Справа № 930/2656/25
№2/930/283/26
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
24.06.2026 року       Немирівський районний суд
Вінницької області
в складі головуючого судді:     Алєксєєнка В.М.
при секретарі:       Загребельного О.С.
за участю представника позивача Штепи О.О. - адвоката:  Ускової С.Е.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Немирові цивільну справу за позовною заявою  ОСОБА_1 в інтересах якого діє представник - адвокат Ускова Світлана Едуардівна до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Перспектива" міста Немирова про визнання права власності на самочинно збудований гараж, -
В С Т А Н О В И В :
Позивач ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник – адвокат Ускова С. Е., звернувся до суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перспектива» міста Немирова про визнання права власності на самочинно збудований гараж.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач є власником квартири АДРЕСА_1 . Рішенням загальних зборів ОСББ «Перспектива» міста Немирова, оформленим протоколом № 1-1 від 01.11.2009, йому було надано дозвіл на будівництво гаража на території ОСББ.
Позивач зазначає, що у період з травня по вересень 2021 року за власні кошти здійснив будівництво індивідуального гаража загальною площею 55,9 кв. м шляхом знесення старого гаража на земельній ділянці площею 0,3255 га, кадастровий номер 0523010100:01:006:0178, яка належить на праві приватної власності ОСББ «Перспектива» міста Немирова.
02.08.2021 між позивачем та ОСББ «Перспектива» міста Немирова було укладено договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) строком на 50 років, право за яким зареєстровано 26.05.2022. За умовами договору позивачу надано в користування земельну ділянку площею 0,0100 га для будівництва індивідуального гаража, при цьому сторони погодили, що будівництво здійснюється шляхом знесення існуючого гаража на підставі рішення загальних зборів ОСББ.
Позивач вказує, що будівництво гаража здійснено без отримання документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та без затвердженої проєктної документації, у зв`язку з чим об`єкт набув статусу самочинного будівництва. Разом із тим зазначає, що гараж збудований на земельній ділянці, наданій йому для цієї мети, не порушує прав інших осіб та, згідно з наявними експертними висновками, є придатним до надійної та безпечної експлуатації.
Як зазначає позивач, 06.01.2022 він звернувся до Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Вінницькій області із заявою про прийняття гаража в експлуатацію, подавши декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та необхідні документи, однак відповіді не отримав.
Крім того, у липні 2024 року позивач звернувся до Відділу містобудування та архітектури Немирівської міської ради із заявою про видачу будівельного паспорта забудови земельної ділянки з метою узаконення самочинно збудованого гаража. За твердженням позивача, йому було усно роз`яснено, що прийняття такого об`єкта в експлуатацію можливе лише після визнання права власності на нього за рішенням суду.
Посилаючись на те, що він є належним користувачем земельної ділянки на підставі договору суперфіцію, самочинно збудований гараж відповідає вимогам безпечної експлуатації, не порушує прав інших осіб, а позасудовий порядок оформлення права власності на нього є неможливим, позивач просить суд визнати за ним право власності на самочинно збудований гараж.
Ухвалою Немирівського районного суду Вінницької області від 17.11.2025 відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
30.12.2025 до суду від представника відповідача – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перспектива» міста Немирова Матієнко Л. Т. – надійшла заява про визнання позову. Також представник відповідача просила розглянути справу за її відсутності.
16.02.2026 через підсистему «Електронний суд» від представника позивача – адвоката Ускової С. Е. – до суду надійшло клопотання про зазначення у тексті судового рішення правильного номера Державного акта на право власності на земельну ділянку. У клопотанні представник позивача просила при ухваленні рішення у справі № 930/2656/25 врахувати та зазначити правильний номер Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 608769 від 18.03.2010, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 021004800003, виданого Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Перспектива» міста Немирова відділом Держкомзему у Немирівському районі Вінницької області на земельну ділянку площею 0,3255 га, кадастровий номер 0523010100:01:006:0178, а саме зазначити номер акта – № 608769.
01.04.2026 до суду від представника позивача – адвоката Ускової С. Е. надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів, а саме: письмових заяв ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ; витягу з проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Перспектива» міста Немирова у власність для обслуговування житлового багатоквартирного будинку та господарських будівель по АДРЕСА_2 ; інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.03.2026 щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_4 ; копії декларації від 25.02.2026, поданої ОСОБА_1 до Департаменту архітектурно-будівельного контролю Вінницької міської ради про прийняття в експлуатацію гаража; опису вкладення до цінного листа, поштової квитанції, накладної та повідомлення про вручення поштового відправлення; копії поштового конверта виконавчого комітету Вінницької міської ради, а також копії технічного паспорта на гараж, виготовленого ФОП ОСОБА_8 19.02.2026, зареєстрованого в Реєстрі будівельної діяльності.
Ухвалою суду від 02.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився.
Представник позивача – адвокат Ускова С. Е. – у судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві та підтверджених матеріалами справи.
Оцінивши доводи сторін, дослідивши письмові докази, що містяться в матеріалах справи, та надавши їм оцінку відповідно до вимог статей 76–82, 89 ЦПК України, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що позивач є власником квартири АДРЕСА_1 . Рішенням загальних зборів ОСББ «Перспектива» міста Немирова від 01.11.2009 позивачу було надано дозвіл на будівництво гаража на території ОСББ. Крім того, 02.08.2021 між позивачем та ОСББ «Перспектива» міста Немирова укладено договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), право за яким зареєстровано у встановленому законом порядку.
Разом із тим сам позивач у позовній заяві зазначає, що будівництво гаража здійснено без отримання документа, який надає право на виконання будівельних робіт, без розроблення та затвердження проєктної документації, а також без прийняття об`єкта в експлуатацію у встановленому законодавством порядку. Таким чином, спірний гараж є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України.
Частиною першою статті 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Частиною другою статті 36 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI«Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Частинами п`ятою, восьмою статті 39 Закону України № 3038-VI встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Отже, відсутність дозволу на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), проєкту чи будівельного паспорта (схеми намірів забудови) або порушення умов, передбачених у цих документах, тягне визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦКУкраїни.
Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього, як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України), послідовною є і судова практика з цього питання (постанови ВП ВС від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс16) та від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № № 14-8цс21), від 12.04.2023 року у справі № 511/2303/19).
Слід зазначити, що у розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), розробленої та затвердженої в установленому порядку проєктної документації (будівельного паспорта), оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.
Суд враховує, що наявність у позивача права користування земельною ділянкою на підставі договору суперфіцію сама по собі не є достатньою підставою для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт. Визнання права власності у судовому порядку не звільняє забудовника від обов`язку дотримуватися вимог містобудівного законодавства щодо розроблення проєктної документації, отримання документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та введення об`єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Згідно з висновком відділу містобудування та архітектури № 02-1-137 від 18.02.2009 погодження відведення земельної ділянки площею 0,3255 га для обслуговування багатоквартирного житлового будинку та господарських будівель було надано із встановленням містобудівних обмежень, зокрема із обов`язком погодження будь-якого будівництва з відділом містобудування та архітектури та дотримання вимог чинного законодавства.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що позивач до початку виконання будівельних робіт отримав відповідне погодження органу містобудування та архітектури, розробив і затвердив проєктну документацію чи набув право на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному законодавством.
Крім того, судом встановлено, що відповідно до Технічного звіту та заключення про стан будівельних конструкцій існуючої будівлі гаража літ. «А» за адресою: АДРЕСА_2 зазначено, що технічний звіт та рекомендації не дають права на виконання будь-яких робіт без розроблення робочого проєкту на капітальний ремонт будівлі. У висновку також зазначено, що за умови виконання відповідних рекомендацій існуюча будівля гаража може експлуатуватися, однак проведення реконструкції будівлі, виконання надбудов, прибудов або капітального ремонту без розробленої проєктної документації є недопустимим.
При цьому зі змісту позовної заяви вбачається, що спірний гараж було збудовано шляхом знесення старого гаража, який існував на зазначеній земельній ділянці. Отже, виконання таких робіт мало здійснюватися із дотриманням вимог містобудівного законодавства та за наявності відповідної проєктної і дозвільної документації. Натомість матеріали справи свідчать про відсутність у позивача таких документів, а технічний звіт не є документом, що підтверджує законність виконання будівельних робіт або надає право на їх виконання.
Суд також враховує, що позивач посилається на своє звернення до Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Вінницькій області із заявою про прийняття гаража в експлуатацію, однак будь-якого рішення компетентного органу про відмову у прийнятті об`єкта в експлуатацію або іншої письмової відповіді матеріали справи не містять. Сам позивач зазначає лише, що відповіді не отримав.
Так само відсутні докази прийняття будь-якого рішення Відділом містобудування та архітектури Немирівської міської ради за результатами розгляду заяви позивача про видачу будівельного паспорта. Посилання позивача на те, що йому було «усно роз`яснено» порядок узаконення самочинного будівництва, не є належним і допустимим доказом у розумінні статей 76–78 ЦПК України.
Розглядаючи справи про визнання права власності на нежитлову будівлю, Верховний Суд зазначав, що звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. (постанова Верховного Суду від 04.06.2018р. у справі №640/13030/16-ц, постанова Верховного Суду від 18.02.2019р. у справі №308/5988/17-ц,).
У даній справі таких доказів суду не надано. Навпаки, із позовної заяви вбачається, що після звернення до Державної інспекції архітектури та містобудування України позивач не дочекався результатів розгляду своєї заяви та звернувся до суду, не завершивши передбачену законом процедуру оформлення права на об`єкт нерухомості.
Таким чином, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено наявності передбачених законом підстав для визнання права власності на самочинно збудований гараж, а тому заявлені позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки у задоволенні позову відмовлено повністю, сплачений позивачем судовий збір залишається за ним. Інших судових витрат сторони не заявляли, доказів їх понесення матеріали справи не містять, у зв`язку з чим питання про їх розподіл судом не вирішується.
На підставі викладеного та керуючись ст. 328,331,335,376 ЦК України, ст. 76-82,89,263-265,268,354 ЦПК України, суд, -
ВИРІШИВ:
У задоволенні позову ОСОБА_1 в інтересах якого діє представник - адвокат Ускова Світлана Едуардівна до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Перспектива" міста Немирова про визнання права власності на самочинно збудований гараж - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Вінницького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: В.М. Алєксєєнко