ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року
м. Київ

справа № 521/3257/19
провадження № 61-12574св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Грушицького А. І.,
суддів: Калараша А. А., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Фаловської І. М.

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест», Перший Суворовський відділ державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, державне підприємство «СЕТАМ», товариство з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, комунальне підприємство «Департамент державної реєстрації», державний реєстратор комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченко Максим Олександрович,
треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кіріченко Ірина Євгенівна, державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна, державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович,

розглянув у порядку письмового провадження касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» та державного підприємства «СЕТАМ» на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 21 січня 2022 року у складі судді Гуревського В. К. та постанову Одеського апеляційного суду від 11 липня 2023 року у складі колегії суддів Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П., Князюка О. В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест», Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, державного підприємства «СЕТАМ», товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, комунального підприємства «Департамент державної реєстрації», державного реєстратора комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченка Максима Олександровича, треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кіріченко Ірина Євгенівна, державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна, державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович, про визнання недійсним договору, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, акта про електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора.

Короткий зміст позовних вимог 

У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест» (далі - ТОВ «Грані-Інвест»), Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області (далі - Перший Суворовський ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області), державного підприємства «СЕТАМ» (далі - ДП «СЕТАМ»), товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» (далі - ТОВ «РІГЛ А»), приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу (далі - Одеський МНО) Фролової Р. В., комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» (далі - КП «Департамент державної реєстрації»), державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М. О., треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Я. А., приватний нотаріус Одеського МНО Кіріченко І. Є., державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» (далі - КП «Агенція державної реєстрації») Кушнерова Р. В., державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров О. В., про визнання недійсним договору, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, акта про електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора.

Позов мотивувала тим, що 11 серпня 2012 року вона уклала з товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» (далі - ТОВ «Грані») договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 об`єкт купівлі-продажу, а ОСОБА_1 зобов`язалася прийняти об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього на користь ТОВ «Грані» кошти у розмірі 907 500,00 грн. Об`єктом купівлі-продажу за вказаним договором визначено безумовне майнове право на новозбудоване майно, а саме на нежитлове приміщення у будинку за адресою: АДРЕСА_1 . 21 грудня 2012 року ОСОБА_1 сплатила на користь ТОВ «Грані» кошти у вказаному розмірі.

Після закінчення будівництва будинку, підтвердження його готовності до експлуатації, присвоєння поштової адреси, підписання акта приймання-передавання нежитлового приміщення та оформлення технічного паспорта на нього позивач зареєструвала своє право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 163,8 кв. м. 

Однак, як стало відомо позивачу, у 2016 році ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» уклали договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ТОВ «Грані-Інвест» майнові права на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м у тій самій будівлі, до складу якого, всупереч майновим правам позивача, мали ввійти і площі проінвестованого нею нежитлового приміщення. Після виявлення внутрішньою перевіркою ТОВ «Грані», що укладенням договору з ТОВ «Грані-Інвест» порушуються права третіх осіб, які раніше проінвестували частину площ у відповідному об`єкті, враховуючи, що розрахунок за договором з боку ТОВ «Грані-Інвест» ще не здійснювався, будівля ще не була прийнята в експлуатацію, а приміщення не було передано покупцю, тобто фактичного виконання договору з боку жодної сторони не відбулося, угодою від 17 березня 2016 року ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» за взаємною згодою розірвали укладений між ними договір. 

Проте ТОВ «Грані-Інвест», не маючи прав на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, зокрема і ті площі у його складі, майнові права на які були придбані і повністю оплачені позивачем у 2012 році, 15 серпня 2016 року уклало із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на таке приміщення, на підставі якого за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 750 кв. м. Після відчуження ОСОБА_2 окремих часток зазначеного нежитлового приміщення на користь ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 у власності ОСОБА_2 залишилося 618/1000 часток, загальною площею 463,40 кв. м, до яких увійшли площі проінвестованого позивачем нежитлового приміщення загальною площею 163,8 кв. м. Ці 618/1000 частин реалізовано з електронних торгів у межах виконавчого провадження, боржником у якому був ОСОБА_2 .

Позивач вказувала, що звернення стягнення на зазначене нерухоме майно відбувалося з порушенням чинного законодавства, а саме: відповідні частки не було виділено в натурі, вони не набули статусу окремих об`єктів нерухомого майна; державний виконавець не дотримався вимог щодо черговості звернення стягнення на майно боржника і не звертався до суду з поданням про визначення частки боржника, а самостійно визначив, які саме приміщення у складі об`єкта нерухомого майна буде передано на реалізацію; звернення стягнення відбувалося всупереч арештам, накладеним судами в інтересах інших осіб, що не були учасниками виконавчого провадження, при цьому інформація про зазначені арешти була відома державному виконавцю і внесена ним до заявки на реалізацію арештованого майна, тобто повідомлена і організатору електронних торгів ДП «СЕТАМ»; з відкритих баз даних ЄДРСР та сайту судової влади України державний виконавець, організатор торгів і потенційні покупці, включаючи ТОВ «РІГЛ А», могли отримати інформацію, яка повинна була поставити під сумнів належність ОСОБА_2 майна, що передавалося на реалізацію. 

За наслідками електронних торгів, проведених ДП «СЕТАМ», їх переможцем було визнано ТОВ «РІГЛ А». На підставі акта про проведення електронних торгів приватний нотаріус видав ТОВ «РІГЛ А» свідоцтво про придбання майна з електронних торгів, що суперечило ухвалі суду про забезпечення позову, якою було заборонено нотаріусам Одеського МНО видавати відповідне свідоцтво. Видача свідоцтва є нотаріальною дією, яка мала супроводжуватися проведенням нотаріусом державної реєстрації прав на нерухоме майно, що нотаріус не здійснив.

Також позивач зазначала, що державну реєстрацію права власності ТОВ «РІГЛ А» на придбане майно здійснив державний реєстратор КП «Департамент державної реєстрації» всупереч нормі закону, яка передбачає відмову у державній реєстрації прав, якщо заяву про таку реєстрацію подано не до нотаріуса, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, а також всупереч забороні вчинення реєстраційних дій, застосованій ухвалою суду про забезпечення позову; для подолання технічної неможливості проведення реєстраційних дій щодо прав на майно, на яке ТОВ «РІГЛ А» було видано свідоцтво нотаріуса, державний реєстратор відкрив новий розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і присвоїв новий реєстраційний номер тому самому об`єкту нерухомого майна.

Позивач, вбачаючи порушення своїх прав в існуванні державної реєстрації права власності трьох різних осіб на ті самі площі нерухомого майна, права на які вона придбала у 2012 році: за нею (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1767571451101), за ОСОБА_2 (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1112314651101) та за ТОВ «РІГЛ А» (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1775226351101), що не відповідає вимогам правової визначеності, звернулася до суду з відповідним позовом.

Позивач просила суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16, який укладено між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_2 ; 
- скасувати запис про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 17932879, від 09 грудня 2016 року, запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890, від 09 грудня 2016 року, державний реєстратор - Гайова Я. А., юридичний департамент Одеської міської ради); 
- визнати недійсними електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року, з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224 та складений за наслідками їх проведення протокол № 387778 проведення електронних торгів; 
- визнати недійсним акт про електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, переможцем яких визнано ТОВ «РІГЛ А»;
- визнати недійсним свідоцтво від 27 лютого 2019 року, яке видане приватним нотаріусом Одеського МНО Фроловою Р. В., зареєстроване в реєстрі за № 281, про придбання ТОВ «РІГЛ А» 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102; 
- скасувати запис про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності на 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 30485067, від 27 лютого 2019 року, запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45732335, від 27 лютого 2019 року, державний реєстратор - Шевченко М. О., КП «Департамент державної реєстрації», Одеська область); 
- визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М. О., індексний номер 45732335, від 27 лютого 2019 року про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності на 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 .

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Малиновський районний суд м. Одеси рішенням від 21 січня 2022 року, яке Одеський апеляційний суд постановою від 11 липня 2023 року залишив без змін,позов задовольнив частково. 

Визнав недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16, який укладено між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_2 , з припиненням права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 17932879, від 09 грудня 2016 року; запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890, від 09 грудня 2016 року, державний реєстратор - Гайова Я. А., юридичний департамент Одеської міської ради). 

Визнав недійсними електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року, з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224 та складений за наслідками їх проведення протокол № 387778 проведення електронних торгів. 

Визнав недійсним акт про електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, переможцем яких визнано ТОВ «РІГЛ А». 

Визнав недійсним свідоцтво від 27 лютого 2019 року, яке видане приватним нотаріусом Одеського МНО Фроловою Р. В., зареєстроване в реєстрі за № 281, про придбання ТОВ «РІГЛ А» 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102. 

Визнав незаконним і скасував рішення державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М. О., індексний номер 45732335, від 27 лютого 2019 року про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності на 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 , з припиненням права власності ТОВ «РІГЛ А» на 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 30485067, від 27 лютого 2019 року; запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45732335, від 27 лютого 2019 року, державний реєстратор - Шевченко М. О., КП «Департамент державної реєстрації», Одеська область). 

В іншій частині позову відмовив.

Рішення місцевого суду, з яким погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано тим, що:
- будучи володіючим власником нежитлового приміщення № 113-нп на АДРЕСА_4 , загальною площею 163,8 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1767571451, як за ознакою фізичного утримання (відсутність жодних перешкод у доступі до приміщення і користування ), так і за ознакою наявності у Реєстрі відомостей про її право власності на це майно, позивач не має підстав для вимог про витребування майна щодо якого виник спір, тобто відповідний спосіб захисту у цих правовідносинах не є належним та ефективним;
- метою судового захисту, яку прагне досягти позивач, є не оспорювання переходу права власності від позивача до інших осіб - ОСОБА_2 і подальшого переходу права власності до ТОВ «РІГЛ А» через електронні торги в порядку примусового виконання рішення суду про стягнення з ОСОБА_2 грошових коштів, а припинення існування у Реєстрі автономних записів про право власності різних осіб ( ОСОБА_1 та ТОВ «РІГЛ А») на ті самі площі у нерухомому майні (як на окремий об`єкт з реєстраційним номером 1767571451101 та у складі більшого об`єкта з реєстраційним номером 1775226351101), тобто досягнення правової визначеності у питанні належності спірних площ, і тому захист прав та законних інтересів позивача з використанням правового механізму оспорювання ланцюга договорів в обставинах цієї конкретної справи є належним та ефективним;
- позивач, яка не є стороною двох оспорюваних правочинів, проте є заінтересованою особою у розумінні частини третьої статті 215 ЦК України, чиї інтереси зачіпаються такими правочинами в частині належних їй площ у нерухомому майні, прагне повернення сторін цих правочинів до первісного стану, в якому жодна особа, окрім ОСОБА_1 (ані ТОВ «РІГЛ А», ані ОСОБА_2 , ані ТОВ «Грані-Інвест»), не матиме прав на відповідні площі;
- перший зі спірних правочинів, а саме договір купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16, укладено між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_2 , не відповідає вимогам статті 658 ЦК України, оскільки ТОВ «Грані-Інвест» не було власником відчужуваних майнових прав, зокрема в частині площ нерухомого майна, права на які належали ОСОБА_1 ;
- другий (наступний) спірний правочин, оформлений протоколом про проведення електронних торгів, актом про проведені електронні торги і свідоцтвом про придбання нерухомого майна з електронних торгів, також є недійсним, оскільки реалізоване з електронних торгів, як майно боржника ОСОБА_2 для примусового виконання рішення суду про стягнення грошових коштів на користь ОСОБА_4 , спірне майно було набуте боржником у власність не відповідно до закону та з порушенням прав позивача. Без визнання їх недійсними залишиться можливість повторного подання їх як чинних правовстановлюючих документів для нової реєстрації права власності ТОВ «РІГЛ А», що не відповідає вимогам остаточності вирішення спору;
- ТОВ «РІГЛ А» під час придбання нерухомого майна мало би проявляти розумну обачливість, дослідити історію відповідного майна, що є стандартною діловою практикою, мало достатньо підстав засумніватися у правомочності ОСОБА_2 як власника майна і передбачити настання для себе негативних наслідків, пов`язаних з оспорюванням його прав як власника іншими особами.

Одночасно суд зауважив, що інтереси ТОВ «РІГЛ А» можуть бути забезпечені шляхом стягнення з продавця (державної виконавчої служби та організатора електронних торгів) сплачених товариством коштів у порядку реституції як наслідку визнання торгів недійсними. Такі вимоги у цій справі не заявлено, вони можуть бути предметом самостійного позову, а інтереси ОСОБА_2 так само можуть бути забезпечені шляхом стягнення з продавця (ТОВ «Грані-Інвест») сплачених на його користь коштів у порядку реституції за умови, що такі кошти дійсно сплачувалися, що у своєму відзиві заперечило ТОВ «Грані-Інвест» і докази чого в матеріалах цієї справи відсутні.

Короткий зміст вимог касаційних скарг 

У касаційній скарзі, поданій у серпні 2023 року до Верховного Суду, ТОВ «РІГЛ А», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

У касаційній скарзі, поданій у серпні 2023 року до Верховного Суду, ДП «СЕТАМ», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Рух касаційних скарг у суді касаційної інстанції 

Верховний Суд ухвалою від 14 вересня 2023 року відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ «РІГЛ А», витребував її із Малиновського районного суду м. Одеси.

Верховний Суд ухвалою від 19 вересня 2023 року відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ДП «СЕТАМ».

05 жовтня 2023 року справу передано колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.

Верховний Суд ухвалою від 23 березня 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.

Згідно із протоколом автоматизованого визначення складу колегії суддів від 24 березня 2026 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І. (суддя-доповідач), Калараш А. А., Литвиненко І. В., Петров Є. В., Фаловська І. М.

Доводи осіб, які подали касаційні скарги 

У касаційній скарзі ТОВ «РІГЛ А» посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18.
У касаційній скарзі зазначається, що суди першої та апеляційної інстанцій не звернули уваги на те, що позовна вимога про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з електронних торгів не відповідає належному способу захисту.

Порушення, які допущені під час виконавчого провадження, не можуть бути підставою для визнання торгів недійсними. ТОВ «РІГЛ А» є добросовісним набувачем майна. Суд вийшов за межі позовних вимог. Позивач мала заявити вимогу про витребування майна, на яке вона заявляє права, з чужого незаконного володіння.

У касаційній скарзі ДП «СЕТАМ» посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18, у постановах Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі № 911/494/17, від 14 березня 2018 року у справі № 910/1454/17.

У касаційній скарзі зазначається, що законодавством України не передбачено обов`язку організатора торгів перевіряти законність дій державного чи приватного виконавця щодо передання майна на реалізацію та достовірність інформації, яка зазначена у заявці на реалізацію арештованого майна.

Позивач не був стороною договору купівлі-продажу, укладеного на спірних електронних торгах, тому обраний ним спосіб захисту своїх прав шляхом визнання спірних електронних торгів недійсними, скасування протоколу електронних торгів та акта про проведені електронні торги є неефективним способом захисту.

Доводи інших учасників справи

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 надіслала відзив на касаційні скарги, у якому просить касаційні скарги залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Фактичні обставини справи

Суд установив, що 11 серпня 2012 року ОСОБА_1  (покупець) і ТОВ «Грані» (продавець) уклали договір № 212/МТ12/12 купівлі-продажу майнових прав. Згідно з пунктом 3.1 договору в порядку, передбаченому цим договором, продавець зобов`язується передати у власність покупця об`єкт купівлі-продажу, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього продавцю суму договору на умовах згідно з цим договором. У розділі 2 «Терміни» договору визначено, що об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію); новозбудованим майном є нежитлове приміщення розрахунковою площею 165,5 кв. м з допустимим відхиленням, розташоване на першому поверсі об`єкта будівництва згідно з додатками № 2, № 3 до цього договору (план першого поверху та план приміщення); об`єктом будівництва є двосекційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ; розрахунковою площею є площа, розрахована по периметру меж новозбудованого майна, зменшена на площу вентиляційних каналів та несучих конструкцій (колон, діафрагм жорсткості), які розташовані в межах новозбудованого майна, з застосуванням узгоджених у договорі понижуючих коефіцієнтів; допустимим відхиленням є відхилення розрахункової площі новозбудованого майна від вказаних у договорі розмірів у більшу або меншу сторону в межах 3 %, що визнається сторонами допустимим та не впливає на суму договору; оплатою є грошова сума, що сплачується покупцем за об`єкт купівлі-продажу.

Згідно з пунктом 5.1 договору сума договору становить 907 500,00 грн, у т. ч. ПДВ. Додатком № 1 до договору встановлено строк внесення оплати не пізніше 31 грудня 2012 року.

21 грудня 2012 року позивач виконала своє зобов`язання із внесення оплати за договором, сплатила на користь ТОВ «Грані» 907 500,00 грн, на підтвердження чого їй було видано квитанцію до прибуткового касового ордера від 21 грудня 2012 року № 82.

Згідно із пунктом 6.1-6.3 договору протягом 60 робочих днів з дати надання продавцю відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва продавець зобов`язується передати покупцю об`єкт купівлі-продажу та документи, що підтверджують прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію або укласти з покупцем інший договір, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт купівлі-продажу та документи за актом приймання-передавання, або укласти інший цивільно-правовий договір. Покупець зобов`язаний прийняти об`єкт купівлі-продажу у продавця. Приймання-передавання об`єкта купівлі-продажу здійснюється сторонами шляхом підписання акта приймання-передавання об`єкта купівлі-продажу.

15 січня 2016 року ТОВ «Грані» (продавець) і ТОВ «Грані-Інвест» (покупець) уклали договір № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав. Згідно із пунктом 3.1 договору в порядку, передбаченому цим договором, продавець зобов`язується передати у власність покупця об`єкт купівлі-продажу, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього продавцю суму договору на умовах згідно з цим договором. У розділі 2 «Терміни» договору визначено, що об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію); новозбудованим майном є нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, розташоване на першому та другому поверхах об`єкта будівництва, в тому числі частина нежитлового приміщення площею 11,5 кв. м, розташоване на першому поверсі об`єкта будівництва; об`єктом будівництва є двосекційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ; оплатою є грошова сума, що сплачується покупцем за об`єкт купівлі-продажу.

Згідно із пунктом 5.1 договору сума договору становить 1 011 000,00 грн, у т. ч. ПДВ. Пунктом 5.5 договору передбачено, що покупець зобов`язується повністю сплатити за об`єкт купівлі-продажу грошові кошти протягом строку дії договору, але не пізніше ніж за десять днів до введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

17 березня 2016 року ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» уклали угоду про розірвання договору № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15 січня 2016 року за згодою сторін. Відповідно до пунктів 2, 3 угоди з моменту підписання цієї угоди зобов`язання сторін, що випливають із зазначеного договору, припиняються; сторони підтверджують, що на момент підписання цієї угоди зобов`язання сторін, що випливають з договору, не були виконані; зокрема, покупець не сплатив на користь продавця оплату (суму договору), передбачену пунктом 5.1 договору та додатком 1 до договору, у розмірі 1 011 000,00 грн, ані повністю, ані частково, а продавець не передав покупцю об`єкт купівлі-продажу, тобто безумовне майнове право на новозбудоване майно - нежитлове приміщення загальною площею 750,0 кв. м, яке розташоване на першому та другому поверхах двосекційної 16-поверхової багатоквартирної жилої будівлі з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ).

15 серпня 2016 року ТОВ «Грані-Інвест» (продавець) і ОСОБА_2 (покупець) уклали договір № 71/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав. Згідно із пунктом 3.1 договору в порядку, передбаченому цим договором, продавець зобов`язується передати у власність покупця об`єкт купівлі-продажу, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього продавцю суму договору на умовах згідно з цим договором. У розділі 2 «Терміни» договору визначено, що об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію); новозбудованим майном є нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, яке розташоване на першому та другому поверхах об`єкта будівництва; об`єктом будівництва є двосекційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 ; оплатою є грошова сума, що сплачується покупцем за об`єкт купівлі-продажу.

Згідно із пунктом 5.1 договору сума договору становить 1 011 000,00 грн, у т. ч. ПДВ. У пунктах 5.4, 5.5 договору передбачено, що розрахунки за цим договором здійснюються в безготівковій формі; покупець зобов`язується повністю сплатити за об`єкт купівлі-продажу грошові кошти протягом строку дії договору, але не пізніше ніж за десять днів до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Разом із тим додатком № 1 до договору встановлено дату повного розрахунку не пізніше 03 жовтня 2016 року.

Відповідно до пункту 1.3 договору продавець укладає цей договір на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 15 січня 2016 року № 350/МТ16/16 з ТОВ «Грані».

17 листопада 2016 року державна архітектурно-будівельна інспекція засвідчила відповідність проєктній документації та готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво двосекційного 16-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом по АДРЕСА_1 », про що на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року видано сертифікат серії ІУ, № 165163221762, від 17 листопада 2016 року.

Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 07 грудня 2016 року № 584/01-06 відповідному об`єкту нерухомого майна присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_4 .

07 грудня 2016 року позивач і ТОВ «Грані» склали акт приймання-передавання нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав від 11 серпня 2012 року № 212/МТ12/12, яким засвідчено приймання ОСОБА_1 від ТОВ «Грані» нежитлового приміщення № 113-нп, загальною площею 163,8 кв. м, розташованого на першому поверсі двосекційного 16-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_4 .

07 грудня 2016 року ОСОБА_2 і ТОВ «Грані-Інвест» склали акт приймання-передавання нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16, яким засвідчено приймання ОСОБА_2 від ТОВ «Грані-Інвест» нежитлового приміщення № 102, загальною площею 750 кв. м, розташованого на першому, другому поверхах двосекційного 16-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_4 .

08 грудня 2016 року ТОВ «Одеське бюро технічної інвентаризації» на ім`я ОСОБА_2 виготовило технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_5 .

09 грудня 2016 року у реєстрі було зареєстровано право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення АДРЕСА_5 на підставі рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради, індексний номер 32832890, від 09 грудня 2016 року, про що державний реєстратор сформував витяг з реєстру про реєстрацію права власності від 09 грудня 2016 року № 75378723. Об`єкту нерухомого майна присвоєно реєстраційний номер 1112314651101.

01 березня 2017 року ОСОБА_2 уклав три договори купівлі-продажу, посвідчені приватним нотаріусом Одеського МНО Кіріченко І. Є. за реєстровими номерами 263, 266, 268, відповідно до яких ОСОБА_2 продав ОСОБА_7 234/1000 частки, ОСОБА_6 94/1000 частки, ОСОБА_5 54/1000 частки нежитлового приміщення АДРЕСА_5 , що складалися з визначених у договорах приміщень. У власності ОСОБА_2 залишилися 618/1000 часток зазначеного нежитлового приміщення, загальною площею 463,40 кв. м, які після виділу проданих часток зберегли реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1112314651101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

31 липня 2018 року заступник начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. прийняла постанову про відкриття виконавчого провадження № 56883342 за виконавчим листом № 523/1528/17, виданим 07 червня 2018 року Суворовським районним судом м. Одеси, про стягнення із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 суми 1 959 590,20 грн та судового збору 5 286,69 грн.

20 серпня 2018 року постановою заступника начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. було об`єднано виконавче провадження № 56883342 з виконавчим провадженням № 52989543 за виконавчим листом № 522/24289/13-ц, виданим 22 листопада 2016 року Приморським районним судом м. Одеси, про стягнення із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 грошової суми у розмірі 289 703,74 грн. Зведеному виконавчому провадженню присвоєно номер 57047273.

22 серпня 2018 року заступник начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. склала вимогу державного виконавця, адресовану приватному нотаріусу Одеського МНО Кіріченко І. Є. про надання копій посвідчених нотаріусом договорів купівлі-продажу від 01 березня 2017 року за реєстровими номерами 263, 266, 268 та інших документів.

