.
На переконання апелянта, суд першої інстанції не проаналізував умови попереднього договору. Зокрема, не взято до уваги п. 8 договору, згідно з яким продавець зобов`язується не змінювати умов продажу квартири в односторонньому порядку; п. 9 та п. 9.1 щодо надання необхідних документів і згоди чоловіка, які були підготовлені. Апелянт наголошує, що відповідач був повністю готовий до укладення основного договору, а зміна обставин відбулася лише через відсутність бажання покупця продовжувати угоду.
Крім того, апелянт вважає, що судом не взято до уваги приписи ст. 203 ЦК України, зокрема ч. 5, згідно з якою правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. На думку апелянта, сторони при укладенні попереднього договору були налаштовані на реальне укладення основного договору.
Апелянт також вказує на порушення ст. 263 ЦПК України, оскільки рішення ухвалено без повного та всебічного з`ясування обставин справи, викладених сторонами.
Позивач ОСОБА_3 через свого представника адвоката Українця М.П. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
У відзиві представник позивача зазначає, що апеляційна скарга не спростовує висновків суду першої інстанції щодо нікчемності попереднього договору №051224/4-328 від 05.12.2024 у зв`язку з недотриманням вимог ст. 657 ЦК України про нотаріальне посвідчення. Посилається на те, що нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Також у відзиві вказано, що доводи апелянта щодо умов договору є безпідставними, оскільки ґрунтуються на нікчемному правочині. Крім того, звертається увага на те, що 20.02.2025 року відповідачка ОСОБА_1 вже відчужила спірну квартиру іншій особі ( ОСОБА_4 ), що свідчить про відсутність наміру виконувати попередній договір.
Представник позивача вважає, що суд першої інстанції правильно застосував норми ст. 1212 ЦК України щодо безпідставно набутого майна та врахував відповідну практику Верховного Суду.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що 05 грудня 2024 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири №051224/4-328.
Відповідно до п. 10.1 договору ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 гарантійну суму у розмірі 41 850,00 грн.
Сторони передбачили строк укладення основного договору купівлі-продажу квартири до 20 грудня 2024 року включно.
Основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладено не було.
Попередній договір нотаріально посвідчений не був.
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції вірно керувався ст. 220 ЦК України про те, що у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним; ст. 635 ЦК України про попередній договір; ст. 657 ЦК України про форму договору купівлі-продажу нерухомого майна; ст. 1212 ЦК України про зобов`язання з безпідставного набуття майна.
Судом першої інстанції зроблено висновок про те, що попередній договір №051224/4-328 від 05.12.2024 є нікчемним у зв`язку з недотриманням вимоги про нотаріальне посвідчення, а сплачені на його виконання грошові кошти у сумі 41 850,00 грн є безпідставно набутим майном, яке підлягає поверненню позивачу.
Доводи апеляційної скарги, про те, що суд першої інстанції не повно з`ясував обставини справи, неправильно застосував норми матеріального права та не врахував умови договору, відхиляються з таких підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Суд першої інстанції правильно встановив, що спірний попередній договір купівлі-продажу квартири від 05.12.2024 не був нотаріально посвідчений, хоча відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. У зв`язку з цим попередній договір є нікчемним з моменту його вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 ЦК України).
Відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу).
Згідно з частинами другою, третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу, набуття, зміни, встановлення, припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21).
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Аналогічна правова позиція щодо форми договору та його обов`язкового нотаріального посвідчення викладена у Постанові ВС у справі №727/11573/22.
Доводи апелянта щодо того, що неукладення основного договору сталося не з вини продавця, а через технічні проблеми з реєстром, а також щодо готовності відповідача до укладення договору, не мають правового значення. Нікчемність договору виключає можливість застосування його умов, у тому числі пунктів 10.2, 10.3 щодо долі гарантійної суми. Суд не може застосовувати умови нікчемного правочину для вирішення спору.
Суд першої інстанції правильно застосував положення ст. 1212 ЦК України, відповідно до якої особа, яка набула майно без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути його потерпілому. Оскільки підставою для передачі коштів був нікчемний попередній договір, у відповідача відсутня правова підстава для утримання сплачених позивачем 41 850,00 грн.
Посилання апелянта на ст. 203 ЦК України (щодо реального настання правових наслідків) також не спростовує висновків суду, оскільки навіть за наявності наміру сторін укласти основний договір, недотримання імперативної форми правочину (нотаріальне посвідчення) призводить до його нікчемності.
Додатково колегія суддів звертає увагу, що після укладення попереднього договору відповідачка ОСОБА_1 відчужила спірну квартиру іншій особі ( ОСОБА_4 ), що об`єктивно свідчить про відсутність у неї реального наміру виконувати попередній договір.
Таким чином, суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, дав їм належну правову оцінку, правильно застосував норми матеріального права та ухвалив законне і обґрунтоване рішення.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на сторону апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Заруцького Олексія Вячеславовича на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 жовтня 2025 року - залишити без задоволення.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 жовтня 2025 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції касаційному оскарженню не підлягає. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Головуючий: Судді: