ПОСТАНОВА 
Іменем України

21 травня 2026 року         м. Кропивницький

справа № 390/762/23
провадження № 22-ц/4809/498/26 

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Дуковського О.Л.
суддів: Дьомич Л.М., Письменного О.А. 
з участю секретаря: Демешко Л.В.

 Учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Ларін А.С.;
відповідачі -  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , інтереси якого представляє адвокат Захарченко І.В.;
третя особа ОСОБА_4 , приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко Алла В?ячеславівна.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_5 , який представляє інтереси ОСОБА_3 на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року, у складі головуючого судді Бойко І.А. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_4 , приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко Алла В?ячеславівна про визнання договору іпотеки недійсним, -

в с т а н о в и в:

У травні 2023 року  ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , зазначивши третьою особою - ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко Аллу В?ячеславівну про визнання договору іпотеки недійсним.
В обґрунтування позову зазначала, що їй належить земельна ділянка з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, а також житловий будинок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 
З метою полегшення вирішення питань в соціально-побутових сферах 10.06.2021 вона видала нотаріально засвідчену довіреність на ім`я ОСОБА_2 загального характеру без конкретизації щодо розпорядження належним позивачці майном. 
Повноважень щодо права розпорядження належною позивачці земельною ділянкою та житловим будинком вона у своїй довіреності ОСОБА_2 не надавала.
20.04.2023 під час підготовки документів правового характеру вона дізналася про факт укладення іпотечного договору, предметом якого є належні їй житловий будинок та земельна ділянка, що знаходяться за вищевказаною адресою. 
Вказувала, що вона не мала наміру продавати чи іншим чином відчужувати будинок, оскільки вона зареєстрована та постійно в ньому проживає, а будинок є єдиним місцем її проживання. 
Зазначала, що про укладення договору іпотеки ОСОБА_2 їй не повідомляла. 
Після виявлення порушення своїх прав, позивачка відкликала довіреність на ім`я ОСОБА_2 . 
Майновим поручителем позивачка ніколи не була, договорів майнової поруки ні з ОСОБА_2 , ні з ОСОБА_4 , ні з ОСОБА_3 не укладала, а тому дії ОСОБА_2 щодо укладення договору іпотеки не обумовлювалися борговими зобов`язаннями позивачки.
Посилалася на те, що договір іпотеки суперечить її інтересам, та є таким, що укладений поза її волевиявленням в інтересах третіх осіб, та створює ризик позбавлення позивача права власності щодо свого майна, тому вона звернулася до суду по захист своїх прав. 
Просила:
визнати недійсним іпотечний договір від 02.07.2021 укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , від імені якої діяла ОСОБА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В., зареєстрований в реєстрі за № 3252;
скасувати заборону на відчуження земельної ділянки з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, зареєстровану в реєстрі № 3254, та заборону від 02.07.2021 на відчуження житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровану в реєстрі за № 3253;
виключити з відповідних державних реєстрів записи про державну реєстрацію іпотеки № 42797428, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59076330 від 02.07.2021, реєстрацію обтяження № 42797262, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59076178 від 02.07.2021, зареєстровані нотаріусом щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532;
скасувати запис про державну реєстрацію іпотеки № 42797047, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59075933 від 02.07.2021, реєстрацію обтяження № 42796851, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59075750 від 02.07.2021, зареєстровані нотаріусом щодо житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
У відзиві на позов ОСОБА_3 зазначав, що 30.06.2021 між ним та ОСОБА_4 укладений та нотаріально посвідчений договір позики грошей у розмірі 20382225 грн, які ОСОБА_4 зобов`язався повернути до 30.11.2021. 
В забезпечення виконання договору позики ОСОБА_4 передано в іпотеку нерухоме майно: житловий будинок з господарсько-побутовими будівлями та земельну ділянку з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 
02.07.2021 між ним та ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діяла ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, за умовами якого для забезпечення виконання третьою особою ОСОБА_4 зобов`язань по договору позики грошей від 30.06.2021 передано в іпотеку житловий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1 .
Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В.
Вважає, що позивачка не надала доказів того, що видача довіреності здійснена під впливом обману, так само і не доведено недобросовісної поведінки ОСОБА_3 , як іпотекодержателя або отримання відповідачами вигоди від підписання договору іпотеки. 
Крім того,  ОСОБА_3 вважав, що позивачка не довела того, що відповідачі отримали особисту вигоду від укладення іпотечного договору, чи виникнення негативних наслідків для кожного з них.
ОСОБА_3 під час укладення договору іпотеки діяв добросовісно та розраховував на добросовісність представника іпотекодавця, тому не мав сумніву про наявність дозволу на передачу спірного майна в іпотеку.
Також наголошував на тому, що посвідчення договору іпотеки як нотаріальну дію позивачка не оскаржувала. 
Рішенням Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року позов задоволено.
Визнано недійсним іпотечний договір від 02 липня 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , від імені якої діяла ОСОБА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В., зареєстрований в реєстрі за № 3252, та скасувати заборону від 02.07.2021 на відчуження зазначеного в іпотечному договорі майна – земельної ділянки 3522587000:51:000:0532, зареєстровану в реєстрі за № 3254, та заборону від 02.07.2021 на відчуження зазначеного в іпотечному договорі майна – житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровану в реєстрі за № 3253.
Виключено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта записи:
про державну реєстрацію іпотеки, номер запису 42797428, підстава внесення: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59076330 від 02.07.2021 року та про державну реєстрацію обтяжень, номер запису 42797262, вид обтяження: заборона на нерухоме майно, підстава внесення: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59076178 від 02.07.2021, зареєстровані 02.07.2021 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Бондаренко А.В. щодо земельної ділянки 3522587000:51:000:0532, площею 0,104 га за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію іпотеки, номер запису 42797047, підстава внесення: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59075933 від 02.07.2021 та про державну реєстрацію обтяжень, номер запису 42796851, вид обтяження: заборона на нерухоме майно, підстава внесення: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59075750 від 02.07.2021, зареєстровані 02.07.2021 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В. щодо житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Адвокат Захарченко І.В., який представляє інтереси ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
В апеляційній скарзі посилається на те, що суд першої інстанції під час ухвалення судового рішення порушив норми матеріального та процесуального права.
Вважає, що довіреність від 10.06.2021 видана позивачкою не забороняла розпорядитися належною ОСОБА_1 земельною ділянкою та житловим будинком.
Представник позивачки подав відзив на апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду залишити без змін, а скаргу без задоволення.
Заслухавши суддю-доповідача, заслухавши пояснення учасників справи та обговоривши наявні докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов наступних висновків.
Згідно з ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Оскаржуване рішення суду відповідає зазначеним вимогам чинного законодавства, з таких підстав.
Задовольняючи позов суд першої інстанції послався на його обґрунтованість.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що згідно договору купівлі-продажу від 12.07.2012, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 , ОСОБА_1 придбала земельну ділянку з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.12-17).
Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, індексний номер 231674 від 31.01.2013 ОСОБА_1 є одноособовим власником житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.20).
З витягу з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 231827 від 31.01.2013 та інформаційної довідки № 329718123 від 20.04.2023 вбачається проведення реєстрації права приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок та земельної ділянки з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.18-19, 33-34).
Зі свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 вбачається, що ОСОБА_1 є матір`ю ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 . 
