ПОСТАНОВА 
Іменем України

14 квітня 2026 року        м. Кропивницький

справа № 397/1231/25
провадження № 22-ц/4809/691/26 

Кропивницький апеляційний суд у складі: 

головуючого судді - Письменного О.А., 
суддів - Дуковського О.Л., Єгорової С.М.,
при секретарі –  Зайченко В.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» на рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 22 грудня 2025 року (суддя Мирошниченко Д.В.) у справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» про розірвання договору оренди землі,- 

встановив:

У вересні 2025 року ОСОБА_1 звернувся в суд з із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що він є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3520584700:02:000:0269, площею 4,2076 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території с.Несваткове Кропивницького району Кіровоградської області.
Вказав, що 18 квітня 2013 року між ним та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» в особі директора Мамалатом Д.В. було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку №269 для сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Несватківської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, площею 4,2076 га, в тому числі рілля площею 4,2076 га, строком на 49 (сорок дев`ять) років з правом поновлення. 
Зазначив, що відповідачем не виконуються умови договору щодо обв`язку своєчасної сплати орендної плати за оренду земельної ділянки. На його неодноразові усні звернення до СТОВ «Агрофірма Ясенівська» йому повідомлялося, що нарахування плати відповідачем за оренду проводиться щорічно, а причини, за яких він їх не отримує, невідомі. На даний час він є особою з інвалідністю внаслідок перенесеного інсульту, має протипоказання щодо значних фізичних та психоемоційних навантажень, що суттєво обмежує його життєдіяльність, зокрема у працевлаштуванні для забезпечення належного рівня заробітку. Невиконання відповідачем свого обов`язку з договором оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є грубим порушенням його прав, оскільки ним не отримано тих благ, на які він розраховував. 
Вказав, що факт несплати орендної плати СТОВ «Агрофірма Ясенівська» підтверджується інформаційною довідкою Головного управління Державної податкової служби у Кіровоградській області від 29.08.2025 щодо відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з 2013 року по 04 квартал 2024 року, відповідно до якої відомості про отримання ним орендної плати від відповідача за вказаний період відсутні.
Посилаючись на ці обставини, позивач просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 18.04.2013, укладений між ним та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» щодо земельної ділянки з кадастром номером 3520584700:02:000:0269.
Рішенням Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 22 грудня 2025 року позов задоволено.
Розірвано договір оренди землі укладений 18 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3520584700:02:000:0269, площею 4,2076 га, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Стягнуто з Сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять гривень) 00 (нуль) копійок.
В апеляційній скарзі скаржник, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. 
Апеляційна скарга мотивована тим, що позивач ОСОБА_1 , відповідно поданої ним заяви на підприємство від 25.12.2012 року, просив виплатити орендну плату в рахунок майбутньої орендної плати в сумі 40 000(сорок тисяч) грн., наперед.
Однак суд першої інстанції не врахував заперечення відповідача та не наддав їм правової оцінки. Згідно нормативної грошової оцінки землі, яка була сформована в своїх межах за кадастровим номером - 3520584700:02:000:0269, станом на 01.01.2012 рік з урахуванням коефіцієнту індексації НГО, загальна грошова оцінка угідь (землі) складає - 52 316 грн. 
Суд першої інстанції суму - 75 736 грн, яка вказана у договорі, не дослідив її походження та на яких принципах вона була сформована, не вивчив її законне походження (відсутня логіка та здорове розуміння вказаної події). На день підписання договору оренди землі, нормативно грошова оцінка станом на 01.01.2013 рік не індексувалась та залишилась незмінною, а саме - 52 315 грн. Так як нормативно грошова оцінка була сформована, підприємство брало повідомлення з сайту Держгеокадасту про індексацію нормативної грошової оцінки, яка на день укладення договору була сформована.
Суд першої інстанції у рішенні навів свій варіант розрахунку виплати орендної плати, що підлягала до сплати орендодавцю: в 2013 році - 75736,00 грн. / 3% = 2272,08 грн., в 2014 році 75736,00 x 1,249 коефіцієнт індексації = 94594,26/3% = 2837,83 грн., в 2015 році 94594,26 х 1,2 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2016 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11/3% = 3405,39 грн., в 2017 році 113513,11 x 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2018 році 113513,11 x 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2019 році 113513,11 x 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11/3% = 3405,39 грн., в 2020 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2021 році 113513,11 x 1,0 коефіцієнт індексації 113513,11/3% = 3405,39 грн., в 2022 році 113513,11 x 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11/ 3% = 3405,39 грн., в 2023 році 113513,11 x 1,051 коефіцієнт індексації = 119302,28/3% 3579,07 грн., в 2024 році 119302,28 х 1,12 коефіцієнт індексації = 133618,55 / 3% = 4008,56 грн. всього: 39940,66 грн. Вказаний розрахунок повністю не зрозумілий, виникає питання де взялась сума 39 940,66 грн., з якого розрахунку та на яких підставах взялась сума недоплати 226,98 грн.
