Справа № 576/587/26
Провадження № 2/576/476/26

Р І Ш Е Н Н Я
і м е н е м У к р а ї н и

22 червня 2026 року м. Глухів

Глухівський міськрайонний суд Сумської області
суддя	Усенко Л.М.	
секретар судового засідання	Бірюк О.І., Гамалій Н.М.	
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу	№ 576/587/26	
за позовом	ОСОБА_1 	
до 	Шалигинської селищної ради Шосткинського району Сумської області	
про	визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно 	
учасники справи та представники:	  	
позивач	ОСОБА_1 	
представник позивача 	адвокат Глух М.В.	
представник позивача	не з`явився	

ВСТАНОВИВ:
11.03.2026 ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, у якому просить: визнати дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 серпня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбала житловий будинок, загальною площею 40,4 кв.м, житловою площею 18,5 кв.м, з господарськими будівлями та спорудами – сараєм, погребом, огорожею, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та визнати за ОСОБА_1 право власності на цей житловий будинок.
Заявлені вимоги обґрунтовує тим, що у квітні 2019 року позивач домовилася з ОСОБА_2 про укладення договору купівлі-продажу будинку, розташованого по АДРЕСА_1 , що належав її покійному батьку ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Попередньо домовившись про всі істотні умови договору купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами за вказаною адресою, на виконання умов договору купівлі-продажу 27 серпня 2019 року позивач передала ОСОБА_2 грошові кошти, а ОСОБА_2 в свою чергу передала їй ключі від будинку, написала розписку про отримання грошових коштів, відмову від будинку та вселення позивача в будинок. Зазначена розписка була підписана ОСОБА_2 і справжність підпису було засвідчено секретарем Шалигинської селищної ради, і з того часу позивач проживати в будинку.
При складанні розписки та передачі коштів ОСОБА_2 завірила, що оформить спадщину на будинок, а в послідуючому договір купівлі-продажу будинку, однак до теперішнього часу ОСОБА_2 ухиляється від укладання письмового та нотаріального договору купівлі-продажу, виїхавши в невідомому напрямку, на зв`язок не виходить, таким чином її дії свідчать про те, що вона фактично уклала договір купівлі-продажу, але в подальшому ухилилася від його юридичного посвідчення. 
Позивач зазначає, що вони домовились про всі істотні умови договору купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями. Позивач всі свої зобов`язання виконала, сплатила кошти за будинок, користується придбаним майном, однак не може оформити право власності на майно з причин незалежних від неї, через ухилення ОСОБА_2 від здійснення дій направлених на нотаріальне посвідчення договору.
Таким чином, позивач позбавлена можливості зареєструвати своє право власності належним чином, а саме нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку, тому вимушена звернутися до суду з даним позовом.
Ухвалою судді від 16.03.2026 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Призначено підготовче судове засідання.
13.04.2026 підготовче провадження у справі закрите, справу призначено до судового розгляду.
Позивач та її представник – адвокат Глух М.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримали, просили задовольнити їх з підстав, викладених у позовній заяві.
Відповідач - Шалигинська селищна рада в судове засідання представника не направила, однак надала суду письмові пояснення, у яких проти задоволення позову заперечує оскільки, по-перше: ОСОБА_2 , домовляючись з позивачем щодо подальшого укладення договору купівлі-продажу будинку, не мала юридичного права його продавати, бо не була його власником і навіть на той момент не прийняла спадщину після померлого ОСОБА_3 , по-друге: договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, при цьому договір, укладений між сторонами, має містити всі суттєві умови: предмет договору, ціну продажу, умови оплати, перехід права власності, відповідальність сторін, тощо. Однак надана позивачем розписка від 27.08.2019 не містить будь-яких умов купівлі-продажу будинку, зокрема не зазначена сума коштів, в якій валюті сплачено в рахунок сплати вартості будинку та інших господарських споруд, не зазначено правовий статус земельної ділянки, на якій розташований даний об`єкт нерухомого майна. Крім того, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину. Всупереч викладеному, позивач не надала доказів, які б підтверджували ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення спірного договору, а зі змісту розписки взагалі не вбачається про те, що сторони в подальшому планували укласти договір купівлі-продажу спірного житлового будинку в письмовій формі з нотаріальним посвідченням. Тобто позивач не надала жодних доказів про можливі вчинені нею легальні механізми підготовки до продажу або передачі майна в майбутньому (укладення попереднього договору чи договору купівлі-продажу з відкладальною обставиною та інше). Тому Шалигинська селищна рада вважає позовні вимоги не обґрунтованими, недоведеними належними і допустимими доказами, у зв`язку з чим такими, що не підлягають задоволенню. Просить розглядати справу без участі представника селищної ради з врахуванням позиції, викладеної у письмових поясненнях.
