ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.04.2026 м. Дніпро Справа № 908/2811/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Андрейчука Л.В. (доповідач),
суддів: Левшиної Г.В., Віннікова С.В.,
секретар судового засідання: Мошинець Ю.О.,

Представники сторін:
прокурор: Рембецький В.Ю.;
від позивача: не з`явився; 
від відповідача (апелянта): Сердюк Р.В.;
від третьої особи: не з`явився.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича на рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 (суддя Проскуряков К.В.) у справі № 908/2811/25
за позовом Першого заступника керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області, м. Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
до Фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича, м. Запоріжжя
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: ОСОБА_1 , м. Запоріжжя
про зобов`язання повернути земельну ділянку 2310100000:07:032:0015

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

Перший заступник керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області, діючи в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича про зобов`язання повернути земельну ділянку площею 0,4012 га з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Запорізькою міською радою та відповідачем було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строк дії якого закінчився, однак після спливу цього строку відповідач земельну ділянку орендодавцю не повернув, чим порушив вимоги земельного законодавства та умови договору.
Прокурор зазначав, що правові підстави для подальшого користування земельною ділянкою відсутні, оскільки строк дії договору оренди не продовжувався у встановленому законом порядку, а обов`язок відповідача щодо повернення земельної ділянки після припинення орендних правовідносин не виконано.
Крім того, позов мотивовано тим, що об`єкт нерухомого майна, який був підставою для надання земельної ділянки в користування, за твердженням прокурора, фактично припинив існування, що виключає можливість подальшого використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. При цьому прокурор вказував на відсутність правових підстав для набуття та реєстрації права власності на відповідний об`єкт нерухомості за третьою особою.
Також прокурор посилався на те, що земельна ділянка використовується без належних правових підстав, що порушує інтереси територіальної громади міста Запоріжжя, у зв`язку з чим заявлено вимогу про її повернення власнику — Запорізькій міській раді.

Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 позов першого заступника керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області, поданий в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича, задоволено повністю. Зобов`язано фізичну особу-підприємця Буртового Олександра Володимировича повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку площею 0,4012 га з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Чарівна, буд. 60.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись із рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25, фізична особа-підприємець Буртовий Олександр Володимирович через підсистему «Електронний суд» звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.
В апеляційній скарзі скаржник просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову першого заступника керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області, поданого в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, відмовити у повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, фізична особа-підприємець Буртовий Олександр Володимирович зазначає про незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а також на неповне з`ясування обставин справи.
Передусім скаржник вказує на неправильне визначення судом першої інстанції належного відповідача у справі. На думку апелянта, після відчуження у 2016 році об`єкта нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування земельною ділянкою перейшло до нового власника такого майна — третьої особи у справі. Відтак, саме ця особа є фактичним та належним користувачем земельної ділянки, тоді як апелянт втратив будь-який юридичний та фактичний зв`язок із нею. У зв`язку з цим покладення на нього обов`язку щодо повернення земельної ділянки є, на переконання скаржника, безпідставним та таким, що суперечить положенням земельного та цивільного законодавства.
Крім того, апелянт наголошує на тому, що суд першої інстанції допустив порушення норм процесуального права, відмовивши у задоволенні клопотання прокурора про заміну первісного відповідача належним відповідачем. На думку скаржника, таким рішенням суд фактично позбавив позивача можливості визначити належного відповідача у справі, що суперечить принципу диспозитивності господарського процесу та призвело до розгляду справи за участю неналежного відповідача.
Скаржник також зазначає, що судом не було залучено до участі у справі осіб, які, за його твердженням, є належними відповідачами, зокрема фактичного користувача земельної ділянки та Запорізьку міську раду як сторону відповідних правовідносин. При цьому скаржник вказує, що виконання обов`язку щодо повернення земельної ділянки передбачає вчинення двосторонніх дій, що неможливо без участі власника земельної ділянки, а відтак позов мав розглядатися за участю належного кола відповідачів.
Окремо апелянт заперечує висновки суду щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки. За твердженням скаржника, у період дії воєнного стану дія договору оренди була автоматично продовжена на підставі спеціального законодавства, зокрема нормативно-правових актів, прийнятих з метою забезпечення стабільності орендних відносин. У зв`язку з цим апелянт вважає помилковими висновки суду першої інстанції про відсутність у нього правових підстав для користування земельною ділянкою.
Також скаржник не погоджується з висновками суду щодо припинення існування об`єкта нерухомого майна, який був підставою для надання земельної ділянки в оренду. Апелянт стверджує, що відповідний об`єкт фактично не був знищений, а зазнав реконструкції (ремонту), при цьому право власності на нього зареєстровано за третьою особою у встановленому законом порядку. На думку апелянта, суд безпідставно дійшов висновку про припинення існування такого об`єкта без належного дослідження доказів.
Крім того, апелянт звертає увагу на те, що суд першої інстанції не надав належної оцінки поясненням третьої особи, яка підтверджувала фактичне користування спірною земельною ділянкою саме нею, а не апелянтом. За твердженням скаржника, це свідчить про неповне дослідження обставин справи та порушення вимог процесуального законодавства щодо оцінки доказів.
Також скаржник вказує на неефективність обраного способу захисту, оскільки покладення обов`язку повернути земельну ділянку на особу, яка фактично не здійснює її використання та не має можливості впливати на відповідні правовідносини, не призведе до реального відновлення порушеного права.
Апелянт додатково зазначає про відсутність підстав для представництва інтересів держави прокурором у даній справі, посилаючись на відсутність виключних обставин для такого представництва, а також на те, що орган місцевого самоврядування не був бездіяльним.
Окрім цього, скаржник вважає, що спір у даній справі не підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, оскільки пов`язаний із правами фізичної особи на об`єкт нерухомого майна.
З урахуванням наведеного апелянт просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

У встановлений судом апеляційної інстанції строк до Центрального апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, поданий прокурором, який підтримує рішення суду першої інстанції та заперечує проти доводів апеляційної скарги.
Крім того, до суду апеляційної інстанції надійшли письмові пояснення Запорізької міської ради як органу, в інтересах якого подано позов, а також додаткові письмові пояснення прокурора.
У відзиві зазначено, що рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 є законним та обґрунтованим, ухваленим із правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм законодавства та не спростовують встановлених судом обставин справи.
Зокрема, прокурор зазначає, що договір оренди земельної ділянки від 04.03.2015 № 201507000100075 припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, при цьому відповідачем не вчинено передбачених законом дій щодо його поновлення. У зв`язку з цим у відповідача виник обов`язок повернути земельну ділянку орендодавцю, який ним виконано не було. 
Щодо доводів апеляційної скарги про неналежність відповідача, прокурор зазначає, що факт відчуження у 2016 році об`єкта нерухомого майна не призвів до належного переходу прав та обов`язків орендаря земельної ділянки до третьої особи, оскільки такий перехід не був оформлений у встановленому законом порядку. Водночас, як підтверджується матеріалами справи, саме відповідач після укладення договору дарування продовжував виконувати функції орендаря, зокрема подавав податкову звітність, сплачував орендну плату, а також укладав додаткову угоду до договору оренди, що свідчить про збереження за ним статусу сторони орендних правовідносин. 
Крім того, прокурор звертає увагу на те, що первинний об`єкт нерухомого майна, який був підставою для виникнення правовідносин користування земельною ділянкою, у 2017 році був знищений, що підтверджується даними державного реєстру речових прав. Подальша державна реєстрація права власності на інший об`єкт нерухомого майна відбулася лише у 2025 році, тобто після припинення договору оренди, що виключає можливість застосування положень статті 120 Земельного кодексу України щодо автоматичного переходу права користування земельною ділянкою. 
Заперечуючи проти доводів апелянта щодо автоматичного продовження договору оренди у період дії воєнного стану, прокурор зазначає, що норми, на які посилається апелянт, не регулюють правовідносини оренди земельних ділянок, які мають спеціальне правове регулювання відповідно до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». 
Також у відзиві наголошено, що обраний позивачем спосіб захисту є належним та ефективним, оскільки відповідає змісту порушеного права та спрямований на відновлення володіння земельною ділянкою територіальною громадою, а обов`язок щодо її повернення прямо покладений на орендаря законом і договором.
Щодо доводів апеляційної скарги про відсутність підстав для представництва прокурором інтересів держави, у відзиві зазначено, що прокурор діяв у межах наданих йому повноважень, оскільки спір стосується захисту інтересів територіальної громади щодо належного використання земель комунальної власності, а відповідні інтереси не були належним чином захищені уповноваженим органом.
У поданих поясненнях Запорізька міська рада, зокрема, зазначає, що відповідач після відчуження об`єкта нерухомого майна продовжував виконувати обов`язки орендаря, не повідомив орендодавця про зміну власника об`єкта, а також не вжив жодних заходів щодо належного оформлення переходу прав на земельну ділянку, що свідчить про збереження за ним статусу сторони договору оренди
Інші учасники справи правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися, про надання відповідного строку були повідомлені належним чином.
Відповідно до частини третьої статті 263 Господарського процесуального кодексу України неподання відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду судового рішення суду першої інстанції.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.04.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Андрейчука Л.В. (доповідач), суддів – Віннікова С.В., Левшина Г.В.
На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи № 908/2811/25 на адресу Центрального апеляційного господарського суду не надходили.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної-особи підприємця Буртового Олександра Володимирович на рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 по справі № 908/2811/25, розгляд справи призначено у судовому засіданні на 29.04.2026.
20.04.2026 на адресу Центрального апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 908/2811/25.
21.04.2026 від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу.
27.04.2026 до суду апеляційної інстанції надійшли письмові пояснення Запорізької міської ради та прокурора.
29.04.2026 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови Центрального апеляційного господарського суду.

Встановлені судом обставини справи.

Судом першої інстанції встановлено, що земельна ділянка площею 0,4012 га з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Чарівна, 60, сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі, а право комунальної власності на неї зареєстровано за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. Вид цільового призначення цієї земельної ділянки — 12.04, для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства. 
Рішенням Запорізької міської ради від 05.11.2014 № 56/9 вказану земельну ділянку передано в оренду ФОП Буртовому Олександру Володимировичу строком на десять років для розташування платної цілодобової автостоянки. На виконання цього рішення 04.03.2015 між Запорізькою міською радою як орендодавцем та ФОП Буртовим О.В. як орендарем укладено договір оренди землі № 201507000100075, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування вказану земельну ділянку. Строк дії договору визначено до 05.11.2024.
Згідно з пунктами 4 та 5 договору на земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна — контрольно-пропускний пункт, який був власністю орендаря, а також об`єкт, що не відносився до нерухомого майна, — вбиральня. При цьому за пунктом 18 договору земельна ділянка передавалась саме для розташування платної цілодобової автостоянки, тобто для здійснення відповідної господарської діяльності, а не лише для обслуговування розміщеної на ній будівлі площею 14,5 кв. м.
Положеннями договору було передбачено, що після закінчення строку його дії орендар, який належно виконував свої обов`язки, має переважне право на поновлення договору за умови дотримання встановленої процедури, зокрема письмового звернення до орендодавця у визначений строк. Разом із тим пунктом 34.11 договору прямо передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар зобов`язаний або поновити договір, або повернути земельну ділянку орендодавцю в порядку, встановленому договором.
Суд першої інстанції встановив, що відповідач не вчинив жодних належних дій, спрямованих на поновлення договору оренди ні за процедурою, яка діяла на момент укладення договору, ні за чинною процедурою. Зокрема, згідно з листами Департаменту (апарату) виконавчого комітету Запорізької міської ради від 11.03.2025 № 13-32/165, 28.05.2025 № 027/03.4-18 та 29.05.2025 № 13-32/430, звернення Буртового О.В. щодо продовження договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015 до міської ради та її виконавчих органів не надходили. Після припинення договору оренди орган місцевого самоврядування звертався до відповідача з вимогами щодо повернення земельної ділянки та належного оформлення правовідносин. За таких обставин суд дійшов висновку, що договір оренди від 04.03.2015 № 201507000100075 припинився з 06.11.2024 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Після припинення договору оренди спірна земельна ділянка орендодавцю не повернута, акти приймання-передачі між сторонами не складалися. За інформацією Головного управління ДПС у Запорізькій області від 05.06.2025 № 5547/5/08-01-24-05-11, останній платіж з орендної плати Буртовим О.В. здійснено 26.07.2023 на суму 25 312,80 грн у рахунок нарахувань за 2022 рік. Водночас, за інформацією Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 24.06.2025 № 4796/01/01-07/6064, загальний розмір несплачених коштів за 2023– 2024 роки становить 103 787,39 грн.
Судом також установлено, що відповідач і третя особа, заперечуючи проти позову, посилалися на те, що ще 11.11.2016 між Буртовим О.В. та Буртовим Д.О. укладено договір дарування, за яким останньому передано нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 14,5 кв. м, розташовану по вул. Чарівній, 60. В апеляційній скарзі на цю обставину робиться основний акцент як на підставу для висновку про те, що саме третя особа, а не відповідач, з цього моменту стала належним користувачем земельної ділянки.
Разом з тим, як установив суд першої інстанції, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що вказана будівля фактично забезпечувала перехід права користування усією спірною земельною ділянкою площею 0,4012 га. Навпаки, з договору оренди та рішення міської ради вбачається, що земельна ділянка була передана відповідачу для розміщення і експлуатації автостоянки, а не виключно для обслуговування контрольно-пропускного пункту площею 14,5 кв. м.
Крім того, судом установлено, що 04.10.2017 державним реєстратором проведено припинення речового права Буртового Д.О. на вказаний об`єкт нерухомості у зв`язку з його знищенням на підставі акта знищення об`єкта речових прав та технічного паспорта. Отже, первинний об`єкт нерухомості, який був подарований у 2016 році, припинив існування як об`єкт цивільних прав, а відтак не міг надалі бути належною правовою підставою для збереження похідного права користування земельною ділянкою.
