ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

20 травня 2026 року
м. Київ

справа № 523/3468/18
провадження № 61-6362св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Воробйової І. А., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., 
Коротуна В. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:
позивач - Об`єдання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з додатковою відповідальністю «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд», Публічне акціонерне товариство «Банк «Кредит Дніпро»,
третя особа - Одеська міська рада,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 травня 2023 року у складі судді Сувертак І. В. та постанову Одеського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Коновалової В. А., Карташова О. Ю., Кострицького В. В.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2018 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» (далі - ОСББ «Ювілейне») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальністю «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» (далі - ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд»), Публічного акціонерного товариства «Банк «Кредит Дніпро» (далі - ПАТ «Банк «Кредит Дніпро»), третя особа - Одеська міська рада,про визнання договорів недійсними, повернення майна за недійсним правочином та скасування запису про реєстрацію права власності.

Позов мотивований тим, що 19 червня 2006 року створено ОСББ «Ювілейне». Відповідно до інформаційної довідки № 116020530 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна: підвальні нежилі приміщення № неж/1-2 сек, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 290,7 кв. м, загальною вартістю 70 000,00 грн, перебувають у власності ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 14 грудня 2007 року, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради та передані в іпотеку на підставі іпотечного договору від 08 травня 2008 року, реєстровий номер 1099, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу. Іпотека накладена на підставі договору про надання кредитної лінії від 08 травня 
2008 року № 080508-USD, укладеного між Закритим акціонерним товариством комерційний банк «Кредит Дніпро» і ОСОБА_2 , сума кредиту 
128 000,00 дол. США; кінцевий строк повернення 07 травня 2011 року.

Позивач вважав, що договір про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 від 02 січня 2006 року № неж\1-2сек, укладений між ОСОБА_1 і Закритим акціонерним товариством «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» (далі - ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд») 
(зараз - ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд»), є недійсним і таким, що укладений 
з метою позбавлення співвласників житлового будинку на 
АДРЕСА_1 належних їм на праві спільної власності допоміжних приміщень -частини підвалу житлового будинку, підвальних нежитлових приміщень 
№ неж/1-2сек. площею 290,7 кв. м.

Позивач посилався на акт Державної приймальної комісії про прийняття 
в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 09 лютого 2007 року, розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради від 26 лютого 2007 року № 131р та проєктну документацію на будинок, в якому зазначено, що не передбачалися, не створювалися та в експлуатацію не вводилися як самостійний об`єкт цивільно-правових відносин підвальні нежилі приміщення № неж/1-2сек. площею 290,7 кв. м, розташовані у підвалі жилого будинку на АДРЕСА_1 , тому спірні нежитлові приміщення не можуть бути предметом договору про пайову участь.

Позивач указув, що за актом прийняття-передання житлового комплексу на баланс ОСББ «Ювілейне» ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» передало підвали площею 929,9 кв. м. При цьому саме забудовник ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» за вказаним актом визначив такі підвали як допоміжні приміщення.

Окрім цього, усі підвальні приміщення, описані у технічному паспорті від 
26 грудня 2006 року на житловий будинок АДРЕСА_1 , що виготовлений КП «ОМБТІ та РОН» та виданий ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд», були визначені як допоміжні та передані на баланс ОСББ «Ювілейне». Серед приміщень підвалу немає окремо визначених підвальних нежилих приміщень
№ неж/1-2 сек. площею 290,7 кв. м. Немає також і відміток у технічному паспорті щодо належності площ хоча б якихось приміщень підвалів до площ нежилих (вбудованих) приміщень, що мають окреме (не допоміжне) призначення та є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

На думку позивача, договір № неж\1-2 сек. про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 від 02 січня 2006 року підлягає визнанню недійсним через фактичну відсутність підвальних нежилих приміщення № неж/1-2 сек. площею 290,7 кв. м у технічному паспорті на будинок, а також невіднесення наявних у житловому будинку підвалів до площ нежитлових (вбудованих) приміщень, що мають окреме (не допоміжне) призначення та є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Позивач зазначав, що ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» не мало права, без дозволу власників квартир житлового будинку на АДРЕСА_1 на продаж підвальних нежилих приміщень № неж/1-2 сек. площею 290,7 кв. м 
ОСОБА_1 . Відповідно ОСОБА_1 була позбавлена права передавати підвальні приміщення, що є власністю співвласників квартир багатоквартирного будинку, в іпотеку ЗАТ КБ «Кредит-Дніпро» на підставі іпотечного договору від 08 травня 2008 року, реєстровий номер 1099, що, на думку позивача, робить цей іпотечний договір недійсним з моменту його укладення.