Заслухавши пояснення позивача та її представника, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків. 
Згідно довідки Шалигинської селищної ради Шосткинського району Сумської області від 12.11.2025 № 1338 житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належав померлому ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 : загальна площа – 40,4 кв.м, житлова площа – 18,5 кв.м, рік побудови – 1920, кількість житлових кімнат – 1 (а.с. 11).
Із технічного паспорта № 729, який виготовлений Глухівським БТІ 12.12.2025, замовник не вказаний, на житловий будинок АДРЕСА_1 , вбачається, що спірний житловий будинок станом на 09.04.1987 мав загальну площу 40,4 кв.м, житлову площу 18,5 кв.м, допоміжну площу 15,9 кв. м. Із господарських будівель і споруд були наявні прибудова, сарай, погріб, забор, ворота, хвіртка і штахет (а.с. 13-15).
На запит суду державний нотаріус Липоводолинської державної нотаріальної контори, в.о. завідувача Глухівської державної нотаріальної контори Сіманенко Т.П. повідомила про відсутність спадкової справи після померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 та про відсутність заповіту від його імені, надавши відповідні довідки зі Спадкових реєстрів (а.с. 59-62).
Разом із цим позивач надала суду копію розписки наступного змісту (мовою оригіналу): «Расписка, дана мною ОСОБА_4 , 1977 г.р., паспорт серии НОМЕР_1 , выдан ОУФМС России по Нижегородской обл. в Нижегородском р-не гор. Нижнего Новгорода, в том, что я дочь умершего ОСОБА_5 , отказываюсь от жилого дома по адресу: АДРЕСА_1 , в пользу ОСОБА_6 , 1956 г.р., паспорт серии НОМЕР_2 , выдан Глуховским ГРО УМВД в Сумской обл., которая будет проживать в этом доме. Денежные средства за жилой дом, мною получены полностью. В дальнейшем претензий иметь не буду. Текст данной расписки составлен и подписан мной собственноручно, в единственном экземпляре». 
27 серпня 2019 року ОСОБА_7 , секретар Шалигинської селищної ради Глухівського району Сумської області, засвідчила підпис ОСОБА_2 , який було зроблено у її присутності, зареєстровано в реєстрі за № 284 (а.с. 7).
Відповідно до довідки Шалигинської селищної ради від 12.11.2025 № 1339 ОСОБА_1 дійсно зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , та з 23.04.2019 постійно проживала за вказаною адресою одна (а.с. 12).
Статтею 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав і інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України, частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання в порядку встановленому ЦПК України.
Частиною першою статті 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Положеннями частини першої статті 4, статей 12, 13 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів і на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета спору. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається в статті 16 ЦК України.
Положеннями статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.
При вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема і в порядку статті 220 ЦК, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений (постанова ВС (КГС) від 22 жовтня 2019 року, справа № 909/68/18).
Суд установив, що відповідно до розписки від 27 серпня 2019 року громадянка росії ОСОБА_4 , яка стверджує, що є донькою померлого ОСОБА_3 , відмовляється від житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 , яка буде проживати в цьому будинку. Грошові кошти за житловий будинок нею отримані повністю. В подальшому претензій мати не буде. 
Отже, до предмета доказування у цій справі входять не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й дослідження відповідності такого договору загальним вимогам чинності правочину.
Згідно зі статтею 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Положеннями статті 6 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( стаття 627 ЦК України).
Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з частиною третьою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України, стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини перша статті 628 ЦК України).
Відповідно до частин першої-другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Істотними умовами договору є предмет, вартість та строк дії. Якщо продавець і покупець їх не узгодять, договір буде вважатися недійсним.
Предметом договору можуть виступати будівля, споруда, квартира, нежитлове приміщення, а також інше нерухоме майно (ст. 656 ЦК України).
В договорі повинна бути вказана така інформація: місцезнаходження нерухомості; адреса нерухомого майна; призначення об`єкту нерухомості; площа нерухомого майна; інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору.