Після отримання від нотаріуса відповідних документів із супровідним листом від 28 серпня 2018 року № 134/01-16 заступник начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. прийняла постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника від 29 серпня 2018 року, в якій зазначено про встановлення під час проведення виконавчих дій, що ОСОБА_2 належить нежитлове приміщення площею 463,40 кв. м, що становить 618/1000 частки нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_3 (приміщення під № 1 , № 4 , № 5 , № 6 , № 7, № 8 , № 9 , № 10, № 11, № 12), які було описано і на які накладено арешт.

05 вересня 2018 року заступник начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. прийняла постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою залучено ТОВ «Приватна експертна служба» для надання висновку про експертну грошову оцінку майна боржника, а саме 463,40 кв. м, що становить 618/1000 часток нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_3 (приміщення під № 1, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12).

Після отримання від ТОВ «Приватна експертна служба» звіту про оцінку майна від 18 вересня 2018 року, яким було визначено вартість зазначеного майна боржника на рівні 2 926 800,00 грн, Перший Суворовський ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області направив на адресу Одеської філії ДП «СЕТАМ» заявку від 08 жовтня 2018 року № 47305 на реалізацію арештованого майна.

До заявки внесено відомості про чинні обтяження нерухомого майна, яке передавалося для реалізації, а саме: арешт, який накладено ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2017 року у справі № 523/1528/17; арешт, який накладено ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 31 березня 2017 року у справі № 521/4756/17; арешт, який накладено постановою про арешт майна боржника Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області від 17 травня 2017 року у ВП № 52989543; арешт, який накладено постановою про арешт майна боржника Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області від 19 квітня 2017 року у ВП № 52989543.

11 лютого 2019 року ТОВ «Пром-Строй ЛТД» виготовило на ім`я позивача технічний паспорт на нежитлове приміщення № 113-нп на АДРЕСА_4 .

13 лютого 2019 року ДП «СЕТАМ» провело електронні торги з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення АДРЕСА_5 , площею 463,40 кв. м, реєстраційний номер лота 327224, про що складено протокол № 387778 проведення електронних торгів. Переможцем торгів визнано ТОВ «РІГЛ А», цінова пропозиція якого становила 2 487 780,00 грн.

15 лютого 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 113-нп на АДРЕСА_4 на підставі рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. індексний номер 45571492, від 18 лютого 2019 року, про що державний реєстратор сформував витяг з реєстру про реєстрацію права власності № 156612639 від 18 лютого 2019 року. Об`єкту нерухомого майна присвоєно реєстраційний номер 1767571451101.

26 лютого 2019 року заступник начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. склала акт про проведені електронні торги, затверджений начальником Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Лавренюк А. О., щодо реалізації арештованого майна - 618/1000 часток нежитлового приміщення № 102, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , що складається з приміщень № 1, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12, яке належить ОСОБА_2 на праві власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1112314651101. Згідно з актом кошти за придбання зазначеного майна були сплачені ТОВ «РІГЛ А» у вигляді гарантійного внеску на рахунок організатора торгів у розмірі 124 389,00 грн 12 лютого 2019 року та остаточного розрахунку на рахунок Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області у розмірі 2 363 391,00 грн 19 лютого 2019 року.

У справі, яка переглядається, ухвалою суду від 26 лютого 2019 року, копію якої Перший Суворовський ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області отримав 26 лютого 2019 року, вжито заходи забезпечення позову, зокрема заборонено державним виконавцям Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області складати акт про електронні торги, проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року, реєстраційний номер лота 327224, з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення № 102, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 (протокол № 387778 проведення електронних торгів); заборонено начальнику Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області або будь-якій іншій особі, що уповноважена на виконання його обов`язків, затверджувати відповідний акт про електронні торги.

За повідомленням заступника начальника Першого Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області Дараган В. О. від 19 березня 2019 року № 17034 зазначений акт про проведені електронні торги від 26 лютого 2019 року складено до отримання ухвали суду.

27 лютого 2019 року приватний нотаріус Одеського МНО Фролова Р. В. на підставі акта про проведені електронні торги від 26 лютого 2019 року видала свідоцтво, зареєстроване у реєстрі за № 281, яким посвідчено, що ТОВ «РІГЛ А» належить на праві власності майно, що складається з 618/1000 часток нежитлового приміщення під АДРЕСА_5 та складається з приміщень № 1, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12, загальною площею 463,40 кв. м, яке придбане ТОВ «РІГЛ А» за ціною 2 487 780,00 грн, що раніше належало ОСОБА_2 на праві власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1112314651101.

