ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/2845/25
Номер провадження: 22-ц/819/912/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.
суддів: Базіль Л.В.,
Бездрабко В.О.

секретар: Андреєва В.В. 

учасники справи:

представник відповідача: адвокат Ковальчук І.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу Фермерського господарства «АГРО-АЛЬЯНС» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 02 квітня 2026 року, ухваленого під головуванням судді Хомик І.І., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович до Фермерського господарства «АГРО-АЛЬЯНС» про розірвання договору оренди землі, стягнення витрат на правничу допомогу та сплачений судовий збір,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції
У квітні 2025 року представник позивача звернувся до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 20.11.2020 року між спадкодавцем позивача – ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «АГРО-АЛЬЯНС» було укладеного договір оренди землі №б/н щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:010:0009. Відповідно до умов договору оренди землі орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9,0323 га, яка розташована на території Новорайської сільської ради (до реорганізації Степнянської сільської ради) Бериславського району Херсонської області. Кадастровий номер земельної ділянки – 6520686700:03:010:0009, площа – 9,0323 га, НГО земельної ділянки складає 213 647,06 грн. Відповідно до Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди, що становить 6409.41 грн. Відповідно до умов Договору орендна плата вноситься орендарем у строки з 31 жовтня до 31 грудня кожного поточного року. Договір укладено строком до 21.11.2038 року. Зважаючи на вищевказані обставини, згідно Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки. Разом з тим, відповідачем не виконано умови договору щодо сплати орендної плати, внаслідок чого утворилась заборгованість ФГ «АГРО-АЛЬЯНС» перед позивачем з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою в сумі 6 409,41 х 3 = 19 228,23 гривень. У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди. Посилаючись на наведене, просив розірвати договір оренди землі від 20.11.2020 року, укладений між Фермерським господарством «АГРО-АЛЬЯНС» та ОСОБА_2 (новий орендодавець ОСОБА_1 ), номер запису про право (номер запису в державному реєстрі речових прав) 39564352 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:010:0009. Стягнути з Фермерським господарством «АГРО-АЛЬЯНС» на користь ОСОБА_1 судові витрати та витрати на правничу допомогу.
Рішенням Великоолександрівського районного Херсонської області від 02 квітня 2026 року позовні вимоги задоволено частково. Розірвано договір оренди землі від 20.11.2020 року, укладений між Фермерським господарством «АГРО-АЛЬЯНС» та ОСОБА_2 (новий орендодавець ОСОБА_1 ), номер запису про право (номер запису в державному реєстрі речових прав) 39564352 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:010:0009 Вирішено питання щодо судових витрат. Відмовлено в задоволенні позовних вимог щодо стягнення витрат на правничу допомогу.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем доведено, що мала місце несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою, передбаченою законом, для його розірвання. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. 
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про стягнення витрат на правничу допомогу, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано доказів на підтвердження факту понесення ним таких витрат.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Не погоджуючись з рішенням суду, ФГ «АГРО-АЛЬЯНС» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Апеляційна скарга обгрунтована тим, що суд першої інстанції належним чином не оцінив докази та обставини по справі, висновки суду щодо наявності підстав для розірвання договору оренди землі внаслідок невиконання товариством обов`язків зі сплати орендної плати не відповідають обставинам справи, оскільки 01.03.2022 року було видано наказ про призупинення господарської діяльності ФГ «АГРО-АЛЬЯНС». В подальшому, після деокупації території, на якій здійснює діяльність Відповідач, та розмінування, з метою забезпечення діяльності господарства, 31.05.2024 року було видано наказ про відновлення роботи господарства. 24.12.2025 року Відповідачем на ім`я Новорайської СВА було направлено Заяву про надання пільг з нарахування та сплати орендної плати, єдиного податку та МПЗ. Також, 24.12.2024 року Відповідачем на ім`я Новорайської СВА було направлено Заяву про надання інформації щодо стану розмінування земельних ділянок, які перебувають у користуванні Відповідача. До 08.08.2025 року (дати отримання ухвали суду  про відкриття провадження) жодних відомостей щодо спадкоємця ОСОБА_3 у Відповідача не було. Жодних листів чи повідомлень від спадкоємців Відповідач не отримував. Поновивши господарську діяльність, Відповідач звернувся до Новорайської СВА, де йому повідомили, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла. Станом на 12.08.2025 року Відповідач проводив роботи щодо відновлення повноцінного функціонування господарства. Також, вказує на те, що після підписання договору оренди 20.11.2020 року, ОСОБА_4 вирішила скористатися умовами п.12 Договору, щодо отримання грошових коштів «наперед». Так, Відповідачем, на прохання ОСОБА_3 , було виплачено грошові кошти у сумі 23000,00 гривень, що підтверджується відповідними Відомостями про видачу коштів, які містять особисті підписи ОСОБА_3 .Вказаний факт підтверджується ще й тим, що протягом 2022-2024 років ОСОБА_4 жодного разу не зверталася до Відповідача із заявою про виплату орендної плати. Вказує на те, що позивач, після отримання спадщини, не звернувся до відповідача для внесення змін до договору, а тому, фактично, він не є стороною договірних відносин. Зазначає, що Відповідач не заперечує проти обов`язковості виконання умов договору, проте, станом на 10.04.2026 року Відповідач не володіє жодною інформацією про спадкоємця ОСОБА_3 , який став правонаступником за договірними відносинами та не має жодних підтверджуючих документів і банківських реквізитів для сплати орендної плати.
Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу
В письмовому відзиві, який надійшов на адресу апеляційного суду, представник позивача просить відхилити доводи апеляційної скарги, як не обґрунтовані та залишити без змін рішення суду першої інстанції.
Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції
Як вбачається з Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 9.0323 га з кадастровим номером 6520686700:03:010:0009, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, Новорайська ОТГ, з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 2186823965206, номер відомостей про речове право 59169059. Підстава внесення запису свідоцтво про право на спадщину номер 645 від 24.03.2025 року.
20.11.2020 року між спадкодавцем позивача – ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «АГРО- АЛЬЯНС» було укладеного договір оренди землі № б/н щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:010:0009.
Відповідно до умов договору оренди землі орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9,0323 га., яка розташована на території Новорайської сільської ради (до реорганізації Степнянської сільської ради) Бериславського району Херсонської області.
Кадастровий номер земельної ділянки – 6520686700:03:010:0009, площа – 9,0323 га., НГО земельної ділянки складає 213 647,06 грн.
Відповідно до Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди, що становить 6409.41 грн.
Відповідно до умов Договору орендна плата вноситься орендарем у строки з 31 жовтня до 31 грудня кожного поточного року.
Договір укладено строком до 21.11.2038 року.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів приходить до наступних висновків.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов`язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договором оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов`язання. ФГ «АГРО-АЛЬЯНС» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договорами оренди щороку. Порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.
Колегія суддів апеляційного суду не може погодитись із вказаним висновком виходячи з наступного.
Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до статті 1Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У частині 1 статті 627 ЦК зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Частиною 1 статті 638 ЦК України, зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах визначених договором.
Згідно зі статтею 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц виснувала, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Пунктом 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
У постанові від 20 серпня 2020 року у справі № 325/1951/19 Верховний Суд виснував, що якщо під час дії договору оренди помер власник ділянки та право власності перейшло його спадкоємцю, це не впливає на договір оренди та він залишається в силі до закінчення його дії.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установивши, що ФГ «АГРО-АЛЬЯНС» не виплачувало орендну плату за 2023 та 2024 роки у строки, визначені умовами укладеного договору, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що відповідно до п. 28 Договору, новий власник (спадкоємець або будь-який інший власник), який набуде право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, зобов`язаний повідомити про це Орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України, тобто у місячний термін після набуття права власності на майно.
Як вбачається з Інформації з ДРРП, Позивач зареєстрував право власності на вище вказану земельну ділянку 25.03.2025 року. Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що жодних заяв від Позивача на ім`я Відповідача не було подано, чим порушено ст. 148-1 ЗК України та умови Договору.
Також, з п. 29 Договору вбачається, що здійснення виплати орендної плати спадкоємцям, у разі смерті Орендодавця, можливе лише після нотаріального оформлення права власності на земельну ділянку, надання Орендарю підтверджуючих документів та реєстрації відповідних змін до цього Договору оренди земельної ділянки. 
Відповідно до п. 40 Договору, Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення стало з вини Орендодавця, зокрема, якщо Орендодавець не звернувся до Орендаря у визначений п. 11 Договору оренди термін а саме щорічно в період: після збору врожаю з 31 жовтня до 31 грудня поточного року. 
Суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та дійшов передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог, оскільки позивачем не було вчинено жодних дій, передбачених договором, для набуття статусу сторони договору.
Також, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено не отримання спадкодавцем орендної плати за 2020-2023 роки та не спростовані докази надані представником відповідача з цього приводу, що виключає систематичність не сплати орендної плати.
Так, позивач стверджуючи, що ОСОБА_4 у 2020 році не отримувала орендну плату у розмірі 23000 грн, жодним чином не спростовує наданих Відповідачем відомостей про отримання грошових коштів, які відповідно до абзацу четвертого пункту 12 Договору оренди є належним підтвердженням виплати орендної плати, що також підтверджується і податковим звітом, наданим представником відповідача.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки тому факту, що вимога позивача про розірвання договору оренди пов`язана з невиплатою орендної плати за 2022-2024 роки, тоді як позивач отримав спадщину лише у 2025 році, тобто позивач зазначає про невиплату орендної плати саме орендодавцю ОСОБА_2 в той час, як від самої ОСОБА_2 за вказаний період не надходило жодних заяв до відповідача щодо невиплати орендної плати.
Крім того, суд першої інстанції не надав належної оцінки доказам призупинення господарської діяльної відповідача у період з 01.03.2022 року по 31.05.2024 року.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції не надав оцінку всім обставинам справи, не врахував настання певних факторів, ухваливши рішення про задоволення позовних вимог.
За вказаних обставин, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення місцевого суду скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовної заяви.
Вирішуючи питання щодо розподілу витрат позивача на професійну правничу допомогу, колегія суддів, враховуючи співмірність витрат із складністю справи та виконаним адвокатом обсягом послуг, критерії реальності адвокатських витрат, а також розумності їхнього розміру, дійшла висновку про відшкодування витрат відповідача на правничу допомогу адвоката у суді першої та апеляційної інстанцій у розмірі 6 000 грн.
Також підлягають стягненню на користь відповідача судові витрати по оплаті судового збору, понесенні відповідачем при поданні апеляційної скарги у розмірі 1816,80 грн.

Керуючись статтями 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «АГРО-АЛЬЯНС»  задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 02 квітня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович до Фермерського господарства «АГРО-АЛЬЯНС» про розірвання договору оренди землі – відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Фермерського господарства «АГРО-АЛЬЯНС» 1816,80 грн по оплаті судового збору за подання апеляційної скарги та 6 000 грн судових витрат по оплаті правової допомоги у суді першої та апеляційної інстанції, а всього 7 816, 80 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 10 червня 2026 року.

Головуючий С.В. Радченко

Судді Л.В. Базіль

В.О. Бездрабко