Дата документу 20.05.2026
Справа № 501/4441/25
2/501/518/26 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2026 року Чорноморський міський суд Одеської області у складі:
головуючого судді – Пушкарського Д.В.,
за участю:
секретаря судового засідання – Карпової Ю.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Чорноморського міського суду Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Одеська товарна біржа, про визнання договору купівлі продажу дійсним, - 
ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа: Одеська товарна біржа, в якому просить визнати дійсним договір № 22348 від 28.01.1998, укладений на Одеській товарній біржі, зареєстрований в Бюро технічної інвентаризації і приватизації житлового фонду м.Чорноморська (Іллічівська) Одеської області 26.01.1998, за умовами якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 , купив однокімнатну квартиру загальною площею 30,60 кв.м., житловою площею 18,1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
Позов обґрунтовує тим, що 28.01.1998 між ним та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_2 . 
Вказаний договір був зареєстрований на Одеській товарній біржі за № 22348 у відповідності із діючим на той час законодавством. Після укладання договору, відповідач ОСОБА_2 виселилась із квартири та знялась з реєстраційного обліку.
Позивач зазначає, що спірна квартира зареєстрована в КП БТІ м. Чорноморська, за відповідачем ОСОБА_2 .
Проте, позивач договір купівлі–продажу №22348, вчинений на Одеській товарній біржі, в БТІ м.Чорноморська не реєстрував.
Звертає увагу суду, що він тривалий час проживає в зазначеній квартирі та оплачує комунальні платежі, що доводить актом за підписами сусідів від 10.06.2025.
Наголошує на тому, що не має можливості розпорядитись квартирою, оскільки відсутній нотаріально посвідчений договір купівлі – продажу вищевказаної квартири. 
На підставі викладеного просив суд визнати дійсним договір купівлі – продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_3 .
Позивач ОСОБА_1 про час і місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, в судове засідання не з`явився. Надіслав до суду заяву в якій розгляд справи просив проводити за його відсутності, позов просив задовольнити повністю.
Відповідач ОСОБА_2 про час та місце розгляду справи повідомлена в установленому законом порядку, до судового засідання не прибула, правом на подання відзиву не скористалась.
Третя особа Одеська товарна біржа про час та місце розгляду справи повідомлена в установленому законом порядку, до судового засідання представника не направила, правом на подання письмових заяв не скористалась.
Суд, дослідивши письмові докази, долучені до матеріалів справи, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
Положеннями ч. 1 ст. 13, ч. 2 ст. 264 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до положень ч. 1, 7 ст. 80 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно з принципом juranovitcuria («суд знає закони»), неправильна юридична кваліфікація спірних правовідносин учасниками справи не звільняє суд від обов`язку застосовувати належні норми права.
Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) зазначає, що суди зобов`язані обґрунтовувати свої рішення, проте це не означає необхідності відповідати на кожен аргумент сторін. Обсяг цього обов`язку залежить від характеру справи та національних правових традицій (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, рішення від 18.07.2006).
Відповідно до ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та правових позицій ЄСПЛ (Бендерський проти України, № 22750/02, § 42), судові рішення мають достатньо висвітлювати мотиви, на яких вони ґрунтуються. Ефективність судового захисту передбачає реальний розгляд аргументів сторін.
28.01.1998 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_4 . 
Вказаний договір був зареєстрований на Одеській товарній біржі за № 22348.
Пунктом 8 договору купівлі–продажу нерухомого майна № 22348 визначено, що на виконання вимог ст. 227 ЦК Української РСР даний договір підлягає реєстрації в БТІ.
Відповідно до акту складеного 10.06.2025 та посвідченого підписами сусідів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 . В зазначеній квартирі проживає його донька ОСОБА_6 .
З довідки виданої ЖЕД № 3 міста Чорноморська Одеської області від 16.02.20216 та квитанції про оплату комунальних послуг встановлено, що особовий рахунок в квартирі АДРЕСА_2 відкрито на ім`я ОСОБА_1 , який сплачує комунальні послуги та квартплату за утримання зазначеної квартири.
Довідкою КП БТІ Чорноморської міської ради Одеської області та технічним паспортом від 26.01.1998 встановлено, що квартира АДРЕСА_2 зареєстрована за попереднім власником ОСОБА_2 , за реєстровим №ПР-8, стор. 163.
Враховуючи те, що договір купівлі–продажу квартири вчинено 28.01.1998, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української РСР та Закон України «Про товарну біржу».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення правовідносин) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно зі статтею 41 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Висновки щодо тлумачення вищевказаних норм матеріального права викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.
Із матеріалів справи вбачається, що позивачем не надано належних та допустимих доказів того, що відповідач ОСОБА_2 у теперішній час не бажає посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі, доказів навмисного ухилення відповідача від нотаріального оформлення угоди позивач суду не надав.
Крім того, матеріалами справи встановлено, що позивач ОСОБА_1 в порушення вимог ст. 227 ЦК Української РСР не зареєстрував договір купівлі-продажу в БТІ м. Чорноморьска (Іллічівська), Одеської області, а отже не виконав в цій частині умови договору купівлі-продажу від 28.01.1998.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 у встановлений ЦПК України спосіб є недоведеними, а тому задоволенню не підлягають.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд, -
ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Одеська товарна біржа, про визнання договору купівлі продажу дійсним, – відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя