ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 травня 2026 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер справи: 650/3562/25
Номер провадження: 22-ц/819/848/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.
суддів: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.

секретар: Андреєва В.В. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 23 лютого 2026 року, ухваленого під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник – адвокат Чиркіна Людмила Юріївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції

У червні 2025 року представник позивача звернулася до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог зазначила, що позивачу на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 19,3400 га з кадастровим номером 6520683600:02:016:0012, розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серія IV-ХС № 023087, виданим 19 лютого 2003 року, та витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 12089453 від 13 листопада 2015 року, спеціальний розділ).
8 серпня 2011 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого земельна ділянка кадастровим номером 6520683600:02:016:0012 площею 19,3400 га передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Бериславському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660.
20 січня 2015 року між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 32300975) укладено договори про заміну сторони в договорі оренди, за умовами яких з 20 січня 2015 року новий орендар ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» набув прав та обов`язків орендаря за договором від 8 серпня 2011 року.
28 грудня 2017 року між орендодавцем та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 32300976) та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) укладено додаткову угоду № 900242 від 28 грудня 2017 року до договору оренди від 8 серпня 2011 року, за умовами якої з 28 грудня 2017 року орендарем земельної ділянки стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». До угоди додано акт приймання-передачі земельної ділянки від попереднього орендаря до нового.
Умови договору оренди в редакції додаткової угоди: строк дії договору – до 31 грудня 2027 року (п. 3.1 договору в новій редакції); нормативна грошова оцінка земельної ділянки – 585 084,31 грн (п. 2.3 договору в новій редакції); розмір орендної плати – 6,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 38 908,11 грн за повний рік оренди, вноситься в грошовій формі (п. 4.1 договору в новій редакції); порядок виплати орендної плати – до 31 грудня кожного року (п. 4.4 договору в новій редакції); за перший рік оренди плата розраховується за період з дня укладення договору до 31 грудня року укладення; орендар має право виплачувати плату частинами протягом строку дії договору; з суми орендної плати орендар як податковий агент утримує податки та збори, передбачені законодавством; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі за індексом споживчих цін, розрахованим центральним органом виконавчої влади у сфері земельних відносин; інші показники інфляції не впливають на розмір орендної плати (п. 4.2, 4.3 договору в новій редакції); обов`язок орендаря – вчасно сплачувати всі належні за договором платежі (п. 9.4 договору); право орендодавця – вимагати своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1 договору).
Орендар сплачував орендну плату до 31 грудня 2021 року. Починаючи з 2022 року сплата орендної плати припинилася. За 2022, 2023 та 2024 роки заборгованість становить 116 724,32 грн (38 908,11 грн ? 3 роки).
З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.06.2025 року представнику позивача стало відомо, що право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17.04.2025 року, укладеного з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Позивач та його представник не отримували повідомлень про перехід права оренди, додаткові угоди щодо заміни сторони не укладалися та не погоджувалися.
29 квітня 2025 року представником позивача направлено відповідачу вимогу про сплату заборгованості №29-04/2025-2, отриману відповідачем 05.05.2025 року, однак заборгованість не погашена.
Відчуження права оренди зареєстровано після направлення вимоги та адвокатського запиту, що свідчить про зловживання процесуальними правами з метою затягування розгляду справи та ускладнення виконання можливого судового рішення.
Договір оренди землі та додаткові угоди до нього не припинені станом на дату подання позову.
Згідно з пунктом 27 Перехідних положень Земельного кодексу України під час дії воєнного стану орендарі можуть передавати право оренди на строк до одного року іншій особі без згоди власника на підставі письмового договору в електронній формі з обов`язковим повідомленням орендодавця протягом 5 днів з дня державної реєстрації. Таке повідомлення позивачем не отримано.
Відповідач 2 не виконує обов`язок щодо своєчасної сплати орендної плати протягом трьох років поспіль, що є систематичним порушенням істотних умов договору. Позивач позбавлений можливості отримати орендну плату, на яку розраховував при укладенні договору.
Земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, обробіток не здійснюється. Відповідно до листа Новорайської селищної військової адміністрації від 08.05.2025 № 01-12/1024/25 земельні ділянки, що перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не віднесені до забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами; підприємство не брало участі в обстеженні та розмінуванні; обстеження проводилося військовими групами в рамках гуманітарного розмінування за ініціативою Херсонської ОВА.
Нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ОСОБА_2 та ОСОБА_3 свідчать, що у 2023–2024 роках товариство здійснювало обробіток земельних ділянок на території Бериславського району з залученням техніки та працівників інших підприємств.
Відповіді на адвокатські запити від ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021» підтверджують, що інші підприємства з 2023 року відновили діяльність на території Новорайської ОТГ, обробляють землі, сплачують орендну плату та податки, проводять обстеження на вибухонебезпечні предмети, співпрацюють з фахівцями з розмінування або здійснюють його за власний рахунок.
Це свідчить про відсутність об`єктивних перешкод для використання земельної ділянки та сплати орендної плати, а також про вибіркове невиконання обов`язків відповідачем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та відповідачем ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» після переходу права оренди.
Посилаючись на те, що систематична несплата орендної плати протягом трьох років є істотним порушенням умов договору, що призвело до позбавлення позивача того, на що він розраховував при укладенні договору та є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, просили розірвати Договір оренди землі від 8 серпня 2011 року, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Бериславському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12089453 від 13 листопада 2015 року (спеціальний розділ), який було укладено між ОСОБА_4 та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди за яким на підставі договору купівлі – продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520683600:02:016:0012, площа – 19,3400 га, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно – територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Рішенням Великоолександрівського районного Херсонської області від 23 лютого 2026 року позовні вимоги задоволено. Розірвано Договір оренди землі від 8 серпня 2011 року, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Бериславському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12089453 від 13 листопада 2015 року (спеціальний розділ), який було укладено між ОСОБА_1 та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди за яким на підставі договору купівлі – продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520683600:02:016:0012, площа – 19,3400 га, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно – територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Вирішено питання щодо судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем доведено, що мала місце несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою, передбаченою законом, для його розірвання. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. 
При цьому суд врахував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно користуватися земельною ділянкою, оскільки територія на якій земельна ділянка розміщена була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно орендар не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове яким відмовити в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції належним чином не оцінив докази та обставини по справі, висновки суду щодо наявності підстав для розірвання договору оренди землі внаслідок невиконання товариством обов`язків зі сплати орендної плати не відповідають обставинам справи, оскільки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтувало відсутність обов`язку сплати орендної плати через об`єктивну неможливість використання земельної ділянки за обставин, за які товариство не відповідає. Так, згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 22 грудня 2022 року № 309, Новорайська територіальна громада була тимчасово окупованою російською федерацією з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року, наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України №376 від 28 лютого 2025 року, після деокупації, починаючи з 11.11.2022 року віднесено до територій, на яких можливим є ведення бойових дій. За даними Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій, створеної на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року №740, територія Новорайської територіальної громади віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає безпечне використання розташованих на тій території земельних ділянок ТОВ «ЮТС- Агропродукт», як орендарем для отримання сільськогосподарської продукції за умовами договору оренди в період 2022-2024 років, внаслідок чого ТОВ «ЮТС- Агропродукт», як орендар майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом, так і за умовами договору оренди, які узгоджені його сторонами. Зазначені обставини, на думку скаржника, підтверджуються листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року №2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України; даними Інтерактивної карти ДСНС, за якими територія Новорайської ОТГ Бериславського району, Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети; розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області