Також скаржник зазначив, що суд першої інстанції проігнорував та не врахував взагалі той факт, що був проведений перерахунок нормативної грошової оцінки у 2019 році на зменшення, відбувався на підставі Наказу мінагрополітики від 16.11.2018 року № 552 «про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель сільськогосподарського призначення, який набрав чинності з 01 січня 2019 року, відповідно до Постанови Кабміну № 105 від 07.02.2018 року.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, за наявними матеріалами справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що позивач на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку виданого 17.12.2012 є власником земельної ділянки площею 4,2076 га, кадастровий номер 3520584700:02:000:0269 (а.с. 10-13).
18.04.2013 сторони уклали договір оренди земельної ділянки 3520584700:02:000:0269 строком на 49 років. Пунктами 5, 9, 10, 11 вказаного договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75736,00 грн., орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3,00% від грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної форми власності здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься у такі строки: з 01.07 до 31.12 кожного року.
Пунктом 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на п`ять років або по мірі необхідності, при зміні умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельної ділянки, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством, погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 31 договору сторони погодили обов`язки орендаря, а саме: не допускати погіршення екологічного стану і родючості земельної ділянки. Використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Своєчасно сплачувати орендну плату (а.с. 7-9).
Відповідно до розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки 3520584700:02:000:0269 проіндексована грошова оцінка на 01.01.2012, коефіцієнт індексації – 3,2 становить 52316,00 грн. (а.с. 14).
25.12.2012 позивач звернувся до відповідача з заявою про виплату в рахунок майбутньої орендної плати за землю 40000,00 грн., які відповідно до видаткових касових ордерів в період з квітня 2013 по травень 2013 року відповідач сплатив (а.с. 51-64).
Факт звернення позивача з вказаною заявою та отримання ним коштів позивачем та його представником не заперечуються.
Представник позивача за довіреністю звертався щодо надання витягів або інформації із технічної документації з нормативно – грошової оцінки на земельну ділянку з кадастровим номером 3520584700:02:000:0269 за 2013-2024 роки та отримав листом від 27.10.2025 від відділу № 2 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відповідь, що враховуючи Закон України «Про оцінку земель», положення Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», відомості Державного земельного кадастру: функціонал формування витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок розраховує значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент формування витягу згідно з наявними відомостями Державного земельного кадастру про земельну ділянку та не формує витяги за минулі роки. Крім того, повідомлено, що відповідно до даних Державного земельного кадастру на земельну ділянку з кадастровим номером 3520584700:02:000:0269 відомості щодо наявності замовлення та виготовлення витягів із технічної документації з нормативно – грошової оцінки земельної ділянки за 2013-2024 роки відсутні. 
Крім того, на звернення представника позивача управління з метою надання інформації щодо вартості 1 га ріллі по Кіровоградській області за 2013-2024 роки повідомило заявника листом, що нормативно – грошова – оцінка сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.07.1995 була проведена відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213. В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. За результатами її проведення отримані значення нормативної грошової оцінки 1 гектара угідь (ріллі та перелогів, багаторічних насаджень, природних сіножатей та пасовищ) у цілому по Україні, Автономній республіці Крим і областях, адміністративних районах і сільськогосподарських підприємствах. Так, згідно до показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні нормативно грошова оцінка одиниці площі ріллі у Кіровоградській області, яка розроблена у 1995 році та з врахуванням коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у розрізі років становить: станом на 01.01.2013 – 21414,80 грн. за гектар, станом на 01.01.2014 – 21414,80 грн. за гектар, станом на 01.01.2013 – 21414,80 грн. за гектар,станом на 01.01.2015 – 26747,09 грн. за гектар, станом на 01.01.2016 – 32096,51 грн. за гектар, станом на 01.01.2017 – 32096,51 грн. за гектар, станом на 01.01.2018 – 32107,11 грн. за гектар. 