ОСББ «Ювілейне», з урахуванням заяви про доповнення позовних вимог, просило визнати недійсним договір № неж\1-2 сек про пайову участь 
у будівництві на АДРЕСА_1 від 02 січня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 і ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» (зараз - 
ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд»); визнати недійсним іпотечний договір від 08 травня 2008 року, реєстровий номер 1099, укладений між ОСОБА_1 і ЗАТ КБ «Кредит-Дніпро» (зараз -АТ «Банк «Кредит Дніпро»); визнати недійсним та скасувати свідоцтво про право власності на підвальні нежитлові приміщення № неж/1-2 сек. серії НОМЕР_1 від 14 грудня 2007 року, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради; скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Гусєвої А. Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 40477014 від 04 квітня 2018 року, на об`єкт нерухомого майна - підвальні нежилі приміщення № неж\1-2сек. за адресою: АДРЕСА_1 , за ПАТ «Банк «Кредит Дніпро» та припинити право власності ПАТ «Банк «Кредит Дніпро» на об`єкт нерухомого майна - підвальні нежилі приміщення № неж\1-2 сек. за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям відповідного розділу.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 03 травня 2023 року 
в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що відсутність відповідного запису в реєстрі щодо державної реєстрації юридичної особи ОСББ «Ювілейне» на момент укладення спірного правочину є належним і достатнім (достовірним) підтвердженням відсутності порушеного права позивача під час укладення договору про пайову участь в будівництві, позивач належними та допустимими доказами поза розумним сумнівом не довів порушення його прав унаслідок укладення оспорюваного правочину між відповідачами, 
а також не навів підстав недійсності вказаного договору, у зв`язку з чим позов задоволенню не підлягає.

Суд зазначив, що вимоги позивача про визнання недійсним іпотечного договору та скасування державної реєстрації права власності на підвальні нежилі приміщення за ПАТ «Банк «Кредит Дніпро» є похідними від вимог позивача про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на підвальні нежилі приміщення, а тому не є належним та ефективним способом захисту. Оскільки позивач не є стороною договору іпотеки, він має довести, яким чином сам по собі цей договір порушує його права та інтереси. Набуття банком майна відбулося в межах виконавчого провадження, отже, укладення договору іпотеки жодним чином не вплинуло на права позивача і не призвело до їх порушення, що є додатковою підставою для відмови у задоволенні цієї вимоги.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на підвальні нежитлові приміщення суд першої інстанції зазначив, що на момент вчинення правочину (укладення договору про пайову участь в будівництві) сторони правочину дотрималися всіх вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Реєстрація права власності ОСОБА_1 на нежиле приміщення підвалу здійснена у встановленому законом порядку.

Суд зазначив, що твердження позивача щодо належності підвального нежилого приміщення до допоміжних приміщень в розумінні статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та до приміщень загального користування в розуміння статті 382 ЦК України, що належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир багатоповерхового будинку, є хибними, адже поняття допоміжних приміщень та приміщень загального користування є різними за своїм значенням, ці приміщення відповідно до договірних зобов`язань та законодавства були зареєстровані на праві приватної власності за ОСОБА_1 та у спільну власність власникам квартир багатоповерхового будинку не передавалися.

Суд зазначив, що акт прийняття-передання житлового комплексу на баланс ОСББ «Ювілейне» не відповідає вимогам законодавства.

Спірне підвальне нежиле приміщення було передбачене проектом, із самого початку існування будинку було передбачено як нежитлове, і як окремий об`єкт цивільних прав, що підтверджується договором про пайову участь 
у будівництві та подальшою реєстрацію права власності на це приміщення Одеською міською радою та Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості». Суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 взяла на себе зобов`язання щодо фінансування спірного нерухомого майна. Фактично нерухоме майно було збудоване за її кошти, а тому після закінчення будівництва вона мала право на отримання своєї частки в побудованій споруді.

Суд зазначив, що свідоцтво про право власності є лише документом, яким оформлюється відповідне право, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється чи припиняється, тобто свідоцтво про право власності не породжує виникнення у власника відповідного права, а тільки фіксує факт його наявності.