Висновками судової будівельно-технічної експертизи від 12 березня 2019 року № 20/19 та додаткової судової будівельно-технічної експертизи від 17 лютого 2020 року № 20-1/20, які проведені судовим експертом Рапач К. В., що має кваліфікацію судового експерта за спеціальністю 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7 «Визначення порядку користування земельними ділянками»; 10.10 «Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд» (свідоцтво № 1173 від 09 червня 2017 року), встановлено, що нежитлове приміщення № 113-нп, загальною площею 163,8 кв. м, яке розташоване на першому поверсі 16-поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 та інвестоване ОСОБА_1 , входить до складу нежитлового приміщення № 102, загальною площею 750 кв. м, яке розташоване на першому та другому поверхах 16-поверхового житлового будинку на АДРЕСА_4 і було зареєстровано за ОСОБА_2 . Нежитлове приміщення № 113-нп, загальною площею 163,8 кв. м, що розташоване на першому поверсі 16-поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 та інвестоване ОСОБА_1 , не збігається за площею та конфігурацією (ані повністю, ані частково) з приміщеннями, які були відчужені у складі часток нежитлового приміщення № 102, загальною площею 750 кв. м, що розташоване на першому та другому поверхах 16-поверхового житлового будинку на АДРЕСА_4 , на користь ОСОБА_7 (234/1000 частки) і ОСОБА_6 (94/1000 частки), які знаходяться на першому поверсі того самого будинку, а також на користь ОСОБА_5 (54/1000 частки, до складу яких увійшло приміщення, що розташоване на другому поверсі). Нежитлове приміщення № 113-нп, загальною площею 163,8 кв. м, що розташоване на першому поверсі 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 та інвестоване ОСОБА_1 , частково збігається з приміщеннями, що ввійшли до складу 618/1000 часток нежитлового приміщення АДРЕСА_5 , право власності на які набуто ТОВ «РІГЛ А» згідно зі свідоцтвом від 27 лютого 2019 року, виданим приватним нотаріусом Одеського МНО Фроловою Л. В., реєстровий номер 281.

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права 
і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг та аргументи відзиву на касаційні скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

У частині першій статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

У статті 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Відповідно до частини шостої статті 48 Закону України «Про виконавче провадження» стягнення звертається саме на майно боржника.

За змістом статей 48, 56, 57, 61 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є, зокрема, звернення стягнення на майно боржника, що полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажі майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника торгів та складанні за результатами їх проведення акта про проведення торгів, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно у випадках, визначених законодавством.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 678/301/12 вказано, що з огляду на аналіз правової природи процедури реалізації майна на торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення торгів, є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів.

Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 вказано, що правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника електронних торгів. З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба (приватний виконавець) та організатор електронних торгів. Покупцем, відповідно, є переможець електронних торгів.

Отже, відчуження майна з електронних торгів належить до угод купівлі-продажу, тому така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами першою - 
третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу).

Подібний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 910/856/17.

Згідно з частиною третьою статті 50 Закону України «Про виконавче провадження» у разі звернення стягнення на об`єкт нерухомого майна виконавець здійснює в установленому законом порядку заходи щодо з`ясування належності майна боржнику на праві власності, а також перевірки, чи перебуває це майно під арештом.

Виконавець перед зверненням стягнення на нерухоме майно боржника повинен з`ясувати, чи не володіє він цим нерухомим майном спільно з іншими особами, вирішити питання про необхідність визначення частки майна боржника у майні, яким він володіє спільно з іншими особами.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 462/518/18 та від 05 квітня 2021 року у справі № 741/496/18.

У постанові Верховного Суду України від 29 листопада 2017 року у справі № 668/5633/14-ц викладено правовий висновок про те, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону під час проведення торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання торгів недійсними.

У цій справі суди встановили, що спірні правовідносини виникли у зв`язку з відчуженням нерухомого майна, частина якого (163,8 кв. м) була предметом договору купівлі-продажу майнових правта оплачена позивачем ще у 2012 році, однак у подальшому включена до складу іншого об`єкта нерухомості. Зокрема, відповідно до висновків судових будівельно-технічних експертиз від 12 березня 2019 року № 20/19 та від 17 лютого 2020 року № 20-1/20 встановлено частковий збіг нежитлового приміщення № 113-нп із приміщеннями, що увійшли до складу іншого об`єкта нерухомості, право власності на який було зареєстровано за ТОВ «РІГЛ А».

Суди також з`ясували, що позивач належним чином виконала свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, сплатила у повному обсязі вартість об`єкта інвестування, у зв`язку з чим набула право вимоги на відповідне нерухоме майно. Водночас укладення у подальшому договору купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «Грані-Інвест» та ОСОБА_2 відбулося без урахування прав позивача та за відсутності у відчужувача належного обсягу прав на відповідний об`єкт, оскільки попередній договір, на підставі якого такі права могли виникнути, був розірваний, а зобов`язання сторін припинені.

Крім того, з установлених обставин відомо, що відчуження спірного майна надалі відбулося в межах виконавчого провадження шляхом реалізації з електронних торгів як майна боржника, однак таке майно не могло вважатися належним боржнику у повному обсязі, оскільки включало частину, права на яку належали позивачу. Незважаючи на наявність обтяжень та відкритих судових спорів щодо цього майна, які були загальнодоступними, відповідні обставини не були належним чином враховані під час проведення торгів та подальшої державної реєстрації права власності.

Встановивши, що спірне майно відчужене з порушенням прав позивача, яка є належним володіючим власником частини цього майна, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про те, що пред`явлення позивачем позову про витребування майна не буде належним та ефективним, оскільки право позивача на нерухоме майно вже зареєстроване та фактичне володіння цим майном не втрачено.

Доводи касаційної скарги ТОВ «РІГЛ А» щодо необхідності заявлення віндикаційного позову Верховний Суд відхиляє, оскільки пред`явлення позивачем саме такого позову не приведе до поновлення її порушених прав.

Слід звернути увагу на постанову Верховного Суду від 18 березня 2026 року у справі № 203/4503/24, у якій зазначено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Натомість з огляду на необхідність усунення правової невизначеності, що виникла внаслідок існування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про право власності різних осіб на одні й ті самі площі нерухомого майна, суди дійшли правильних висновків про можливість та доцільність застосування способу захисту шляхом оспорювання правочинів, які призвели до такого стану.

Встановивши, що договір купівлі-продажу майнових прав укладений за відсутності у відчужувача необхідного обсягу прав, а також що подальше відчуження цього майна з електронних торгів здійснено з порушенням прав позивача, суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано дійшли висновку про наявність підстав про визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірне майно за переможцем торгів.

Добросовісність покупця майна на електронних торгах за обставинами цієї справи не може бути підставою для відмови в позові про визнання цих торгів недійсними, оскільки встановлено, що за наслідками торгів було реалізоване нежитлове приміщення, частина якого належить позивачу. Права переможця торгів можуть бути відновлені у спосіб повернення йому коштів, сплачених на торгах. За таких обставин баланс інтересів сторін спору судом дотримано.

Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги ТОВ «РІГЛ А» щодо виходу суду першої інстанції за межі позовних вимог у частині припинення права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 , оскільки сторони договору купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16 (ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_2 ) не оскаржують судові рішення у цій справі. За змістом статті 216 ЦК України та з огляду на загальні засади цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину.

З огляду на зазначене оскаржувані судові рішення в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними електронних торгів, скасування рішення про державну реєстрацію та визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав підлягають залишенню без змін.

Водночас доводи касаційних скарг ТОВ «РІГЛ А» та ДП «СЕТАМ» щодо належного способу захисту у цій категорії справ ґрунтуються на чинних висновках Великої Палати Верховного Суду. 

Тому колегія суддів не погоджується з оскаржуваними судовими рішеннями в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів,акта про проведені електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 зазначено, що оскільки продаж майна на публічних торгах є правочином, то оскаржити його можна за певних умов (зокрема, у разі ефективності такого способу захисту для позивача), а не протокол як документ, який засвідчує вчинення цього правочину. Вимоги про визнання недійсними протоколу публічних торгів є неналежним і неефективним способом захисту. Такий самий підхід слід застосовувати і щодо оскарження іншого документа - акта про проведені електронні торги (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20 та від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20).

Видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) є передбаченою пунктом 5 частини першої статті 34 Закону України «Про нотаріат» окремою нотаріальною дією, спрямованою на посвідчення відповідного права переможця аукціону, тобто є юридичним оформленням факту, що відбувся на підставі правочину. На відміну від дій із нотаріального посвідчення правочинів, нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, не встановлює дійсні наміри сторін до вчинення правочину, відсутність заперечень щодо кожної з умов правочину, а перевіряє тільки факт набуття права власності на нерухоме майно конкретним набувачем і підтвердження цього права внаслідок проведення прилюдних торгів (близькі за змістом висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19). Визнання недійсним свідоцтва як документа, який видав нотаріус для підтвердження права власності переможця аукціону (покупця), не захистить ні інтерес кредитора у поповненні (недопущенні зменшення) ліквідаційної маси боржника, ні такий же інтерес самого боржника. Тому позовна вимога про визнання його недійсним не є належним способом захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 лютого 2024 року у справі № 910/2592/19).

Однак суди першої і апеляційної інстанцій не звернули уваги на те, що вимоги позивача про визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів, акта про проведені електронні торги та свідоцтва про придбання майна з електронних торгів є неналежними способами захисту у цій категорії справ. Саме з цієї підстави вказані вимоги не підлягали задоволенню.

Подібний висновок щодо застосування норм права наведено у постанові Верховного Суду від 26 серпня 2025 року у справі № 761/14995/22.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Згідно із частинами першою, третьою статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на зазначене оскаржувані судові рішення в частині визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів, акта про проведені електронні торги та свідоцтва про придбання майна з електронних торгів підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні вказаних позовних вимог.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» та державного підприємства «СЕТАМ» задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 21 січня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 липня 2023 року в частині позовних вимог про визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів, акта про проведені електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні цих вимог.

В іншій частині рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 21 січня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 липня 2023 року  залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач 	А. І. Грушицький 	
Судді 	А. А. Калараш  І. В. Литвиненко  Є. В. Петров  	
	І. М. Фаловська