Відповідно до пункту 11 Прикінцевих положень Закону України «Про державний бюджет України на 2018 рік» у 2018 році за рішенням та в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України, проводилась загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення відповідно до Порядку, затвердженого постановою кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105. Технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення затверджено відповідним наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552, який набрав чинності з 01.01.2019. Відповідно до Довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі у Кіровоградській області в розрізі років становить: станом на 01.01.2019 – 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2020 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2021 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2022 - 3188,00 грн. за гектар станом на 01.01.2023 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2024 - 33514,29 грн. за гектар, станом на 01.01.2025 - 37536,00 грн. за гектар (а.с 86-87).
Відповідач надав витяг № НВ -3501017352025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформований 05.12.2025, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 3520584700:02:000:0269 становить 87287,28 грн. (а.с. 100-101). 
Також, представником відповідача надано розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3520584700:02:000:0269, що належить позивачу відповідно до якого загальна грошова оцінка угідь станом на 01.01.2012 становила 52316,00 грн. (а.с. 102).
Згідно з розрахунком наведеним представником позивача у відповіді на відзив, а саме, що загальний розмір орендної плати в 2024 році повинен був становити 40226,98 грн. (75736,00 грн. нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до договору), отже з урахуванням умов договору щодо проведення індексації розміру орендної плати орендарем підлягало до сплати орендодавцю: в 2013 році - 75736,00 грн. / 3% = 2272,08 грн., в 2014 році 75736,00 х 1,249 коефіцієнт індексації = 94594,26 / 3% = 2837,83 грн., в 2015 році 94594,26 х 1,2 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2016 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2017 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2018 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2019 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2020 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2021 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2022 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2023 році 113513,11 х 1,051 коефіцієнт індексації = 119302,28 / 3% = 3579,07 грн., в 2024 році 119302,28 х 1,12 коефіцієнт індексації = 133618,55 / 3% = 4008,56 грн. всього: 39940,66 грн.
Враховуючи сплату відповідачем 40000,00 грн. в рахунок майбутньої орендної плати, що не заперечується позивачем та його представником сума недоплати становить 226,98 грн.
Встановивши, що розмір недоплати орендної плати є незначним для істотного порушення умов договору, суд першої інстанції дійшов висновку про розірвання договору оренди землі, з тих підстав, що договір оренди укладено з істотними порушенням, оскільки не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та відповідно невірно визначено орендну плату яка підлягає внесенню за користування землею, що є істотним порушенням інтересів позивача, а саме на отримання орендної плати виходячи з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 75736,00 грн., тому такий договір значною мірою позбавляє власника того, на що він розраховував при укладанні договору.
Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Звертаючись в суд із зазначеним позовом, позивач послався про те, що орендну плату з часу укладення договору оренди землі орендну плату не отримував. Разом з тим, стороною відповідача надана копія заяви ОСОБА_1 , в якій він просить виплатити йому в рахунок майбутньої орендної плати 40 000 грн. Згідно надано розрахунку стороною позивача, розмір недоплати відповідачем орендної плати за період з 2013 року по 2024 рік, з урахуванням отриманих позивачем 40000,00 грн. в рахунок майбутньої орендної плати, становить 226,98 грн.
У постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Отже, недоплата орендної плати в розмірі 226,98 грн. не є істотним порушенням умов договору, як при «систематичній несплаті орендної плати», а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.
Висновки суду першої інстанції про те, що договір оренди укладений з істотним порушенням умов договору є підставою для його розірвання є помилковим, оскільки такий договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку.
Крім того, суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги з підстав, на які позивач не посилався у позові.
У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача. Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2022 року в справі № 602/1455/20 (провадження № 61-475св22)).
За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.
Частиною 13 ст.141 ЦПК України визначено, що суд апеляційної чи касаційної інстанціях, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Сплачений відповідачем за подання апеляційної скарги судовий збір в розмірі 1816,50 грн компенсувати за рахунок держави.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд, - 

ухвалив:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» задовольнити. 
Рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 22 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення. 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» про розірвання договору оренди землі – відмовити.
Компенсувати Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1816,50 грн за рахунок держави.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 27.05.2026.

Судді: 

О.А.Письменний О.Л. Дуковський С.М. Єгорова