Відповідно до свідоцтва про укладення шлюбу серії НОМЕР_2 ОСОБА_7 уклала шлюб з ОСОБА_8 , прізвище після укладення шлюбу - « ОСОБА_9 ».
Згідно зі свідоцтвом про народження серії НОМЕР_3 ОСОБА_2 є матір`ю ОСОБА_4 .
З відповіді, яку надала Кропивницька міська рада № 1308/13 від 03.07.2023, вбачається, що місцем проживання ОСОБА_2 з 05.10.2017 зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 (том 1 а.с.64). 
Відповідно до витягу з реєстру територіальної громади №2025/012980824 від 05.09.2025 ОСОБА_4 з 10.04.2015 проживає за адресою: АДРЕСА_2 . 
З договору позики грошей від 30.06.2021, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вбачається, що останній прийняв у власність строком до 30.11.2021 грошові кошти в сумі 2038222,50 грн, що еквівалентно 75000 доларів США. Таку ж саме суму грошових коштів без урахування процентів позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві до 30.11.2021. 
Договір посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В. (том 1 а.с.31-32). 
Відповідно до довіреності від 10.06.2021, яку посвідчила Бондаренко А.В. ? приватний Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області, та яка зареєстрована у реєстрі за № 2996, ОСОБА_1 уповноважила ОСОБА_2 вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження всім майном та придбанням на своє ім`я, з чого б воно не складалось і де б воно не знаходилось, в тому числі договори купівлі-продажу, міни, застави, іпотеки, передавати майно в користування, купувати майно, приймати майно в дар, відчужувати належне їй майно, укладати передані та будь-які інші договори на його розсуд, проводити розрахунки по укладених договорах; купити (набути право власності) на її ім`я будь-яке нерухоме майно та/або рухоме майно за ціну та на умовах за її розсудом; вести від її імені справи в усіх державних установах і громадських організаціях, органах нотаріату, в органах технічної інвентаризації та експертної оцінки, в органах архітектури, в житлово-експлуатаційних організаціях, у відповідному відділі паспортної та міграційної роботи та інших компетентних органах з питань реєстрації, у відповідному відділі реєстрації актів цивільного стану при отриманні належних їй документів, а також вести її справи в усіх судових установах, з усіма правами, які надані позивачу, відповідачу, треті особі і потерпілому, з правом повної або часткової відмови від позовних вимог, визнання позову, зміни предмета позову, укладення мирової угоди, оскарження рішення суду, подання виконавчих документів до відповідних органів для виконання, одержання присудженого майна або грошей; вирішувати від її імені всі питання щодо одержання рішень, дозволів, довідок, проектної та іншої документації, інших документів, узгоджувати всі питання, що виникають в процесі виконання повноважень.
Для виконання повноважень за цією довіреністю представнику також надалися право: розписуватися від її імені на документах, в тому числі підписувати заяви; подати та оскаржити будь-які документи, що стосуються цієї довіреності; подавати від її імені заяви та інші документи, які будуть необхідними для виконання довіреності, розписуватися за неї, одержувати довідки або інші документи; представляти її інтереси в будь-яких установах, підприємствах, організаціях, незалежно від підпорядкування та форм власності, в тому числі в органах технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, в органах нотаріату, мати вільний доступ до належного їй нерухомого та рухомого майна, вносити необхідні платежі, які стосуються реалізації її права власності на майно, подавати від її імені документи, включаючи заяви, що стосуються виконання цієї довіреності, і необхідність у поданні яких буде викликана її інтересами як власника чи вимогам чинного законодавства, отримувати довідки та інші документи, оформлені на її ім`я (як то: довідки, витяги, дозволи, акти тощо), розписуватися за неї, в тому числі підписувати будь-які правочини стосовно відчуження та/або набуття нерухомого та/або рухомого майна на її ім`я, визначати ціну та інші істотні умови купівлі/продажу, згідно їх попередніх домовленостей, узгоджувати від її імені всі питання, які можуть виникнути в процесі реалізації довіреності, одержати належні їй від продажу майна гроші; сплачувати належні з неї платежі у разі, якщо вони передбачені умовами договору та/чи чинним законодавством, а також виконувати всі інші юридично значимі дії в межах та обсязі, передбачених чинним законодавством для такого роду повноважень. Довіреність видана терміном на три роки без права передоручення (т.1 а.с.21).
З іпотечного договору від 02.07.2021, укладеного між ОСОБА_3 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець), від імені якої діяла ОСОБА_2 на підставі довіреності, посвідченої 10.06.2021 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Бондаренко А.В. за реєстровим № 2996, вбачається, що за цим договором ОСОБА_1 в якості забезпечення належного виконання зобов`язань, що виникли або можуть виникнути в майбутньому на підставі договору позики, укладеного 30.06.2021 між іпотекодавцем та ОСОБА_4 та посвідченого 30.06.2021 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В., передає іпотекодержателю в іпотеку нерухоме майно (предмет іпотеки): житловий будинок з господарсько-побутовими будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку кадастровий номер 3522587000:51:000:0532, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . 
Відповідно до п.1.2 договору він забезпечує вимоги іпотекодержателя, що виникають з договору позики, укладеного між іпотекодержателем та ОСОБА_4 , за яким останній отримав 2038222,50 грн, що еквівалентно 75000 доларів США. Станом на день укладення іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки житлового будинку становить 1960222 грн, а земельної ділянки – 78000 грн. 
Пунктом 3.1.1 іпотекодавець зобов`язаний не пізніше дати укладення цього договору застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від випадкового ризику знищення, пошкодження або псування по вині третіх осіб. Договір майнового страхування укладається на користь іпотекодержателя на весь строк дії іпотечного договору. Іпотечний договір зареєстровано в реєстрі за № 3252. 
У зв`язку із посвідченням іпотечного договору нотаріус виніс заборону відчуження зазначеного в договорі майна – житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , яку зареєстровано в реєстрі за № 3253.
Крім того, у зв`язку із посвідченням іпотечного договору нотаріус виніс заборону відчуження зазначеного в договорі майна – земельної ділянки із кадастровим номером 3522587000:51:000:0532, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яку зареєстровано в реєстрі за № 3254 (том 1 а. с. 23-26, 131-134 зворот).
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 329718123 від 20.04.2023 та витягів №№ 264198060, 264196692, 264201126, 264199823 приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В. провела державну реєстрацію іпотеки номер запису 42797428, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59076330 від 02.07.2021, реєстрацію обтяження № 42797262, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59076178 від 02.07.2021, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3522587000:51:000:0532. Крім того, нотаріус внесла запис про державну реєстрацію іпотеки номер запису 42797047, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59075933 від 02.07.2021, реєстрацію обтяження № 42796851, внесеного на підставі рішення про реєстрацію індексний номер 59075750 від 02.07.2021, зареєстровані нотаріусом щодо житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с. 27-30, 33-34).
З вимоги від 29.03.2023, адресованої іпотекодавцю ОСОБА_1 , вбачається, що іпотекодержатель ОСОБА_3 направив їй вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, в якому повідомив, що ОСОБА_4 за договором позики від 30.06.2021 має перед ним непогашену заборгованість у розмірі, еквівалентному 75000 доларів США.
За порушення умов договору позики ОСОБА_3 нарахував неустойку (пеню та штраф), а також 3 % річних відсотки та інфляційні нарахування в порядку ст.625 ЦК України. Оскільки виконання договору позики забезпечено іпотекою, іподекодержатель вимагав протягом 30 днів з дня отримання цієї вимоги повернути всю заборгованість, яка включає в себе позику, неустойку, 3 % річних відсотки та інфляційні нарахування. У випадку невиконання основного зобов`язання він повідомив про початок звернення стягнення на предмет іпотеки згідно договору від 02.07.2021 (том1 а.с.36-38).
З витягу про реєстрацію в Єдиному реєстрі довіреностей № 49825546 від 24.04.2023 вбачається, що 24.04.2023 внесено запис про припинення довіреності від 10.06.2021, номер в реєстрі нотаріальних дій 2996, на підставі заяви про скасування довіреності (том 1 а.с. 22).
Звернувшись із цим позовом до суду позивачка попросила визнати недійсним іпотечний договір від 02.07.2021 укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , від імені якої діяла ОСОБА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області Бондаренко А.В., зареєстрований в реєстрі за № 3252.
