Справа № 127/5436/24
Провадження № 2/127/623/24

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2026 року	місто Вінниця	

Вінницький міський суд Вінницької області
в складі: головуючого судді Сичука М.М.,
за участю секретаря судового засідання Коровай А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в режимі відеоконференцзвязку в м. Вінниці цивільну справу №127/5436/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Степаненко Алли Миколаївни про визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні житлом, зобов`язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:
У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Вінницького міського суду Вінницької області з позовом до ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М. про визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Одночасно з поданням позовної заяви позивач звернувся до суду із заявою про забезпечення позову, в якій просив накласти арешт у вигляді заборони відчуження квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , до набрання законної сили рішенням суду у справі.
Позовні вимоги мотивовані тим, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 , належала на праві приватної власності його матері ОСОБА_3 . За твердженнями позивача, у зв`язку з похилим віком матері та необхідністю здійснення за нею догляду ним розглядалося питання щодо її переїзду до м. Черкаси.
Позивач зазначав, що тривалий час перебував у дружніх та ділових відносинах з відповідачем ОСОБА_2 , якому довіряв. За його твердженнями, відповідач запропонував придбати належну матері позивача квартиру за умови, що за отримані кошти буде придбано житловий будинок у м. Черкаси, який у подальшому буде оформлено на матір позивача для її проживання.
На виконання досягнутих домовленостей ОСОБА_3 видала позивачу довіреність на вчинення дій щодо належної їй квартири. Позивач зазначав, що всі питання, пов`язані з оформленням правочину, організацією нотаріального посвідчення та підготовкою необхідних документів, за домовленістю сторін здійснював відповідач.
За доводами позивача, 17 грудня 2020 року між ним, який діяв від імені ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М., на підставі якого право власності на спірну квартиру було зареєстровано за відповідачем.
Разом із тим позивач стверджував, що укладений договір не відображав дійсної волі сторін та був укладений виключно як спосіб забезпечення виконання відповідачем досягнутих домовленостей щодо придбання житла для його матері. Зазначав, що відповідач зобов`язувався придбати житловий будинок у м. Черкаси, оформити його на ОСОБА_3 , а до моменту виконання таких домовленостей залишити позивачу можливість контролювати подальшу долю квартири.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що відповідач своїх обіцянок не виконав, житловий будинок для його матері не придбав, грошові кошти за квартиру не сплатив, а після державної реєстрації права власності на квартиру за собою скасував видану на ім`я позивача довіреність, що, на переконання позивача, свідчить про недобросовісність поведінки відповідача та наявність наміру заволодіти спірним майном.
Позивач вказував, що під час укладення договору був введений відповідачем в оману щодо дійсних намірів останнього, а також щодо правових наслідків укладення договору купівлі-продажу. Зазначав, що погодився на укладення договору через довірчі відносини з відповідачем та переконання у тому, що останній виконає досягнуті між ними домовленості.
Посилаючись на положення статей 229, 230 Цивільного кодексу України, позивач вважав, що договір купівлі-продажу квартири був укладений під впливом обману та зловживання довірою, а тому підлягає визнанню недійсним.
Крім того, позивач зазначав, що після смерті матері він постійно проживає у спірній квартирі та вважає себе спадкоємцем її майна, посилаючись на положення частини третьої статті 1268 Цивільного кодексу України щодо прийняття спадщини особою, яка постійно проживала разом зі спадкодавцем на час відкриття спадщини.
У зв`язку із наведеним ОСОБА_1 просив суд визнати за ним право на спірне нерухоме майно як спадкоємцем після смерті ОСОБА_3 , визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 17 грудня 2020 року, укладений між ним як представником ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , витребувати квартиру з володіння відповідача.
На підставі ухвали судді Вінницького міського суду Вінницької області Сичука М.М. від 28.02.2024 заяву позивача ОСОБА_1 про забезпечення позову, задоволено частково та накладено арешт у вигляді заборони відчуження на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2252100305101). що належить на праві приватної власності до ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , до моменту набрання рішенням суду в цій справі законної сили. В решті заяви про забезпечення позову відмовлено.
Також 28.04.2024 на підставі ухвали суду було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження та призначено підготовче засідання.
Відповідач скористався своїм правом на подачу відзиву до суду. У відзиві на позовну заяву представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Лучинович І.В. позовні вимоги не визнала та просила відмовити у їх задоволенні в повному обсязі.
На обґрунтування своїх заперечень представник відповідача зазначила, що позов є безпідставним, а наведені позивачем обставини не відповідають дійсності та не підтверджені належними і допустимими доказами.
Відповідач визнав факт тривалого знайомства з позивачем та наявності між ними дружніх і довірчих відносин, оскільки позивач був хрещеним батьком його дітей. За твердженням відповідача, орієнтовно у 2020 році саме позивач звернувся до нього із проханням допомогти у вирішенні житлового питання своєї матері, яка проживала у місті Вінниці, оскільки мав намір перевезти її до міста Черкаси для постійного проживання поруч із ним.
У відзиві зазначено, що спочатку позивач звернувся до відповідача з проханням надати йому грошові кошти в позику для придбання житлового будинку у місті Черкаси. Відповідач погодився надати такі кошти, після чого у 2020 році позивач придбав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 . За твердженням відповідача, саме він фінансував придбання зазначеного будинку, а також подальші ремонтні роботи та його облаштування.
Надалі, як зазначає відповідач, саме позивач запропонував йому придбати квартиру, що належала його матері ОСОБА_3 та знаходилася за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідач погодився на придбання цієї квартири, розглядаючи таку угоду як інвестицію в нерухоме майно.
Представник відповідача вказала, що підготовка до укладення спірного договору купівлі-продажу тривала близько шести місяців. Увесь цей час позивач самостійно займався збором необхідних документів, оформленням дубліката правовстановлюючих документів на квартиру, отриманням довідок та інших документів, необхідних для нотаріального посвідчення правочину. Крім того, продавцем за договором виступала ОСОБА_3 , а позивач діяв від її імені на підставі нотаріально посвідченої довіреності.
Відповідач наголошував, що договір купівлі-продажу квартири був укладений 17 грудня 2020 року після тривалої підготовки, а тому твердження позивача про нібито спонтанність прийняття рішення щодо відчуження квартири не відповідає фактичним обставинам справи.
Також у відзиві зазначено, що квартира була відчужена за ціною 920 884,43 грн, а грошові кошти були передані продавцю до моменту укладення договору. Факт повного розрахунку між сторонами, за твердженням відповідача, підтверджений самим договором купівлі-продажу, який підписаний сторонами та посвідчений нотаріально.