щодо надання податкових пільг в період воєнного стану, що є наслідком обставин непереборної сили; Листом ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року яким підтверджено потенційне забруднення орендованих товариством ділянок вибухонебезпечними предметами та не залучення підрозділів ДСНС до проведення робіт з розмінування території. Також, факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №42022232090000075 від 12.04.2022 року. Так, вказав, кримінальне провадження №42022232090000075 зареєстроване за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України (порушення законів та звичаїв війни). Зокрема, 09.04.2022 невстановлені особи у військовій формі з бази ТОВ "Ютс-Агропродукт" у с. Новорайськ Бериславського району Херсонської області протиправно заволоділи автомобілем КАМАЗ та вивезли три дрони для проведення с/г робіт. Також, 17.06.2022 ТОВ "Ютс-Агропродукт" звернулось із заявою про те, що 24.02.2022 у зв`язку з тимчасовою окупацією військовослужбовцями російської федерації території Херсонської області, військовими рф здійснено проникнення до ТОВ "Ютс-Агропродукт" за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна. Крім того, 23.04.2022 з території підприємства військові рф захопили належні підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (CE). На підставі зазначених документів скаржник виснував, що використання товариством землі було об`єктивно неможливим у 2022-2024 роках, що згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України звільняє орендаря від сплати орендної плати. На думку скаржника, суд неправильно застосував норми матеріального права, не врахувавши положення частини шостої статті 762 ЦК України та правові висновки Верховного Суду, в яких вказано, що перебування земельних ділянок у зоні бойових дій чи тимчасовій окупації підтверджує неможливість їх використання і звільняє орендаря від обов`язку виплати орендної плати. Також зазначив, що поза увагою суду залишилось те, що рішеннями національних судів неодноразово підтверджено знищення та викрадення військовослужбовцями збройних сил російської федерації майна товариств, яке зберігалось або перебувало за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3. Крім того, зазначає про порушення судом першої інстанції норм процесуального права, так, при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, а ніж поясненням, доводам відповідача. Вказує на порушення судом першої інстанції норм процесуального права, які вбачає в тому, що судом не було належно повідомлено ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про дату, час і місце засідання суду, в матеріалах справи відсутні докази які б підтверджували таке повідомлення. Також вказує на те, що розгляд справи проведено в порядку спрощеного позовного провадження хоча позивачем такого клопотання не було заявлено, при цьому в ухвалі суду першої інстанції про відкриття провадження не надано відповідачу строк на подання відповідних заперечень. Крім того, 30.06.2025 року ТОВ «ЮТС-Агропродукт» подано зустрічний позов, що є підставою для розгляду справи за правилами загального позовного провадження. Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначила про порушення процесуальних норм судом першої інстанції при постановлення ухвали про відмову у прийнятті зустрічної позовної заяви. Також вказує на те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не є належним відповідачем у справі внаслідок укладеного ним договору відчуження права оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Крім того, зазначає що при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, а ніж поясненням, доводам відповідача. Також вказав, що суд не врахував практику апеляційного суду у подібних правовідносинах, зокрема, постанову Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24, в якій суд дійшов висновку, що невиконання обов`язків орендарем відбулося не з вини останнього, а через настання обставин, що перешкоджають використанню орендованої земельної ділянки за призначенням.

Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив. 

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 19,3400 га з кадастровим номером 6520683600:02:016:0012, розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серія IV-ХС № 023087, виданим 19 лютого 2003 року.
8 серпня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого земельна ділянка кадастровим номером 6520683600:02:016:0012 площею 19,3400 га передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір зареєстровано у Відділі Держкомзему у Бериславському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660.
20 січня 2015 року між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 32300975) укладено два договори про заміну сторони в договорі оренди, за умовами яких з 20 січня 2015 року новий орендар ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» набув прав та обов`язків орендаря за договором від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660.
28 грудня 2017 року між орендодавцем та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 32300976) та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) укладено додаткову угоду № 900242 від 28 грудня 2017 року до договору оренди від 8 серпня 2011 року за № 652060004000660, за умовами якої з 28 грудня 2017 року орендарем земельної ділянки стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», до угоди додано акт приймання-передачі земельних ділянок від попереднього орендаря до нового.
Сторонами узгоджено такі умови договору оренди в редакції додаткової угоди: строк дії договору оренди – до 31 грудня 2027 року (п. 3.1 договору в новій редакції); нормативна грошова оцінка земельної ділянки – 585 084,31 грн (п. 2.3 договору в новій редакції); розмір орендної плати – 6,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 38 908,11 грн за повний рік оренди, вноситься в грошовій формі (п. 4.1 договору в новій редакції); порядок виплати орендної плати – до 31 грудня кожного року (п. 4.4 договору в новій редакції); за перший рік оренди плата розраховується за період з дня укладення договору до 31 грудня року укладення; орендар має право виплачувати плату частинами протягом строку дії договору; з суми орендної плати орендар як податковий агент утримує податки та збори, передбачені законодавством; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі за індексом споживчих цін, розрахованим центральним органом виконавчої влади у сфері земельних відносин; інші показники інфляції не впливають на розмір орендної плати (п. 4.2, 4.3 договору в новій редакції); обов`язок орендаря – вчасно сплачувати всі належні за договором платежі (п. 9.4 договору); право орендодавця – вимагати своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1 договору).
Орендар сплачував орендну плату до 31 грудня 2021 року. Починаючи з 2022 року сплата орендної плати припинилася. За 2022, 2023 та 2024 роки заборгованість становить 116 724,32 грн (38 908,11 грн ? 3 роки).
З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.06.2025 року встановлено, що право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди № 1704/25-14 від 17 квітня 2025 року, укладеного з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
Договір оренди землі та додаткові угоди до нього не припинені станом на дату подання позову.
29 квітня 2025 року представником позивача направлено відповідачу вимогу про сплату заборгованості № 29-04/2025-2, отриману відповідачем 05.05.2025 року (підтверджено трекінгом Укрпошти), однак заборгованість не погашена.
Відчуження права оренди зареєстровано після направлення вимоги та адвокатського запиту.
Відповідно до Листа - довідки Новорайської Сільської Військової Адміністрації Бериславського району Херсонської області від 08 травня 2025 року № 01-12/1024/25 земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:016:0012 площею 19,3400 га не віднесена до ділянок, які забруднені або ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, водночас безпосередньо представниками Новорайської СВА огляд чи обстеження вказаної земельної ділянки не проводився.
Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю «Додола 2021» від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення.
У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» – Державним підприємством «Укроборонсервіс», а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.
Також у листі зазначено, що орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 2023–2024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.
Крім того, для ведення господарської діяльності, вирощування сільськогосподарських культур та обліку валових зборів товариством щорічно подаються звіти за формою №29-сг до Державної служби статистики України.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України — порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки — зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 — на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_5 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації № 29 від 06 лютого 2024 року, виданого в селищі Новорайськ, встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за І квартал 2024 року - з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.
Відповідно до пункту 2 цього розпорядження, визначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не є об`єктом оподаткування у період з 01 січня по 31 березня 2024 року у зв`язку з тим, що вони визнані потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022–2023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.
У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік — з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11 лютого 2025 року № 58 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.
Позиція апеляційного суду
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів приходить до наступних висновків.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов`язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договорами оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов`язання. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договорами оренди щороку. Порушення відповідачем умов договорів щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується із вказаним висновком виходячи з наступного.
Відповідно до вимог статті 124ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до статті 1Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договорів та прийняттям в користування об`єктів оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельними ділянками.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями24і25цьогоЗаконута умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини 1 статті 141ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 21Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини 2 статті 651ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установивши, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату за 2023 та 2024 роки (тобто, після деокупації території, на якій розташовані земельні ділянки) у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, та такими, що позбавили позивача права на те, на що він розраховував погоджуючись на укладення договорів оренди (стаття 651 ЦК України). Отже, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договорів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати у строки обумовлені договором є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно статті 526ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини 4статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, за яким підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідач визнав факт невиплати орендної плати за вказані періоди у строки передбачені договорами, при цьому посилався на те, що заборгованість по орендній платі за 2022-2024 року виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року.
За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі №757/58385/16-ц).
Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі №180/1735/16-ц).
У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.
У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо (постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається, сторони у пункті 13.1 додаткових угод домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорах оренди не визначили.
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати Відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.
Так, в листі від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей14,14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02 грудня 1997 року № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачені договорами обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023 та 2024 роки.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: несвоєчасного виконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовану земельну ділянку позивача через її можливе замінування оскільки підприємство не повідомляло орендаря про неможливість виконання своїх обов`язків. 