Ціна нерухомості в договорі визначається сторонами угоди (ст. 691 ЦК України). Покупець повинен сплатити за нерухомість вказану в договорі ціну, після прийняття нерухомості, якщо інше не встановлено договором (ст. 692 ЦК України).
Також істотними умовами вважаються такі умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (ст. 638 ЦК України). Тобто сторони можуть самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству.
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (див. постанову Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Формальна визначеність процедур із вчинення нотаріальних дій є фундаментом забезпечення публічної достовірності самого факту укладення нотаріально посвідченого договору та його змісту.
При цьому нотаріальне посвідчення правочину може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 ЦК України (частина третя статті 209 ЦК України) (окрема ухвала Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року у справі № 688/4803/18 (провадження № 61-19086св19). До таких вимог відноситься й дотримання форми правочину, встановленої законом.
Тобто нотаріальне посвідчення є наступним і фінальним етапом офіційного фіксування вже вираженої волі сторін після узгодження ними всіх необхідних умов, з якими закон пов`язує чинність (укладеність) правочину.
Отже, за відсутності письмової форми договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню.
Таким чином, правовий наслідок, передбачений частиною першою статті 220 ЦК України, а саме недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору у виді нікчемності такого правочину, застосовується лише щодо правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 цього Кодексу, зокрема й щодо його форми, що передбачає його підписання сторонами.
Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Будь-яких письмових доказів укладення договору купівлі-продажу спірного будинку позивачем надано не було. При цьому надана позивачем розписка не містить відомостей про досягнення сторонами домовленостей щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку в розумінні статті 655 ЦК України. Із істотних умов договору купівілі – продажу в розписці вказана лише адреса будинку, тоді як залишилися незазначеними площа будинку, ціна продажу, порядок переходу права власності тощо. Із розписки неможливо встановити навіть намір продавця саме на продаж спірного будинку, позаяк сплата грошових коштів в обмін на право проживання в будинку може свідчити не лише про купівлю – продаж, а й про оренду та інші договори. 
При цьому розписка є документом, що підтверджує лише факт передачі грошових коштів (боргове зобов`язання), але не замінює собою письмову форму договору купівлі-продажу, у якому мають бути визначені всі істотні умови (предмет, ціна,).
Верховний Суд неодноразово вказував, що розписка, яка не містить точних даних про об`єкт (адреса, площа та інше) та суму, не свідчить про укладення договору (Постанова Верховного Суду від 07.06.2022 року у справі №179/9/21 «надана позивачем розписка від 20 березня 2020 року про отримання грошових коштів за будинок (місцезнаходження, адреса, призначення об`єкту нерухомості, площа нерухомого майна та інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору не зазначені) не свідчить про домовленість між сторонами щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу відповідно до вимог статей 638, 655 ЦК України, а тому відсутні підстави вважати вказану розписку договором купівлі-продажу. При цьому апеляційним судом вказано на те, що між сторонами відсутній договір купівлі-продажу навіть у простій письмовій формі, а є лише розписка, яка не породжує для сторін прав і обов`язків, про отримання грошових коштів відповідачкою»).
Крім того, в матеріалах справи відсутні достатні докази того, що за життя власником спірного будинку був саме ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Також суду не наданого доказів того, що ОСОБА_4 доводилась донькою ОСОБА_3 та на час відкриття спадщини постійно проживала з ним або прийняла спадщину шляхом звернення до нотаріуса із відповідною заявою у визначений законом шестимісячний строк. Навпаки, із наданої нотаріусом довідки зі Спадкового реєстру видно, що до цього часу спадкова справа за майном ОСОБА_4 не заведена.
Доказів того, що ОСОБА_4 ухилялась від нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу будинку позивач також не надала. 
Таким чином, позивач не надала суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог, а тому в задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись статтями 12, 13, 83, 89, 133, 141, 258, 259, 265 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:
У задоволенні позову відмовити. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повне судове рішення складене 06 липня 2026 року.

Суддя          Усенко Л.М.