Окрім цього, відповідач звернув увагу суду на те, що вже через декілька днів після продажу спірної квартири, а саме 21 грудня 2020 року, між сторонами був укладений інший договір купівлі-продажу, за яким ОСОБА_2 продав ОСОБА_1 квартиру у АДРЕСА_3 . На думку відповідача, зазначені обставини свідчать про реальний характер домовленостей між сторонами та підтверджують, що позивач діяв усвідомлено, добровільно та цілеспрямовано, маючи намір змінити місце проживання та забезпечити проживання своєї матері поблизу себе.
Представник відповідача також зазначила, що відповідач має достатні офіційні доходи, які дозволяли йому придбати спірну квартиру, що підтверджується податковими деклараціями за 2019 та 2020 роки. Натомість позивач, за твердженням відповідача, тривалий час не працював та не мав самостійних доходів, а тому придбання ним квартири у місті Черкаси могло бути здійснено саме за рахунок коштів, отриманих від продажу квартири його матері.
Заперечуючи доводи позивача щодо нібито досягнутих між сторонами усних домовленостей про придбання будинку для матері позивача, відповідач вказував, що жодних зобов`язань щодо купівлі нерухомого майна для ОСОБА_3 , оформлення його на її ім`я чи передачі будь-яких додаткових коштів він на себе не брав, а тому наведені позивачем обставини є вигаданими та не підтверджені жодними доказами.
Також відповідач зазначив, що після укладення договору купівлі-продажу дозволив матері позивача тимчасово проживати у спірній квартирі до завершення ремонту житла у місті Черкаси. Крім того, на прохання позивача видав йому довіреність на представництво інтересів щодо спірної квартири, зокрема для вирішення питань, пов`язаних із переоформленням комунальних послуг та можливим відчуженням квартири в майбутньому.
Водночас відповідач стверджував, що в подальшому дізнався про продаж позивачем квартири у місті Черкаси та будинку по провулку Атамановського, при цьому боргові зобов`язання перед відповідачем, які, за його твердженням, виникли у зв`язку із наданням позики, виконані не були. Саме з цих причин відповідач відкликав раніше видану довіреність, побоюючись можливого незаконного відчуження належної йому квартири у місті Вінниці.
Щодо правових підстав позову представник відповідача зазначила, що позивачем не спростовано встановлену статтею 204 ЦК України презумпцію правомірності правочину та не доведено наявності будь-яких передбачених законом підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
На думку відповідача, матеріали справи не містять жодних доказів того, що під час укладення договору мало місце введення позивача в оману, обман, насильство, погроза чи інші обставини, які відповідно до статей 229–230 ЦК України могли б бути підставою для визнання правочину недійсним. Самі лише твердження позивача про існування усних домовленостей не можуть свідчити про недійсність нотаріально посвідченого договору.
Крім того, відповідач вказував, що позивач не довів наявності власного порушеного права, за захистом якого він звернувся до суду. Представник відповідача наголошувала, що стороною договору купівлі-продажу як продавець була ОСОБА_3 , а позивач лише діяв як її представник за довіреністю. Після смерті довірителя повноваження представника припинилися, а тому позивач не може звертатися до суду від імені померлої особи.
Також відповідач зазначив, що позивач не надав належних доказів прийняття спадщини після смерті матері та не довів, яким саме чином його особисті права були порушені в момент укладення спірного договору купівлі-продажу.
Окремо представник відповідача заперечила проти вимоги про визнання права власності на квартиру, зазначивши, що позивач ніколи не був власником спірного майна, а тому не може використовувати спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України. На думку відповідача, обраний позивачем спосіб захисту є неналежним та не відповідає характеру спірних правовідносин.
Крім того, відповідачем було заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності, оскільки договір купівлі-продажу укладено 17 грудня 2020 року, тоді як із відповідним позовом позивач звернувся лише у 2024 році, тобто після спливу встановленого законом трирічного строку позовної давності.
З урахуванням наведеного представник відповідача просила суд у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири відмовити повністю, а також стягнути з позивача на користь відповідача понесені судові витрати, у тому числі витрати на професійну правничу допомогу.
Також, представником відповідача подано до суду зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні нерухомим майном, виселення та зобов`язання вчинити певні дії.
Зустрічний позов обґрунтований тим, що 17.12.2020 року між сторонами було укладено договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний договір укладено за участю ОСОБА_1 , який діяв як представник продавця на підставі довіреності від імені попереднього власника майна ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 як покупця.
Позивач за зустрічним позовом зазначає, що після укладення договору сторони перебували у довірливих дружніх відносинах, що виключало на той момент наявність конфлікту щодо користування спірним житлом. Разом з тим, у подальшому, як стверджує позивач, між сторонами виник конфлікт, зумовлений неврегульованими фінансовими відносинами, зокрема неповерненням коштів, які, за твердженням позивача, були отримані ОСОБА_1 у борг.
Позивач за зустрічним позовом вказує, що після погіршення відносин відповідач за зустрічним позовом фактично залишився проживати у спірній квартирі за адресою: АДРЕСА_1 , та продовжує користуватися житловим приміщенням без належних правових підстав, чим, на думку позивача, створює перешкоди у здійсненні права власності.
Також у зустрічній позовній заяві зазначено, що відповідач за зустрічним позовом відмовляється добровільно звільнити житлове приміщення та передати його у фактичне володіння власнику, у зв`язку з чим позивач вважає, що є підстави для захисту права власності шляхом усунення перешкод у користуванні майном відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України.
Позивач за зустрічним позовом обґрунтовує свої вимоги тим, що відповідач не є членом його сім`ї, не перебуває у договірних житлових правовідносинах, не є наймачем або співвласником спірного житла, а отже не має законних підстав для проживання у квартирі.
Крім того, позивач зазначає, що відповідач за зустрічним позовом раніше був власником іншого житлового нерухомого майна, однак у подальшому відчужив належні йому об`єкти нерухомості, що, на думку позивача, свідчить про добровільне вибуття з житлових правовідносин і відсутність підстав для збереження фактичного проживання у спірній квартирі.
З урахуванням викладеного, позивач за зустрічним позовом вважає, що наявні підстави для застосування способу захисту у вигляді негаторного позову, передбаченого статтею 391 ЦК України, оскільки відповідач чинить перешкоди у здійсненні права власності шляхом фактичного утримання квартири та відмови від її звільнення.
Окрім вимоги про виселення відповідача, позивач за зустрічним позовом також заявляє вимогу про зобов`язання передати ключі від запірних пристроїв квартири, мотивуючи це необхідністю забезпечення реального та ефективного виконання судового рішення та недопущення подальшого обмеження права власника на володіння та користування майном.
Відповідач за зустрічним позовом заперечує проти його задоволення, зазначаючи, що правові підстави для його виселення відсутні, а також оспорює правомірність набуття права власності позивачем за зустрічним позовом та подав відзив на позовну заяву.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 18.07.2024 року зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні нерухомим майном, виселення та зобов`язання вчинити певні дії прийнято до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Степаненко Алли Миколаївни, про визнання права власності на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.