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року№ 376.
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).
При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Так, загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. 
Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані норми не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності за період, який не охоплюється наведеною апелянтом нормою закону.
Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.
Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №42022232090000075 від 12.04.2022 року, оскільки, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаними договорами оренди. 
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.
Колегія суддів відхиляє доводи відповідача щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права у зв`язку з розглядом в порядку спрощеного позовного провадження справи, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження, з огляду на таке.
Відповідно до частин другої, третьої статті 274 ЦПК України у порядку спрощеного позовного провадження може бути розглянута будь-яка інша справа, віднесена до юрисдикції суду, за винятком справ, зазначених у частині четвертій цієї статті.
При вирішенні питання про розгляд справи в порядку спрощеного або загального позовного провадження суд враховує: 1) ціну позову; 2) значення справи для сторін; 3) обраний позивачем спосіб захисту; 4) категорію та складність справи; 5) обсяг та характер доказів у справі, в тому числі чи потрібно у справі призначити експертизу, викликати свідків тощо; 6) кількість сторін та інших учасників справи; 7) чи становить розгляд справи значний суспільний інтерес; 8) думку сторін щодо необхідності розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.
Частиною четвертою статті 274 ЦПК України визначено спори, у яких в порядку спрощеного позовного провадження не можуть бути розглянуті справи.
Відповідно до частини п`ятої статті 274 ЦПК України суд відмовляє у розгляді справи за правилами спрощеного позовного провадження або постановляє ухвалу про розгляд справи за правилами загального позовного провадження, якщо після прийняття судом до розгляду заяви позивача належним чином подано зустрічний позов або позов третьої особи із самостійними вимогами, або за первинним позовом відбулося збільшення розміру позовних вимог або зміна предмета позову, і відповідна справа не може бути розглянута за правилами спрощеного позовного провадження.
Оскільки спір, що виник між сторонами не віднесено до категорії спорів, зазначених у частині четвертої статті 274 ЦПК України, відсутні обставини, передбачені частини п`ятої цієї статті, враховуючи положення частини третьої статті 274 ЦПК України, суд першої інстанції правомірно розглянув справу за правилами спрощеного позовного провадження.
Також підлягають відхиленню й посилання скаржника на неналежне повідомлення ТОВ "Перемога-Плюс", яке не зареєструвало електронного кабінету, про дату, час і місце розгляду справи, оскільки скаржник не уповноважений діяти від імені вказаного ТОВ "Перемога-Плюс".
Що стосується посилання товариства про наявність підстав для відмови в задоволенні позову, оскільки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є неналежним відповідачем у справі, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини шостої статті 7 Закону України "Про оренду землі" у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужене.
Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.
Згідно з умовами договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок № 1704/25-23, укладеного 17 квітня 2025 року між ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" та ТОВ "ПЕРЕМОГА-ПЛЮС", право оренди спірних земельних ділянок перейшло до ТОВ "ПЕРЕМОГА-ПЛЮС" на строк один рік.
Разом з цим, оскільки спірні правовідносини стосуються періоду 2022-2024 років, який передував відчуженню права оренди, а умови договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок № 1704/25-23, укладено 17 квітня 2025 року, позивач правильно визначив співвідповідачами у справі ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" та ТОВ "ПЕРЕМОГА ПЛЮС" .
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що доказів передачі боргових зобов`язань Товариства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» перед орендодавцями, по сплаті орендної плати, товариству «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», у визначеному нормами ЦК України порядку, матеріали справи не містять і апелянтом не надавалося.
Крім того, підлягають відхиленню й посилання на неврахування судом постанови Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24, оскільки рішення Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 не має обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі, оскільки воно не є джерелом права та не має преюдиційного значення для цього провадження, відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України.
Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду. Докази та обставини, на які посилається представник апелянта, були предметом дослідження суду попередньої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми процесуального права.
Будь-яких інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, апелянтом не наведено.
Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування або зміни відсутні.
Керуючись статтями 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення, а рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 23 лютого 2026 року без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий С.В. Радченко

Судді Л.В. Базіль

Л.А. Приходько