У подальшому, як убачається з матеріалів справи, на спірній земельній ділянці з`явилися інші об`єкти, а державна реєстрація права власності Буртового Д.О. на новий об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 3244734323060 була здійснена лише 27.11.2025, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди та після звернення прокурора з позовом у цій справі. Як убачається з матеріалів справи, у подальшому державна реєстрація права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна була скасована за результатами розгляду відповідної скарги Міністерством юстиції України. Цю обставину суд першої інстанції оцінив як таку, що не спростовує припинення орендних правовідносин з відповідачем станом на 06.11.2024.
Окреме значення суд надав подальшій поведінці самого відповідача після укладення договору дарування. Так, у матеріалах справи наявна додаткова угода від 19.01.2017 № 201707000400073 про внесення змін до договору оренди землі від 04.03.2015, яка була підписана та скерована до Запорізької міської ради саме ФОП Буртовим О.В. вже після відчуження будівлі на користь сина. При цьому орендодавця про факт дарування об`єкта нерухомості відповідач не повідомив, хоча пункт 40 договору прямо передбачав значення переходу права власності на об`єкти, розташовані на земельній ділянці, для зміни чи розірвання договору.
З матеріалів справи також убачається, що саме ФОП Буртовим О.В. упродовж 2015– 2025 років подавалися податкові декларації з плати за землю щодо спірної земельної ділянки. При цьому за 2015– 2022 роки ним же здійснювалася фактична сплата орендної плати, а у 2023– 2025 роках він подавав декларації з нульовими показниками. Водночас ФОП Буртовим Д.О. податкові декларації з плати за землю щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015 не подавалися, орендна плата ним не сплачувалась. Також матеріалами справи підтверджується, що третя особа з 2021 року перебуває за межами України. Саме ці обставини судом були враховані як такі, що свідчать про збереження за відповідачем статусу сторони орендних правовідносин і про відсутність належного оформлення переходу прав та обов`язків орендаря до іншої особи.
Судом також взято до уваги, що відповідач зареєстрований як фізична особа-підприємець, а його основний вид економічної діяльності — 52.21 “Допоміжне обслуговування наземного транспорту”. Земельна ділянка передавалася йому саме як суб`єкту господарювання для експлуатації платної автостоянки. Це, на переконання суду, додатково свідчить, що оренда цієї земельної ділянки була пов`язана з веденням господарської діяльності відповідача і не зводилася до обслуговування окремої незначної за площею будівлі.
Заперечення відповідача про автоматичне продовження договору оренди у зв`язку з дією воєнного стану суд першої інстанції також не прийняв. Із матеріалів справи вбачається, що зазначені доводи обґрунтовувались посиланням на постанову Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 та Закон України № 2181-IX. Разом із тим прокурор у відзиві звернув увагу, що ці акти стосуються оренди державного та комунального майна, а не оренди земельних ділянок, правовідносини щодо яких регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Крім того, Запорізька міська територіальна громада, згідно з відповідним переліком, віднесена до територій можливих, а не активних бойових дій.
Крім доводів щодо правового режиму договору, відповідач у апеляційній скарзі також посилався на те, що суд першої інстанції безпідставно виходив із факту знищення об`єкта нерухомості, не врахував пояснень третьої особи про фактичне користування земельною ділянкою, не залучив належних відповідачів, а також не надав належної оцінки питанню представництва прокурором інтересів держави. Водночас із відзиву на апеляційну скаргу вбачається, що прокурор вважає ці доводи безпідставними, оскільки вони спростовуються матеріалами справи, реєстраційними даними, податковою звітністю, змістом договору оренди та фактом неповернення земельної ділянки після припинення договору.
За результатами дослідження поданих сторонами доказів суд першої інстанції дійшов висновку, що з 06.11.2024 договір оренди земельної ділянки припинив свою дію, належних дій для його поновлення відповідач не вчинив, земельну ділянку власнику не повернув, а отже, продовжив її використання без достатньої правової підстави. Саме виходячи з цих установлених обставин рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 позов задоволено повністю та зобов`язано ФОП Буртового О.В. повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:07:032:0015 площею 0,4012 га.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до частин 1– 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та відзиві на неї, а також не обмежений доводами апеляційної скарги у разі встановлення неправильного застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення.
Перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин справи, надану цим обставинам юридичну оцінку, доводи апеляційної скарги, заперечення, викладені у відзиві на неї, а також письмові пояснення Запорізької міської ради та прокурора, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ФОП Буртового О.В. задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 є законним та обґрунтованим.
Насамперед колегія суддів виходить із того, що предметом спору у даній справі є зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку після припинення договору оренди. За змістом частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом, а за статтями 31, 33, 34 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено; для його поновлення орендар повинен дотриматися встановленої законом і договором процедури; у разі припинення договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку. Ці приписи є спеціальними для спірних правовідносин.
Основний довід апеляційної скарги зводиться до того, що з моменту дарування 11.11.2016 будівлі третій особі Буртовому Д.О. саме останній став належним користувачем земельної ділянки, а тому ФОП Буртовий О.В. втратив статус орендаря і не може бути зобов`язаний її повернути. Такі доводи апеляційний суд вважає безпідставними.