Вказаною ухвалою вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом для їх спільного розгляду, з огляду на взаємопов`язаність предмета та підстав заявлених вимог, а також необхідність комплексного дослідження правовідносин сторін щодо спірного нерухомого майна.
У межах підготовчого провадження судом постановлено низку ухвал про витребування доказів, спрямованих на всебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи.
Зокрема, судом витребувано у Виконавчого комітету Вінницької міської ради належним чином завірені копії заяв та всіх документів, поданих для прийняття рішення щодо оформлення та видачі дубліката правовстановлюючого документа на квартиру АДРЕСА_4 , з метою перевірки підстав первинної та подальшої реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.
Також судом витребувано у приватних нотаріусів Черкаського міського нотаріального округу копії договорів купівлі-продажу спірної квартири від 17.12.2020 року, а також інших пов`язаних правочинів щодо відчуження та набуття права власності на вказаний об`єкт нерухомості, разом із документами, на підставі яких такі договори були посвідчені, з метою перевірки дотримання вимог законодавства при їх укладенні та нотаріальному посвідченні.
Окрім цього, судом витребувано у Головного управління ДПС у Вінницькій області відомості щодо доходів ОСОБА_1 за період з 01.01.2019 по 31.12.2020, з метою перевірки фінансової спроможності сторін та джерел походження коштів, які могли бути використані для набуття спірного майна.
Судом також витребувано у Черкаської міської ради інформацію щодо періодів реєстрації місця проживання ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_3 , що має значення для встановлення фактичних житлових та майнових зв`язків сторін спору.
Крім того, витребувано у приватних нотаріусів Черкаського міського нотаріального округу копії договорів купівлі-продажу іншого нерухомого майна, пов`язаного з відчуженням житлових об`єктів, що належали сторонам, для встановлення повноти обставин щодо руху майнових прав та можливого взаємозв`язку між правочинами.
У зв`язку з необхідністю з`ясування фактичних обставин користування спірним житлом, судом також постановлено ухвалу про виклик та допит свідків у судовому засіданні в режимі відеоконференції, зокрема осіб, яким відомі обставини проживання сторін у спірній квартирі, порядок користування житлом та характер їх взаємовідносин.
10 січня 2025 року у відкритому судовому засіданні у приміщенні Вінницького міського суду Вінницької області розглянуто питання про подальший рух цивільної справи № 127/5436/24 за первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Степаненко Алли Миколаївни, про визнання права власності на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, а також за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні житлом та зобов`язання вчинити певні дії.
З урахуванням того, що підготовче провадження у справі завершено, необхідні процесуальні дії щодо витребування доказів, подання письмових пояснень, відзивів, відповідей на відзив та заперечень сторонами виконані, а також з огляду на наявність у матеріалах справи всіх витребуваних судом доказів, суд дійшов висновку про можливість продовження розгляду справи по суті.
Керуючись положеннями Цивільного процесуального кодексу України щодо стадій цивільного процесу та переходу до розгляду справи по суті, суд постановив продовжити розгляд цивільної справи № 127/5436/24 у порядку загального позовного провадження зі стадії судового розгляду по суті, з дослідженням письмових та електронних доказів, наданих сторонами, а також з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення спору. 
У судовому засіданні 29.04.2026 року судом досліджено письмові докази у справі, після чого оголошено перерву до 21.05.2026 року для підготовки сторін до судових дебатів.
Позивач та його представник в судовому засіданні підтримали заявлені позовні вимоги за первісним позовом та просили відмовити у зустрічному позові.
Крім того позивачем надано суду письмовий виступ у дебатах, у якому останій висловлює наступне. 
Під час розгляду справи судом встановлено обставини, які у своїй сукупності, на думку сторони, свідчать про відсутність реального характеру спірного правочину та недоведеність факту належного виконання договору купівлі-продажу квартири.
Спірна квартира тривалий час перебувала у власності матері позивача ОСОБА_3 . Позивач у відповідному правочині виступав виключно як її представник за довіреністю без набуття самостійного права власності на спірне майно. Водночас зазначається, що об`єкт нерухомості мав сталий характер користування, оскільки позивач фактично проживав у ньому з дитинства, продовжував проживати на момент укладення договору та надалі здійснював витрати на його утримання, що, на думку сторони, підтверджує сталість фактичних житлових відносин.
Окремо звертається увага на те, що реальний перехід володіння та фактичного контролю над квартирою після укладення договору не відбувся. Житлове приміщення фактично залишалося у користуванні сім`ї, а дії, які б свідчили про фактичну зміну володільця у майновому та економічному розумінні, сторонами не вчинялися.
У матеріалах справи, на думку сторони, відсутні належні та допустимі докази реального проведення розрахунку за договором. Зокрема, не надано банківських платіжних документів, відсутні розписки про отримання коштів, не підтверджено здійснення безготівкового перерахування значної суми коштів, а також відсутні інші об`єктивні фінансові документи, які б засвідчували виконання грошового зобов`язання.
Разом із тим, у тексті договору містяться внутрішні суперечності щодо порядку розрахунку, що, на думку сторони, не узгоджується з вимогами визначеності цивільно-правового зобов`язання та фактичним рухом грошових коштів при відчуженні нерухомого майна. Зазначені суперечності розцінюються як обставини, що викликають сумнів у реальному характері виконання правочину в частині оплати.
Також зазначається, що у ході судового розгляду заявлялися клопотання щодо допиту нотаріуса та дослідження обставин посвідчення правочину, однак ключові обставини, пов`язані з підтвердженням фактичного розрахунку, залишилися, на думку сторони, недостатньо дослідженими.
У сукупності наведених обставин сторона дійшла висновку про відсутність належного підтвердження реального виконання спірного договору та недоведеність обставин, на які посилається інша сторона як на підставу своїх вимог.
Водночас зустрічний позов, на думку сторони, не підтверджений сукупністю належних, допустимих та достатніх доказів, які б свідчили про наявність правових підстав для усунення перешкод у користуванні житлом та виселення.
Представник відповідача-позивача Лучинович І.В. в судовому засіданні не визнала заявлені позовні вимоги за первісним позовом та просила суд відмовити у їх задоволенні, а також підтримала у повному обсязі зустрічний позов ОСОБА_2 та просила його задовольнити.
У встановлений судом час представником відповідача за первісним позовом подано письмові тези виступу у судових дебатах, в яких викладено правову позицію сторони щодо суті спору та які було підтримано в ході судового розгляду, а саме.
Щодо первісного позову представник відповідача за первісним позовом зазначає, що заявлені вимоги є необґрунтованими та не підтверджені належними і допустимими доказами. На думку сторони відповідача, позовні доводи зводяться до переоцінки умов укладеного між сторонами договору купівлі-продажу квартири та суб`єктивного тлумачення фактичних обставин його укладення.
Сторона відповідача зазначає, що спірний договір купівлі-продажу укладений у письмовій формі, нотаріально посвідчений, містить істотні умови правочину та підтверджує досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, у тому числі щодо ціни та порядку розрахунків.
При цьому представник відповідача вказує, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, на які він посилається як на підставу позову, зокрема щодо наявності обману, тиску чи інших пороків волі під час укладення правочину, визначених статтями 229–230 Цивільного кодексу України.
Також зазначається, що доводи про відсутність фактичного розрахунку за договором не підтверджені жодними належними фінансовими документами, тоді як у тексті договору міститься пряме підтвердження факту отримання коштів та відсутності претензій сторін щодо розрахунків.
Сторона відповідача вважає, що твердження про удаваність правочину є припущеннями та не ґрунтуються на доказах, отриманих у порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України.
Щодо зустрічного позову представник відповідача за первісним позовом зазначає, що ОСОБА_2 є власником спірної квартири, тоді як позивач за зустрічним позовом проживає у вказаному житлі без належних правових підстав, що підтверджується матеріалами справи та не спростовано належними доказами.
Сторона відповідача посилається на положення статей 319, 321, 386 та 391 Цивільного кодексу України, відповідно до яких власник має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, а також вимагати усунення перешкод у здійсненні цих прав.
Зазначається, що вимоги про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення є належним способом захисту права власності, який узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду щодо застосування негаторного позову.
Враховуючи викладене, сторона відповідача за первісним позовом просить суд відмовити у задоволенні первісного позову у повному обсязі, натомість зустрічний позов задовольнити, усунути перешкоди у користуванні майном шляхом виселення позивача за первісним позовом та зобов`язати його передати ключі від спірного житлового приміщення, а також скасувати арешт, накладений ухвалою суду від 28.02.2024 року.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М. надіслала суду лист, який надійшов 17.02.2026 року і який суд розцінює як заяву, в якому просила суд розгляд справи проводити у її відсутності на підставі наявних у справі документів. У вирішенні справи повністю покладається на розсуд суду.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення сторін у справі, свідків, дослідивши надані письмові докази, суд дійшов наступних висновків.
Як встановлено судом, первісний позивач ОСОБА_1 зареєстрований та проживає за адресою: АДРЕСА_1 , звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , укладеного 17.12.2020 року в м. Черкаси між ним та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Як вбачається з доводів позивача, викладених у позовній заяві, спірний договір купівлі-продажу був укладений, на його переконання, внаслідок маніпулятивних дій, зловживання довірою, обману та психологічного тиску з боку відповідача, що позивач розцінює як обставини, які мають ознаки шахрайських дій.
Позивач зазначає, що між ним та відповідачем тривалий час існували дружні відносини та взаємодія у сфері спільної діяльності. За твердженням позивача, відповідач, будучи обізнаним про стан здоров`я позивача та необхідність догляду за його матір`ю ОСОБА_3 , запропонував відчуження квартири з метою подальшого придбання іншого житла для матері позивача у м. Черкаси за рахунок отриманих коштів.
Позивач вказує, що відповідач запевняв у намірі організувати придбання будинку з належними умовами проживання та оформити його у власність матері позивача, що стало вирішальним фактором при прийнятті рішення про укладення правочину.
За твердженням позивача, підготовка до укладення договору здійснювалася за участі нотаріуса Степаненко А.М., яка, як зазначає позивач, відмовилася включати до тексту договору додаткові домовленості сторін, обмежившись стандартною формою договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим, на думку позивача, виникли обмежені часові умови для прийняття рішення щодо укладення правочину.
Позивач зазначає, що у зв`язку з довірою до відповідача та відсутністю досвіду у подібних правочинах, він погодився на укладення договору, розраховуючи на виконання попередніх усних домовленостей щодо подальшого придбання нерухомості для його матері.
Також позивач вказує, що як елемент гарантії виконання домовленостей сторони погодили залишення у нього документів на квартиру та можливість подальшого оформлення довіреності щодо розпорядження майном у разі невиконання відповідачем своїх зобов`язань.
Позивач стверджує, що на момент укладення договору він не усвідомлював у повному обсязі юридичних наслідків правочину, зокрема можливості набуття відповідачем повного обсягу прав власника після державної реєстрації, а також правових наслідків щодо припинення довіреності в односторонньому порядку.
Додатково позивач зазначає, що фактичне виконання усних домовленостей не відбулося: будинок для матері не придбано, кошти не передано, а довіреність була припинена відповідачем в односторонньому порядку.
Окрім цього, позивач повідомляє, що після реєстрації права власності на спірну квартиру за відповідачем останній, на його переконання, вчиняв дії, спрямовані на обмеження його права користування житлом, зокрема звертався до органів енергопостачання з вимогою припинення електропостачання у спірній квартирі.
Позивач обґрунтовує свої вимоги також положеннями статей 229, 230 Цивільного кодексу України, вважаючи, що правочин був вчинений під впливом обману щодо істотних обставин, які мали значення для його волевиявлення.
Окремо позивач посилається на звернення до органів поліції, за результатами якого йому було роз`яснено про цивільно-правовий характер спірних правовідносин.
У сукупності викладеного позивач просить суд визнати спірний договір купівлі-продажу недійсним, захистити його права щодо спірного нерухомого майна, а також вирішити питання щодо правового статусу квартири.
З матеріалів справи вбачається, що предметом судового розгляду є вимоги первісного позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання права власності на нерухоме майно, а також зустрічні вимоги про усунення перешкод у користуванні житлом, виселення та зобов`язання вчинити дії.
Судом установлено, що згідно з наданим спірним договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М. 17 грудня 2020 року та зареєстрованим у реєстрі за № 12270, предметом спірного правочину є квартира АДРЕСА_4 , загальною площею 62,4 кв.м., житловою площею 37,5 кв.м.
Відчуження здійснено від імені продавця ОСОБА_3 її представником сином ПанчукомА.П. на підставі довіреності, із зазначенням про повну цивільну дієздатність сторін, відсутність примусу, відсутність заборон відчуження, відсутність спорів щодо майна, а також про отримання повного розрахунку до підписання договору. Вартість майна визначена сторонами у розмірі 920 884,43 грн, що підтверджено також звітом про оцінку майна.
Згідно з дослідженими у судовому засіданні письмовими доказами, у 2020 році між сторонами було укладено договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, який посвідчено приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу та зареєстровано у встановленому законом порядку. У тексті договору визначено істотні умови правочину, зокрема предмет, ціну та порядок проведення розрахунків, а також зафіксовано підтвердження сторонами факту виконання грошових зобов`язань.