Суд дійшов висновку, що вимоги позивача про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на підвальні нежилі приміщення 
є абсолютно безпідставними, необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.

Суд вважав, що вимоги позивача про скасування державної реєстрації права власності на підвальні нежилі приміщення за ПАТ «Банк «Кредит Дніпро» не 
є належним та ефективним способом захисту.

Щодо позовної давності суд зазначив, що ОСББ «Ювілейне» знало про договір пайової участі з 2006 року, а про свідоцтво про право власності 
ОСОБА_1 не пізніше 2008 року, а тому вимоги про визнання недійсним договору пайової участі і скасування свідоцтва про право власності подані 
з пропуском позовної давності. Про існування договору іпотеки ОСББ «Ювілейне» мало всі можливості знати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з моменту його функціонування, доступ до якого є публічним, отже, по цій вимозі строк давності також пропущено. Крім того, ця вимога 
є похідною від вимог про визнання недійсним договору пайової участі 
і скасування свідоцтва про право власності. Виходячи з визначених позивачем підстав позову, вимоги про скасування реєстрації і припинення права власності банку є похідними від вимог про визнання недійсним договору пайової участі і скасування свідоцтва про право власності. Відмова 
у задоволенні основних вимог має наслідком відмову в задоволенні похідних вимог.

Постановою Одеського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року апеляційну скаргу ОСББ «Ювілейне» задоволено частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 травня 2023 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції постанови апеляційного суду.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд дійшов висновку, що ОСББ «Ювілейне» обрало неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Апеляційний суд уважав, що захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна 
з підстав, передбачених статтями 387 і 388 ЦК України.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

16 травня 2025 року ОСББ «Ювілейне» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, з урахуванням нової редакції скарги, просить скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 травня 2023 року та постанову Одеського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року й ухвалити у справі нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що висновок апеляційного суду про необхідність подання віндикаційного позову є помилковим, оскільки за власниками квартир багатоквартирного будинку не можу бути зареєстровано право власності на внесений запис про державну реєстрацію права власності на допоміжні приміщення. Заявник вказує, що йому не потрібно доводити право власності на спірні приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. Висновок суду апеляційної інстанції про те, що позовні вимоги у цій справі не відповідають вимогам щодо належності та ефективності способу захисту, зроблений без урахування особливого статусу позивача у цій справі та специфіки правового режиму допоміжних приміщень житлових будинків, що визначені законодавством. 

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції 
в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2018 року у справі 
№ 461/7753/16-ц, від 11 березня 2025 року у справі № 904/1986/22, 
від 20 серпня 2024 року у справі № 916/3951/21, від 18 червня 2024 року 
у справі № 916/1200/23, від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19 
(пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Доводи інших учасників справи

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 14 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Пересипського районного суду м. Одеси.

23 вересня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 30 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволеннюз таких підстав.

Фактичні обставини справи

Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців 19 червня 2006 року зареєстровано ОСББ «Ювілейне».

Відповідно до пункту 1 статуту ОСББ «Ювілейне» об`єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку 
АДРЕСА_1 .

Згідно зі статутом до прав об`єднання відноситься захист прав та представництво інтересів співвласників у судах; до обов`язків об`єднання відноситься забезпечення дотримання інтересів усіх співвласників при встановлені умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна; припинення дій всіх осіб, що утворюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласників.

Відповідно до акта приймання-передання житлового комплексу ОАО «Олімп-Круг» на баланс ОСББ «Ювілейне» передано будинок 
АДРЕСА_1 , площею забудови (буде відображена після введення 
усіх 6 секцій), загальною площею будинку 11279, 7 кв. м.

02 січня 2006 року між ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» і 
ОСОБА_1 укладено договір № неж\1-2 сек про пайову участь 
у будівництві на АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.1 договору про пайову участь у будівництві передбачено, що ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» зобов`язалося виконати роботи з будівництва житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та після закінчення будівництва передати ОСОБА_1 підвальне нежиле приміщення, розташоване в підвалі житлового будинку, загальною площею 290 кв. м, а пайщик зобов`язується оплатити такі послуги ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» і після закінчення будівництва прийняти нежитлові приміщення згідно з умовами цього договору.

Відповідно до акта приймання-передання нежитлового фонду від 04 вересня 2007 року за договором № неж\1-2 сек про пайову участь у будівництві 
на АДРЕСА_1 передало, 
а ОСОБА_1 прийняла у власність новозбудоване майно підвальне нежиле приміщення № неж/1-2сек, розташоване в підвалі 10-секційного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа нежилого приміщення 290 кв. м.

14 грудня 2007 року виконавчий комітет Одеської міської ради видав ОСОБА_1 свідоцтво про право власності на підвальне нежитлове приміщення № неж/1-2 сек., що розташоване на АДРЕСА_1 та 
в цілому складається з нежилих приміщень підвалу загальною площею 
290,7 кв. м, що відображено у технічному паспорті від 10 грудня 2007 року.

Зазначене свідоцтво видане на підставі договору про пайову участь 
у будівництві від 02 січня 2006 року та акта приймання-передання від 
04 вересня 2007 року.

Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 17 грудня 2007 року, номер витягу 17104670, 18 грудня 2007 року прийнято рішення про реєстрацію права власності на підвальні нежилі приміщення № неж/1-2 сек., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , номер запису 2798 
в книзі 72неж-89.

08 травня 2008 року між ЗАТ КБ «Кредит-Дніпро» і ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Харитоновою Т. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1099, за умовами якого ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання кредитної лінії від 08 травня 2008 року № 080508-USD передала 
в іпотеку підвальні нежилі приміщення № неж/1-2сек, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 290,7 кв. м.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек від 
12 червня 2018 року відомо, що ПАТ «Банк Кредит Дніпро» є власником підвального нежитлового приміщення № неж/1-2сек, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 290,7 кв. м, на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, як таких, що не відбулися.

З висновку експерта від 04 червня 2018 року № ЕС-2502-1-1024.18 відомо, що за результатами співставлення планів досліджуваних приміщень, наявних 
у копії технічного паспорта на будинок АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 26 грудня 2006 року, виданого ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд», та у копії технічного паспорта на підвальні нежилі приміщення 
в будинку АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 
10 грудня 2007 року, виданого ОСОБА_1 , підвальні приміщення, розташовані на АДРЕСА_1 , позначені у виданому на адресу ЗАТ «БМУ № 9 «Одесбуд» технічному паспорті від 26 грудня 2006 року під № І, № ІІ, № ІІІ, № ХIX, № ХX, № ХXI, № ХXII, загальною площею 293,8 кв. м, та підвальні нежилі приміщення, розташовані на АДРЕСА_1 , позначені на виданому на ім`я ОСОБА_1 технічному паспорті від 10 грудня 2007 року під № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, загальною площею 290,7 кв. м, є одним 
і тим самим об`єктом будівництва.

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 
2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови 
у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі 
№ 761/42030/21 (провадження № 61?12101св23), постанова Верховного Суду 
у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 
2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до частини першої статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання 
і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням 
є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року 
у справі № 906/1169/17).

Отже, законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, і як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з урахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 
23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 викладено висновок про те, що співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Визначальним у спорах за позовом співвласників багатоквартирного будинку щодо захисту прав на спільне майно багатоквартирного будинку є визначення правового режиму такого майна, тобто чи належить воно до допоміжного приміщення в структурі житлового будинку, яким чином таке приміщення або його частину передано у приватну власність та чи здійснена така передача за згодою співвласників.

Верховний Суд раніше робив висновки щодо захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Так, у постанові Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі 
№ 914/554/19 зазначено, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир 
у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття 
будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 08 квітня 
2020 року у справі № 915/1096/18, від 26 жовтня 2022 року у справі 
№ 916/2022/21.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку) викладено висновок, зокрема, про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості, й речове право на них не може бути зареєстроване. Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

У постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 711/10912/17 (провадження № 61-45272св18) вказано, що під час судового розгляду відповідачі не спростували належними і допустимими доказами, що спірне підсобне приміщення не належить співвласникам будинку та має інший правовий статус, ніж визначений законом для таких приміщень. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції обґрунтовано керувався тим, що відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам спірного житлового будинку. Укладанням оспорюваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення цього житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення. З такими висновками погодився й Верховний Суд».

У постанові від 06 квітня 2022 року у справі № 461/5209/19 (провадження 
№ 61-20295св21) Верховний Суд виснував, що, установивши, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому було задоволено вимоги про визнання недійсним договору дарування та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

У постанові Верховного Суду від 25 липня 2024 року справа № 756/10964/19 (провадження № 61-7434св24) як належні способи захисту прав співвласників допоміжних приміщень було визнано визнання недійсним договору та скасування рішення державного реєстратора.

У постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 (провадження 
№ 61?11771св24) Верховний Суд зазначив, що суди не врахували, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим, і такі способи захисту, як визнання недійсним правочину та оспорювання рішень і записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову через обрання позивачем неналежного способу захисту прав.

Водночас апеляційний суд не врахував, що метою віндикаційного позову 
є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У разі позбавлення власника володіння нерухомим майном таке введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься тільки в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі 
№ 466/8649/16-ц (провадження № 14?93цс20)).

Для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку на допоміжне приміщення не вимагається введення їх у володіння цим приміщенням шляхом подання віндикаційного позову.

Зазначена правова позиція стосується таких допоміжних приміщень, які 
є складовою частиною багатоквартирного будинку та належать власникам квартир у ньому на праві спільної сумісної власності.

В оцінці спірних правовідносин Верховний Суд враховує і таке.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). 

Частина друга статті 16 ЦК України визначає конкретні способи захисту цивільних прав та інтересів, як-то: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 
6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу (частина третя статті 16 ЦК України).

У частинах другій - четвертій статті 13 ЦК України визначено, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли 
б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. 

У статті 203 ЦК України закріплені загальні вимоги, додержання яких 
є необхідним для чинності правочину.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України). Стаття 216 ЦК України регулює правові наслідки недійсності правочину, зокрема її частина перша передбачає реституцію.

Верховний Суд раніше вже виснував, що належним способом захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення у ньому може бути визнання недійсним договору 
(див. постанови Верховного Суду від 25 липня 2024 року у справі № 756/10964/19, від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21), зокрема того, за яким нежитлове (підвальне) приміщення було придбане покупцем без згоди цих співвласників. Зазначене не виключає можливість застосування ОСББ як способу захисту вимоги про витребування, якщо ОСББ має намір зареєструвати право власності на відповідне приміщення за собою. Проте відмова у задоволенні вимоги ОСББ про визнання недійсним договору купівлі-продажу через неналежність і неефективність цього позову не узгоджується 
з відповідними висновками Верховного Суду. Отже, суди першої й апеляційної інстанцій помилково виснували про неефективність для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Законодавство не передбачає, що може бути лише один ефективний та належний спосіб захисту інтересу та/або порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За певних законодавчих умов, якщо визнання правочину недійсним не є обов`язковою умовою реалізації можливостей захисту прав, наданих статтею 388 ЦК України, то це ще не означає, що таке визнання правочину недійсним не може бути самостійним, не менш ефективним способом захисту, якщо він відповідно до умов законодавства призводить до досягнення мети - захисту права та/або інтересу.

Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 11 березня 2026 року у справі № 523/14443/21 (провадження № 61-5872св25) за позовом ОСББ «Ювілейне» до ОСОБА_7 , ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд», ОСОБА_8 , ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», третя особа - Одеська міська рада, про визнання договорів недійсними, скасування свідоцтва та запису про реєстрацію права власності.

Таким чином, безпідставним є висновок апеляційного суду про те, що задоволення позову про визнання недійсним договору про пайову участь 
у будівництві, визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності, визнання недійсним іпотечного договору, скасування державної реєстрації права власності на спірне приміщення не призведе до відновлення прав мешканців багатоквартирного будинку щодо володіння вказаним майном.

Відмовивши у позові через обрання позивачами неналежного та неефективного способу захисту своїх прав, суд апеляційної інстанцій не розглянув справу по суті та не надав оцінки встановленим обставинам стосовно обґрунтованості кожної з позовних вимог та наявності порушеного права позивача.

Водночас суд касаційної інстанції не має процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на норми статті 400 ЦПК України.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 1 частин третьої і четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

З урахуванням наведеного, оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені апеляційним судом, збирати та надавати оцінку доказам, порушення норм процесуального права допущені апеляційним судом, який не забезпечив повного та всебічного розгляду справи, то постанову Одеського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року слід скасувати, а справу - передати на новий розгляд до апеляційного суду.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне»задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська    	
Судді: 	І. А. Воробйова    	
	А. Ю. Зайцев    	
	Є. В. Коротенко    	
	В. М. Коротун