Судом першої інстанції під час розгляду справи в суді були допитані свідки та встановлені обставини, що ОСОБА_2 була обізнана про грошове зобов`язання ОСОБА_4 перед ОСОБА_3 . 
У своїх показах ОСОБА_2 та ОСОБА_4 підтвердили, що через грошову заборгованість їх сім`я опинилася в складній ситуації, та для гарантування повернення боргу вирішено скористатися наявною від ОСОБА_1 довіреністю та передати в іпотеку житловий будинок ,а також ОСОБА_2 перед судом визнала, що укладення договору іпотеки стосовно майна ОСОБА_10 було помилковим та здійснено через збіг складних сімейних обставин. 
Також ОСОБА_2 пояснила, приховала від ОСОБА_1 укладення договору іпотеки щодо її майна, розраховуючи швидко вирішити проблему з боргом сина та повернути все до попереднього стану. 
Таким чином суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_2 , укладаючи договір іпотеки, діяла в інтересах свого сина ОСОБА_4 , а не в інтересах своєї довірительки ОСОБА_1 .
Відповідно до частини третьої статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.
Таким чином, з метою забезпечення інтересів цієї особи представнику заборонено вчиняти представницький правочин у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, що узгоджується із правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 569/19674/19 де вказано, що «у своїх інтересах» потрібно розуміти таким чином, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто (тобто бути стороною цього правочину) або іншим шляхом на шкоду інтересам довірителя, в тому числі на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.
Колегія суддів погоджується ,що ОСОБА_2 під час підписання іпотечного договору 02.07.2021 з ОСОБА_3 діяла не в інтересах ОСОБА_1 , а в інтересах ОСОБА_4 , що перечить ст. 238 ЦК України.
Головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Представництво характеризується такими ознаками: цивільні права та обов`язки належать одній особі, а здійснюються безпосередньо іншою; представник вчиняє певні юридичні дії (вчинення виключно фактичних (не юридичних) дій представництвом не охоплюється); представник діє не від свого імені, а від імені іншої особи; представник діє виключно в межах наданих йому повноважень; правові наслідки настають не для представника, а для особи, яку він представляє.
Згідно зі статтею 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Відповідно до статті 240 ЦК України представник зобов`язаний вчиняти правочин за наданими йому повноваженнями особисто. Він може передати своє повноваження частково або в повному обсязі іншій особі, якщо це встановлено договором або законом між особою, яку представляють, і представником, або якщо представник був вимушений до цього з метою охорони інтересів особи, яку він представляє. Представник, який передав своє повноваження іншій особі, повинен повідомити про це особу, яку він представляє, та надати їй необхідні відомості про особу, якій передані відповідні повноваження (замісника). Невиконання цього обов`язку покладає на особу, яка передала повноваження, відповідальність за дії замісника як за свої власні. Правочин, вчинений замісником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Згідно з частинами першою, третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Отже, довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами.
За загальним правилом довірена особа, яка виступає від імені довірителя, зобов`язана діяти в її інтересах добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК Украйни).
Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог про визнання недійсним іпотечного договору від 02.07.2021 укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , від імені якої діяла ОСОБА_2 , з яким погоджується і суд апеляційної інстанції. 
Крім того суд першої інстанції правильно скасував усі заборони , що зазначені в іпотечному договорі. 
Згідно з ч.1 ст.4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.
Колегія суддів вважає, що позивачка звернувшись із цим позовом до суду обрала правильний спосіб захисту свого порушеного права.
Тому, суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення позову, яких доводи апеляційної скарги не спростовують.
Стаття 375 ЦПК України передбачає, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,-
У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу  ОСОБА_5 , який представляє інтереси ОСОБА_3  – залишити без задоволення.
Рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено доповідачем – 01.06.2026.

Головуючий суддя: О.Л.Дуковський 

 Судді:   Л.М.Дьомич

О.А. Письменний