Водночас первісний позивач заперечує реальність виконання зазначеного договору, посилаючись на відсутність фактичного розрахунку між сторонами, відсутність банківських документів, розписок, а також на нібито удаваний характер правочину. Окремо позивач зазначає, що фактичний перехід володіння та користування майном не відбувся у спосіб, характерний для реального відчуження нерухомості.
Судом досліджено доводи позивача про те, що спірне житло тривалий час перебувало у користуванні його сім`ї, а також про наявність довірчих відносин між сторонами під час укладення правочину. Такі доводи ґрунтуються переважно на поясненнях сторони та не підтверджені належними та допустимими письмовими чи іншими об`єктивними доказами у розумінні статей 76–81 ЦПК України.
З матеріалів справи також вбачається, що після укладення спірного договору сторони неодноразово вчиняли інші правочини щодо об`єктів нерухомості, що підтверджується договорами купівлі-продажу, витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також даними реєстраційних дій. Зазначені обставини свідчать про наявність цивільно-правової активності сторін та їх обізнаність щодо правових наслідків укладення договорів відчуження нерухомого майна.
Крім того, у матеріалах справи містяться документи, які підтверджують звернення сторін до нотаріуса, оформлення довіреностей, а також вчинення дій, спрямованих на підготовку та оформлення правочину щодо спірного нерухомого майна. Вказані обставини свідчать про наявність послідовних юридично значимих дій, які передували укладенню договору та його подальшому виконанню.
Зокрема, дослідженим у справі договором купівлі-продажу квартири, укладеним у м. Черкаси 21 грудня 2020 року, встановлено, що сторони діяли як продавець та покупець, а саме: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , які погодили істотні умови правочину щодо відчуження квартири АДРЕСА_5 .
Зі змісту зазначеного договору вбачається, що сторони підтвердили свою цивільну дієздатність, добровільність волевиявлення, відсутність примусу, а також те, що вони усвідомлювали значення своїх дій та правові наслідки укладення правочину, були попередньо ознайомлені з нормами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів та діяли на власний розсуд.
Договором визначено, що квартира відчужується на підставі попереднього договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М. 13 серпня 2020 року за реєстровим № 9801, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 серпня 2020 року.
Також у матеріалах справи міститься інший договір купівлі-продажу від 07 листопада 2022 року, відповідно до якого ОСОБА_1 виступав продавцем, а ОСОБА_4 — покупцем, щодо відчуження квартири АДРЕСА_5 , з підтвердженням факту сплати грошових коштів та переходу права власності.
Зазначеним договором також зафіксовано, що сторони перебували при здоровому розумі та ясній пам`яті, розуміли зміст правочину, його правові наслідки, були попередньо ознайомлені з вимогами законодавства щодо недійсності правочинів та діяли без будь-якого примусу.
З огляду на викладене, досліджені судом договори, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інші реєстраційні документи свідчать про системність вчинення сторонами правочинів щодо нерухомого майна у різні періоди часу, що вказує на їх обізнаність із процедурою відчуження майна та правовими наслідками таких дій.
Щодо доводів позивача про відсутність фактичного розрахунку за спірним договором купівлі-продажу квартири, суд виходить із того, що такі твердження є запереченнями сторони, які не підтверджені належними, допустимими та достатніми доказами у розумінні статей 76–81 Цивільного процесуального кодексу України.
Згідно із загальними правилами доказування, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Вказаний обов`язок не може бути замінений припущеннями, загальними твердженнями або суб`єктивною оцінкою фактичних обставин, що мають значення для справи.
У межах даного спору позивач, посилаючись на відсутність розрахунку за спірним договором купівлі-продажу квартири, не надав суду жодних фінансових документів, банківських виписок, розписок, платіжних доручень, квитанцій, висновків експертиз або інших об`єктивних письмових доказів, які б підтверджували непередання грошових коштів або невиконання відповідачем грошового зобов`язання, визначеного умовами спірного правочину.
Натомість матеріали справи містять сам спірний договір купівлі-продажу квартири, який є нотаріально посвідченим правочином, що містить погоджені сторонами істотні умови, у тому числі щодо розрахунків між сторонами. Вказані положення договору, вчиненого у встановленій законом нотаріальній формі, відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України користуються презумпцією правомірності правочину та є чинними до моменту їх спростування належними та допустимими доказами.
За таких обставин саме по собі заперечення факту проведення розрахунку за спірним договором купівлі-продажу квартири без надання об`єктивних доказів на підтвердження відповідних обставин не може бути визнане достатнім для встановлення факту невиконання грошового зобов`язання у розумінні статті 81 ЦПК України.
Таким чином, доводи позивача у цій частині ґрунтуються виключно на його поясненнях та не підтверджені належними доказами, що виключає можливість їх прийняття судом як доведених обставин у справі.
Водночас, з умов спірного договору купівлі-продажу вбачається, що сторонами прямо погоджено факт повного розрахунку за відчужуване нерухоме майно та відсутність будь-яких претензій фінансового характеру між ними. Такі умови договору є проявом волевиявлення сторін щодо виконання грошового зобов`язання та підтверджують досягнення сторонами згоди щодо факту проведення розрахунку.
Верховний Суд у своїй усталеній практиці виходить із того, що включення до тексту договору купівлі-продажу положення про отримання продавцем грошових коштів у повному обсязі та відсутність претензій фінансового характеру є належним письмовим доказом виконання грошового зобов`язання, який формує презумпцію факту розрахунку між сторонами. Така презумпція може бути спростована лише належними, допустимими та достатніми доказами протилежного.
Зокрема, у постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2022 року у справі № 404/3167/18 (провадження № 61-6642св22) суд дійшов висновку, що встановлення факту виконання грошового зобов`язання за договором купівлі-продажу здійснюється на підставі оцінки сукупності доказів, а саме платіжних документів, умов договору та поведінки сторін, при цьому саме договірні положення щодо проведення розрахунку є складовою доказової бази, яка підлягає оцінці судом у сукупності з іншими доказами.
Аналогічний підхід випливає з правової позиції Верховного Суду щодо розподілу тягаря доказування у цивільному процесі, відповідно до якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається (стаття 81 ЦПК України), а заперечення факту виконання зобов`язання потребує надання об`єктивних фінансових доказів, які спростовують зміст письмового правочину.
Крім того, Верховний Суд неодноразово наголошував, що сам по собі підписаний сторонами нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу з фіксацією факту повного розрахунку створює презумпцію належного виконання грошового зобов`язання, яка діє до моменту її спростування належними та допустимими доказами (зокрема у спорах щодо дійсності правочинів та виконання зобов`язань за договорами відчуження майна).