Справді, стаття 120 Земельного кодексу України та стаття 377 Цивільного кодексу України передбачають перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. Водночас ці норми не можуть тлумачитися відокремлено від фактичного обсягу переданих прав і характеру самої земельної ділянки. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 вказала, що до набувача будівлі переходить право не на всю земельну ділянку автоматично, а на ту її частину, яка зайнята об`єктом нерухомості, та на частину, необхідну для його обслуговування.
У даній справі земельна ділянка площею 0,4012 га була передана відповідачу не для обслуговування контрольно-пропускного пункту площею 14,5 кв. м, а для розташування платної цілодобової автостоянки, тобто для здійснення самостійної господарської діяльності. Саме така мета використання прямо визначена рішенням міської ради та договором оренди. При цьому окрема земельна ділянка під будівлею площею 14,5 кв. м як самостійний об`єкт цивільних прав не формувалася і в Державному земельному кадастрі не реєструвалася.
Крім того, матеріалами справи спростовується сам довід про втрату відповідачем правового зв`язку із спірною земельною ділянкою у 2016 році. Як встановлено судом першої інстанції, вже після укладення договору дарування відповідач: підписав і скерував до Запорізької міської ради додаткову угоду від 19.01.2017 до договору оренди; продовжував подавати податкові декларації з плати за землю щодо спірної ділянки; саме за ним обліковувався договір оренди у податковому органі; третя особа, навпаки, декларації з плати за землю за цю ділянку не подавала і орендну плату не сплачувала.
Вказані обставини узгоджуються також із письмовими поясненнями Запорізької міської ради, у яких зазначено, що саме ФО-П Буртовий О.В. після укладення договору дарування продовжував діяти як орендар спірної земельної ділянки, не повідомив орендодавця про зміну власника нерухомого майна та скерував до міської ради додаткову угоду до договору оренди вже після відчуження будівлі. 
Судом встановлено, що після укладення відповідачем договору дарування саме відповідачем із Запорізькою міською радою укладено додаткову угоду № 201707000400073 про внесення змін до договору оренди землі від 04.03.2015 № 201507000100075 в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, яку підписано 19.01.2017. Указана додаткова угода міститься в матеріалах справи.
Також відповідно до інформації ГУ ДПС у Запорізькій області від 05.06.2025 № 5547/5/08-01-24-05-11 нарахування орендної плати проводилися ФО-П Буртовим О.В. самостійно шляхом щорічного подання декларацій з орендної плати. Зокрема, у матеріалах справи наявні дві декларації з орендної плати за 2024 та 2025 роки, що подавались відповідачем, у яких вказано три земельні ділянки, у тому числі спірна, із невірними датами закінчення терміну дії договору оренди, а саме до 31.01.2035. При цьому як убачається з інформації податкового органу та декларацій будь-яких нарахувань орендної плати ФО-П Буртовий О.В. не здійснював, а відповідно і не сплачував орендну плату за землю.
Така поведінка відповідача об`єктивно свідчить про те, що саме він залишався стороною договору оренди та продовжував поводитися як орендар. За змістом статей 13, 509 Цивільного кодексу України та загального принципу добросовісності особа не може послідовно вчиняти дії як орендар, а у спорі заперечувати власний статус виключно для уникнення негативних наслідків. Саме тому довід апелянта про неналежність відповідача суперечить не лише доказам у справі, а й принципу заборони суперечливої поведінки.
Крім того, у письмових поясненнях прокурора обґрунтовано звернуто увагу на застосування доктрини venire contra factum proprium, відповідно до якої сторона не може посилатися на обставини, що суперечать її попередній поведінці, якщо інша сторона розумно покладалася на таку поведінку. У даному випадку відповідач тривалий час діяв як орендар, а після виникнення спору почав заперечувати свій статус, що свідчить про суперечливість його процесуальної позиції. 
Окремо колегія суддів зазначає, що 04.10.2017 державним реєстратором проведено припинення речового права Буртового Д.О. на подарований у 2016 році об`єкт у зв`язку з його знищенням, а нова державна реєстрація права власності третьої особи на інший об`єкт була здійснена лише 27.11.2025, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди та після звернення прокурора з позовом у цій справі. Отже, навіть із цієї підстави посилання апелянта на безперервний перехід до третьої особи всього комплексу орендних прав є юридично неспроможним.
При цьому з письмових пояснень прокурора вбачається, що в подальшому державна реєстрація права власності Буртового Д.О. на об`єкт нерухомого майна була анульована на підставі наказу Міністерства юстиції України, прийнятого за результатами розгляду скарги у сфері державної реєстрації речових прав. Наведене додатково спростовує доводи апелянта про наявність у третьої особи належно оформленого речового права, яке могло б бути підставою для висновку про перехід до неї права користування всією спірною земельною ділянкою. 
Скаржник заявляє про те, що суд першої інстанції мав залучити до участі у справі як співвідповідачів третю особу та Запорізьку міську раду, однак такі доводи також не заслуговують на увагу.
За частинами 3, 4 статті 45 ГПК України позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов, а відповідачами — особи, яким пред`явлено позовну вимогу. У даній справі вимога полягає саме в зобов`язанні повернути земельну ділянку після припинення договору оренди. Обов`язок із повернення предмета оренди покладається законом і договором на орендаря, а не на орендодавця. За статтею 34 Закону України «Про оренду землі» саме орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23 прямо зазначила, що у разі закінчення строку дії договору оренди та невиконання орендарем обов`язку з повернення земельної ділянки належним і ефективним способом захисту є саме зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку, яка була предметом договору.
Отже, місцевий господарський суд правильно виходив із того, що належним відповідачем у цьому спорі є особа, яка залишалася стороною договору оренди та не повернула земельну ділянку після його припинення, тобто ФО-П Буртовий О.В. Запорізька міська рада є власником земельної ділянки та суб`єктом, на користь якого заявлено вимогу, а тому підстав для її процесуального залучення як співвідповідача не було.
Доводи про необхідність залучення Запорізької міської ради як співвідповідача спростовуються також змістом письмових пояснень самої міської ради, з яких убачається, що після закінчення строку дії договору її виконавчий орган звертався до відповідача з листами щодо повернення спірної земельної ділянки та належного оформлення правовідносин, однак відповідач відповідних дій не вчинив. Отже, власник земельної ділянки не є порушником спірного обов`язку з її повернення, а навпаки, такий обов`язок покладено саме на орендаря. 
Не впливає на правильність висновків суду й посилання апелянта на те, що прокурор у процесі заявляв клопотання про заміну відповідача. За усталеною практикою Верховного Суду визначення відповідача є процесуальним правом позивача, однак саме суд зобов`язаний перевірити, чи є такий відповідач належним з огляду на зміст спірних матеріальних правовідносин. Той факт, що суд не погодився з пропозицією щодо заміни відповідача, сам по собі не свідчить про порушення принципу диспозитивності, якщо суд дійшов правильного висновку про належність первісного відповідача.
Посилання апелянта на те, що договір оренди був автоматично продовжений на період дії воєнного стану на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 та Закону № 2181-IX, колегія суддів вважає помилковими.
Частина 9 статті 93 Земельного кодексу України прямо встановлює, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом, а стаття 2 Закону України «Про оренду землі» визначає спеціальне правове регулювання оренди земельних ділянок саме Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та цим Законом. Натомість Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює інший масив правовідносин і не поширюється загалом на оренду земельних ділянок; його застосування щодо землі обмежене спеціально визначеними випадками, пов`язаними з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси державної чи комунальної власності.
Саме тому місцевий господарський суд обґрунтовано виходив із того, що для продовження строку дії договору оренди земельної ділянки мала бути дотримана процедура, передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами самого договору. Як установлено у справі, відповідач не звертався до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору, не подавав проєкт додаткової угоди і не вчинив інших необхідних дій.
У письмових поясненнях Запорізької міської ради також звернуто увагу, що Запорізька міська територіальна громада згідно з відповідним переліком з 01.02.2023 віднесена до територій можливих бойових дій, тоді як положення постанови Кабінету Міністрів України № 634, на які посилається апелянт, не створюють підстав для автоматичного продовження саме договору оренди земельної ділянки. 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що для поновлення договору оренди землі необхідна сукупність юридичних фактів, у тому числі належне повідомлення орендодавця та додання проєкту додаткової угоди; саме на цьому ґрунтувалася практика, наведена у відзиві прокурора.
За таких обставин довід апелянта про автоматичне продовження договору є необґрунтованим, а висновок суду першої інстанції про припинення договору з 06.11.2024 відповідає закону і матеріалам справи.
Скаржник заперечує висновки суду першої інстанції щодо припинення існування об`єкта нерухомості, посилаючись на те, що йшлося не про знищення, а про ремонт, а також на пізнішу державну реєстрацію права власності третьої особи.
Колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд поклав в основу своїх висновків не припущення, а відомості державного реєстру речових прав, згідно з якими 04.10.2017 було проведено припинення речового права на первинний об`єкт нерухомості у зв`язку з його знищенням. Саме цей юридичний факт, а не суб`єктивне пояснення сторони, має вирішальне значення для оцінки правового режиму відповідного об`єкта.
При цьому нова реєстрація права власності третьої особи відбулася лише 27.11.2025, тобто значно пізніше і вже після припинення договору оренди. Така реєстрація не може мати зворотної сили та не здатна ретроспективно легалізувати користування всією земельною ділянкою після 06.11.2024.
Крім того, як убачається з письмових пояснень Запорізької міської ради, під час державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 були використані документи, які не підтверджували правомірність набуття права власності на всі зареєстровані об`єкти, зокрема з урахуванням того, що попередній об`єкт було знищено, а відомості щодо належного присвоєння адреси та містобудівної документації відсутні. 
Отже, доводи апелянта в цій частині не спростовують висновків суду першої інстанції, а зводяться до переоцінки доказів без надання належних і допустимих доказів на підтвердження протилежного.
Колегія суддів окремо звертає увагу, що сам апелянт фактично ототожнює право користування всією земельною ділянкою площею 0,4012 га із правом на обслуговування споруди площею 14,5 кв. м. Такий підхід суперечить наведеній вище правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/18560/16, за якою перехід прав на землю у зв`язку з набуттям будівлі має похідний і функціонально обмежений характер.
З огляду на цільове призначення спірної ділянки — для експлуатації автостоянки — очевидно, що вона надавалась не як земля “під фундамент”, а як окремий об`єкт користування для господарської діяльності відповідача. Тому довід апелянта про те, що з переходом права на будівлю третя особа автоматично набула право користування всією земельною ділянкою, є юридично неспроможним.
Посилання апелянта на неефективність способу захисту також відхиляються.
Як уже зазначалося, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23 прямо визначила, що при закінченні строку договору оренди та неповерненні земельної ділянки належним та ефективним способом захисту є зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку.
У цій справі саме такий спосіб захисту і був обраний. Той факт, що відповідач посилається на участь у спірних правовідносинах третьої особи, не змінює характеру його власного зобов`язання як сторони договору оренди повернути предмет оренди після припинення договору.
Доводи скаржника про те, що питання заборгованості зі сплати орендної плати не може бути підставою для задоволення позову, сам по собі не спростовує правильності рішення суду.
Колегія суддів погоджується, що предметом спору не було стягнення заборгованості. Водночас відомості про несплату орендної плати мають значення як обставина, що характеризує поведінку відповідача та додатково свідчить про відсутність належного виконання ним договору. Крім того, пункт 40 договору прямо передбачав, що перехід права власності на об`єкти, розташовані на земельній ділянці, є підставою для зміни, поновлення або розірвання договору лише за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, підтвердженої відповідною довідкою. У матеріалах справи відсутні докази дотримання відповідачем і цієї умови.
Тому посилання апелянта на цей аргумент не спростовує головного: договір припинився, а земельна ділянка орендодавцю не повернута.
Колегія суддів не погоджується і з посиланням апелянта на те, що суд першої інстанції проігнорував пояснення третьої особи.
За статтею 86 ГПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності. Сам по собі той факт, що суд не погодився із поясненнями третьої особи або не поклав їх в основу рішення, не свідчить про порушення процесуального закону. У даному випадку пояснення третьої особи були перевірені у сукупності з письмовими доказами, даними державних реєстрів, умовами договору, податковими деклараціями та іншими матеріалами справи, яким місцевий господарський суд надав пріоритет як більш об`єктивним і переконливим джерелам доказування.
Додатково колегія суддів враховує доводи прокурора, викладені у письмових поясненнях, про те, що третя особа з 17.09.2021 перебуває за межами України та станом на 24.03.2026 до України не поверталася, що узгоджується з даними податкової звітності та додатково спростовує твердження апелянта про фактичне користування спірною земельною ділянкою саме третьою особою. 
Довід апелянта про те, що спір підлягає розгляду в порядку цивільного, а не господарського судочинства, відхиляється.
Із матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка була передана в оренду саме ФО-П Буртовому О.В. як суб`єкту господарювання для здійснення господарської діяльності: експлуатації платної автостоянки; відповідач має відповідний вид економічної діяльності - 52.21 «Допоміжне обслуговування наземного транспорту». Спір виник із договору оренди землі, укладеного між органом місцевого самоврядування та фізичною особою-підприємцем у зв`язку із здійсненням останнім господарської діяльності. За таких обставин спір правильно розглядався господарським судом.
Сам по собі факт участі у справі третьої особи, фізичної особи, не змінює юрисдикції спору, оскільки предметом позову не є вирішення спору про її речове право, а є виконання обов`язку сторони господарського договору щодо повернення земельної ділянки.
Колегія суддів вважає безпідставними і доводи апеляційної скарги щодо відсутності підстав для представництва прокурором інтересів держави.
Пункт 3 частини першої статті 131-1 Конституції України передбачає, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначених законом. Відповідні положення конкретизовані у статті 23 Закону України «Про прокуратуру».
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 роз`яснила, що прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі уповноваженого органу, якщо цей орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник їх порушує; натомість якщо орган сам порушує інтереси держави, прокурор може звертатися як самостійний позивач, визначаючи такий орган відповідачем.
У даній справі прокурор заявив позов не про оскарження рішення чи дій Запорізької міської ради, а про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку, яку останній не повернув після припинення договору оренди. Тобто порушення інтересів територіальної громади, на які посилається прокурор, полягало саме у неповерненні землі та неможливості її подальшого ефективного використання. За таких обставин звернення прокурора в інтересах держави в особі міської ради відповідає наведеній правовій позиції Великої Палати.
Не змінює цього висновку й посилання апелянта на рішення Конституційного Суду України від 03.12.2025 № 6-р(ІІ)/2025. Як прямо зазначено в резолютивній частині цього рішення, визнані неконституційними приписи втрачають чинність з 1 січня 2027 року, а саме рішення не поширюється на правовідносини щодо представництва прокурором інтересів держави в суді, які виникли під час чинності цих приписів і продовжують існувати після втрати ними чинності. Отже, на момент розгляду цієї справи у 2025– 2026 роках стаття 23 Закону України «Про прокуратуру» підлягала застосуванню.
Посилання апелянта на окрему ухвалу місцевого суду щодо бездіяльності міської ради також не свідчить про відсутність у прокурора права на звернення з цим позовом. Навпаки, саме неналежна реалізація органом місцевого самоврядування своїх повноважень у сфері захисту інтересів територіальної громади і може становити одну з підстав для втручання прокурора, однак у межах даної справи це не змінює того, що сам позов спрямований на поновлення права територіальної громади на комунальну земельну ділянку.
Водночас письмові пояснення Запорізької міської ради підтверджують, що її виконавчим органом вживалися заходи, спрямовані на повернення спірної земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди, зокрема шляхом направлення відповідачу відповідних листів. Отже, сам факт існування окремої ухвали не спростовує правомірності звернення прокурора з позовом в інтересах держави та не змінює характеру спірного матеріального обов`язку відповідача. 
Отже, доводи апеляційної скарги про неналежність відповідача, необхідність залучення інших відповідачів, автоматичне продовження договору на період воєнного стану, відсутність факту знищення об`єкта, неефективність обраного способу захисту, непідсудність спору господарським судам та відсутність у прокурора повноважень на звернення до суду не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин і не свідчать про неправильне застосування ним норм матеріального чи процесуального права.
Місцевий господарський суд правильно встановив, що договір оренди землі від 04.03.2015 № 201507000100075 припинився з 06.11.2024 у зв`язку із закінченням строку його дії, належних дій щодо його поновлення відповідач не вчинив, земельну ділянку орендодавцю не повернув, саме ФО-П Буртовий О.В. залишався стороною договору оренди і несе обов`язок із повернення земельної ділянки.
За таких обставин рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 відповідає вимогам статті 236 ГПК України, підстав для його скасування або зміни в межах доводів апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У справі «Руїз Торіха проти Іспанії» Європейський суд з прав людини зазначив, що відповідно до принципу належного здійснення правосуддя судові рішення мають у достатній мірі містити мотиви, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен довід сторони. Межі такого обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення та мають оцінюватися з урахуванням обставин конкретної справи.
Аналогічний підхід викладено Європейським судом з прав людини у справі «Проніна проти України» (рішення від 18.07.2006), у якій зазначено, що обов`язок суду надавати мотивування не означає необхідності окремо відповідати на кожний аргумент учасника справи, якщо судом надано належну оцінку істотним для вирішення спору питанням.
Аналізуючи доводи апеляційної скарги, їх правове та фактичне підґрунтя, а також питання повноти їх дослідження і відображення у судовому рішенні, колегія суддів виходить із того, що скаржнику надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, які виникають при вирішенні даного спору як у матеріально-правовому, так і у процесуальному аспектах.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» Конвенція та практика Європейського суду з прав людини застосовуються судами України як джерело права.
З урахуванням встановлених обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги про неправильне визначення належного відповідача, необхідність залучення до участі у справі інших відповідачів, автоматичне продовження договору оренди землі на період дії воєнного стану, відсутність підстав для представництва прокурором інтересів держави, неповне з`ясування судом першої інстанції обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду.
За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених дослідженими у судовому засіданні доказами, з наданням оцінки всім істотним аргументам учасників справи.
Колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 зазначеним вимогам відповідає, оскільки ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, на підставі повно і всебічно встановлених обставин справи, яким надано належну правову оцінку.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, з урахуванням меж перегляду справи в апеляційному порядку, визначених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 підлягає залишенню без змін.

Судові витрати.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Буртового Олександра Володимировича на рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 04.03.2026 у справі № 908/2811/25 - залишити без змін.
Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Буртового Олександра Володимировича.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку в строки передбачені ст. 288 Господарсько процесуального кодексу України.
Повна постанова складена та підписана 05.05.2026

Головуючий суддя Л.В. Андрейчук

Суддя С.В. Вінніков

Суддя Г.В. Левшина