Окремо судом враховано, що позивач обґрунтовує заявлені вимоги наявністю обману як підстави недійсності правочину. Водночас, відповідно до змісту статті 230 ЦК України, для визнання правочину недійсним з підстав обману необхідним є встановлення сукупності юридично значимих обставин, а саме: наявності умисних дій однієї зі сторін правочину, спрямованих на введення іншої сторони в оману щодо обставин, які мають істотне значення, факту перебування потерпілої сторони під впливом такого обману під час вчинення правочину, а також причинного зв`язку між діями щодо введення в оману та волевиявленням сторони.
Обман у розумінні статті 230 ЦК України не презюмується та підлягає доведенню стороною, яка на нього посилається, належними, допустимими та достатніми доказами у розумінні статей 76–81 ЦПК України. При цьому самі по собі пояснення позивача, не підтверджені об`єктивними письмовими чи іншими доказами, не можуть бути безумовною підставою для висновку про наявність обману як вади волі під час укладення правочину.
Аналогічний підхід неодноразово відображений у правових висновках Верховного Суду, відповідно до яких обставини введення в оману, як і істотність таких обставин для формування волевиявлення сторони, мають бути доведені у сукупності та не можуть ґрунтуватися виключно на припущеннях чи суб`єктивному тлумаченні поведінки іншої сторони правочину.
Окремо суд виходить із того, що відповідно до частини першої статті 15 та частини першої статті 16 ЦК України, особа має право на судовий захист у разі порушення, невизнання або оспорювання її цивільного права чи інтересу. Водночас реалізація такого права передбачає обов`язковість встановлення факту порушення права або інтересу та його зв`язку з оспорюваним правочином.
Недійсність правочину як спосіб захисту цивільних прав має виключний характер і застосовується лише за умови доведення наявності передбачених законом підстав його недійсності та встановлення порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи на момент вчинення правочину, що узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18).
Презумпція правомірності правочину, закріплена статтею 204 ЦК України, означає, що правочин вважається чинним та породжує відповідні правові наслідки до моменту визнання його недійсним у встановленому законом порядку або до встановлення його нікчемності. Відповідно, тягар спростування цієї презумпції покладається на сторону, яка оспорює правочин.
Оспорюваний правочин визнається недійсним виключно за наявності встановлених законом підстав та за умови доведення відповідних обставин, що узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 28 липня 2021 року у справі № 759/24061/19, відповідно до якої правочин є чинним до моменту його скасування судом або встановлення його нікчемності законом.
Таким чином, у межах даного спору суд виходить із того, що саме на позивача покладено обов`язок доведення всіх елементів складу обману як підстави недійсності правочину, однак належних та допустимих доказів на підтвердження таких обставин матеріали справи не містять.
Крім того, на виконання ухвали Вінницького міського суду Вінницької області від 18 липня 2024 року у справі № 5436/24 приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е.А. надано суду належним чином завірені копії документів нотаріальної справи, що стосуються посвідчених правочинів щодо спірного об`єкта нерухомого майна, у тому числі договорів купівлі-продажу, заяв сторін, реєстраційних матеріалів та супровідних документів, які зберігаються у матеріалах нотаріуса відповідно до вимог Закону України «Про нотаріат».

Із дослідженого судом договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Степаненко А.М. 07 листопада 2022 року за реєстровим № 6571, встановлено, що предметом правочину є квартира АДРЕСА_5 . Договором визначено, що Продавець зобов`язується передати у власність Покупця зазначене нерухоме майно, а Покупець — прийняти його та підтвердити виконання грошового зобов`язання шляхом сплати визначеної сторонами суми.
Зміст зазначеного договору свідчить, що сторони прямо засвідчили належність майна Продавцю на праві приватної власності, відсутність будь-яких обтяжень, заборон відчуження, прав третіх осіб, судових спорів щодо об`єкта нерухомості, а також невнесення об`єкта до статутних капіталів юридичних осіб. Окремо зафіксовано, що нотаріус здійснив перевірку відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що відповідає вимогам статей 46, 55 Закону України «Про нотаріат» та статті 182 ЦК України щодо державної реєстрації речових прав.
Матеріали нотаріальної справи містять попередні правочини щодо спірного об`єкта, зокрема правочини 2020 року, що підтверджують безперервність цивільного обороту об`єкта нерухомості та послідовність переходу права власності, а також відсутність ознак недійсності або припинення правового режиму майна.
Судом досліджено технічну документацію БТІ, яка підтверджує характеристики об`єкта нерухомого майна, його площу, склад та планувальні особливості, а також первинну реєстрацію права власності за попереднім власником, що узгоджується з вимогами статей 182, 334 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З нотаріальних заяв та супровідних документів встановлено, що продавець через свого представника повідомляв нотаріуса про відсутність осіб, які мають право користування квартирою, відсутність заборгованості за комунальними платежами, відсутність прихованих недоліків та інших обставин, що можуть впливати на дійсність правочину. Такі заяви відповідають вимогам статті 203 ЦК України щодо дійсності правочину, зокрема критерію вільного волевиявлення та спрямованості на реальне настання правових наслідків.
Окремо встановлено, що нотаріальні документи містять роз`яснення сторонам положень Закону України «Про нотаріат», статей 203, 215, 229–235, 655–697 ЦК України, що підтверджує дотримання нотаріальної процедури посвідчення правочину та усвідомлення сторонами його правових наслідків.
Судом встановлено, що у договорі купівлі-продажу визначено ціну об`єкта нерухомості у розмірі 920884 грн 43 коп., а також зафіксовано факт повного розрахунку між сторонами до моменту посвідчення договору. Додатково підтверджено сплату нотаріальних платежів у розмірі 9208,80 грн. Таким чином, виконання правочину має завершений характер і відповідає вимогам статей 655, 656, 692 ЦК України.
Щодо правової оцінки позовних вимог про визнання правочину недійсним, суд виходить із положень статей 15, 16, 204, 215, 229, 230 ЦК України, відповідно до яких захист цивільного права можливий лише за умови його порушення, невизнання або оспорювання; правочин є правомірним, доки його недійсність не встановлена законом або судом (презумпція правомірності правочину); підстави недійсності підлягають доведенню у сукупності, включаючи наявність пороку волі, обману або істотного порушення закону.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 18.09.2023 у справі № 582/18/21, від 11.12.2023 у справі № 607/20787/19, а також усталеній практиці Касаційного цивільного суду, сам факт звернення до суду не є підставою для захисту права за відсутності доведеного порушення суб`єктивного права або інтересу позивача, а також належних і допустимих доказів обману чи іншого дефекту волі.
Позивачем не доведено наявності порушеного суб`єктивного цивільного права; існування обману у розумінні статті 230 ЦК України; впливу на волевиявлення при укладенні договору або інших обставин, які б спростовували презумпцію правомірності правочину.
Щодо показань свідків, судом встановлено таке.
Свідок ОСОБА_5 повідомила, що познайомилась із позивачем у 2016 році, тривалий час перебувала з ним у побутових відносинах, вказувала на спільне проживання, фінансову підтримку з боку інших осіб, а також на факти надання позивачу матеріальної допомоги, у тому числі щодо побутових витрат. Окремо зазначила, що позивач мав схильність до азартних ігор у гральних закладах.
Свідок ОСОБА_2 , який є відповідачем, підтвердив тривалі особисті та фінансові відносини з позивачем, участь у спільних фінансових рішеннях, у тому числі щодо придбання нерухомості, надання грошових коштів, а також зазначив, що згодом довіреність була відкликана у зв`язку з втратою довіри до позивача.
Зазначені показання свідків є узгодженими між собою, відповідають частково письмовим доказам та не містять відомостей, які б свідчили про наявність примусу, насильства, обману або істотного введення в оману при укладенні спірного договору. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює показання свідків у сукупності з іншими доказами, а не ізольовано.
Оцінюючи докази у їх сукупності відповідно до статей 76–81, 89 ЦПК України, суд виходить із необхідності встановлення фактичного характеру правовідносин, реального змісту волевиявлення сторін та наявності чи відсутності правових підстав для визнання правочину недійсним.
Суд доходить висновку, що первісним позивачем не доведено наявності передбачених законом підстав недійсності договору, не спростовано презумпцію його правомірності, а також не доведено порушення цивільного права чи охоронюваного інтересу, що відповідно до статей 15, 16 ЦК України є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.
Щодо заяви представника відповідача за первісним позовом про застосування наслідків спливу позовної давності суд зазначає наступне.
Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність є строком, у межах якого особа може звернутися до суду за захистом свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Згідно зі статтею 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Разом із тим суд враховує, що спірний договір укладено 17 грудня 2020 року, а на момент перебігу строків позовної давності діяли спеціальні законодавчі положення щодо їх продовження. Так, пунктом 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, введеним Законом України № 540-ІХ від 30.03.2020, передбачено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені, зокрема, статтями 257 та 258 ЦК України, продовжуються на строк дії такого карантину. Карантин на території України було скасовано лише з 30 червня 2023 року.
Крім того, відповідно до пункту 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, введеного Законом України № 2120-ІХ від 15.03.2022, у період дії в Україні воєнного стану строки, визначені статтями 257–259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 ЦК України, продовжуються на строк його дії. Воєнний стан в Україні введено Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 та на момент розгляду справи його дію продовжено. Отже, з урахуванням спеціального правового регулювання, яке діяло одночасно в період карантину та воєнного стану, суд доходить висновку, що на час звернення позивача до суду трирічний строк позовної давності не сплив, а тому підстави для застосування наслідків спливу позовної давності, передбачених статтею 267 ЦК України, відсутні.
Водночас сама по собі відсутність підстав для застосування позовної давності не свідчить про обґрунтованість заявлених вимог. Як встановлено судом під час розгляду справи, позивачем не доведено наявності передбачених законом підстав для визнання спірного договору недійсним, не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин обману, введення в оману чи інших вад волевиявлення під час укладення правочину, а також не спростовано презумпцію правомірності правочину, встановлену статтею 204 ЦК України. 
За таких обставин суд відмовляє у задоволенні позову не з підстав спливу позовної давності, а у зв`язку з недоведеністю заявлених вимог та відсутністю передбачених нормами матеріального права підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Щодо зустрічного позову про усунення перешкод у користуванні майном та виселення суд виходить із такого.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач за первісним позовом є зареєстрованим власником спірної квартири відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Наявність права приватної власності підтверджується витягом з реєстру, що відповідає вимогам статей 182, 334, 392 Цивільного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вказане право є чинним, не скасованим і не оспореним у встановленому законом порядку, що свідчить про наявність у відповідача повного комплексу правомочностей власника, включаючи володіння, користування та розпорядження майном (стаття 317 ЦК України).
Відповідно до статей 319 та 321 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, а право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений у його здійсненні інакше як на підставах та в порядку, встановлених законом. Зміст цих норм у системному зв`язку зі статтею 391 ЦК України визначає право власника вимагати усунення будь-яких перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном.

Суд встановив, що позивач за первісним позовом фактично проживає у спірному житловому приміщенні. Разом із тим, характер такого проживання та його правова природа сторонами тлумачаться по-різному: позивач обґрунтовує свої вимоги посиланням на нібито набуте право користування як члена сім`ї попереднього власника, тоді як відповідач вказує на відсутність будь-яких чинних правових підстав для подальшого користування після переходу права власності.
Відповідно до статті 405 ЦК України члени сім`ї власника житла, які проживають разом із ним, можуть мати право користування житлом, однак таке право є похідним від права власності та зберігається лише у випадках, прямо передбачених законом або договором. Зі зміною власника майна правовий режим користування житлом підлягає самостійному встановленню, і саме факт проживання не є автоматичним підтвердженням наявності речового або зобов`язального права на житло.
Позивач за первісним позовом не надав суду належних і допустимих доказів, які б підтверджували наявність у нього самостійного речового права користування спірною квартирою, зокрема договору найму, сервітуту, рішення суду або іншого правовстановлюючого документа, який би зберігав чинність після переходу права власності до відповідача. Самі по собі твердження про сімейні відносини з попереднім власником не породжують автоматичного виникнення речового права на майно нового власника.
У цьому контексті суд враховує положення статей 15, 16 ЦК України щодо способів захисту цивільних прав, а також статей 76–81, 89 ЦПК України, які визначають обов`язок сторін довести обставини, на які вони посилаються, та покладають на суд обов`язок оцінити докази в їх сукупності, з точки зору належності, допустимості, достовірності та достатності.
Зустрічний позов про усунення перешкод у користуванні майном фактично є негаторним позовом, передбаченим статтею 391 ЦК України, який спрямований на захист права власника від триваючих порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння. Застосування цього способу захисту є допустимим за умови встановлення трьох ключових елементів: наявності права власності у позивача за зустрічним позовом, факту перешкод у здійсненні цього права та відсутності у відповідача правових підстав для користування майном.
Верховний Суд у своїй сталій практиці неодноразово зазначав, що негаторний позов є належним способом захисту права власності у випадку, коли особа, яка користується майном, не має юридичного титулу на таке користування, а власник не позбавлений володіння, але обмежений у його здійсненні. Такий підхід викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, а також у постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 522/1019/17, де наголошено, що сам факт проживання особи у житловому приміщенні без належного правового титулу є достатньою підставою для застосування статті 391 ЦК України.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.10.2018 у справі № 761/4625/16-ц зазначила, що право користування житлом членами сім`ї власника є похідним і припиняється у разі припинення підстав, з яких воно виникло, якщо інше прямо не встановлено законом або договором.
Оцінюючи доводи сторін, суд виходить з того, що саме відповідач за первісним позовом довів наявність у нього права власності на спірне житло, тоді як позивач за первісним позовом не довів існування самостійного, юридично захищеного права користування, яке могло б обмежувати повноваження власника.
За таких обставин суд приходить до висновку, що перебування позивача у спірному житловому приміщенні не ґрунтується на чинних правових підставах, а отже створює триваюче порушення права власника, яке підлягає захисту шляхом задоволення зустрічного позову про усунення перешкод у користуванні майном та виселення.
Водночас первісний позов, спрямований на оспорювання правочину без належного доведення порушення суб`єктивного права та без достатніх правових підстав недійсності договору, є необґрунтованим і таким, що не підтверджений належними та допустимими доказами у розумінні статей 76–81 ЦПК України, а також не відповідає критеріям захисту цивільного права, визначеним статтями 15, 16 ЦК України.
У сукупності встановлених обставин суд вважає, що зустрічний позов є юридично обґрунтованим, пропорційним способу захисту та таким, що забезпечує відновлення порушеного права власника, тоді як первісний позов не містить достатніх правових і фактичних підстав для задоволення.
Оцінивши надані докази в їх сукупності відповідно до вимог статей 76–81, 89 ЦПК України, перевіривши доводи сторін, дослідивши письмові та усні докази, а також застосувавши норми матеріального права, суд приходить до висновку, що підстав для задоволення первісного позову не вбачається, тоді як зустрічний позов є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.
Відповідно до статей 15, 16, 203, 204, 215, 229, 230 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, доки його недійсність прямо не встановлена законом або не визнана судом. Для визнання правочину недійсним необхідно довести у сукупності наявність передбачених законом підстав недійсності, зокрема пороку волі, обману, насильства, помилки або інших істотних порушень вимог закону, а також встановити порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду. Разом з тим, відповідно до статті 204 ЦК України, діє презумпція правомірності правочину, яка діє доти, доки вона не спростована належними та допустимими доказами.
Судом встановлено, що позивач за первісним позовом не довів наявності порушеного, невизнаного або оспорюваного суб`єктивного права, не надав належних доказів обману, насильства, помилки чи інших обставин, які б свідчили про дефект волі при укладенні договору, та не спростував презумпцію правомірності оспорюваного правочину. Досліджені судом нотаріальні документи, матеріали державної реєстрації речових прав, технічна документація БТІ, а також показання свідків у своїй сукупності підтверджують факт укладення договору у встановленій законом формі, перевірку нотаріусом правового статусу майна, відсутність обтяжень та спорів щодо нього, а також відсутність обставин, які б свідчили про недійсність правочину. Показання свідків не містять даних про примус, обман або інший неправомірний вплив на волевиявлення сторін.
Відповідно до статей 319, 321, 386, 391 ЦК України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном та вимагати усунення будь-яких перешкод у здійсненні цих прав. Негаторний позов є належним способом захисту права власності за умови встановлення факту наявності права власності у позивача та відсутності у відповідача правових підстав користування майном.
Судом встановлено, що позивач-відповідач за зустрічним позовом є зареєстрованим власником спірного нерухомого майна, що підтверджується даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Факт проживання позивача у спірному житловому приміщенні не заперечується, однак будь-яких належних доказів наявності у нього речового права або іншої правової підстави користування майном після переходу права власності до відповідача не надано. Посилання на попередні житлові або фактичні відносини з попереднім власником не породжують та не зберігають права користування майном після зміни його власника, якщо інше прямо не встановлено законом або договором.
Таким чином, користування позивачем спірним майном здійснюється без належних правових підстав, що свідчить про порушення права власника та обґрунтовує вимоги про усунення перешкод у користуванні майном.
З урахуванням викладеного, суд доходить висновку, що первісний позов є необґрунтованим, оскільки не доведено підстав недійсності правочину та порушення цивільного права позивача, а зустрічний позов є обґрунтованим, оскільки підтверджено право власності відповідача та відсутність у позивача законних підстав користування спірним майном, що є підставою для захисту права власності шляхом усунення перешкод у користуванні майном.
Судові витрати розподіляються відповідно до положень статей 133, 141 ЦПК України, виходячи з результатів розгляду справи та обсягу задоволених позовних вимог
Оскільки у задоволенні первісного позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири суд відмовляє повністю, судові витрати, понесені позивачем за первісним позовом, залишаються на його стороні та відшкодуванню не підлягають.
Разом з тим зустрічний позов підлягає задоволенню, у зв`язку з чим витрати, понесені відповідачем за первісним позовом (позивачем за зустрічним позовом), пов`язані з поданням зустрічної позовної заяви та розглядом справи, підлягають стягненню з первісного позивача як сторони, яка програла спір у відповідній частині.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України суд присуджує стороні, на користь якої ухвалено рішення, відшкодування понесених нею та документально підтверджених судових витрат за рахунок сторони, яка програла спір. У разі часткового задоволення позовних вимог витрати розподіляються пропорційно до задоволеної частини вимог.
Таким чином, судові витрати у справі підлягають розподілу у повному обсязі на користь відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом), оскільки саме його вимоги задоволено, а первісний позов відхилено повністю.
Керуючись статтями 15, 16, 203, 204, 215, 230, 237, 239, 316, 319, 321, 386, 391, 626, 655 Цивільного кодексу України, статтями 12, 13, 76–81, 89, 141, 263–265 Цивільного процесуального кодексу України, суд 

ВИРІШИВ:
У задоволенні первісного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Степаненко Алли Миколаївни, про визнання права власності на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири відмовити повністю.
Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні житлом та зобов`язання вчинити дії задовольнити повністю.
Усунути перешкоди ОСОБА_2 у користуванні та розпорядженні квартирою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом виселення ОСОБА_1 .
Виселити ОСОБА_1 із квартири за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2 .
Зобов`язати ОСОБА_1 передати ОСОБА_2 ключі від запірних пристроїв квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати арешт у вигляді заборони відчуження, накладений на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2252100305101), що належить на праві приватної власності ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Вінницького апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Якщо позивачу повне рішення не було вручено у день його складення, він має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники судового розгляду:
Позивач за первісним позовом / відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ;
Відповідач за первісним позовом / позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_6 ;
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Степаненко Алла Миколаївна, адреса 18002, м. Черкаси, вул. Смілянська, буд. 23/1, офіс 403, РНОКПП НОМЕР_3 
Повний текст рішення суду складено 29.05.2026.

Суддя: